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Succès pour Brown Rudnick devant le Dubai World Tribunal dans le cadre d’un
important procès de droit civil intenté à l’encontre d’un promoteur immobilier
contrôlé par le Gouvernement de Dubaï
MAY 2013
Le 23 avril 2013, le Tribunal Spécial relatif à Dubai World (Special
Tribunal related to Dubai World) (« DWT ») a rendu un jugement
ordonnant à un promoteur immobilier contrôlé par le
Gouvernement de Dubaï, Limitless LLC, de retourner l’intégralité
des sommes (24 millions de dirhams émiratis) revendiquées par
un investisseur saoudien représenté par Brown Rudnick. Brown
Rudnick est d’autant plus heureux du résultat atteint qu’il
témoigne également de la réussite de son modèle consistant à
nouer des relations de collaboration avec des cabinets locaux de
haut niveau dans les marchés émergents, tels Alem &
Associates au Liban et Hikmat Fayad & Associates à Dubaï,
ayant adressé ce dossier à, et travaillé aux côtés de, Brown
Rudnick dans le cadre de cette procédure.
Au mois de novembre 2008, le Demandeur a atteint la conclusion
qu'il ne poursuivrait pas le projet et a exigé le remboursement des
sommes avancées. Limitless LLC a refusé d’accéder à cette
demande et le Demandeur a alors intenté une action devant le
DWT. À l’issue d’une bataille procédurale acharnée, le procès a
finalement eu lieu à Dubaï au mois de décembre 2012 devant Sir
Anthony Evans, l'actuel Chairman du DWT, et Monsieur Michael
Hwang SC, l'actuel Chief Justice des DIFC Courts.
Le forum
Le DWT est un Tribunal Spécial établi en 2009. Sa fonction est de
statuer sur les demandes présentées par et / ou à l’encontre de
Dubai World - un véhicule d’investissement contrôlé par l’État de
Dubaï - et ses filiales. Le Tribunal est situé au sein du Centre
Financier International de Dubaï (Dubai International Financial
Centre) (« DIFC ») et un certain nombre d’anciens juges et
arbitres anglais renommés, tels Sir Anthony Evans, Sir John
Chadwick et Sir David Steel, y siègent.
Le DWT traite d’un large éventail de litiges incluant notamment
des procédures d'insolvabilité, des litiges dans le domaine de la
construction et des questions de droit du travail. La plupart des
litiges sont liés au « credit crunch » consécutif à la crise financière
de la deuxième partie de 2008. De façon remarquable, bien qu’il
s’agisse d’une juridiction de common law, le DWT est
souvent amené à traiter de dossiers soumis au droit des
Émirats Arabes Unis - un droit civil - comme cela a été le cas
dans cette affaire.
Le résultat
Le Tribunal a rendu son jugement le 23 avril 2013. Il a tranché en
faveur du Demandeur, faisant droit à l’intégralité des demandes
financières de celui-ci, pour un montant de 24 millions de dirhams
émiratis, outre les intérêts et les frais de justice. Le jugement est
accessible sur le site Internet du DWT : www.dubaiworldtribunal.ae.
Le Tribunal a suivi l'argumentation défendue par l'équipe de Brown
Rudnick concernant l’interprétation d'une disposition-clé du Code
Civil des Émirats Arabes Unis (l’article 148), en décidant que
l'investisseur a en principe droit au remboursement des sommes
avancées dans le cas où la transaction n’est pas conclue, sauf à ce
qu'il ressorte clairement des circonstances de l’espèce que les
deux parties en ont convenu autrement :
« Under Article 148, if the 10% payment is regarded as a Deposit,
the question whether it is returnable or not, in the absence of
express agreement depends on the circumstances of the case. In
the present case, where a forfeiture agreement could have been
proposed, but was not, we hold for the reasons given above that
the money was to be returned » (paragraphe 46 du jugement).
Le litige
Au mois de juin 2008, un investisseur saoudien (le
« Demandeur ») a payé une avance en vue de l'achat potentiel
d’une large parcelle de terrain désertique auprès de Limitless
LLC, un important promoteur immobilier contrôlé par le
Gouvernement (et une filiale de Dubai World) dont la fonction était
de fournir l’infrastructure qui aurait permis au Demandeur de
construire un complexe de bureaux.
La portée
Il est d’abord important de souligner que cette décision est
susceptible d'avoir un impact non seulement au sein du Dubai
International Financial Centre, mais aussi devant tous les tribunaux
« onshore » de Dubaï : en effet, même s’il s’agit d’un jugement du
DWT, il n’en reste pas moins que le Tribunal a appliqué le même
droit que celui appliqué par les tribunaux « onshore » civilistes de
Dubaï.
Le Demandeur a ensuite mené un long processus de due
diligence afin d'évaluer la viabilité du projet de développement. Ce
processus comprenait notamment un examen détaillé de
plusieurs projets de contrats de vente préparés par Limitless LLC,
dont aucun n’a été signé.
Cette décision est également susceptible de pousser les
promoteurs immobiliers à modifier leurs pratiques et formulaires
standard s'ils veulent diminuer le risque d’être poursuivis avec
succès par des investisseurs confrontés à des circonstances
semblables à celles de la présente affaire.
Nicholas Tse a mené la plaidoirie avec le concours de JeanFrançois Le Gal et de Ravinder Thukral, face à un Queen’s
Counsel hautement réputé et basé à Londres, Monsieur Michael
Black QC.
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This document is a French translation of the original English version of
an article published in Brown Rudnick’s May 2013 MENA Bulletin.
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