Du droit de la SAFER d`exercer son droit de préemption sur un

Du droit de la SAFER d’exercer son droit de préemption sur un terrain partiellement boisé ?
Observations à propos de Cass. 3ème civ., 5 juin 2013, n° 12-18313
par
Denis ROCHARD
Maître de conférences HDR – Faculté de droit, Université de Poitiers
Directeur du diplôme supérieur du notariat, de l’Institut de Droit Rural et du Master 2 « Droit de l’activité agricole et de
l’espace rural ».
La SAFER (société d’aménagement et d’établissement foncier rural) peut-elle, par exercice du
droit de préemption qu’elle tire des articles L 143-1 et suivants du Code rural et de la pêche
maritime, se porter acquéreur à l’occasion de la vente d’un terrain pour partie boisé ? C’est à cette
question, nouvelle à notre connaissance, que la Cour de cassation vient de répondre par un arrêt de
principe, offrant une lecture plus fine des cas d’exclusion du droit de préemption SAFER en matière
de bois.
Les faits, simples, méritent d’être rappelés, ne serait-ce que pour différencier la solution retenue de
celle rendue quelques années plus tôt à propos de la vente de plusieurs parcelles dont certaines
étaient en nature de bois. En l’espèce, le propriétaire d’une parcelle, pour partie en nature de pré et
pour le reste en bois, envisage de la vendre. Le notaire chargé d’instrumenter la vente décide alors,
comme la loi l’y oblige (L 412-8 par renvoi de L 143-8 du CRPM) (alors qu’il convenait dès ce stade de
s’interroger pour savoir si l’aliénation envisagée entrait ou non dans le champ d’application du droit
de préemption, auquel cas il n’y avait aucune formalité à accomplir), de notifier la vente à la SAFER
qui décide, dans le délai de 2 mois qui lui est imparti pour se prononcer, de préempter le bien mixte
vendu. En réaction, les acquéreurs évincés sollicitent les juges afin d’obtenir l’annulation de la
préemption. Demande repoussée au motif principal que dans l’hypothèse de la vente d’une parcelle
non intégralement boisée, « la proportion de bois doit être regardée comme indifférente ». Erreur
manifeste d’interprétation selon la Cour de cassation, pour qui une parcelle de nature mixte, vendue
isolément, n’est susceptible d’être préemptée par la SAFER « que si les surfaces agricoles sont
prépondérantes ».
La position des hauts magistrats mérite d’être saluée, emprunte de bon sens qu’elle est ; elle peut
même être appuyée par raisonnement analogique avec un autre droit de préférence légal
récemment instauré.
L’article L 143-1 du Code rural et de la pêche maritime enseigne que le droit de préemption de la
SAFER à vocation à s’appliquer en cas d’aliénation de « biens immobiliers à utilisation agricole … ou
terrain à vocation agricole » ; logique, puisque l’objectif à terme pour la SAFER devenue propriétaire
est de rétrocéder ce bien là pour installer un jeune, ailleurs pour renforcer une exploitation agricole.
Aussi importe-t-il, comme l’y invite la Cour de cassation, de procéder avec discernement, et de ne
pas ouvrir à la préemption tout bien « mixte ». Alors que par principe (sauf les cas particuliers listés
au 6° de l’article L 143-4), le droit de préemption est écarté s’agissant de surfaces boisées, il serait
absurde que quelques gouttes de prairies dans un océan d’arbres suffisent à restaurer la prérogative
de la SAFER, exorbitante du droit commun de la vente.
Au bon sens ajoutons le raisonnement analogique. La loi dite de modernisation de l’agriculture et de
la pêche du 27 juillet 2010 a instauré un droit de préférence au profit des propriétaires de terrains
boisés. Le dispositif, initialement codifié aux articles L 514-1 et suivants du Code forestier, a été
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retouché par loi du 22 mars 2012 (dite de simplification du droit, ou encore loi « Warsman »). Audelà d’un simple changement de numérotation (désormais articles L 331-19 à L 331-21), le régime
juridique du droit de préférence des voisins en cas de vente de parcelles boisées s’est enrichi d’une
exception tout à fait éclairante par rapport à l’arrêt étudié. Dorénavant (depuis le 1er juillet 2012), le
droit de préférence ne s’applique pas lorsque la vente doit intervenir « sur un terrain classé
entièrement au cadastre en nature de bois mais dont la partie boisée représente moins de la moitié
de la surface totale ». C’est clair ! Si les surfaces boisées ne sont pas prépondérantes, il ne saurait y
avoir de droit de préférence légal (que l’on pourrait d’ailleurs qualifier de droit de préemption au
regard de sa source) sur le bien mixte vendu. Tout comme vient de le juger la Cour de cassation : il ne
saurait y avoir de droit de préemption de la SAFER si la partie agricole n’est pas prépondérante dans
le bien mixte dont la vente est envisagée.
La solution que nous venons d’évoquer ne saurait être confondue avec celle rendue quelques années
plus tôt par la Cour de cassation dans un contexte différent. En l’espèce (Cass. 3 ème civ., 19 mars
2008, n° 07-11383), le propriétaire envisageait de vendre non pas un terrain de nature mixte, mais
plusieurs parcelles dont certaines étaient boisées et d’autres de nature agricole. Or le cas est
expressément visé par le a) du 6° de l’article L 143-4 du Code rural et de la pêche maritime, qui
restaure le droit de préemption de la SAFER sur les surfaces boisées lorsque « ces dernières sont
mises en vente avec d’autres parcelles boisées dépendant de la même exploitation agricole ».
L’apport de la jurisprudence au texte cité résultant alors de la précision que la SAFER peut préempter
un fonds incluant des parcelles boisées « sans qu’il soit exigé que les parcelles non boisées soient
prépondérantes » (Cass. 3 ème civ., 19 mars 2008, n° 07-11383 : JCP 2008, IV 1759 ; RD rur. Juinjuillet 2008, n° 115 note Roussel). Dans l’affaire, l’acquéreur évincé contestait la préemption SAFER
au motif que les surfaces boisées ne peuvent faire l’objet d’un droit de préemption que si elles sont
« l’accessoire » d’autres parcelles non boisées de la même exploitation. En l’occurrence, les surfaces
agricoles ne représentaient que 3ha 30ca sur les 13 ha aliénés.
Est-ce à dire qu’en présence de plusieurs parcelles, un peu « d’agricole » dans le lot « boisé » suffit à
restaurer à coup sûr la SAFER dans son droit de préemption ? Pas automatiquement, car le
législateur lui-même offre la possibilité aux parties de cantonner la préemption par la SAFER aux
seules parcelles agricoles, ce qui est somme toute logique. En effet, les parcelles boisées peuvent
être soustraites du droit de préemption et l’acquéreur peut les conserver «si le prix de celles-ci fait
l’objet d’une mention expresse dans la notification faîte à la SAFER » (a) in fine du 6° de l’article L 1434 du CRPM). Pour exclure, en cas de vente d’un fonds englobant plusieurs parcelles, le droit de
préemption de la SAFER sur celles qui sont boisées, les parties doivent prendre l’initiative de ventiler
le prix, et le notaire de le mentionner dans la notification qu’il va alors adresser à la SAFER.
Ici, il ne pouvait être question de ventiler le prix dans la mesure où était vendu non pas plusieurs
parcelles dont certaines boisées, mais un seul terrain qualifié de « mixte » car pour partie boisée.
Alors convient-il –comme le suggère la Cour de cassation dans son attendu de principe- de regarder
si la partie agricole est prépondérante, auquel cas le notaire devra notifier à la SAFER, en mesure de
préempter le bien mixte.
Cass. 3ème civ., 5 juin 2013, n° 12-18313 + (Cass. 3 ème civ., 19 mars 2008, n° 07-11383).
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Mots clefs : Vente d’une parcelle mixte – Droit de préemption de la SAFER – Prépondérance de la
partie agricole.
CRPM, art. L 143-1 et L 143-4 6°.
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