Explication vote du Quitus au syndic - Résidence "Le Saule"

CONSEIL SYNDICAL
Résidence L E S AULE
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QUITUS, késako ?
Afin de mieux comprendre l’acception de ce terme hélas si courant dans le vocabulaire particulier
de la copropriété, voici un condensé de plusieurs articles parus entre autres dans les excellentes
publications de l’Association des Responsables de Copropriétés (l’ARC).
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Bien que n'étant pas propriétaire de l'immeuble, le Syndicat en est réputé le gardien et répond seul
des dommages de toute nature trouvant leur origine dans un vice de conception ou un défaut d'entretien
d'une partie commune.
A ce titre, le Syndicat des Copropriétaires est responsable des décisions prises en Assemblée
Générale et des conséquences de leur exécution. Le syndic, mandataire du Syndicat agissant ès qualités,
n'est pas personnellement responsable des fautes commises dans l'exercice de ses fonctions.
C'est le Syndicat qui doit assumer la responsabilité des actes et des engagements souscrits au nom
du Syndicat par le syndic.
En fin d'exercice, le syndic rend compte de son mandat et demande généralement à l'Assemblée
Générale de le dégager de toute responsabilité pour l'exécution de ce mandat passé, afin qu'il soit quitte
vis-à-vis du Syndicat.
En donnant quitus, les copropriétaires dégagent donc le syndic de toute responsabilité pour sa
gestion passée, plus précisément pour les actes de gestion dont ils ont connaissance. Le vote du quitus
englobe en effet la totalité des actions du syndic, que ce soit pour le recouvrement des charges, ses visites
de la copropriété, son suivi des affaires en cours, du traitement des impayés, des travaux, du contrat des
prestataires de services, du personnel, etc…
Les questions qu'il faut se poser :
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les copropriétaires sont-ils informés de toutes les actions engagées par le syndic ?
ont-ils connaissance de tous ces actes préalablement au vote du quitus ?
s'ils en ont connaissance, les copropriétaires sont-ils à même d'en apprécier toute la pertinence, ontils la compétence pour en juger la qualité, voire toute la légalité ?
s'ils n'ont pas connaissance de l'intégralité des actes engagés au nom du Syndicat par le syndic, sur
quels actes porte effectivement le quitus ?
faut-il en faire la liste, le quitus ne pouvant porter que sur les actes dont les copropriétaires ont eu
préalablement connaissance ?
Pour une très grande majorité de copropriétaires, il est impossible de répondre à ces questions.
De plus, un syndic professionnel est obligatoirement couvert par une Garantie Financière pour les
fonds qui lui sont versés, mais également en Responsabilité Civile Professionnelle, assurances financées
par les copropriétaires au travers des revenus du syndic, ses honoraires.
Pourquoi alors lui donner quitus quasiment les yeux fermés, sachant qu'il ne sera plus possible ensuite
(ou très difficile) d'engager sa responsabilité et donc d'être indemnisé par son assurance RCP ou son
garant pour ses fautes ou erreurs éventuelles préjudiciables au Syndicat ?
Les effets du quitus sont bien plus étendus que la seule approbation des comptes :
" Il vaut reconnaissance que le syndic a correctement assumé la gestion d'ensemble de la copropriété au
cours de l'exercice considéré, que ce soit dans le domaine comptable et financier ou dans tous les autres
domaines où il a pu intervenir : contrats, recouvrement des créances du syndicat, litiges avec les tiers,
etc... " (Cour de Cassation 3e civ. 6 février 1973, Cour d’Appel de Paris, 21 octobre 1996).
Par ailleurs, " Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le
vice de la construction ou le défaut d'entretien des parties communes, … " (article 14 L. du 10 juillet 1965).
Aucun texte ne fait obligation de voter le quitus. Au contraire, il est de l'intérêt des
copropriétaires, peu au fait de la plupart des actes engagés en leur nom par leur mandataire, de ne pas le
voter. On peut tout à fait :
• approuver des comptes justes ;
• refuser de donner quitus par sécurité ;
• renouveler le mandat du syndic.
Il n'y aucun lien entre ces différentes questions.
Pour préserver les intérêts du Syndicat et de chacun des copropriétaires, pour conserver des
possibilités de recours, il ne faut jamais donner quitus au syndic.
Responsable des actes ou omission du syndic, son représentant légal (article 14 L. du 10 juillet 1965),
c'est à cette seule condition que le Syndicat pourra se retourner contre lui en raison de ses fautes
éventuelles qui sont à l'origine des dommages dont le Syndicat doit répondre.
Si le syndic a bien fait son travail, tout est parfait.
Si le syndic a commis des fautes, que le Syndicat ignore mais dont il sera toujours responsable,
c'est une sécurité de ne pas le rendre quitte. Cette disposition joue un effet de purge annuelle, permettant
au syndic de se disculper quelle que soit la faute ou erreur commise. Ceci est d'autant moins
compréhensible que les syndics sont l'une des rares professions astreintes à contracter une assurance de
responsabilité civile professionnelle.
Exemple de résolution à voter :
" L'assemblée générale n'ayant pas connaissance de l'intégralité des actes, correspondances ou
dispositions prises par le syndic, mandataire du Syndicat et, quand bien même elle en aurait
connaissance, n'étant pas en mesure d'en apprécier toute la légalité ou la licité, décide, afin de
préserver les intérêts du Syndicat, de ne pas donner quitus au syndic " .
N.B. : Les copropriétaires n'ayant plus la possibilité de s'abstenir lors de ce vote à la majorité de
l'article 24, ils sont contraints de voter contre le quitus. Pour autant, il n'y a pas là un vote
sanction ou de défiance à l’encontre du syndic, mais une position qui responsabilise le syndic,
préserve les intérêts du Syndicat et donc ceux de chacun des copropriétaires.
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Un grand merci à l’ARC pour ces précieux conseils qui éclaireront, j’en suis certain, tous les
copropriétaires qui pouvaient encore croire au bien-fondé de cette résolution que notre bon syndic essaye
systématiquement, chaque année, de nous faire adopter !
le Président
du Conseil Syndical