Le quitus, c`est quoi

LA PORTEE DE L’APPROBATION DES COMPTES DE LA COPROPRIETE
ET LE QUITUS DE GESTION ?
Il est important, en Assemblée Générale, de faire la distinction entre :
APPROBATION DES COMPTES
et le
QUITUS DE GESTION
LES EFFETS DE L’APPROBATION DES COMPTES ?
En Assemblée Générale, lorsque les copropriétaires valident ce point (1) inscrit à l’ordre du jour par le
SYNDIC, « Approbation de comptes de l’exercice comptable du 01 Janvier au 31 décembre ….. »,
ils ne valident uniquement que les COMPTES DE LA COPROPRIETE. Même si les copropriétaires
approuvent les comptes, le syndicat des copropriétaires pourra toujours engager la responsabilité du
SYNDIC sur des fautes qu’il aurait commises en cours de son mandat. Les effets sont donc nuls.
LES EFFETS DU QUITUS DE GESTION ?
Par contre, en Assemblée Générale, lorsque les copropriétaires sont appelés à donner LE QUITUS de
GESTION (2), c’est sur la GESTION du SYNDIC qu’ils sont appelés à s’exprimer et à voter.
En obtenant le QUITUS, le SYNDIC devient « quitte vis-à-vis de la copropriété ».
Le syndicat des copropriétaires ne peut plus par la suite ou très difficilement, engager des poursuites
contre les fautes commises par le SYNDIC durant l’exercice comptable concerné.
Il faut savoir qu’en copropriété, le QUITUS de GESTION, N’EST PAS OBLIGATOIRE, IL N’EST PAS INSRIT
DANS LA LOI DU 10 JUILLET 1965 et de ce fait, il ne devrait pas être inscrit par le SYNDIC à l’ordre du
jour de l’assemblée générale.
Les effets du quitus sont bien plus étendus que la seule approbation des comptes :
" Il vaut reconnaissance que le syndic a correctement assumé la gestion d'ensemble de la
copropriété au cours de l'exercice considéré, que ce soit dans le domaine comptable et
financier ou dans tous les autres domaines où il a pu intervenir : contrats, recouvrement des
créances du syndicat, litiges avec les tiers, etc. " (Cass. 3ème civ. 6 février 1973, Cour d’Appel
de Paris, 21 octobre 1996).
Par ailleurs, " Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le
vice de la construction ou le défaut d'entretien des parties communes, … " (article 14, 14-1, 27 de la loi
65-557 du 10 juillet 1965.
Bien que n'étant pas propriétaire de l'immeuble, le Syndicat en est réputé le gardien, et
répond seul des dommages de toute nature trouvant leur origine dans un vice de conception
ou un défaut d'entretien d'une partie commune.
A ce titre, le syndicat des copropriétaires est responsable des décisions prises en assemblée
générale et des conséquences de leur exécution. Le syndic, mandataire du Syndicat agissant
ès qualités, n'est pas personnellement responsable des fautes commises dans l'exercice de ses
fonctions.
C'est le Syndicat qui doit assumer la responsabilité des actes et des engagements souscrits au
nom du Syndicat par le SYNDIC.
En fin d'exercice, le syndic rend compte de son mandat et demande généralement à
l'assemblée générale de le dégager de toute responsabilité pour l'exécution de ce mandat
passé afin qu'il soit quitte vis à vis du Syndicat.
En donnant Quitus, les copropriétaires dégagent donc le syndic de toute responsabilité pour
sa gestion passée, plus précisément pour les actes de gestion dont ils n’ont pas
obligatoirement connaissance.
Les questions qu'il faut se poser :



Les copropriétaires sont-ils informés de toutes les actions engagées par le syndic ?
S'ils en ont connaissance, les copropriétaires sont-ils à même d'en apprécier toute la
pertinence, ont-ils la compétence pour en juger la qualité, voire toute la légalité ?
S'ils n'ont pas connaissance de l'intégralité des actes engagés au nom du Syndicat par
le syndic, sur quels actes porte effectivement le quitus ? " Faut-il en faire la liste, le
QUITUS ne pouvant porter que sur les actes dont les copropriétaires ont eu
préalablement connaissance ? ".
Pour une très grande majorité de copropriétaires, il est impossible de répondre à ces
questions.
De plus, un SYNDIC PROFESSIONNEL OU BENEVOLE est obligatoirement couvert par une Garantie
Financière, pour les fonds qui lui sont versés, mais également en Responsabilité Civile
Professionnelle, assurances financées par les copropriétaires au travers des revenus du syndic,
ses honoraires.
Pourquoi alors lui donner QUITUS quasiment les yeux fermés, sachant qu'il ne sera plus
possible ensuite (ou très difficile) d'engager sa responsabilité et donc d'être indemnisé par son
assurance Responsabilité Civile Professionnelle ou son garant pour ses fautes ou erreurs
éventuelles préjudiciables au Syndicat ?
Aucun texte, aucun texte de loi ne fait obligation aux copropriétaires de voter le QUITUS,
comme aucun texte, aucun texte de loi n’oblige le SYNDIC à inscrire à l’ordre du jour de
l’Assemblée Générale l’obtention du QUITUS de GESTION.
Au contraire, il est de l'intérêt des copropriétaires, peu au fait de la plupart des actes engagés
en leur nom par leur mandataire, de ne pas voter le QUITUS.
On peut :
 approuver des comptes justes ;
 refuser de donner quitus par sécurité ;
 renouveler le mandat du syndic.
Il n'y aucun lien entre ces différentes questions.
Afin de préserver les intérêts du Syndicat et de chacun des copropriétaires, pour conserver
des possibilités de recours, il ne faut pas donner Quitus au syndic.
C’est pourquoi, l’UNARC comme l’ARCCORSE recommandent au Président des Conseils
Syndicaux de copropriété, lors de la préparation de l’ordre du jour d’exiger du SYNDIC qu’il
ne porte pas cette question du QUITUS DE GESTION à l’ordre du jour.
En cas de refus du SYNDIC, voici un exemple de question et de résolution que les membres
du Conseil Syndical doivent exiger de faire inscrire à l’ordre du jour de la future assemblée
générale :
Question : Quitus de gestion.
Résolution : " L'assemblée générale n'ayant pas connaissance de l'intégralité des actes,
correspondances ou dispositions prises par le syndic, mandataire du Syndicat, et, quand bien
même elle en aurait connaissance, n'étant pas en mesure d'en apprécier toute la légalité ou la
licité, décide, afin de préserver les intérêts du Syndicat, de ne pas donner quitus au syndic".
Responsable des actes ou omission du syndic, son représentant légal (article 14, 14-1 et 27de
la loi 10 juillet 1965), c'est à cette seule condition que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES
pourra se retourner contre lui en raison de ses fautes éventuelles qui sont à l'origine des
dommages dont le Syndicat doit répondre.
Si le syndic a bien fait son travail, tout est parfait.
Si le syndic a commis des fautes, que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ignore mais dont il
sera toujours responsable, c'est une sécurité de ne pas rendre le SYNDIC QUITTE.
NB : Depuis la Loi Solidarité Renouvellement Urbain du 13.12.2000, lorsque les
copropriétaires sont appelés à voter à la majorité de l'article 24, les copropriétaires
s’abstenant de voter ne sont pas comptés comme ayant exprimé un vote CONTRE ou un vote
POUR, c’est à dire qu’ils ne sont pas comptés parmi les copropriétaires ayant exprimés un OUI
ou un NON. Le calcul de la majorité s’effectue sur la totalité des OUI et des NON au QUITUS
DE GESTION. Le calcul de la majorité est effectué des vois réellement exprimées. Seuls les
OUI et les NON sont pris en compte pour calculer la majorité.
Exemple : 10 copropriétaires sont présents et représentées lors de l’.A.G, soit 1000 millièmes.
- 5 copropriétaires votent le quitus et représentent 450 millièmes
- 4 copropriétaires votent contre le quitus et représentent 350 millièmes
- 1 copropriétaire s’abstient et représente 200 millièmes
La majorité requise se calcul ainsi : 450 pour + 350 contre = 800 millièmes, la majorité étant
de 400 millièmes le quitus au SYNDIC est donné.
Pour que la voix de l’abstentionniste compte ce dernier est donc contraint de voter contre le
QUITUS. Dans le cas contraire, en prenant la décision de s’abstenir, de ne pas choisir,
l’abstentionniste choisi de donner le QUITUS de GESTION au SYNDIC.
Conclusion : CHOISIR DE NE PAS CHOISIR, C’EST TOUJOURS CHOISIR !
Pour autant, il n'y a pas là un vote sanction ou de défiance à rencontre du syndic, mais une
position qui responsabilise le syndic, préserve les intérêts du Syndicat et donc ceux de
chacun des copropriétaires.