La Résidence - Le Guide Du Patrimoine

Une selection Le Guide Du Patrimoine , Contact Laurent COHEN, Tel 06 50 79 29 79 ou Tel 09 51Résidence
70 15 49
EHPAD
LMNP
Censi-Bouvard
w
w
w
.
Classique
Book Commercial
Résidence EHPAD
Les Chesnaies II
Carpentras (84)
Carpentras (84)
Avignon
La plate-forme dédiée à l’investissement immobilier
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w
w
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gu
id
ed
up
at
La Résidence
Un résidence accueillante
Au sud-ouest de Carpentras et à 300 minutes d’Avignon.
dd’A
Un cadre de vie agréable au bord
ord du can
ccanal de Sainte-Famille.
Une extension qui vient
nt compléter
complé
compléte un bâtiment existant de 3 niveaux organisé autour d’un grand patio.
107 rue Colbert
84200 CARPENTRAS
Carpentras
Résidence EHPAD
Les Chesnaies II
Carpentras (84)
500 m
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Un cadre de vie chaleureux et convivial
14 chambres dédiées aux résidents Alzheimer et offrant tout le
confort nécessaire au bien-être des résidents.
Des activités diversifiées et adaptées aux personnes âgées : ateliers
d’arts plastiques, gymnastique douce, couture, lecture ou revue de
presse, spectacles, projections de films, sorties...
Des espaces communs agrémentant la vie des résidents (restaurant,
salons, tisanerie, espace de vie) et des soins de qualité (psychologue,
kinesithérapeute).
Un jardin agrémenté d’une vaste terrasse permettant de profiter
de l’ensoleillement de la région.
in
e
c
Des repas à thèmes régulièrement organisés pour le plus grand
plaisir des résidents.
Illustrations non contractuelles
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Le Gestionnaire
Descriptif
300
200
400
Nom : ORPEA
431
100
Date de création : 1989
500
Chiffre d’affaires 2013 : 1, 608 milliard d’€
Résultat net 2012 : 97 M€ *
Taille (en nb de résidences)
15 ans
10 ans
20 ans
5 ans
2525
ans
ans
Expérience / Ancienneté
0%
+5 %
-5 %
6,8 %
Groupe privé indépendant, Orpéa s’impose
impose ccomme l’un des principaux
acteurs français dans la prise en charge de
d la dépendance avec 431
3 000 collaborateurs.
établissements, soit plus de 40 374 lits et 30
group confirme la pertinence de sa stratégie
Aujourd’hui la progressionn du groupe
secte à la pérennité évidente.
de développement, surr un secteur
chif
ORPEA enregistree un chiffre
d’affaires d’1,6 milliard d’eurosen 2013, soit
2,5 % ppar rapport à l’année précédente.
une hausse de 12,5
w
w
w
.le
gu
+10 %
-10 %
Résultat net 2013 non communiqué
de
du
pa
tri
m
oi
ne
.c
om
*
Performance financière 2012
50 %
25 %
0%
71 %
75 %
100 %
Taux de croissance du nombre
de lits sur les 5 dernières années
Pourquoi ce Gestionnaire ?
Un acteur historique du secteur, au savoir-faire et à la capacité financière
reconnus.
Un taux d’occupation élevé pour assurer la pérennité de l’exploitation.
Une expérience de 25 ans dans la prise en charge globale de la
dépendance.
Une gestion reconnue de ses résidences et des partenariats solides avec
les professionnels de santé.
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Implantations des résidences
Belgique
56 établissements
é
56
6 518 lits
France
339 établissements
29 477 lits
Espagne
22 établissements
2 938 lits
Suisse
établissements
2 éta
165 lits
Italie
12 établissements
1 276 lits
Stratégie du groupe
Ces
excellentes
performances
témoignent de la capacité du Groupe
à obtenir des autorisations d’ouverture
de nouveaux établissements et
de la réussite de l’intégration des
acquisitions réalisées.
Pour continuer sur cette lancée,
ORPEA prévoit l’ouverture de 2 100
lits au cours de l’exercice 2014.
Des lieux de vie alliant confort hôtelier,
telier,
elier, convivialité
cco
et soins de qualité
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.c
om
La situation géographique
w
w
w
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id
ed
up
at
rim
oi
ne
Carpentras : terre de culture et de tradition
raditio
Une qualité de
e vie appréciée
a
ap
Située au pied du Mont V
Ven
Ventoux, à égale distance d’Avignon et d’Orange, Carpentras,
offre au regard
ard du visiteur
vvisite ses façades ocres, ses ruelles fraîches, ses fontaines... Sa
situation privilégiée,
des grands axes routiers, en fait un lieu de résidence idéal
ivilégiée, proche
p
pour sa qualité de
d vie, au cœur d’une nature préservée et d’un riche patrimoine.
Une é
économie diversifiée
V de plus de 30 000 habitants, elle représente un tiers des activités économiques
Ville
du bassin de Carpentras. Basée historiquement sur la production agricole et la
transformation de produits agricoles, la ville a su maintenir son industrie, tout en
développant des activités liées au secteur tertiaire.
Ville d’art et d’histoire
Au détour des rues et des places, son riche patrimoine, lié à la présence des papes
durant cinq siècles, se dévoile au promeneur. Des vestiges romains aux portes fortifiées,
en passant par les riches hôtels particuliers du 18ème siècle, l’Art religieux y a ainsi une
place dominante.
Carpentras
Répartition de la population
de Carpentras
75 et + : 11 %
Sous-Préfecture du département du Vaucluse
Plus de 30 000 habitants
De multiples saveurs (berlingot, vins AOC Côtes
du Ventoux, truffes et fruits confits)
0-29 ans : 38 %
60-74 ans : 14 %
30-59 ans : 37 %
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Le Vaucluse : le cœur de la Provence
Alternant montagnes, plateaux et plaines parsemées de collines, le département du
Vaucluse fait partie de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. Le Mont Ventoux, le
« Géant de Provence », qui culmine à 1 912 mètres, domine le paysage vauclusien.
555 000 habitants dont la grande majorité
concentrée autour de l’agglomération
d’Avignon.
Près de 8 000 étudiants accueillis à
l’université d’Avignon.
De nombreux atouts
3,5 millions de touristes chaque année
Accès routier
Avignon : 25 km
Marseille : 100 km
Montpellier : 120 km
Toulon : 150 km
Nice : 230 km
w
w
w
.le
gu
id
ed
up
at
rim
oi
ne
Accès
.c
o
Un département dynamique (plus
de 15 000 commerces, entreprises
industrielles et de service, plus de 13 700
artisans et plus de 8 000 exploitations
agricoles).
Accès ferré
ré
é
Accès avion
Gare TGV
GV
V d’Avignon
seille
lle : 30 m
Marseille
min
2h
Paris : 2h40
N : 3h
Nice
Aéroport d’Avignon (30 km)
Aéroport de Marseille Provence
(90 km)
Des paysages variés entre plaines,
montagnes, collines et charmants villages
Avignon, la « cité des papes », préfecture au
patrimoine classé
CARPENTRAS
Un secteur viticole réputé pour son Côte
du Rhône
Avignon
Nice
Montpellier
Marseille
Toulon
20 km
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Descriptif Produit
Calendrier
Permis
modificatif
Actabilité
prévisionnelle
Livraison
prévisionnelle
3 DECEMBRE 2012
8 JANVIER 2014
2ème TRIMESTRE 2014
2e TRIMESTRE 2014
Fiscalité
w
w
w
.le
gu
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ed
up
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oi
ne
.c
om
Obtention
de Permis
IRPP (4(4)
20 %
11 %
1
Défiscalisation +
récupération de TVA
(3)
25,8 %
Eligibilité du support (1) : Censi-Bouvard / Classique
Année prévisionnelle de défiscalisation :
Récupération possible de TVA (2) :
0%
2014
Niveau de Défiscalisation
Censi-Bouvard
OUI
NON
40 %
Caractéristiques générales
ales
es
Mobilier inclus
180 K€
4%
187 K€
170 K€
200 K€
160 k€
Enveloppe d’investissement HT
mobilier inclus
Lots en
VEFA
3%
5 %%
4,50
6%
2%
Rendement HT/HT
Individuel
80
80
Semi-collectif
20
100
Nombre de lots
(1)
(2)
(3)
(4)
Hors mobilier*
* rendement moyen arrondi au dixième le plus proche.
60
40
14
4,40 %
Collectif
Type d’habitat
30 m²
21m²
m²
20
40 m²
50 m²
10 m²
S f
Surfaces
en m2
Typologie : chambres simples
VEFA
(Vente en l’État Futur d’Achèvement)
VIR
(Vente d’Immeuble à Rénover)
Achevée
Type de construction
Dans le respect des conditions d’obtentions relatives à l’investisseur.
Suppose la réalisation des démarches d’obtention par l’investisseur.
(11 % + TVA à 20 %) / 1,20 = 25,8 %. Le taux de défiscalisation s’applique sur le montant HT. L’investisseur a la possibilité de récupérer la TVA (20 %) qui
s’applique sur le montant HT. Les 25,8 % mentionnés ci-dessus correspondent au possible pourcentage - sur le TTC - qui peut revenir à l’investisseur, sous la forme
d’une récupération de TVA et/ou d’une réduction d’impôts.
Taux valables pour les actes passés avant le 31 décembre 2016.
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Bail
Durée du bail (5) :
11 ans et 9 mois
Type de Bail (5) :
Renouvellement par tacite reconduction
(5)
:
Meublé
NON
OUI
Loyer
Prise en charge des intérêts intercalaires (6)
NON
OUI
Attestation de pré-loyers en cas de paiement comptant (6)
NON
OUI
Engagement du loyer par bail du gestionnaire (5) :
NON
OUI
Règlement des loyers (5) :
Augmentations annuelles autorisées du coût
d’hébergement des personnes âgées publiées chaque
année par le Ministère de l’Economie et des Finances,
plafonnées à 2,5 % par an à la hausse et à 0 % à la baisse (5)
w
w
w
.le
gu
id
ed
up
at
rim
oi
ne
.c
om
Indexation des loyers (5) :
Trimestriel
Application de l’indexation de révision des loyers (5) : Tous les 3 ans
7 000 €
6 000 €
5 000 €
7 909 €
88000
209€ €
9 000 €
H
Montants des loyers annuels HT
perçus par l’investisseur
ur
Tableau des charges
harges
arges (5(5) (7)
Catégorie
Entretien
Assurance
Travaux
Désignation
Investisseur
Entretien des lieux, du mobilier et des éléments d’équipement
Renouvelement du mobilier équipant les chambres tous les 9 ans
Assurance incendie, explosion, dégât des eaux, risques locatifs, pertes de loyers…
Assurance de la copropriété
Gros travaux (cf. Article 606 du code civil) et mise en conformité
Menus travaux et petits travaux d’embellissement
Charges de copropriété non récupérables (frais de syndic, ...) et frais de gestion
Divers
Taxe sur les ordures ménagères
Impôts fonciers (estimation de la taxe foncière : à partir de 400 €)
(5)
(6)
(7)
Selon les modalités décrites dans le bail commercial.
Dans les conditions des attestations du promoteur.
Ce tableau n’inventorie pas de manière exhaustive l’ensemble des charges susceptibles de s’appliquer lors de l’acquisition.
Gestionnaire
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Analyse Produit
2,8 3
2
3
3
4
2
4
4,2
2
4
1
1,45
5
1
Dynamisme
D
ynamisme
i
llocal
ocal
1
5
Facilité de vie
5
3
2
3
4
2
4
3,9
4,3
Potentiel de valorisation
1
5
1
Proximité des services
Avec une définition immobilière spécifique, le prix de revient au
m² habitable est plus élevé que pour l’immobilier traditionnel.
5
Rareté du bien
3
3,84
4
2
Cet actif dispose cependant d’une
lisibilité exceptionnelle puisqu’il
attirera des investisseurs, qui
bénéficieront alors du même
cadre fiscal avantageux. Du fait
d’une faible sensibilité aux cycles
immobiliers, de rendements élevés
et d’une offre limitée sur le marché
secondaire, ce support offre ainsi
une grande stabilité associée à une
liquidité optimale.
w
w
w
.le
gu
id
ed
up
at
rim
oi
ne
.c
om
1
33,15
2
4
1
5
5
Marché et environnement
A proximité des axes routiers,
de l’hôpital et du centre-ville, la
résidence Les Chesnaies bénéficie
d’un environnement agréable,
à deux pas du canal de SainteFamille.
Scoring
ring Pa
Patrimonial
3
2
3,55
Proche de l’hôpital
ôpital et
e du centre-ville, la résidence Les
Chesnaies bénéficie
d’un environnement calme et
bénéfi
résidentiel
ntiel ainsi
ain que d’un accès facilité à la voie rapide
permettant
ermettant de relier Avignon.
4
1
5
Valorisation immobilière
L’extension composée de 14 chambres vient compléter un
bâtiment existant s’élevant sur 3 niveaux et organisé autour d’un
grand patio.
3
3,88
4
1
5
Perspectives
Avec son ambitieux projet intitulé « Carpentras 2020 », la ville
souhaite notamment améliorer sa connectivité (liaison ferroviaire
avec Avignon), créer de nouveaux espaces verts (Coulée Verte)
et faciliter l’accès à la culture (Hôtel-Dieu).
3
3,84
2
3
2
2
4 4,1
3
1
5
1
Pérennité
Pérennit
Pé
itéé ar
architecturale
chit
hitectturale
Foncier
33,1
2
1
3
4
2
5
Aménagements intérieurs
1
2
5
1
3
4
2
5
Pérennité
Pérennit
Pé
itéé dduu bbien
ien
3,3
4
5
Performance énergétique
1
3,94
5
Projets
P
rojets
j urbains
urbbaiins
à jour
Une selection Le Guide Du Patrimoine , Contact Laurent COHEN, Tel 06 50 79 29 79 ou Tel 09 51Mise
70 15
49: février 2014
3
3
2
4
2
4
4,8
1
4,8
5
1
Taux
T
aux d’occupation
d’occupatition
3
5
2
Optimisation du nombre
de lits par résidence
3
4,49
1
3
2
4
2
Pérennité de l’exploitation
4,7
5
1
5
Performance financière
Image
Regroupant 80 chambres ainsi que de nombreux
équipements et services (gymnastique douce,
kinésithérapie, sorties, ...), la résidence propose
des services en adéquation avec les besoins des
seniors dépendants. Ces éléments favorisent la
convivialité et le bien-être des résidents, renforçant
de fait pérennité et lisibilité pour l’exploitation de
cette résidence.
3
2
4
4,73
5
w
w
w
.le
gu
id
ed
up
at
rim
oi
ne
.c
om
1
5
4
4,6
1
4
Gestionnaire
3
Groupe privé indépendant,
ORPEA s’impose comme l’un
des principaux acteurs français
dans la prise en charge de la
dépendance.
2
4
4,42
4
1
5
Scoring
ring Exploitation
Ex
3
2
44
1
ORPEA est l’acteur
acteur hhistorique de référence sur le secteur
des résidences
médicalisées. Le Groupe bénéficie de plus
nces m
de 20 ans de savoir-faire et d’une capacité financière
reconnue, offrant ainsi lisibilité et pérennité à cet
reconnu
investissement.
nv
5
Adéquation du bien
Le département du Var connait un important vieillissement de
sa population. Entre 2010 et 2020, le nombre de personnes
âgées de plus de 60 ans augmenterait de 20 % et l’INSEE
prévoit même une hausse de 27 % pour les plus de 85 ans.
2
4
4,3
1
5
Vieillissement
Vi
eillilliissementt de
de lala
population
1
5
Rareté du bien
3
3
2
4
5
SServices
erviices com
complémentaires
plé
lémenttaire
2
4
1
5
PProximité
roxiimititéé des
des services
serviices
Indicateurs non-contractuels - Plus d’informations sur le scoring disponibles sur le site www.cerenicimo.fr
4
4,3
4,5
4,4
1
44,09
Dans un environnement particulièrement calme, la résidence est
recherchée pour sa tranquillité et répond à une demande forte
concernant l’hébergement de personnes âgées dépendantes.
3
3
2
3
2
1
5
PParc
arc de
de logements
logementst
disponibles à proximité
Une selection Le Guide Du Patrimoine , Contact Laurent COHEN, Tel 06 50 79 29 79 ou Tel 09 51 70 15 49
Un référencement
Les principales raisons d’investir dans cette résidence :
Une extension de 14 chambres dédiées aux résidents Alzheimer, livrée en 2014
Un rendement de 4,40 % HT/HT (1)
w
w
w
.le
gu
id
ed
up
at
rim
oi
ne
.c
om
Une résidence gérée par le groupe ORPEA, acteur majeur de la prise en charge de la
dépendance
Rendement incluant le mobilier soit 4,50 % HT/HT hors mobilier (rendement moyen arrondi au dixième
xième le plus proche).
Pendant la période de construction, pré-loyers calculés trimestriellement sur la base du taux annuel brut
b de 4,40 % HT du montant de
l’immobilier HT débloqué.
(1)
(2)
Pour vous assurer que cette offre réponde
ponde à vo
vos besoins, à vos projets, à votre situation personnelle, financière et patrimoniale, une étude personnalisée
réalisée par un Professionnel du Patrimoine
Patrimoin qui vous assistera pour comprendre la portée et les risques de l’opération est nécessaire. La législation en
vigueur, le marché de l’immobilier
et votre situation personnelle et financière étant susceptibles d’évolution, les informations présentes
lier d’investissement
d’inve
sur ce document ne sont données
nnées qu
qu’à titre purement indicatif.
Toute représentation ou reproduction intégrale ou partielle est interdite.
Tou
Le Guide Du Patrimoine
Tél. : 06 50 79 29 79
: 0253281021(service
05 10 commercial)
Tél. : 09 Tél
52 79
cerenicimo.fr
Exploitant
115, rue de la Santé
75 013 PARIS
Notaire
Maître ALEXANDRE
3 rue Rossini
75 009 PARIS
CERENICIMO SAS au capital de 315 800 € - 401 206 305 RCS NANTES Carte professionnelle transactions sur immeubles et fonds de commerces - Préfecture de Loire Atlantique n°1089
RCP AIG Police n° : 2.400.231 - Garantie COVEA CAUTION n° : 20756 avec réception de fonds
Les informations, photographies ou visuels figurant dans ce document vous sont communiquées à titre d’information et n’ont pas valeur contractuelle. Mobilier non contractuel.
Crédits photos : Orpea © - Fotolia ©.
Un investissement de 180 000 € HT (hors frais d’acquisition) avec prise en charge des intérêts
intercalaires ou pré-loyers (2)