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L’actualité du
Loueur Meublé Non Professionnel
Réunion CEGECOBA – ASSAPROL
du 20 novembre 2014
intervenante:
Karine SALVAT
CONSEILLER en INVESTISSEMENT FINANCIER
1
Objectif de cette présentation
Découvrir le statut confirmer ou approfondir ses
connaissances
Comprendre l’intérêt de ce statut du point de vue du
loueur investisseur / propriétaire
Comprendre le régime fiscal applicable et les options
possibles pour tout nouveau loueur meublé
Les motivations patrimoniales et successor
ales
Sommaire
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.
3
Introduction : l’investissement locatif
Le dispositif de location en meublé classique
• Historique du statut
• LMP LMNP
• La réponse à des besoins
• Investisseurs et Biens concernés
• Les vertus du régime de l’amortissement
L’aménagement Bouvard pour le LMNP
• Une réduction d’impôt
• Les champs et conditions d’application de la
réduction d’impôts
Les devoirs dans le cadre d’une acquisition du
dispositif LMNP
Précisions sur le financement d’une opération
Imposition des plus values en cas de cession
Les atouts du LMNP en 2014
• Les motivations d’un investissement en LMNP
• Exemples
L’INVESTISSEMENT LOCATIF
INVESTISSEMENT
LOCATIF
Location nue =
revenus fonciers
Duflot – Pinel
Scellier – Robien –
Borloo -
4
Location meublée =
revenus BIC
Location meublée
professionnelle
Location meublée non
professionnelle
Le DISPOSITIF du LOUEUR
MEUBLE : historique
Une seule définition …… qui date de1949 : instituée après la guerre, la
location meublée avait pour vocation initiale de permettre aux ménages
français de louer une pièce de leur appartement aux soldats revenant du
champ de bataille
Art.2 alinéa 1er de loi 49-458 du 2 avril 1949 « est considéré comme exerçant
la profession de loueur en meublé, le bailleur qui loue habituellement
plusieurs logements meublés, que la location s’accompagne ou non de
prestations secondaires telles que location de linge, nettoyage des locaux,
préparation culinaires »
Des meubles en suffisance :
Mettre à disposition d’un logement prêt à l’habitation immédiate : le
locataire se contente d’apporter ses effets personnels
Apporter la preuve de l’ameublement : inventaire détaillé et signé des
parties à l’entrée dans les lieux
C’est une activité commerciale assimilable à celle des artisans et
commerçants
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Le DISPOSITIF du LOUEUR
MEUBLE : LMP / LMNP
Ce dispositif aujourd ’hui loin d’être circonscrit à l’habitat est désormais
réservé à la location au sein de résidences de services
LOUEUR MEUBLE NON
PROFESSIONNEL
LOUEUR MEUBLE
PROFESSIONNEL depuis LF
2009
Pas inscrit au RCS (sauf si
récupération de la TVA)
Ou
Inscrit au RCS
et
Recettes < 23 000 euros
Ou
Recettes > 23 000 euros
et
Recettes < revenus
professionnels
Recettes > 50% des revenus
professionnelles
Des critères d’adhésion très sélectifs pour le LMP qui rendent désormais ce
statut inaccessible à une grande majorité de particuliers
Pour ceux qui réuniraient ces 3 critères, les avantages fiscaux sont de taille avec
l’exonération d’ISF pour les locaux affectés à l’activité de location meublée et la
possibilité d’imputer le déficit tiré de la location meublée sur leur revenu global
6
report possible pendant 6 ans sur un bénéfice global
Le DISPOSITIF du LOUEUR MEUBLE La réponse
à des besoins préoccupation des ménages et
soutien à l’économie 1/2
UN PARTICULIER souhaitant - Préparer sa retraite / Réduire sa facture
fiscal / Obtenir des revenus supplémentaires immédiats ou différés:
Meuble un logement vide
Exonération de TVA
Achète un bien meublé dans
une résidence classée avec
services
Loue en direct régime
BIC
Confie la location à un
exploitant qui sous loue et
fournit des services Régime BIC
Gestion en direct
Gestion déléguée à un tiers
Possibilité de récupérer la TVA
LA LOCATION SAISONNIERE : pas de définition précise d’après le code du
7
tourisme c’est une location consentie sur une durée variable à une clientèle de
passage qui n‘élit pas domicile dans l’appartement
Le DISPOSITIF du LOUEUR
MEUBLE: la récupération de la TVA
Bail commercial conclu avec un exploitant de services qui fournit 3 des 4
services para hôteliers : petit déjeuner, accueil clientèle, nettoyage des
locaux et linge de maison
Récupération de la TVA sur 20 ans à raison d’1/20 par an des
dépenses engagées
Sur le montant de l’acquisition
Sur les meubles
Sur les honoraires du comptable
Restitution au prorata si vente du bien avant 20 ans sauf :
bail en cours repris
acquéreur poursuit l’activité de location meublée
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acquéreur assujetti à TVA
Le DISPOSITIF du LOUEUR MEUBLE La réponse
à des besoins préoccupation des ménages et
soutien à l’économie 2/2
• Développer le parc immobilier locatif meublé aujourd’hui insuffisant
•Répondre à des besoins sociaux : prise en charge de la dépendance
des personnes âgées
•Soutenir la construction et l’emploi qui en découlent
Résidences de tourisme loisir :
o La France est une destination touristique de 1er plan au niveau mondial
o Plus de 80 millions de touristes en France
Résidences de tourisme d’affaires
o Résidences souvent préférées aux hôtels : moins chères, services pour les
professionnels,
Résidences de personnes âgées
Allongement espérance de vie
o Structures médicalisées ou non
Résidences étudiants
o 2.2 millions d’étudiants en France en progression
o Marché avec une offre inférieure à la demande
9
o Le parc étudiant couvre moins de 10% des demandes de logement
o
Le DISPOSITIF du LOUEUR MEUBLE :
investisseur et avantage recherché
Avantage visé = amortissement / complément s de
revenus non fiscalisés ou très peu
Personne physique résidant fiscal français ou non
Personne morale notamment pour faciliter la
transmission par la cession des titres sociaux :
SNC – EURL - Sarl de famille –SCI (activité commerciale qui
serait assujettie à l’IS les associés ne pouvant ainsi plus prétendre aux
avantages spécifiques du LMNP))
Avantage visé = réduction d’impôt (depuis 2009)
Personne physique résidant fiscalement en France
Acquisition possible en indivision
Pas de démembrement
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Le DISPOSITIF du LOUEUR
MEUBLE : les biens concernés
1 ou plusieurs logements par an dans 1 résidence de
services
Avec services étudiants
Avec services pour personnes agées
Avec services pour tourisme loisir ou tourisme
affaires
Logements neufs ou en Vefa
Logements rénovés ou réhabilités
Plafond global de 300 000 euros pour la réduction
d’impot
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Le DISPOSITIF du LOUEUR
MEUBLE: rôle central de l’exploitant
Bail commercial par lequel l’exploitant s’engage à
12
reverser les loyers quelle que soit l’occupation du bien
Des revenus garantis autour de 4% sous réserve de la
santé financière de l’exploitant
Gestion du bien immobilier et ameublement, et fourniture
des services
Acquittement des charges d’exploitation et d’entretien :
prise en charge des travaux d’entretien et gros travaux
Rôle de syndic souvent
Le DISPOSITIF du LOUEUR MEUBLE :
les vertus de l’amortissement
C’est la possibilité d’amortir 100 % de la
valeur du prix d’acquisition
Rappel : l’amortissement c’est la représentation
comptable de la dépréciation du bien
Déduction annuelle d’une partie de la valeur du bien
amorti déterminée en fonction de sa durée de vie
normale
En pratique l’amortissement s’opére à 2 niveaux :
Immobilier : sur une période de 20 à 50 ans – en moyenne
sur 30 ans pour les logements soit 3.33% par an
Mobilier : sur une période de 5 à 10 ans soit 10 à 20% par an
Amortissement calculé avec les frais d’acte, hors prix
du foncier et H.T. si la TVA est récupérée
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Le DISPOSITIF du LOUEUR
MEUBLE: les vertus de
l’amortissement
BIC non professionnels
REEL
Recettes brutes
Déduction des
charges
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Micro BIC
Recettes brutes
Abattement
forfaitaire 50%
REEL : ensemble des charges déductibles des loyers
Micro Bic : possible à partir de la 20ème année – CA < 32 600 H.T. de recettes – pas
d’option pour la TVA
Le DISPOSITIF du LOUEUR
MEUBLE: les vertus de
l’amortissement
Régime Réel = pas d’imposition sur les revenus perçus = LMNP seul
dispositif permettant 0 impôts pendant 20 ans
Déficit imputable
pendant 10 ans
Revenus BIC
15
Charges
déductibles :
amortissement,
intérêts, ADI, frais
de comptabilité,
assurances et CC
Réserve
d’amortissement
imputables sans
limité dans le temps
Le DISPOSITIF du LOUEUR
MEUBLE: les vertus de
l’amortissement
Période 1 : les
charges hors
amortissement
permettent d’annuler
les recettes ;
l’amortissement est
mis en réserve, le
déficit émanant de
l’amortissement est
reportable sans limite
dans le temps
Période 2 : les
charges vont en
diminuant, utilisation
de la réserve
Abattement
50%
Amortissement
Recettes
Recettes
Charges
Pas d’imposition
16
Période 3 : au bout
de 20 ans possibilité
d’opter pour le micro
Bic
Recettes
Charges
Recettes
Revenus fiscalisés à
50%
L’aménagement BOUVARD pour le
LMNP
La loi de finance rectificative de 2009 a offert la possibilité au LMNP de bénéficier
d’une réduction d’impôt pour les acquisitions à compter de 2009
Réduction calculée sur la base du prix du foncier H.T.+immeuble H.T. + frais d’acte
pour une enveloppe globale de 300 000 euros par an
Rentre dans le plafonnement des « niches fiscales » soit 10 000 euros
Report de la réduction d’impôt possible pendant 6 ans pour la fraction qui excèderait
l’impôt dû
L’investisseur a donc le CHOIX entre l’amortissement et la réduction d’impôt et ce
jusqu'à fin 2012
Signature de l’acte
Taux de réduction
2009 et 2010
25%
2011
18%
Depuis 2012
11%
La réduction d’impôt en surplus est reportable sur l’impôt dû pendant les 6
17
années prochaines
L’aménagement BOUVARD pour le
LMNP
Période 1 : les
charges hors
amortissement
permettent d’annuler
les recettes ; le déficit
non utilisé est
reportable 10 ans
Période 2 : les loyers
ont augmenté et les
intérêts diminuent
Abattement
50%
Déficit
reportable 10
ans
Recettes
Recettes
Charges
TF compta
Intérets ADI
Pas d’imposition
18
Période 3 : au bout
de 20 ans possibilité
d’opter pour le micro
Bic
Recettes
Charges
Léger bénéfice
imposable à la fin de
la période
Recettes
Revenus fiscalisés à
50%
L’aménagement BOUVARD pour le
LMNP
Conditions d’application :
Engagement de location : location du logement
meublé pendant 9 ans à un exploitant par le
biais d’un bail commercial (durée de 9 ans calculée de
date à date à compter de celle de la prise d’effet du bail)
Mise en location : le logement doit être mis en
location dans le mois qui suit son achèvement
ou son acquisition si elle est postérieure
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L’aménagement BOUVARD pour le
LMNP
Fait générateur de l’application
Nature de l’investissement
Acquisition d’un logement neuf
achevé
Fait générateur
Année d’acquisition
Acquisition d’un logement
achevé depuis au moins 15 ans
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Acquisition d’un logement en
VEFA
Année d’achèvement du
logement
Acquisition d’un logement
achevé depuis au moins 15 ans
et qui fait l’objet d’une
réhabilitation
Année d’achèvement des
travaux
L’aménagement BOUVARD pour le
LMNP
• Remise en cause de la réduction d’impôt:
Le propriétaire n’a pas mis le bien en location
Mise en location hors délai
Interruption de la location sauf résidence de tourisme autorisée
pour maximum 8 semaines par an
• Cas particulier de la domiciliation fiscale hors de France
La réduction est suspendue
Pas d’allongement de la durée d’engagement de la location
• Modalités de reprise de la réduction d’impôt
L’impôt de l’année au cours de laquelle intervient l’évènement
est majorée de la réduction d’impôt totale obtenue depuis
l’origine
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Les devoirs dans le cadre d’une
acquisition en LMNP
- L’investisseur doit satisfaire aux obligations fiscales suivantes
-Effectuer une déclaration d’existence auprès de l’administration fiscale
-Déclarer à la fin de l’activité civile le montant de la TVA collectée
-Déposer liasse fiscale 2031 auprès de l’administration fiscale chaque
année
-S’acquitter de la taxe foncière
-Formalités dans les 10 jours qui suivent la signature de l’acte notarié
- Adhésion à un Centre de gestion Agréé (CGA)
-Depuis loi de finances 2006 majoration de 25% du résultat imposable
pour les contribuables exerçant une activité BIC non membre d’un CGA
-Frais déductibles des revenus BIC
-Réduction d’impôt pour frais de comptabilité et de gestion
- Mandater un cabinet comptable
-Comptabilité déléguée à un professionnel
-Frais déductibles des revenus BIC
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Le FINANCEMENT d’une
OPERATION
- Financement HT ou TTC ?
- Implication du financement HTLe financement H.T implique que l’acquéreur doive
donner mandat au cabinet comptable sélectionné pour
et récupération de la TVA
procéder à la demande de remboursement de crédit de
TVA et faire les déclarations nécessaires à cet effet. Il
demandera à l’administration que ce remboursement
soit adressé au notaire avec mandat au notaire de le
verser au promoteur
- Conditions d’acquisition
de la TVA
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L’imposition des plus values en cas
de cession
C’est le régime des plus values privées qui s’appliquent : impôt de plus
value et prélèvements sociaux
-Impôt de plus-value: plus-value nette imposable au taux forfaitaire de 19% avec
abattements pour durée de détention de 6% par année à compter de la 6ème et
jusqu’à la 21ème, soit 96% d’abattements cumulés en 21 ans détention, puis de 4%
la 22ème année, soit 100% au terme de 22 années.
-Prélèvements sociaux: en revanche, pour le calcul de l’assiette des prélèvements
sociaux imposables à 15,5%, l’assiette de l’impôt est réduite d’un abattement de
1,65% pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème soit 26,40% en
cumul en 21 ans de détention, puis de 1,6% pour la 22ème année et de 9% chaque
année à compter de la 23ème soit 100% au terme de 30 ans de détention
Modalité de calcul de la plus value :
Du fait de l’application du régime des plus values immobilières des particuliers, les
amortissements qui sont éventuellement venues diminuer le résultat fiscal ne seront
pas pris en compte pour calculer la plus value imposable
24
-
Table d’abattement des plus-values immobilières
25
Durée de détention
Taux d’abattement (%) de l’impôt de plus- Taux d’abattement (%) des prélèvements
value
sociaux
1 ans
0%
0%
2 ans
0%
0%
3 ans
0%
0%
4 ans
0%
0%
5 ans
0%
0%
6 ans
6%
1,65%
7ans
12%
3,3%
8 ans
18%
4,95%
9 ans
24%
6,6%
10 ans
30%
8,25%
11 ans
36%
9,9%
12 ans
42%
11,55
13 ans
48%
13,2%
14 ans
54%
14,85%
15 ans
60%
16,5%
16 ans
66%
18,15%
17 ans
72%
19,8%
18 ans
78%
21,45%
19 ans
84%
23,1%
20 ans
90%
24,75%
21 ans
96%
26,4%
22 ans
100%
28%
23 ans
37%
24 ans
46%
25 ans
55%
26 ans
64%
27 ans
73%
28 ans
82%
29 ans
91%
30 ans
100%
LES ATOUTS du LOUEUR MEUBLE
en 2014 : pourquoi investir ?
Bénéficier de revenus garantis très peu fiscalisés
Réaliser des investissements sans apport personnel
Baisser le coût d’achat avec la récupération de la TVA
Se constituer un patrimoine en partie financé par les
impôts si BOUVARD
Préparer la retraite
Transformer un contrat assurance vie fond en euros en
LMNP : rentabilité des fonds en euros qui baissent et
loyers qui augmentent avec une base de départ plus
élevée autour de 4% contre 2.5 à 3% pour les
rendements des fonds en euros
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CAS PRATIQUE : EXEMPLE d’INVESTISSEMENT en
LMNP Classique
Investissement = 100 000 € HT
Dont
Immobilier = 93 000 € HT
(11 500 € Foncier + 81 500 € Construction)
Meubles = 3 500 € HT
Frais d’acquisition = 3 500 €
Amortissement :
Immobilier = 3,33 % x 81500 € = 2 714 €
Mobilier
= 10 % x 3 500 € =
350 €
Dotation aux amortissements = 3 064 €
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TVA en apport pour le remboursement du capital à l’issue de la période
de financement
CAS PRATIQUE : EXEMPLE d’INVESTISSEMENT
avec financement in fine 15 ans
Revenus
Loyers HT
Charges
4 100
Intérêts d’emprunt
5 100
Charges comptables
300
Taxe foncière
340
Charges syndicales
80
Dotations aux amortissements
TOTAL
3 064
4 100
Déficit =
Amortissement= 3 064
8 884
4 784 €
Charges = 1 720
CAS PRATIQUE : à partir de la 16ème année
Revenus
Loyers HT
4 800
Intérêts d’emprunt
0
Charges comptables
300
Taxe foncière
390
Frais AG
90
Dotations aux amortissements
TOTAL
2 714
4 800
Résultat = + 1 306€
29
Charges
3 494
CAS PRATIQUE : à partir de la 16ème année
Réserve =
15 x 2 714€
10 x 350 €
44 210€
immeuble
meubles
RESERVE D’AMORTISSEMENT
Chaque année, pendant une quinzaine d’années, la réserve d’amortissement sera
ainsi diminuée de 1 190 € (revalorisés).
A partir de la 31ème année, la réserve sera diminuée du résultat d’exploitation sans
dotation aux amortissements, celle-ci étant arrivée à son terme.
La réserve sera totalement utilisée au bout de la 34ème année.
Il est alors conseillé de passer en régime micro entreprise.
30
35
CAS PRATIQUE : EXEMPLE d’INVESTISSEMENT
LMNP Classique avec financement cash
Revenus
Loyers HT
Charges
4 100
Charges comptables
300
Taxe foncière
340
Charges syndicales
80
Dotations aux amortissements
TOTAL
2 714 + 666
4 100
4 100
Pas de bénéfice fiscal€
Amortissement= 3 380 soit réservé épuisée au bout d’une vingtaine d’années
CAS PRATIQUE : EXEMPLE d’INVESTISSEMENT dispositif
Bouvard avec financement amortissable 20 ans
Investissement
Investissement :
120 000 tous frais compris
11 500 € Foncier + 81 500 € immobilier + 3500 mobilier + 3500 acte +17000 TVA + 3000 frais de caution)
Financement:
Récupération TVA
Réduction d’impôt
Participation
Mensualités :
Loyers nets :
Participation :
120 000 € => apport = 0
17 000 €
10 615 €
27 615€
620€ / mois (TVA en apport)
340 € / mois
280 € / mois -98€ =182 € les 9 premières années
Participation au bout de 9 ans avec loyer revalorisé
Loyers nets
375€ / mois = 245€ les 11 années suivantes
Revente retraite : propriétaire d’un bien d’une valeur de 113 000 euros et d’une rente
de 360 euros par mois
En moyenne 217 euros épargné sur 20 ans soit un rendement de 5%
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EN SYNTHESE
UNE BONNE RENTABILITE LOCATIVE
UN FINANCEMENT AVEC UNE FAIBLE PARTICIPATION
UNE FISCALITE TRES AVANTAGEUSE : RARE solution permettant
d’avoir de revenus supplémentaires sans fiscalité
UN CHOIX POUR L’INVESTISSEUR
DES REVENUS GARANTIS avec un EXPLOITANT a la santé
financière éprouvée et multi exploitation grands groupes
UN TRES BON COMPLEMENT RETRAITE
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