Location en Meublé non Professionnelle (LMNP)

Généré le: 26/04/2016 21:10:30
Location en Meublé Professionnelle (LMP) / Location en Meublé non Professionnelle (LMNP)
Constituez-vous un patrimoine immobilier en bénéficiant du régime fiscal
du loueur en meublé professionnel ou de celui du loueur en meublé non
professionnel, dans un cadre fiscal spécifique.
EN BREF
Constituez-vous un patrimoine immobilier en bénéficiant du régime fiscal du loueur en meublé
professionnel ou de celui du loueur en meublé non professionnel, dans un cadre fiscal
spécifique.
Points Forts
• Des avantages fiscaux variables selon le statut du loueur.
• Le choix entre investissement direct ou via des formules "clefs en main".
• La possibilité de se constituer un patrimoine immobilier de rapport à moindre coût.
EN DETAIL
Le dispositif
Dès lors qu'un investisseur loue un logement dit meublé, c'est-à-dire mettant à la disposition
d'un locataire l'ensemble des meubles et des objets nécessaires à la vie quotidienne, il est
considéré par l'administration fiscale comme un loueur en meublé. Son statut fiscal (de LMP
ou de LMNP) dépend de trois critères essentiels :
• Le niveau des recettes locatives annuelles ;
• L’importance de ces recettes par rapport aux revenus professionnels de son foyer fiscal ;
• Son inscription ou non au titre de cette activité au registre du commerce et des sociétés.
Conditions d'accès au statut de Loueur en Meublé Professionnel
• Être inscrit soi-même ou son conjoint au registre du commerce et des sociétés ;
• Retirer de cette activité des recettes annuelles :
• supérieures à 23 000 € ;
• et supérieures aux revenus nets professionnels du foyer fiscal (avant déduction des
charges du revenu global) y compris les revenus taxables à un taux proportionnel.
Information non contractuelle
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Par opposition, le Loueur en Meublé Non Professionnel est celui qui ne remplit pas une seule
de ces conditions.
Traitement fiscal des loyers
Les revenus de la location meublée sont imposés soit selon un régime "réel" d’imposition («
simplifié »" ou « "normal »"), soit selon le régime "micro-BIC".
En deçà de 32 600 € de recettes locatives annuelles, le bailleur peut choisir entre ces deux
régimes. Au delà, le régime "réel" s'impose.
• Le régime micro-BIC : le revenu imposable est calculé par application d'un abattement de
50 % sur les recettes (déduction forfaitaire), sans possibilité de déduction de charges, en
particulier pas d’amortissement du logement et des meubles.
• Le régime réel : déduction des charges pour leur montant exact.
Traitement fiscal des déficits
• LMP : les déficits sont imputables sur le revenu global du loueur sans limitation dans
la durée(1).
• LMNP : les déficits sont imputables sur les bénéfices de même nature réalisés l'année en
cours, ou les dix années suivantes.
(1)
Sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles.
Traitement fiscal des amortissements
A noter : le montant déductible de l’amortissement des biens loués (immeubles et meubles)
par une personne physique est limité. Il ne peut excéder, au titre d’un même exercice, la
différence entre le montant du loyer acquis et celui de l’ensemble des autres charges
afférents aux biens loués.
La perte du droit à déduction des amortissements n’est que provisoire, elle peut être déduite
du résultat des exercices suivants sous certaines conditions (cf. article 39 C II- 2 et 3 du code
général des impôts).
Traitement fiscal des plus-values
• LMP : régime des plus-values professionnelles à court ou à long terme. Exonération si
l'activité est exercée depuis au moins 5 ans.
• Exonération totale si la moyenne des recettes des deux dernières années civiles
précédentes est inférieur à 90 000 € HT.
• Exonération partielle si elle est comprise entre 90 000 € HT et 126 000 € HT.
• LMNP : régime des plus-values privées. Les plus-values immobilières(2) sont totalement
exonérées après 15 ans de détention (régime général).
(2)
Lorsqu’elles sont imposables, les plus-values immobilières sont soumises au taux proportionnel d’impôt sur le revenu de 19 % majoré de
12,3 % de prélèvements sociaux (depuis le 1er janvier 2011).
Avantage fiscal spécifique au LMNP
L'acquisition de certains logements(3) ouvre droit jusqu’au 31 décembre 2012, dans le cadre du
statut LMNP, à une réduction d'impôt proche de la réduction Scellier et dont les
caractéristiques essentielles sont mentionnées ci-dessous(4).
La fraction de réduction imputée chaque année est prise en compte dans le calcul du
plafonnement global des avantages fiscaux.
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En contrepartie de la réduction d’impôt, la déduction de l’amortissement du logement est
supprimée à hauteur du prix retenu pour le calcul de la réduction.
Le bénéfice de cette réduction est exclusif du régime du micro-BIC.
(3)
Neufs ou en état futur d’achèvement ou achevé depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou
de rénovation, situés dans des résidences pour étudiants, pour personnes âgées, de tourisme classées, etc.
(4)
Engagement de location sur 9 ans, réduction au taux de 18 % calculée sur le prix de revient de l'investissement réalisé plafonné à 300 000 €
pour 2011 et 2012 - Étalement de la réduction sur 9 ans. Report d’imputation de la fraction de la réduction non imputée au titre d’une année
sur l’impôt dû au titre des six années suivantes.
Autres spécificités fiscales de la location meublée
La location meublée occasionnelle, permanente ou saisonnière à usage d’habitation est en
principe exonérée de TVA, sous réserve de six catégories d’opérations visées à l’article 261 D,
4ème du code général des impôts.
La location meublée est susceptible de donner lieu au paiement de la contribution économique
territoriale.
Le loueur en meublé ne prend pas en compte dans l’assiette de l’ISF le bien loué qui a la
nature de bien professionnel ; tel est le cas en pratique lorsque la location intervient sous le
statut de LMP et que les recettes réalisées dans le cadre de ce statut représentent plus de 50
% des revenus de son foyer fiscal.
Le loueur en meublé inscrit au registre du commerce et des sociétés (cas du LMP) répond aux
critères d’assujettissement aux cotisations sociales et est soumis en conséquence à la CSG et à
la CRDS au titre des revenus d’activité ; le loueur non professionnel (LMNP) est assujetti à
raison des recettes de location aux prélèvements sociaux dûs au titre des revenus du
patrimoine et assimilés (CSG, CRDS, prélèvement social de 2,2 % et ses contributions
additionnelles de 0,3 % et de 1,1 %, soit 12,3 %).
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