Des rendements locatifs optimisés par les régimes fiscaux

N° et date de parution : 3228 - 20/04/2007
Diffusion : 79400
Périodicité : Hebdomadaire
LaVieFin_3228_26_41.pdf
Page : 26
Taille : 95 %
Pôle Immobilier
enrichir
S'
en dorman
immobilier
ari tenu En huit ans les prix de immobilier ont doublé
aour investissement locatif
performance compte tenu
des loyers
des avantages fiscaux est encore meilleure
.
l'
.
,
l'
la
,
,
et
.
,
Des rendements locatifs optimisés
par les régimes fiscaux
Pour qui veut se constituer un patrimoine
Acheter dans
et
faire fructifier immobilier locatifreste une
bonne solution Ce placement ierre ne
peut
envisager que sur long terme -au moins
huit dix ans
ailleurs
plupart des
dispositifs fiscaux nécessitent de engager pour
un certain nombre années Contrairement
autres placements
peut être réalisé
crédit emprunt est fortement recommandé
pour optimiser rendement de opération
en jouant sur
déductibilité des intérêts
neuf grâce
aux dispositifs
Borloo
le
l'
le
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s'
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Robien permet
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emprunt
.
1
Dispositifs Robien
Borloo revus.et çor....
.
origine
dispositif Robien permettait
investisseur acquérir un logement locatif
neuf ou nécessitant une rénovation complète
en autorisant
amortir jusqu' 65 %% du
coût de opération sur quinze ans Mais
pour répondre aux critiques formulées
encontre de ce régime jugé peu
contraignant par
rapport avantage fiscal qu' procurait loi
Engagement national pour logement ENL
du 13 juillet2oo6 ,enaréduitlaportée.D' oùson
nom de Robien recentré
amortissement
ainsi été ramené 50 %% au maximum sur
une durée de neuf ans Sans possibilité de
prolongation Pour reste rien ne change:
pas obligation en ce qui concerne choix des
locataires aucun plafond de revenus étant
imposé En revanche les plafonds de loyers
ont été affinés par création une nouvelle
zone géographique ancienne zone étant
déclinée en deux zones:
agglomérations
de plus de 250 00o habitants ou chères coin
celles de Côte Azur du Genevois
français...
B2 plus de 50 00o habitants
but étant de
mieux coller
réalité de certains marchés
Leloyermaximal plafondpour2oo7 estdésor
A
l'
le
,
à
l'
d'
l'
à
à
mais fixé 14 ,21 euros mensuels mètre carré
en zone
11 ,62 euros en zone B2 Quant
aux autres zones les plafonds définis se situent
20 ,45 euros pour
zone
,52 euros
Des limites qui restent peu
pour zone
l'
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,3o euros en zone B2
,82 euros en
zone
autre contrainte concerne les
locataires dontles revenus ne
doiventpas dépasser
certains plafonds Une contrainte qui en est
pas vraiment une puisque 8o %% de
population est
éligible au dispositif Atitre exemple
à
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limite
Attention:
emprunt est
revenu global mais sur
pas imputable sur
les revenus fonciers des dix années suivantes
6
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dans
de 10 700 euros
déficit provenant des intérêts
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contraignantes
quelques exceptions près
comme Paris ou Aix-en-Provence où les
valeurs locatives sont plus élevées
rallèlement au Robien recentré
loi ENL
intégré un nouveau dispositif Borloo
populaire censé être
plus social Des plafonds
de loyers en principe inférieurs de 30 %% ceux
du marché locatif privé ont été déterminés
établissantpour2oo7 16 ,37 euros mensuels
mètre carré en zone
11 ,37 euros en zone
à
à
)
l'
à
a
.
qu' ilrespecte ces conditions investisseurpeut
amortir jusqu' 65 %% du prix de son
investissement sur
quinze ans au maximum raison
de %% pendant sept ans
%%
pendant deux
ans
de façon facultative
%%
pendant six
nouvelles années Avantage supplémentaire:
un abattement de 30 %% sur les loyers perçus
en plus de
déduction des frais réels Dans
un etl' autre cas amortissementdu bien peut
même déboucher sur un déficit foncier dont
excédent est reportable sur revenu global
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zone
52 521 euros en zone
48145 euros
en zone B2 et43 768 euros en zone Dès lors
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ressources
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Bi
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pour un couple avec deux enfants les
ne doivent pas excéder 71516 euros en
à
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L'
investissement dans pierre peut donc
de sérieuses économies impôt
la
générer
d'
.
1/2
Copyright (La Vie Financière) Reproduction interdite sans autorisation
THESAURUS
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Diffusion : 79400
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effet de levier
des avantages
fiscaux
................................
.............................................
positifBorloo Indépendamment des tranches
imposition
régime Borloo est toujours
.
L'
le
d'
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favorable dès lors que les loyers de marché ne
dépassent pas les plafonds du dispositif En
revanche
dispositifRobien emporte
souvent pour une tranche imposition
située 14 %%
.
Dans
neuf
le
rentabilité brute
la
,
.
un
d'
.
en dehors du dispositif fiscal de type
Robien ou Borloo excède rarement compte
tenu de flambée des prix de immobilier
%% Mais
fait acheter dans cadre de
ces dispositifs permetde doper cette rentabilité
impact fiscal est autant plus fort que
taux marginal imposition de investisseur
est élevé L' Agence nationale pour information
sur logement Anil est livrée une
comparaison de rendement entre régime réel des
revenus fonciers régimes Robien Borloo
étude montre ainsi que les investisseurs dont
les deux tranches imposition sontsupérieures
investissement
l'
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AVIS
EXPERT
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Pierre Minjollet
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Président de Institut français
pour investissement IFPI
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Bien juger de état
du marché Locatif
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choisir
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amortissementRobien ouBorloo
apportentà ces investisseurs fortement soumis
pression fiscale un avantage indéniable
on considère un investissement
Exemple:
de 103 70o euros frais compris en région
parisienne financé 8o %% par un crédit au taux
de %% que loyer du logement loué pendant
%% par an
quinze ans est revalorisé de
que ce même logement est revendu avec une
décote de 20 %% scénario pessimiste
taux
de rendement interne-rendement des fonds
propres investis dans opération-s' établira
%% pour
investisseur qui se place sous
régime réel des revenus fonciers loyer
mensuel 20 euros par mètre carré Mais
établira
%% sous
dispositif Robien
recentré 20 ,45 euros
%% avec
Borloo
populaire 16 ,37 euros Reste que niveau
de loyers pratiqués dans
localité constitue
aussi un élément déterminant du choix de
investisseur Car lorsque loyer de marché
est inférieur au plafond Robien investisseur
aura intérêt opter pour dispositif Borloo
estle cas de villes en zone comme Lyon
Rouen ou Toulouse dont les loyers de marché
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établissent environ
euros mensuels par
mètre carré indique Chr tine Vassal-Largy
de Thésaurus Au-delà
renà01` ent entre
Robien
dispositifBorloo
équilibre Le
Borloo est légèrement plus favorable pour
tranche imposition de 40 %% Robien
plus avantageux pour tranche inférieure
on reprend les données de
précise Anil
exemple cité plus haut mais appliqué un
investisseur imposé au taux de 14 %% taux de
%% pour
rendement interne sera ramené
dispositifRobien età moins de %%pourle dis
s'
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PROMOTEUR
Crescendo Argenteuil 95
Le Marensin Souston 140
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Les Bastides de Gauguin
Saint-Laurent-du-Var 83
TYPE
D'
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47
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103 000
47 ,22 ml
166 500
43 m'
152 500
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37 m'
132 000
Tagerim
44 m'
236 000
11
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RENTABILITÉ
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oui mais loyer de marché trop faible
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oui mais loyer de marché trop faible
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oui mais loyer de marché trop faible
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10 ,60¬
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BRUTE
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Bouwfonds Marignan
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APPARTEMENT
Nexity
Nexity
Bouygues Immobilier
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Lyon Islands Lyon 69
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Nombre de pièces
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QUELQUES EXEMPLES DE RENTABILITÉ POUR DES PROGRAMMES NEU
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ont pas hésité
les promoteurs
construire dans des villes où foncier était peu
cher sans se préoccuper du potentiel locatif
où des villes au marché locatifcomplètement
saturé comme est cas Albi Montauban
Rodez ou encore àAgen Résultat: des
logements en pagaille qui nécessitent des
baisse ou restent vides Ce
de loyer
qui pose problème pour les régimes Robien ou
Borloo compte tenu de obligation de louer
dans les douze mois qui suivent achèvement
du logement Le conseil vaut pour autres
dispositifs fiscaux comme achatplacé sous
loi Girardin DOM-COM anciens DOM-TOM
ou loi Demessine ZRR mais aussi pour tout
autre investissement même celui qui est placé
sous
statut de location meublée
Anne Lemoine
professionnelle ou non LMP-LMNP
investisseurs
si
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3
Il
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les régimes
,
,
r
,
ont pratiquementjamais intérêt
n'
régime des frais réels En revanche
le
Attention cependant aux plafonds de
loyers définis par ces dispositifs qui
dans certains cas peuvent être
réalité du marché Nous
supérieurs
engageons parfois des parties de bras de fer
avec certains promoteurs qui vendent en
promettant des loyers très élevés explique Henry
loyer fixé
Buzy-Cazaux de Tagerim Car
1000 euros doit subir un rabais de ioo euros
faute de locataire solvable ce sera toujours une
surprise désagréable pour investisseur Nous
préférons donc tenir compte de réalité des
estvrai que pour satisfaire
marchés locaux
ils
Aujourd' hui leur objectif est
avant tout de se constituer des revenus
pour retraite La défiscalisation est plus
ailleurs
qu' une cerise sur gâteau
les investisseurs ne sont pas forcément
assujettis une tranche marginale
imposition élevée Ils achètent sans apport
initial financent leur acquisition parle
biais un crédit qu' remboursent tous
les mois Un effort épargne qui permet
terme être
tête un patrimoine
procurant une rente ou facile revendre
tant est que Cinvestisseur soit attentif
emplacement du.bien aux garanties
locatives afférentes pas toujours aussi
alléchantes qu' on pense
d'
Parc rue du Haut-Koenigsbourg
route de Sélestat Colmar 68
terrasse
+
2
Promogim
3
51 ,40m'
13 ,60ml
+
52 ,63 m2
244660¬
14¬
Bi
144400¬
B2
260 000
81
8
3.43%%
,50C
3
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,
République Marseille
Villa Médicis Serris 77
Villas Noé Le Rheu 35
Rue de
la
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11
Prix mensuel au mètre carré
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Marseille République
Promogim
Bouygues Immobilier
Mais loyer de marché trop faible
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Les
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investisseurs venaient
immobilier parce qu'
étaient intéressés
par La défiscalisation
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Page : 27
Taille : 100 %
2
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loggia
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50
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mi
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265000¬
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11 ,30¬
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Copyright (La Vie Financière) Reproduction interdite sans autorisation
THESAURUS