Investir pour payer moins d`impôts

dossier investissement
Investir
pour payer
moins
d’impôts
Rien de mieux que l’immobilier
pour doper son patrimoine et alléger
ses impôts ! De nombreux dispositifs
existent. À vous de trouver celui
qui vous correspond...
SS
e constituer un patrimoine à moindre coût
est parfaitement possible dans le neuf ou
l’ancien. À l’heure où le gouvernement met en place sa réforme de l’impôt sur le revenu,
l’investissement immobilier
peut encore alléger votre facture fiscale. Malgré des prix
élevés, l’immobilier, notamment locatif, demeure le placement favori des Français.
Les raisons sont multiples
et variées. Tout d’abord, les
dispositifs de défiscalisation
permettent d’amortir le coût
d’acquisition tout en augmentant vos revenus. Ensuite, les
taux d’intérêts des prêts sont
encore bas et les banques proposent des prêts de longue (et
même de très longue) durée.
Emprunter pour investir est,
de ce fait, plus facile qu’il y a
quelques années. Enfin, la demande locative est toujours
très forte dans de nombreuses
agglomérations. Alors pourquoi bouder son plaisir ?
Page 10 - avril 2007
Neuf :
de Robien ou Borloo ?
Lancés fin 2006 par le ministère du Logement, le “Robien recentré” et le Borloo populaire
permettent d’investir dans le
neuf tout en diminuant considérablement ses impôts. Ces
deux dispositifs reposent sur
un principe d’amortissement.
Ils permettent à l’investisseur
de déduire de ses loyers une
partie du prix d’achat et de
créer ainsi “des déficits fonciers” venant s’imputer sur le
revenu global. Au final, l’investisseur déclare moins et
paye moins d’impôts !
Le “de Robien recentré” :
un classique remis
au goût du jour
Bien qu’un peu moins attractif que son prédécesseur –l’amortissement a été
ramené à 50 % du prix d’achat
sur 9 ans au lieu de 65 % sur
15– auparavant, le “de Robien
version 2006” devrait séduire
bon nombre d’investisseurs.
Sur le principe, l’acquéreur
peut amortir 6 % du prix
d’achat pendant 7 ans, puis
4 % les 2 années suivantes. Par
ailleurs, les déficits fonciers
sont imputables à hauteur
de 10 700 € par an. Comme
dans le système précédent,
plusieurs conditions doivent
être remplies. L’investisseur
doit notamment s’engager à
louer le logement vide pendant 9 ans à titre de résidence
principale et ne pas dépasser
un plafond de loyer variable
selon la zone géographique
où se situe le bien.
Petit plus
• Il est possible de louer à un
membre de sa famille (ascendant ou descendant) ne
faisant pas partie du foyer
fiscal.
• Le “de Robien recentré” a été
élargi aux logements anciens faisant l’objet de gros
travaux de réhabilitation.
Le Borloo populaire :
un dispositif
qui se veut social
Créé par la loi “Engagement
National pour le Logement”
(loi ENL), ce dispositif a de
nombreux points communs
avec le “de Robien recentré”.
Il permet de déduire, sur les
loyers perçus, 6 % du prix
d’achat pendant 7 ans, puis
4 % les 2 années suivantes.
Soit jusqu’à 65 % de la valeur
du bien sur 15 ans.
Le logement doit être loué
pendant 9 ans. Le propriétairebailleur doit respecter certains plafonds de loyers. Il ne
peut louer qu’à des locataires
Le dispositif Borloo permet d’amortir
jusqu’à 65 % de la valeur du bien
sur 15 ans.
L’IMMOBILIER DES NOTAIRES - www.immonot.com
dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond.
Par exemple, pour un couple
ayant 2 personnes à charge,
ce plafond est compris entre
71 516 € en Zone A et 43 768 €
en zone C.
Petit plus
Contrairement au “de Robien recentré” qui a une durée d’amortissement ferme, le Borloo
autorise l’investisseur à proroger son engagement au-delà
des 9 ans pour deux nouvelles
périodes de 3 ans et amortir encore 2,5 % de la valeur du bien
chaque année. Autre avantage
de taille : une déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers
perçus durant toute la durée
de l’investissement se greffe à
l’amortissement.
Ancien : quand
rénover rapporte...
Si vous êtes amateurs de
vieilles pierres, vous pouvez
participer à la rénovation du
patrimoine français et faire
des économies d’impôts.
Faites rembourser
vos travaux
Investir dans l’ancien à rénover suppose d’avoir une
bonne dose de motivation et
généralement d’assez bons
revenus.
Dans certains cas, vous pourrez toutefois concilier amour
des vieilles pierres et déficit
foncier, ce qui vous permettra de déduire de votre revenu
global jusqu’à 10 700 €. Pour
bénéficier de ce dispositif,
vous devez louer le bien nu
pendant au moins 3 ans quel
qu’en soit l’usage (habitation
principale ou secondaire du
locataire, bureaux...).
Seules les dépenses relatives
à des travaux d’entretien, de
réparation, d’amélioration ou
de rénovation sont déductibles. Par déduction sont donc
exclus les travaux de construction et d’agrandissement.
ce principale au minimum
9 ans.
Le Borloo ancien :
un digne successeur
du Besson
Depuis le 1er octobre 2006, le
“Borloo ancien” permet de déduire 30 % des loyers perçus
si le bien est loué dans le secteur intermédiaire. Cette déduction peut atteindre 45 %
si le logement se situe dans
le secteur social, c’est-à-dire
si les loyers et les ressources
des locataires ne dépassent
pas les plafonds applicables
aux logements conventionnés ouvrant droit à l’APL.
Pour bénéficier du “Borloo
ancien”, le propriétaire bailleur doit signer une convention avec l’ANAH (Agence
Nationale pour l’Amélioration
de l’Habitat) déterminant notamment le niveau maximal
des loyers et s’engager à louer
le logement à titre de résiden-
Loi Malraux :
achetez un immeuble classé
Cette loi incite à la rénovation des bâtiments des centres historiques des villes.
Le principe est de permettre
aux propriétaires d’immeubles classés, situés en secteur sauvegardé ou en zone
de protection du patrimoine
architectural et paysager, de
déduire de leur revenu global
le montant des travaux de réhabilitation.
Le déficit ainsi créé est déduit
sans restriction. En contrepartie, le propriétaire s’engage à louer le bien à titre de
résidence principale pendant
au moins 6 ans.
Pour bénéficier de ce régime
fiscal, le bien doit se situer
dans une zone précise et
les travaux doivent recevoir
l’aval d’un architecte des
L’IMMOBILIER DES NOTAIRES - www.immonot.com
avril 2007 - Page 11
dossier investissement
LOI DE ROBIEN
RECENTRÉ
LOI BORLOO POPULAIRE
9 ans minimum
Entre 9 et 15 ans
6 % pendant 7 ans
6 % pendant 7 ans
4 % pendant 2 ans
4 % pendant 2 ans
2,5 % pendant 6 ans
0 %
30 %
10 700 €
10 700 €
Possible avec
maintien
de l’avantage fiscal
Possible dès la 3 e année
de location pour 9 ans.
Amortissement suspendu et reporté.
20,45 €
14,21 €
11,62 €
8,52 €
16,37 €
11,37 €
9,30 €
6,82 €
Plafonnement 2007
des revenus du locataire
Non
Oui
Date d’effet du dispositif
Actes passés depuis
le 01/09/2006
Actes passés depuis le 01/01/2006
Durée de la location
Amortissement
Abattement forfaitaire
Imputations des
déficits fonciers
Location aux ascendants
et descendants
Plafonnement 2007
des loyers au m 2 /mois
Zone A : Paris, petite et grande couronne, Côte d’Azur et Genevois Français - Zone B1 : agglomérations de plus de 25 000 habitants, 3e couronne Île-de-France,
pourtour Côte d’Azur, départements d’Outre-mer, Corse - Zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales qualifiées
de “chères” ou à la limite de l’Île-de-France - Zone C : reste du territoire
Où investir ?
Dans l’ancien, Nice et
Aix-en-Provence comptent
parmi les villes les
plus chères de France
respectivement 3 220 €/
m2 et 3 298 €/m2).
Ces deux capitales du Sud
ne sont pas les seules
à battre des records
de prix. Lyon (2 580 €/m2)
et Marseille (2 490 €/
m2) sont également
dans le peloton de tête
des communes les plus
chères. Le Sud-Ouest,
essentiellement Bordeaux
et Toulouse, commence
à être touché par cette
tendance à la hausse
(environ +15 % chacune).
À Paris, le prix moyen
dans l’ancien se situe
autour de 5 675 €/m2
(soit une progression de
9,9 %). Au regard de ces
statistiques, les notaires
prévoient un ralentissement
de l’activité en 2007
et une hausse des prix
provoquant des disparités
locales très marquées.
Bâtiments de France. En revanche, c’est le propriétaire
qui dirige l’opération de réhabilitation. Et la moindre
irrégularité peut déboucher sur la réintégration des
sommes déduites dans son
revenu imposable...
Offrez-vous la vie de château
Investir dans un monument
historique et le restaurer vous
fait rêver. Pourquoi pas ! À condition d’avoir d’importants revenus et de vous y connaître
un minimum en architecture.
Si vous pensez avoir le bon
profil, votre choix devra porter sur un immeuble classé
par le Ministère de la Culture,
en totalité ou en partie, monument historique ou inscrit
à l’inventaire supplémentaire
des monuments historiques.
L’IMMOBILIER DES NOTAIRES - www.immonot.com
À partir du moment où le bien
est classé, il sera sous l’étroite
surveillance du Ministère et
ne pourra plus être démoli,
déplacé ou transformé en
tout ou en partie sans l’accord préalable de ce ministère. Par ailleurs, comme dans
le cadre de la loi Malraux, les
travaux seront strictement
contrôlés et ne pourront débuter qu’après l’autorisation
Le conseil
du notaire
Pour que le jeu
en vaille la chandelle,
tout investissement
immobilier doit être pensé
et réfléchi. Inutile de brûler
les étapes. Prenez le temps
de vous interroger sur :
des Monuments Historiques.
Si toutes ces conditions sont
réunies, le montant des travaux pourra s’imputer en totalité sur vos revenus. Outre
ce régime fiscal très intéressant, vous pourrez exonérer
ce bien de droits de succession, et cela même si l’hé-
ritier n’appartient pas à la
famille du détenteur. Cette
exonération est subordonnée à la souscription par les
héritiers, légataires ou donataires, d’une convention
à durée indéterminée avec
les ministres de la Culture et
des Finances. Cette conven-
tion précisera notamment les
obligations des héritiers, la
liste des biens meubles et immeubles exonérés de droits,
les modalités d’entretien du
bien, les éventuelles conditions d’accès au public...
Marie-Christine Ménoire
Quand les Européens
investissent en France
Depuis 1998, le nombre
d’acquéreurs étrangers a
presque doublé et représente
aujourd’hui près de 6 %
du total des acheteurs. Un
chiffre qui monte au-delà
des 15 % dans certains
départements très prisés
du Sud, les Alpes ou encore
les quartiers prestigieux de
Paris (place Vendôme,
Palais Royal) ou plus “touristiques” (Saint Germain
des Près, le Marais...).
La qualité de vie à la française n’a donc pas fini d’attirer nos voisins européens
et surtout les Britanniques
qui réalisent à eux seuls
près de 40 % des transactions étrangères sur notre
sol. Pourquoi cet engouement pour la France ? Il
ne faut pas se leurrer : ce
n’est pas seulement pour
nos paysages, notre climat
ou notre gastronomie.
Malgré des prix élevés, la
pierre reste nettement plus
abordable en France qu’en
Grande-Bretagne ou en
Espagne par exemple. Si nos
voisins Britanniques sont
traditionnellement attirés
par les zones touristiques, ils
portent de plus en plus leur
dévolu vers des secteurs plus
“ruraux” tels que la Creuse,
le Limousin, la Dordogne, le
Lot... Tout de suite après la
campagne, c’est la montagne
(essentiellement les Alpes)
qui les attire. Ainsi, en HauteSavoie, ils comptabilisent à
eux seuls 20 % des achats
dans l’ancien et 40 % dans
le neuf. La capitale quant à
elle reste le lieu de prédilection des Italiens, qui avec
17,9 % des ventes devancent
même les Américains.
L’IMMOBILIER DES NOTAIRES - www.immonot.com
L’emplacement le plus
opportun : préférez une
ville dynamique à l’activité
économique importante.
Jouez la sécurité
en préférant une ville
que vous connaissez
et dont le marché locatif
est dynamique.
Privilégiez le centre ville ou
les quartiers bien desservis
à proximité des écoles
et des commerces ;
La qualité
de construction : soyez
exigeant si vous voulez
éviter les mauvaises
surprises. Multipliez les
visites pour juger
de la bonne conception
du logement et envisager
ses conditions
de vieillissement ;
Le prix d’achat
et la rentabilité : soyez
réaliste et raisonnable.
N’achetez pas à un prix
trop élevé et ne misez
pas trop haut lors de la
détermination du loyer.
Il est souvent prouvé qu’un
loyer légèrement sousévalué assure une location
sereine et plus avantageuse
à long terme. Pour ne
pas vous tromper, prenez
le temps de vérifier et
comparer les prix pratiqués
pour un même type de
bien. Pour cela, consultez
la tendance du marché
immobilier de notre site
www.immonot.com
avril 2007 - Page 13