Analyse Invesco Real Estate

Analyse Invesco Real Estate
Perspectives des marchés immobiliers européens
Concernant Invesco Real Estate
Prévisions des marchés européens – Printemps 2009
Invesco Real Estate est une division
d’Invesco Asset Management Ltd, qui
est agréée et réglementée par la
Financial Services Authority (FSA), ellemême filiale d’Invesco Ltd. Au 31 mars
2009, les actifs immobiliers gérés dans
le monde atteignaient 17,2 milliards
USD dont 5,3 milliards USD en Europe.
2009 sera probablement une année difficile pour l’immobilier.
Toutefois, il y aura aussi des opportunités d’achat d’actifs
exceptionnels à des prix très attrayants, alors que nos prévisions
indiquent la nécessité de se concentrer sur les actifs core
présentant des flux de revenus sécurisés.
Présent également aux Etats-Unis et en
Asie, Invesco Real Estate réalise des
investissements de biens immobiliers
en Europe depuis 1996 et a
actuellement une équipe de 70
collaborateurs basés notamment à
Londres, Munich, Paris, Madrid et
Prague gérant 126 biens situés dans 12
pays
Points clés
• Les marchés devraient connaître pour la plupart une nouvelle hausse
des taux initiaux comprise entre 50 et 75 points de base en 2009,
avant de commencer à se stabiliser en 2010.
• C’est au Royaume-Uni que la correction des prix est la plus avancée,
suivi de près par la France. La correction devrait se poursuivre en 2010
sur des marchés instables comme l’Espagne, l’Irlande et l’Europe de
l’Est.
• Le marché allemand demeure une exception dans nos prévisions, la
correction des prix prévue du pic au creux restant très modeste.
• Il y a peu de signes de ventes à prix décotés en Scandinavie, en
Allemagne et en Italie.
• Un mouvement général de « ruée vers la qualité » reste d’actualité,
l’accent étant mis sur des actifs de qualité, bien localisés et assurant
des revenus sécurisés à long terme.
• Seuls 23 % des 168 marchés européens que nous couvrons devraient
générer des rendements attrayants à horizon cinq ans.
• Nous pensons que les marchés connaîtront pour la plupart une hausse
des taux et une baisse des loyers et donc des pertes en capital
considérables à court terme.
• Par conséquent, l’attentisme pourrait dominer en 2009. Cela étant, des
opportunités d’achat d’actifs exceptionnels à des prix très attractifs,
très vraisemblablement sur des marchés instables, pourraient se
présenter.
Cette synthèse présente certaines des conclusions du rapport semestriel
de Invesco Real Estate qui analyse la situation actuelle et les
perspectives des marchés immobiliers européens pour les cinq prochaines
années. Depuis l’automne 2008, la correction des taux a été plus
prononcée que prévu mais résulte principalement de l’augmentation
sensible des risques locatifs et de la prévision de baisse des loyers durant
les deux prochaines années.
Contact presse
Corinne Pinçon
Directrice des Relations Extérieures
Europe de l’Ouest
Invesco Asset Management
Tél : 33 1 56 62 43 35
[email protected]
Les prévisions actuelles semblent indiquer que les marchés connaîtront
pour la plupart une nouvelle hausse des taux initiaux comprise entre 50
et 75 points de base cette année, avant de commencer à se stabiliser en
2010, année où débutera une « normalisation » de l’économie et des
marchés financiers. Sur les marchés où l’incertitude et l’instabilité
économique sont plus marquées comme l’Espagne, l’Irlande et l’Europe
de l’Est, la correction des prix devrait selon nous continuer en 2010.
Kim Politzer, Directeur de la Recherche européenne pour Invesco Real
Estate souligne : « La dégradation de nos perspectives, puisque
seulement 23 % des marchés que nous couvrons pourraient générer des
rendements attractifs, n’est guère surprenante au vu des turbulences
qu’a connues l’économie mondiale depuis l’automne dernier. Nous
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26 mai 2009
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pensons que la baisse des loyers attendue en 2010 ne sera pas aussi
spectaculaire que celle que nous prévoyons pour 2009. Par conséquent,
combinée à la stabilisation des taux initiaux, nos perspectives à cinq ans
à compter de début 2010 sont nettement plus prometteuses, avec une
surperformance des marchés attendue dans l’ensemble des trois secteurs
à l’horizon 2014 ».
Cette analyse est diffusée à titre d'information
uniquement et ne constitue ni une proposition
d'investissement, ni une autre forme de conseil aux
investisseurs. Les opinions exprimées dans ce
communiqué de presse représentent le sentiment
de l’auteur au jour de son édition. Les informations
et opinions d'Invesco peuvent être modifiées sans
préavis de notre part. Les performances passées ne
préjugent pas des performances futures et ne sont
pas constantes dans le temps. Ce communiqué de
presse est basé sur des informations considérées
comme fiables par Invesco. Néanmoins, Invesco ne
peut s'engager sur l'exactitude ou l'exhaustivité de
ces informations. Cette analyse est publiée en
France et Luxembourg par Invesco Asset
Management S.A., 18 rue de Londres 75009 Paris.
Ce communiqué de presse est publié en Belgique
par Invesco Asset Management S.A. Belgian
Branch, Avenue Louise 326 B31, B-1050 Brussels.
Ce communiqué de presse est publié en Suisse par
Invesco Asset Management (Schweiz) Ltd.,
Genferstrasse 21, CH-8002 Zürich.
« Notre analyse laisse penser qu’en 2009 l’attentisme devrait dominer
sur la plupart des marchés. Néanmoins, si des opportunités d’achat
d’actifs immobiliers « prime » à des niveaux de taux proches du pic que
nous avons estimé se présentent, alors les rendements sont susceptibles
d’être attractifs pour une période de détention de cinq ans. Ces
opportunités devraient apparaître sur des marchés instables. »
Ruée vers la qualité
Dans ce contexte où il existe différents risques, la prudence prévaut et
l’intérêt porte essentiellement sur des actifs de qualité, bien localisés et
assurant des revenus sécurisés à long terme. Comme nous anticipons
une baisse des loyers dans les deux années à venir, les actifs surloués
sont particulièrement exposés à des pertes en capital. De même, selon la
durée et la structure des baux, ils peuvent faire l’objet d’un départ des
locataires en place. Ce type d’actifs doit être analysé avec précaution. A
l’inverse, les biens sous-loués devraient constituer des opportunités
intéressantes puisque l’impact de la baisse des loyers devrait y être
moindre.
« Nos prévisions concernent uniquement les immeubles « prime » loués à
la valeur du marché. L’intérêt des investisseurs portant essentiellement
sur les actifs de qualité, ces prévisions peuvent encore moins être
appliquées à des immeubles non « prime ». Les investisseurs ne veulent
pas s’exposer à des risques locatifs supplémentaires compte tenu de la
situation économique très incertaine. De même, il est probable que les
prêteurs ne voudront pas s’exposer à de tels risques. »
« Par conséquent, il pourrait être difficile de vendre des actifs perçus
comme risqués, d’autant plus que le financement de tels actifs pour des
acheteurs potentiels pourrait s’avérer ardu. La prime de risque pour des
immeubles de qualité médiocre / mal situés, présentant des baux de
courte durée ou loués à des utilisateurs fragiles devrait se maintenir à
des niveaux très élevés pour un certain temps. Cela signifie que les
investissements orientés vers la gestion d’actifs devraient être reportés à
plus tard dans le cycle d’investissement », indique Kim Politzer.
Le timing et l’ampleur de la correction des taux initiaux pourraient
également dépendre du comportement des banques. Pour le moment,
nous n’avons pas observé de ventes contraintes par les banques car elles
souhaitent avant tout éviter d’acter des pertes dans leurs bilans.
Toutefois, comme les gouvernements augmentent leurs prises de
participations dans le secteur bancaire, cette situation pourrait évoluer.
Davantage d’actifs, vraisemblablement de second rang, pourraient bien
arriver sur le marché, ce qui pourrait éroder un peu plus encore les prix
immobiliers.
C’est au Royaume-Uni que la correction des prix nous paraît la plus
avancée, comme l’atteste l’activité enregistrée récemment sur ce
marché. De fait, les investisseurs semblent penser que la correction des
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prix dans le segment « prime » est aujourd’hui suffisante pour que soient
générées des performances satisfaisantes. Le marché britannique est
suivi de près par le marché français, où des signes font également
apparaître un début de stabilisation des taux initiaux dans le segment
« prime ».
En Allemagne, les taux ont été historiquement beaucoup plus stables du
fait de la structure du marché immobilier national et nous pensons qu’ils
le resteront. Toutefois, malgré la vigueur probable de la demande
intérieure, les niveaux de prix actuels du marché allemand ne devraient
pas attirer les investisseurs étrangers privilégiant le rendement total,
compte tenu des opportunités qui se présentent ailleurs.
Kim Politzer conclut ainsi : « Certains analystes ont suggéré que les
marchés avaient pénétré en terrain inconnu ces douze derniers mois, en
particulier au Royaume-Uni, où la correction des prix a pris une ampleur
record pendant un intervalle de temps relativement court. Certes, les
difficultés dans le secteur financier devraient peser durablement sur le
marché d’investissement immobilier. Cependant, les fondamentaux d’un
investissement réussi sont toujours en place. En période de récession, le
défi consistera à identifier des immeubles dont les prix ont corrigé
suffisamment étant donné les risques liés à la baisse des loyers et à la
hausse des défaillances des locataires. ».
Cibles d’investissement sur une période de prévision de cinq ans
Opportunités d’investissement de bureaux
999 surperformance et 99 performance acceptable
Londres (City), Londres (West End), Londres (Midtown), Birmingham,
Manchester, Glasgow, M25 Ouest, Lyon et Lille
Opportunités d’investissement de commerce
999 surperformance et 99 performance acceptable
SSU : Birmingham, Manchester, Edimbourg, Glasgow, Varsovie, Budapest,
Prague, Bratislava, Bucarest et Saint-Pétersbourg
ShC : Manchester, Hambourg, Munich, Birmingham, Glasgow, Edimbourg,
Prague et Bratislava
RW : Hambourg, Munich, Budapest, Prague et Bratislava
Opportunités d’investissement d’entrepôts logistiques
999 surperformance et 99 performance acceptable
Contact presse
Corinne Pinçon
Directrice des Relations
Extérieures
Europe de l’Ouest
Invesco Asset Management
Tél : 33 1 56 62 43 35
[email protected]
Birmingham, Manchester, Glasgow, Lyon, Lille, grand Londres, Edimbourg et
Saint-Pétersbourg
A titre d’illustration seulement
SSU = Standard Shop Unit ou High Street Retail = Boutique, pied d’immeuble
ShC = Shopping Centre = Centre commercial
RW = Retail Warehouse = Parc d’activités commerciales
999 = Les opportunités devraient pour la plupart dépasser les objectifs de
performances (performance relative > 1 %).
99 = Les opportunités devraient pour la plupart atteindre les objectifs de
performances (performance relative comprise entre -1 % et +1 %)
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