3 Le fonctionnement des copropriétés après la loi ALUR

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Études
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LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - REVUE MENSUELLE LEXISNEXIS JURISCLASSEUR - MAI 2014
Le fonctionnement des copropriétés après
la loi ALUR
Jean-Marc ROUX,
maître de conférences à l’université d’Aix-Marseille
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) constitue
l’une des réformes majeures du statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle n’est cependant pas un texte
comme tant d’autres avant elle dans la mesure où elle a pour effet, sinon pour objet, de modifier, voire de
bouleverser notre vision du droit de la copropriété.
Introduction
1 - La réforme laisse entrevoir une nouvelle conception de
l’immeuble collectif dans laquelle les copropriétaires se trouvent,
en partie, dessaisis de la maîtrise de leurs biens au profit d’une politique résolument interventionniste des pouvoirs publics, teintée de
consumérisme.
Alors que le législateur a entendu « lutter contre l’habitat indigne
et les copropriétés dégradées », il n’en demeure pas moins vrai que
toutes les copropriétés de France ne sont pas menacées à court ou
moyen terme. Néanmoins, la quasi-totalité sera touchée par les
mesures mises en place par la loi nouvelle.
Avant d’aborder les aspects principaux de la réforme, il convient
de signaler que, désormais, le droit positif de la copropriété ne se
situe plus seulement dans son berceau initial (la loi n° 65-557 du
10 juillet 1965), mais également dans le Code de la construction
et de l’habitation, ce qui n’est pas foncièrement un gage de clarté.
Deux corps de règles composent ainsi une matière qui était déjà,
aux dires des praticiens, excessivement compliquée et technique.
L’objectif de simplification du droit en est sans doute l’explication...
Par ailleurs, les textes légaux, dont le nombre devient très conséquent, sont devenus difficilement lisibles à raison d’une rédaction
devenue technocratique. Leur contenu a considérablement
augmenté. De plus, les indications générales laissent la place à des
libellés pointillistes qui auraient davantage leur place dans des
dispositions réglementaires.
Enfin, s’il existe toujours un socle commun applicable à tous les
syndicats, les textes multiplient les hypothèses dans lesquelles les
règles varient, ou peuvent être écartées, en fonction de la destination ou de la taille de l’immeuble. Plus que jamais, le droit de la
copropriété est devenu une affaire de spécialiste.
Ceci dit, la loi de 2014 aborde les grands thèmes du fonctionnement des copropriétés. Dans les développements qui suivent, nous
traiterons successivement le syndicat des copropriétaires (1), le
syndic (2), le conseil syndical (3), l’assemblée générale (4), les
mesures de sauvegarde de l’immeuble (5) ainsi que plusieurs dispositions de diverses natures (6).
1. Syndicat des copropriétaires
A. - Immatriculation des syndicats de copropriétaires
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2 - Il s’agit de l’une des mesures les plus originales de la réforme
en matière de copropriété.
Il est vrai qu’en l’état de notre droit positif, il n’existait pas de
données fiables sur le nombre de copropriétés situées sur notre
territoire. Dans notre système légal actuel, l’état de copropriété et,
partant, la naissance du syndicat, apparaissent dès l’instant où les
trois conditions posées par l’article 1er, alinéa 1er, de la loi du
10 juillet 1965 sont réunies (un immeuble bâti ou un groupe
d’immeubles bâtis, une pluralité de propriétaires et une division de
la propriété en lots). Les chiffres qui circulent sont pour le moins
imprécis puisque certains parlent de 9 millions de logements (ou
lots !) pour 600 000 syndicats alors que d’autres évoquent 8
millions de logements (ou lots !) pour 1 million de syndicats.
3 - La doctrine, comme les praticiens, réclamaient depuis de
nombreuses années un outil permettant le recensement des syndicats de copropriétaires. Les intérêts seraient multiples (repérer et
lutter contre les syndics plus ou moins clandestins, faciliter l’identification des immeubles dépourvus d’une assurance portant sur les
parties communes, mais aussi connaître l’existence d’un syndicat
autorisant la rédaction d’une assignation adaptée au statut de
l’immeuble, etc.).
4 - Il semble que le législateur ait entendu ces remarques. Au sein
d’un chapitre intitulé « repérer et prévenir l’endettement et la
dégradation des copropriétés », la loi du 24 mars 2014 a introduit
un livre VII dans le Code de la construction et de l’habitation (CCH)
« immeubles relevant du statut de la copropriété » dont le titre
1er est dénommé « identification des immeubles relevant du statut
de la copropriété ».
5 - Le lecteur aura relevé que ces dispositions ne figurent pas,
comme d’autres aspects issus de la réforme d’ailleurs, dans la loi
du 10 juillet 1965, mais dans le Code de la construction et de
l’habitation.
6 - Plusieurs points ont été envisagés par la réforme.
1° Objectifs de l’immatriculation
7 - Aux termes de l’article L. 711-1, nouveau, du Code de la
construction et de l’habitation, il s’est agi « de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en
œuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements ».
8 - Tel qu’il se présente, le dispositif n’aurait pas pour objectif
essentiel le recensement tant souhaité ; il a pour but d’informer les
autorités publiques sur la manière dont sont gérés les syndicats,
notamment sur le plan comptable et financier, tout en permettant
de connaître l’état physique des immeubles avec, en point d’orgue,
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l’adaptation des mesures d’aides aux copropriétés en difficulté ou
sur le point de l’être.
9 - Les termes de la loi appellent alors plusieurs remarques.
10 - Il est clairement établi que l’immatriculation des syndicats
n’a pas la portée qu’on lui connaît en matière sociétaire. Il n’est pas
question d’une formalité attributive de la personnalité morale. Non
seulement l’article 14, alinéa 1er, de la loi de 1965 qui mentionne
que le syndicat est doté de la personnalité civile, n’a pas été modifié, mais cela est corroboré par les prévisions de la loi nouvelle
puisque, parmi les mentions devant être portées au registre, figure
notamment « la date de création du syndicat », laissant augurer que
ce dernier apparaît à la vie juridique dès que les conditions légales
rappelées plus haut sont bien réunies.
11 - À en croire les objectifs apparemment poursuivis, le registre
des copropriétés tendrait à éviter la dégradation des copropriétés
ou à en rétablir le fonctionnement normal. Or, on ne peut que
constater que la très grande majorité des syndicats ne souffre pas
des difficultés qui justifient la création des obligations, relativement
lourdes, qui vont peser sur les débiteurs de l’obligation de déclaration 1.
12 - À vrai dire, on ne peut s’empêcher de se demander si, outre
les visées affichées par les auteurs de la réforme, d’autres buts ne
seraient pas recherchés. Ne pourrait-on pas voir dans l’obligation
d’immatriculer les syndicats un intérêt fiscal, en particulier afin de
soumettre les parties communes à la taxe foncière ? Ne doit-on pas
craindre une politique interventionniste des pouvoirs publics, en
matière de travaux par exemple ? D’autant que le ministre en
charge de l’Égalité des territoires et du Logement de l’époque 2, a
déclaré lors des rencontres Effinergie le 12 février dernier sur le
thème « Comment massifier la rénovation énergétique ? » : « nous
avons entamé en 2013 un volet majeur et décisif : celui de l’incitation... En 2014, nous devons tracer une voie nouvelle, celle
d’aller vers une obligation de travaux... La rénovation doit devenir la norme, elle ne doit plus être une option » 3. Un registre national des copropriétés constituerait alors un outil de référence en
matière d’habitat collectif privé.
13 - En tout état de cause, la constitution de ce fichier ne fait
qu’ajouter une pellicule administrative supplémentaire dans
l’éventail des mesures décidées par la loi nouvelle.
2° Mentions du registre national des copropriétés
14 - Il faut noter que les renseignements fournis ne concernent
que les syndicats de copropriétaires qui administrent des
immeubles à destination partielle ou totale d’habitation.
15 - Doivent figurer au registre :
16 - le nom, l’adresse, la date de création du syndicat, le nombre
et la nature des lots qui composent la copropriété ainsi que, le cas
échéant, le nom du syndic.
Si le syndicat fait l’objet d’une procédure prévue aux articles 29-1
A ou 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée (syndicats en difficulté ou en pré-difficulté) ou à l’article L. 615-6 du Code
de la construction et de l’habitation (état de carence), si le syndicat fait l’objet d’un arrêté ou d’une injonction pris en application
des articles L. 1331-24, L. 1331-26, L. 1331-26-1 (salubrité des
immeubles), L. 1334-2 ou L. 1334-16 du Code de la santé publique
(lutte contre la présence de plomb ou d’amiante) ou L. 511-2 et
L. 511-3 (bâtiment menaçant ruine), L. 129-2, L. 129-3 ou L. 1294-1 du Code de la construction et de l’habitation (sécurité des
immeubles collectifs).
17 - Figurent également au registre :
1. On aurait pu songer à créer simplement un registre des syndicats en difficultés
ou en pré-difficulté, plutôt que d’instaurer une obligation très générale grevant
bon nombre de copropriétés.
2. Mme Cécile Duflot, à l’origine de la réforme.
3. Pour un compte-rendu de cet événement, V.Inf. rap. copr. mars 2014, p. 4.
– à l’issue de chaque exercice comptable, les données essentielles
relatives à la gestion et aux comptes du syndicat, issues notamment
du budget prévisionnel, des comptes du syndicat et de leurs
annexes ;
– les données essentielles relatives au bâti issues, le cas échéant,
du carnet d’entretien et du diagnostic technique global réalisé en
application de l’article L. 731-1 du Code de la construction et de
l’habitation, dès lors que celles-ci ne sont pas déjà fournies par les
services fiscaux au teneur du registre, qui est autorisé à les utiliser
pour la mise en œuvre des objectifs mentionnés à l’article L. 711-1
du même code.
18 - Ces obligations peuvent faire l’objet d’une adaptation à la
situation particulière des syndicats mentionnés au deuxième alinéa
de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 (Voir les « petites »
copropriétés ayant moins de dix lots à usage de logements, de
bureaux et de commerces, dont le budget prévisionnel moyen est
inférieur à 15 000 €).
19 - On le voit, les données du registre ne sont pas figées puisque
le législateur a entendu rendre obligatoire leur actualisation, soit
régulièrement 4, soit dans certaines situations exceptionnelles.
20 - Il est notable qu’il sera assez difficile de connaître à un instant
T l’état, comme la teneur, de l’ensemble des copropriétés. Prenons,
comme exemple, la mention relative à la « nature des lots » qui
composent l’immeuble. Quel est le sens à lui donner ? Faut-il
comprendre que si celle-ci vient à changer, il faudra en référer au
teneur du registre ? La concrétisation de cette mesure se heurtera
sans doute à quelques difficultés. Ainsi, doit-on s’en tenir à ce qui
est indiqué dans le règlement de copropriété-état descriptif de division ou signaler l’affectation actuelle du lot ? Et cela lorsque l’on
sait que la jurisprudence est relativement souple en matière de
changement de destination des parties privatives dès lors que la
modification de l’usage ne porte pas atteinte à la destination de
l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires 5. De plus, ce
changement ne va pas toujours nécessiter une autorisation de
l’assemblée générale ou l’intervention d’un notaire. Le risque de
discordance entre les données du fichier et la réalité paraît relativement important.
3° Déclarants
21 - Alors que certains textes visent parfois le syndicat au titre des
débiteurs de la déclaration (CCH, art. L. 711-2-I, 1re phrase,
nouveau), d’autres font état de son représentant légal (CCH,
art. L. 711-4-II, nouveau). L’économie des textes fait du syndic le
principal redevable de l’immatriculation et de ses modificatifs 6.
22 - Alors que le syndic est bien, a priori, le mieux placé pour
connaître (et donc répercuter) les données afférentes à l’immeuble
qu’il gère, une autre personne est chargée d’alimenter en informations le registre national des copropriétés. En effet, pour les
immeubles mis en copropriété, ce sera au notaire chargé de publier
au fichier immobilier et au livre foncier l’état descriptif de division
et le règlement de copropriété, qu’il incombera de faire la déclaration d’immatriculation du syndicat de copropriétaires (CCH,
art. L. 711-4-I, nouveau). Si aucun syndic n’a été désigné ou si, la
mise en demeure du syndic est restée infructueuse après un délai
d’un mois, le notaire chargé de l’établissement de l’acte de vente
procédera d’office à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires (CCH, art. L. 711-5, al. 2, nouveau). Les frais ainsi engagés
par le notaire seront supportés par le syndic ou, si le syndic n’est
pas rémunéré pour l’exercice de son mandat, par le syndicat (CCH,
art. L. 711-5, al. 3, nouveau). De surcroît, tout acte authentique de
vente devant notaire relatif à un lot de copropriété comportera la
4. Comme c’est le cas pour les données comptables ou l’identité du syndic qui
peut changer assez souvent.
5. J. Lafond et J.-M. Roux, Code de la copropriété : LexisNexis 2014, art. 9, note
(26 et s.), p. 73 et s.
6. V. infra n° 26 et s. sur la mise en demeure et les conséquences pour le syndic
en l’absence de respect des prévisions légales.
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mention du numéro d’immatriculation de la « copropriété » (CCH,
art. L. 711-5, al. 1er, nouveau). Le notaire informera encore
l’établissement public chargé de la tenue du registre de toute erreur
qu’il y constate (CCH, art. L. 711-5, al. 4, nouveau).
4° Accès aux données du registre
23 - À l’origine, lors du passage devant les différentes chambres,
le texte semblait s’orienter vers une relative publicité des informations contenues dans le registre (les différentes mentions avaient été
présentées « pour être portées à la connaissance du public »). Il
était à craindre que les copropriétés et leurs syndics fassent l’objet
d’un démarchage systématique ou ciblé de la part d’entreprises du
secteur privé, notamment en vue de prestations de services ou la
réalisation de travaux.
24 - Désormais, il est prévu à l’article L. 711-3, nouveau, du Code
de la construction et de l’habitation que, pour la mise en œuvre des
politiques de l’habitat et de lutte contre l’habitat indigne et les
copropriétés dégradées, l’État, les collectivités territoriales et leurs
groupements obtiennent, à leur demande, du teneur du registre
communication des informations du registre relatives aux copropriétés situées sur leur territoire.
25 - Un décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission
nationale de l’informatique et des libertés, précisera les conditions
de publicité des informations recueillies ainsi que les conditions
de consultation du registre (CCH, art. L. 711-2-IV, nouveau).
5° Sanctions
26 - Le caractère obligatoire des démarches relatives à la déclaration des données ainsi que les modifications qui y sont attachées,
découle, on l’a dit, de l’article L. 711-2-I, nouveau du Code de la
construction et de l’habitation.
27 - Les autorités ont entendu rendre effective l’immatriculation
à travers deux mesures principales.
28 - En premier lieu, l’article L. 711-6-I, nouveau, du Code de la
construction et de l’habitation dispose que « lorsque le syndic n’a
pas procédé à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires ou
lorsqu’il n’a pas transmis à l’établissement public chargé de la tenue
du registre les informations prévues à l’article L. 711-2, l’établissement public, un copropriétaire ou toute personne qui y a un intérêt peut mettre en demeure, par lettre recommandée avec
demande d’avis de réception, le syndic d’y procéder ».
29 - Dans l’hypothèse où le syndic n’aurait pas satisfait à ses obligations déclaratives, la teneur de registre (et non le juge) peut, après
mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant un mois,
appliquer une astreinte à l’encontre du syndic. L’astreinte court à
compter de la fin de la mise en demeure et jusqu’à la complète
transmission ou actualisation des données. L’astreinte est recouvrée comme en matière de contributions directes au profit de
l’établissement public chargé de la tenue du registre, et son
montant ne pourra être supérieur à 20 € par lot et par semaine.
Cette somme ne pourra être facturée par le syndic aux copropriétaires, sauf si le syndic n’est pas rémunéré pour l’exercice de son
mandat (CCH, art. L. 711-6-II, nouveau).
30 - En second lieu, et la mesure est particulièrement sévère, il
a été décidé que les syndicats de copropriétaires ne pourront bénéficier de subventions de l’État, de ses établissements publics, des
collectivités territoriales, de leurs groupements ou de leurs établissements publics qu’à la condition d’être immatriculés au registre
et que leurs données soient actualisées (CCH, art. L. 711-6-III,
nouveau) 7.
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7. Un amendement adopté au Sénat en première lecture avait supprimé la sanction du retrait des subventions publiques dont bénéficierait le syndicat lorsque
celui-ci n’est pas immatriculé ou si les données d’immatriculation le concernant n’ont pas été mises à jour. Outre la question de la proportionnalité d’une
telle sanction, il apparaissait problématique de faire peser sur le syndicat un
manquement qui relèverait, le plus souvent, de la responsabilité de son syndic.
6° Calendrier de mise en œuvre
31 - Aux termes de l’article 53 III de la loi n° 2014-366 du
24 mars 2014, les dispositions en matière d’immatriculation des
syndicats seront applicables à compter du 31 décembre 2016, pour
les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots, du
31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots et du 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.
B. - Formes particulières de syndicats
32 - L’organisation de certaines copropriétés a été prise en
compte afin de renforcer leur spécificité ou de préciser des facettes
de leur régime juridique.
1° Syndicats coopératifs
33 - Même s’ils ne représentent qu’une très petite partie du parc
des copropriétés en France, les syndicats coopératifs ont été l’objet
des attentions du législateur qui leur avait déjà consacré
l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965, la loi ENL ayant, en son
temps, tenté de favoriser le choix de cette forme de gestion 8.
Toujours dans cette optique, la réforme opérée en 2014 a créé un
article 17-1-1 dédié.
34 - Son domaine est précisément circonscrit.
Il ne concerne que les syndicats de copropriétaires comportant
moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de
commerces dont le budget prévisionnel moyen sur une période de
trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €. Si tel est le cas,
les syndicats peuvent alors bénéficier de dérogations aux articles
17-1 et 26 de la loi de 1965.
Il est prévu que la modification du règlement de copropriété en
vue de prévoir la possibilité d’adopter la forme coopérative est
approuvée à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, à celle de
l’article 25-1. Cette mesure peut étonner à un double titre. D’une
part, à raison du deuxième alinéa de l’article 14 de la loi du
10 juillet 1965 qui dispose que le syndicat pouvant revêtir la forme
d’un syndicat coopératif, le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion. Et d’autre part, puisque
le dernier alinéa de l’article 17-1 mentionne que l’adoption ou
l’abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la
majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1. On peut
donc s’interroger sur l’opportunité de préciser ce que la loi affirme
d’ores et déjà...
35 - L’article 17-1-1, nouveau, permet de moduler différents
aspects du mode de fonctionnement d’un syndicat coopératif pour
les petites copropriétés. Il est mentionné que lorsque l’assemblée
générale de ce syndicat a décidé d’adopter la forme coopérative,
elle peut également décider, par une délibération spéciale, à la
majorité de l’article 25, de ne pas constituer de conseil syndical et
de procéder directement à la désignation du syndic parmi ses
membres.
Dans cette hypothèse, la désignation du syndic se fait par vote
séparé à la majorité de l’article 25. L’assemblée générale peut
également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en
cas d’empêchement de celui-ci. Le syndic et son suppléant sont
l’un et l’autre révocables dans les mêmes conditions. L’assemblée
générale désigne alors une ou plusieurs personnes physiques ou
morales, qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes
extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes du
syndicat 9.
36 - Lorsque l’empêchement du syndic ou sa défaillance mettent
en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des
Cette sanction était perçue comme étant sans rapport avec la nature du manquement et ne pesait pas sur la personne responsable du manquement. Ces arguments n’ont pas emporté la conviction.
8. L. n° 2006-872, 13 juill. 2006, art. 93.
9. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 17-1-1. B, 1°.
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occupants, chaque copropriétaire peut prendre l’initiative de
convoquer une assemblée générale « extraordinaire » pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la
conservation de l’immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses
occupants 10. La loi ne nous dit pas qui et comment s’apprécient
les conditions posées. Si un décret ne vient pas nous en dire plus,
il est vraisemblable que la jurisprudence aura à statuer.
2° Résidences de tourisme
37 - La définition de la résidence de tourisme figure dans le Code
du tourisme. Il s’agit d’un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou
saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage
collectif. Ces locaux d’habitation meublés sont proposés à une
clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation
à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum
d’équipements et de services communs, et gérée dans tous les cas
par une seule personne physique ou morale (C. tourisme,
art. D. 321-1).
38 - Afin de résoudre des difficultés pratiques liées à la gestion des
copropriétés constituées en résidences de tourisme et plus particulièrement celles dont les locaux accueillent des services ou équipements communs dont le propriétaire (souvent le promoteur)
néglige ou refuse de régler les charges, il a été décidé que, pour les
résidences construites à partir du 1er juillet 2014, et placées sous
le statut de la copropriété, les locaux à usage collectif composés
d’équipements et de services communs au sens de l’article
D. 321-1 du même code ne peuvent faire l’objet d’un lot distinct
vendu à un copropriétaire et font l’objet d’une propriété indivise
du syndicat des copropriétaires 11.
39 - La formule « propriété indivise du syndicat des copropriétaires » surprend. Soit elle signifie que le lot concerné est la
propriété indivise des copropriétaires, auquel cas le bien se
rapproche d’une partie commune au sens des articles 3 et 4 de la
loi de 1965, tout en étant un... lot ! Soit ce lot est effectivement la
propriété du syndicat, mais l’indivision ne se comprend pas dès lors
qu’il n’y a qu’un seul propriétaire, la personne morale ! En tout état
de cause, l’emploi de l’adjectif nous semble mal venu.
40 - Dans les résidences de tourisme, placées sous le statut de la
copropriété déjà existantes au 1er juillet 2014, lorsque les locaux
à usage collectif faisant l’objet d’un lot distinct propriété d’un
copropriétaire ne sont pas entretenus, entraînant un déclassement
de cette résidence ou l’impossibilité de la commercialiser en offrant
l’intégralité des prestations collectives initialement prévues lors de
la vente des logements aux autres copropriétaires, l’assemblée
générale des copropriétaires peut saisir le tribunal de grande
instance d’une demande aux fins de voir prononcer un état de
carence ou de constater l’abandon 12.
41 - La responsabilité de l’entretien des locaux à usage collectif,
pour lesquels est prononcé un état de carence, peut être confiée par
le juge, à titre temporaire, au syndicat des copropriétaires. Le
propriétaire de ces parties communes reste redevable des charges
engagées par le syndicat des copropriétaires pour cet entretien 13.
42 - En cas de défaillance avérée du propriétaire du lot considéré,
les locaux à usage collectif dont est judiciairement constaté l’abandon peuvent devenir la propriété « indivise » du syndicat des
copropriétaires (sic), après le paiement d’une juste et préalable
indemnité déterminée par le juge et versée au précédent propriétaire. Le syndicat des copropriétaires ne peut alors céder la
10. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 17-1-1. B, 2°.
11. L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 58-V, al. 1er.
12. L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 58-V, al. 2.
13. L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 58-V, al. 3.
propriété de ces locaux à usage collectif dans le cadre d’un lot
distinct 14.
3° Syndicats secondaires
43 - Les effets de la création d’un syndicat secondaire ont été
explicités. La procédure donnant naissance à un tel syndicat a
également servi de modèle à une division en volumes immobiliers.
a) Répartition des créances et des dettes
44 - L’article 28 de la loi de 1965 ne comportait pas de détails
explicites une fois prise la décision de créer un ou plusieurs syndicats secondaires. Tout au plus était-il mentionné que l’assemblée
générale du ou des nouveaux syndicats procédait aux adaptations
du règlement initial de copropriété et de l’état de répartition des
charges rendues nécessaires par la division. La loi nouvelle nous
éclaire sur la répartition des créances et des dettes. Celle-ci est
effectuée selon les principes suivants.
45 - Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires
anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots
des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats
issus de la division auquel le lot est rattaché, en vertu d’une subrogation de plein droit (C. civ., art. 1251-3°).
46 - Quant aux dettes du syndicat initial, elles sont réparties entre
les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances
du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats
issus de la division 15.
b) Division en volumes
47 - L’article 28-IV nouveau autorise le recours à la division en
volumes immobiliers aux fins de personnaliser l’administration
d’une copropriété « complexe ». Il s’agit, a priori, de donner davantage de souplesse à l’administration des fractions issues de la division envisagée.
48 - La procédure mise en place pour la création d’un syndicat
secondaire peut également être employée pour la division en
volumes d’un ensemble immobilier complexe. Ce dernier est
caractérisé par la présence soit de plusieurs bâtiments distincts sur
dalle, soit de plusieurs entités homogènes affectées à des usages
différents, pour autant que chacune de ces entités permette une
gestion autonome 16. La procédure ne peut, en aucun cas, être
employée pour la division en volumes d’un bâtiment unique 17,
reprenant par là l’une des limites qu’avait posée la doctrine pour
l’emploi de la volumétrie.
49 - Les autorités administratives doivent être sollicitées lors de
la procédure. En effet, la décision de division implique, préalablement, l’avis du maire de la commune de situation de l’immeuble
et l’autorisation du représentant de l’État dans le département. Il a
été souligné que si le représentant de l’État dans le département ne
se prononçait pas dans les deux mois, son avis était réputé favorable 18.
50 - En cas de division en volumes, la décision de constituer une
union de syndicats pour la création, la gestion et l’entretien des
éléments d’équipement à usage collectif est prise à la majorité
mentionnée à l’article 25 de la loi de 1965, c’est-à-dire la majorité
des voix du syndicat 19.
51 - Par dérogation au troisième alinéa de l’article 29 de la loi du
10 juillet 1965, les statuts de l’union peuvent interdire à ses
membres de se retirer de celle-ci 20.
14. L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 58-V, al. 4.
15. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 28-II, 1° et 2°, nouveaux.
16. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 28-IV, al. 1er, nouveau.
17. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 28-IV, al. 2, nouveau.
18. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 28-IV, al. 1er, nouveau.
21
Études
4° Création ou adhésion à une AFU
52 - Le recours ou la participation à d’autres modes d’organisation des immeubles ou équipements collectifs est encouragé par
les auteurs de la loi ALUR.
53 - L’article 60 de la loi du 24 mars 2014 prévoit que, sauf dans
le cas où le syndicat des copropriétaires assure la maîtrise
d’ouvrage des travaux portant sur les parties communes et les
parties privatives de l’immeuble 21, le syndicat des copropriétaires
peut délibérer sur la création ou l’adhésion à une association
foncière urbaine (AFU) 22. Dans ce cas, par dérogation à l’article 14
de la loi de 1965, l’association foncière urbaine exercera les
pouvoirs dévolus au syndicat des copropriétaires portant sur les
travaux de restauration immobilière relatifs aux parties communes
de l’immeuble, et ce jusqu’à leur réception définitive.
2. Syndic de copropriété
54 - Un nombre important de dispositions de la réforme a trait au
gestionnaire de l’immeuble en copropriété. Le texte de 2014
s’oriente dans deux directions générales, l’une abordant le statut
du syndic, alors que l’autre touche à ses missions.
A. - Statut du syndic
55 - Plusieurs points apportent des précisions sur la situation juridique du syndic, notamment dans ses relations avec le syndicat des
copropriétaires.
1° Syndic provisoire
56 - La pratique, consacrée par la loi du 10 juillet 1965, connaît
la technique consistant, le plus souvent pour les notaires, à indiquer dans le règlement de copropriété le nom de celui qui va administrer l’immeuble jusqu’à la réunion de la première assemblée
générale qui doit statuer sur la pérennité de ses fonctions.
57 - L’article 17, alinéa 2, modifié, de la loi de 1965, vise expressément l’adjectif syndic « provisoire » pour désigner le premier
gestionnaire de la copropriété 23. Il a, par ailleurs, été précisé que
la désignation de ce syndic se situait avant la réunion de la
première assemblée générale « suivant la mise en copropriété ».
58 - Néanmoins, alors que, sous l’empire du texte ancien, la désignation du syndic provisoire devait être simplement soumise à la
ratification de la toute première assemblée générale, la loi nouvelle
a souhaité introduire la possibilité de mettre en concurrence, dès
le départ, différents candidats syndics. L’alinéa 2 de l’article 17 de
la loi de 1965 énonce maintenant que ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en
concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics, effectuée
par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires.
59 - Dans le même temps, la loi de 2014 étend le droit de saisine
du président du tribunal de grande instance au maire de la
commune ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de
situation de l’immeuble, à défaut de nomination d’un syndic 24.
2° Syndic non professionnel
60 - Un article 17-2, nouveau, est venu préciser que si le syndicat des copropriétaires était administré par un syndic non professionnel, qu’il soit bénévole ou syndic d’un syndicat coopératif, la
personne assumant cette fonction devait être propriétaire d’un ou
22
21. V. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 24-II, c.
22. La conservation, la restauration et la mise en valeur des secteurs sauvegardés
ainsi que la restauration immobilière peuvent être de la compétence d’une AFU
en vertu de l’article L. 322-2, 5° du Code de l’urbanisme.
23. Le terme ne figurait pas dans la loi du 10 juillet 1965.
24. L. n° 65-557, 10 juilll. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 17, al. 3.
plusieurs lots dans la copropriété concernée 25. Cette occurrence
avait été précisée auparavant par plusieurs sources 26.
61 - Jusqu’à présent, la création d’un conseil syndical était obligatoire dans un syndicat coopératif. Un article 17-1-1, nouveau,
introduit dans la loi de 1965, reconnaît le choix de l’assemblée
générale de décider, par une délibération spéciale prise à la majorité de l’article 25, de ne pas constituer de conseil syndical et de
procéder directement à la désignation du syndic par ses
membres 27. L’expression « à la majorité de l’article 25 » laisse à
penser qu’il est interdit de recourir à l’article 25-1 afin de voter,
dans un second temps, à la majorité de l’article 24 pour désigner
un syndic coopératif 28.
62 - Si l’assemblée générale opte pour l’absence de conseil syndical, la désignation du syndic s’effectue par vote séparé et l’assemblée générale peut également désigner un copropriétaire pour
suppléer le syndic en cas d’empêchement de celui-ci. Le syndic et
son suppléant sont l’un et l’autre révocables dans les mêmes conditions. L’assemblée générale désignera une ou plusieurs personnes
physiques ou morales, qui peuvent être des copropriétaires ou des
personnes extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des
comptes du syndicat 29. La mesure est originale puisqu’elle tend
à valider la présence d’un syndic suppléant dans une copropriété,
sans doute motivée par le contexte coopératif du syndicat.
63 - En cas d’empêchement du syndic ou de défaillance de
celui-ci mettant en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou
la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre
l’initiative de convoquer une assemblée générale « extraordinaire »
pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la santé ou à la sécurité
de ses occupants 30.
3° Cessation des fonctions du syndic
64 - L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 comporte d’utiles
précisions sur deux hypothèses de terminaison du mandat de
syndic.
65 - La démission est la première d’entre elles. Si le syndic se voit
toujours offrir la possibilité de démissionner avant l’expiration de
son mandat, et sous réserve d’une stipulation contraire de son
contrat ou du règlement de copropriété, aucune règle de forme ou
de délai ne s’imposait à lui. Désormais, l’article 18-V, alinéa 2, de
la loi de 1965 dispose que le syndic ne pourra renoncer à ses fonctions sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois.
66 - La seconde situation est celle de la désignation d’un syndic
concurrent par l’assemblée générale. Il a été défini que lorsque
l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic
dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du
syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic 31. La référence à la
révocation implique que la résolution adoptée par l’assemblée
prive le syndic sortant de ses pouvoirs, ce qui l’oblige également
à rendre compte de sa gestion et à transmettre les archives du syndicat à son successeur.
25. La formule « ou plusieurs lots » paraît redondante dès lors que la propriété d’un
seul suffit pour être désigné syndic.
26. CA Aix-en-Provence, 24 avr. 1979 : JurisData n° 1979-761867 ; Gaz. Pal. 1980,
I, p. 80, note M. Morand. – Rép. min. 2 juin 1978 : Inf. rap. copr. 1978, p. 128.
27. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 17-1-1-B, nouveau.
28. J.-M. Roux, L’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 : explications et mode
d’emploi : Loyers et copr. 2014, étude 3.
29. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 17-1-1-1°, nouveau.
30. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 17-1-1-2°, nouveau. – L’expression assemblée
générale « extraordinaire » est consacrée par la loi alors que la jurisprudence,
à juste titre selon nous, condamnait la distinction entre les assemblées : CA
Aix-en-Provence, 20 oct. 2006, n° 04/02402 : JurisData n° 2006-325555 ;
Loyers et copr. 2007, comm. 106, obs. G. Vigneron.
31. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 18-V, al. 3, nouveau.
Études
4° Contrat de syndic et sa rémunération
67 - Les conditions dans lesquelles le syndic exerce les différentes
missions qui lui ont été confiées par la loi, font régulièrement l’objet
de contrôles, de rapports et de débats, voire de condamnations
judiciaires.
68 - La profession est régulièrement pointée du doigt soit par les
associations de consommateurs immobiliers 32, soit par les organismes de régulation et de veille mis en place par les pouvoirs
publics 33.
69 - Les auteurs de la réforme ont entendu répondre aux attentes
de certains visant à contrôler, encadrer et même s’immiscer dans
les relations contractuelles entre le syndic et le syndicat, son
mandant. De nouvelles dispositions, contenues dans l’article 181-A, nouveau, de la loi de 1965 en sont l’illustration évidente.
70 - En vertu de l’article 18-1-A, la rémunération des syndics est
déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération
spécifique complémentaire pourra être perçue à l’occasion de
prestations particulières, définies par décret en Conseil d’État 34.
Il est à noter que ce texte prend le contre-pied du régime jusque-là
en vigueur consistant à déterminer la liste des missions entrant dans
le forfait, les autres tâches pouvant donner lieu à des honoraires
particuliers 35.
71 - Dans le même sens, les honoraires ou frais perçus par le
syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un
lot ou d’une fraction de lot ne pourront excéder un montant fixé par
décret 36.
72 - Le syndic ne peut, en aucun cas, mentionner dans le contrat
de syndic soumis au vote de l’assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre
indicatif. Une telle rémunération fixée dans le projet de résolution
soumis au vote de l’assemblée générale, doit être exprimée en
pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution 37. Il a été précisé que les travaux mentionnés à l’article 14-2
de la loi de 1965 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 de la même
loi, pourront faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du
syndic. Ces honoraires seront votés lors de la même assemblée
générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité 38.
73 - Le décret en Conseil d’État auquel le nouveau texte fait référence, doit faire l’objet d’une concertation bisannuelle en vue de
son éventuelle révision. Cette concertation sera organisée par le
ministre chargé du Logement et associe notamment le récent
Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière créé
en application de l’article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970
réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à
certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de
commerce 39.
74 - Une autre mesure inédite, et redoutée par les praticiens,
réside dans l’alinéa 3 de l’article 18-1-A, nouveau, aux termes
duquel le contrat de syndic devra respecter un contrat-type défini
par décret en Conseil d’État. La liberté contractuelle n’est donc plus
de mise dans les rapports entre le syndicat et son mandataire...
32. J. Monéger, Copropriété : trop, c’est trop ! : Loyers et copr. 2013, repère 6.
33. V. Comm. clauses abusives, recomm. n° 96-01 et n° 11-01. – Autorité de
contrôle prudentiel, recomm. n° 2011-R-01 et DGCCRF, Rapp. 14 mars 2014
sur les contrats de mandats entre les syndics et les syndicats de copropriétaires :
www.economie.gouv.fr.
34. Al. 1er.
35. V. A. 19 mars 2010, Novelli : JO 21 mars 2010.
36. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 10-1 b, al. 1er, mod.
37. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 18-1-A, al. 5.
38. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 18-1-A, al. 4.
39. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 18-1-A, al. 2.
B. - Missions du syndic
75 - Si l’on s’oriente vers une fixation encadrée de la rémunération des syndics, le législateur entend, en parallèle, augmenter leur
charge de travail.
Le siège de ces nouvelles mesures se situe principalement dans
l’article 18, modifié, de la loi du 10 juillet 1965, même si d’autres
dispositions sont également impactées.
1° Assurance de l’immeuble
76 - La loi a entendu insérer de manière explicite dans le régime
de la copropriété, l’obligation d’assurance. Si chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile
dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant,
soit de copropriétaire non-occupant, chaque syndicat de copropriétaires est tenu, de son côté, de s’assurer contre les risques de
responsabilité civile dont il doit répondre 40. À ce titre, il appartient
au syndic « de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la
majorité de l’article 24 [majorité simple], la décision de souscrire
un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile
dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte
du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1
du Code des assurances » 41.
2° Archives du syndicat
77 - En tant que détenteur et gestionnaire des archives du syndicat, le syndic est parfois appelé à recourir à des entreprises tierces
eu égard à la place, parfois considérable, nécessaire à leur conservation. L’intervention d’une société d’archivage avait d’ailleurs été
spécialement avalisée par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 42.
78 - Dans ce cadre, il a été prévu que le syndic devait soumettre
au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25, la
décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à
une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat. Le nouveau texte
prend soin de souligner qu’une telle décision ne pourra donner lieu
à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic 43.
3° Conventions spéciales entre le syndicat
et le syndic
79 - La conclusion de contrats particuliers entre le syndicat et le
syndic ou des personnes avec qui il est lié, a déjà fait l’objet de
l’article 39 du décret du 17 mars 1967. La volonté d’éviter les
conflits d’intérêts et la défiance envers les syndics ont amené les
pouvoirs publics à remanier les règles en la matière, qui deviennent
légales et non plus réglementaires.
80 - Selon l’article 18-I-6e tiret de la loi du 10 juillet 1965, il
incombe au syndic de soumettre à l’autorisation de l’assemblée
générale, prise à la majorité de l’article 24, toute convention passée
entre le syndicat et le syndic ou une personne ou une entreprise liée
directement ou indirectement au syndic dont la liste est fixée par
décret, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire
l’autorisation de la convention. Il a également été mentionné que
les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions
ne seront pas opposables au syndicat des copropriétaires.
40. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 9-1, nouveau.
41. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 18-I-3e tiret, nouveau.
42. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 18-2, al. 1er. La rédaction de l’article 18-2,
alinéa 1er, a, elle-aussi, été légèrement modifiée afin d’indiquer que la décision
de remettre les archives provenait du syndicat et non de son syndic : « Dans
l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou
partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai,
d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées
du nouveau syndic ».
23
Études
4° Tenue, mise à jour et communication
du carnet d’entretien
87 - Il s’agit de l’un des points centraux de la réforme des missions
confiées au syndic. En effet, alors que la loi du 13 décembre 2000
(dite SRU) avait, en son temps, instauré l’obligation d’ouvrir un
compte séparé au nom de chaque syndicat dont il était en charge
de la gestion, le syndic professionnel s’était vu reconnaître la possibilité de s’en faire dispenser par l’assemblée générale des copropriétaires 50. Ce point avait donné naissance à une jurisprudence
fournie, sans faire taire les critiques liées à la possibilité de
dispense.
88 - La loi ALUR a instauré pour le syndic, l’exigence d’ouvrir,
dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au
nom du syndicat, sur lequel sont versées, sans délai, toutes les
sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
89 - De surcroît, afin de conférer au syndicat la maîtrise du
compte créé à son nom, il a été mentionné que l’assemblée générale pourra décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte
sera ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix.
90 - Ce compte bancaire ne pourra faire l’objet ni d’une convention de fusion ni d’une compensation avec tout autre compte, et les
éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement
acquis au syndicat, ce qui met fin aux questionnements passés sur
le sort de ces intérêts.
91 - Comme cela avait été prévu initialement, la méconnaissance
par le syndic de ces obligations emportera la nullité de plein droit
de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation 51. Toutefois, les actes qu’il aura passés avec des tiers de
bonne foi demeureront valables.
92 - Toutefois, une exception, limitée à la mise en place d’un
compte unique, a été accordée à des conditions rigoureuses.
Lorsque le syndicat des copropriétaires comporte au plus quinze
lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l’assemblée générale se voit offrir la possibilité, à la majorité de l’article 25
et, le cas échéant, de l’article 25-1, de dispenser le syndic soumis
à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions
d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur
les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l’activité est
soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé
au nom du syndicat. Comme par le passé, le syndic bénévole ne
pourra donc pas éviter les démarches instaurant un compte séparé,
bien que les hypothèses de gestion de plusieurs syndicats par cette
même personne soient, en l’occurrence, très restreintes.
93 - Il a été précisé que le compte unique fait apparaître dans les
écritures de l’établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au
syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les
versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y
reporte les dépenses effectuées pour son compte. Dans ce cas, le
syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en
fonction de la décision de l’assemblée relative à la dispense de
compte bancaire séparé. Le syndic transmettra au président du
conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du
sous-compte, dès réception de ceux-ci.
94 - L’article 55-III de la loi du 24 mars 2014 prévoit que l’obligation relative à l’ouverture d’un compte séparé entrera en vigueur
dans le délai d’un an à compter de la promulgation de la loi. De
plus, elle s’appliquera aux mandats en cours à compter de leur
renouvellement. À ce sujet, l’emploi du terme « renouvellement »
est assez curieux dans la mesure, où après l’intervention du décret
n° 2010-391 du 20 avril 2010, on ne parlait plus de renouvellement mais d’un syndic qui était de nouveau désigné par l’assemblée générale 52, ce qui signifiait clairement qu’un nouveau contrat
prenait la place du précédent. Faut-il y voir un retour en arrière ou
une maladresse de rédaction ? L’avenir nous le dira.
44. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 18-I-7e tiret.
48. D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 26, al. 4.
49. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 18-II-1er tiret.
50. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 18, al. 1er, 6e tiret, ancien.
51. Le législateur persiste dans sa volonté de maintenir la qualification de nullité
afin de désigner la sanction encourue par le syndic négligent, alors que nous
sommes confrontés à une hypothèses de violation d’une obligation et non d’un
défaut affectant la conclusion d’un contrat !
52. D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 28, al. 3.
81 - La règle n’est pas nouvelle. L’article 33 du décret du 17 mars
1967 mentionnait auparavant que le syndic détenait le carnet
d’entretien et remettait au copropriétaire qui en faisait la demande
et aux frais de ce dernier, copie dudit carnet. La loi elle-même
dispose dorénavant que le syndic est chargé d’établir et de tenir à
jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de
l’immeuble conformément à un contenu défini par décret 44.
5° Immatriculation du syndicat
82 - Comme nous l’avons exposé précédemment, il appartient au
syndic de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à
L. 711-6, nouveaux, du Code de la construction et de l’habitation
relatifs à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous
peine de se voir condamné à une astreinte en cas de défaillance 45.
6° Information des occupants de l’immeuble
83 - Mis à part les copropriétaires eux-mêmes (et parfois certaines
personnes expressément visées par la loi), le syndic n’a pas à
communiquer les procès-verbaux des assemblées générales à des
tiers. Néanmoins, afin d’améliorer la transparence dans la copropriété, a été instaurée l’obligation d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble des décisions prises par l’assemblée
générale 46. Il s’agit principalement des locataires mais aussi,
semble-t-il, des occupants à titre gratuit. Les modalités de cette
information seront définies par décret.
7° Accès aux documents dématérialisés de gestion
84 - La loi du 24 mars 2014 instaure, à différents niveaux, la
possibilité de recourir aux nouvelles technologies dans les
immeubles soumis au statut de la copropriété, notamment afin
d’avoir la possibilité d’obtenir des informations afférentes à l’administration du syndicat.
85 - L’un des exemples les plus topiques réside dans l’obligation
qui est faite au syndic de proposer, à compter du 1er janvier 2015,
lorsqu’il est un professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots
gérés. Il est prévu que cet accès sera différencié selon la nature des
documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.
L’assemblée générale a toutefois la possibilité d’adopter une décision contraire à la majorité de l’article 25 de la loi 47.
8° Collaboration accrue avec le conseil syndical
86 - Aux termes de l’article 21 de la loi de 1965, le conseil syndical assiste le syndic dans sa gestion. Si la coopération entre ces
deux organes est un gage de bonne et saine administration du
syndicat, elle est parfois difficile, voire inexistante. On se souvient
que le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 avait imposé au syndic
d’établir l’ordre du jour en concertation avec le conseil syndical 48.
À présent, la loi nouvelle vient préciser qu’il devra aussi établir le
budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi de 1965, en
concertation avec le conseil syndical 49.
9° Ouverture d’un compte séparé
24
Études
10° Compte séparé bis
95 - Pour tenir compte de la constitution d’un fonds de travaux
tel que l’a instauré l’article 58 de la loi du 24 mars 2014 53, le
syndic est également dans l’obligation d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi
pour le compte mentionné précédemment, un compte séparé
rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai
les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2. Comme
son homologue, ce compte bancaire ne pourra faire l’objet
d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout
autre compte. Les virements en provenance du compte séparé « de
droit commun » sont cependant autorisés. Les intérêts produits par
ce compte sont, eux aussi, définitivement acquis au syndicat.
96 - La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte,
là encore, la « nullité » de plein droit de son mandat à l’expiration
du délai de trois mois suivant sa désignation, et les actes qu’il aurait
passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic
mettra à disposition du conseil syndical une copie des relevés
périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.
11° Interdiction des avances de fonds
97 - Par le passé, la jurisprudence de la Cour de cassation s’était
montrée très claire en estimant que les textes légaux définissant sa
mission ne permettaient pas au syndic de faire des avances aux
syndicats. Elle en avait déduit que le syndic ne pouvait, en principe,
obtenir le remboursement de ces avances à défaut de circonstances
particulières justifiant l’application de l’article 1999 du Code
civil 54. La démarche du syndic équivaut, selon elle, à une faute de
gestion.
98 - La position jurisprudentielle a été entérinée par le dernier
alinéa de l’article 18-II qui énonce que le syndic de copropriété ne
peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires. Il est toutefois prévu une exception pour le syndic provisoire, ce qui
s’explique par la nécessité pour lui de commencer à gérer le syndicat alors que, par la force des choses, il n’a pas encore réuni
l’assemblée générale afin de faire voter le budget de la copropriété.
12° Fiche synthétique de la copropriété
99 - Un nouveau document fait son apparition dans les
immeubles en copropriété. Il s’agit de la « fiche synthétique » qui
regroupe « les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti », dont le contenu sera défini par
décret 55.
100 - Il appartient au syndic, non seulement d’établir cette fiche,
mais également de la mettre à jour chaque année 56. Le législateur
tient apparemment beaucoup à ce que ce document soit constitué
puisqu’il a érigé le défaut de réalisation de la fiche synthétique en
un motif de révocation du syndic 57.
101 - Le syndic est tenu de mettre cette fiche à disposition des
copropriétaires 58. Une sanction est, là aussi, prévue en cas de
défaillance du gestionnaire. Les contrats de syndic prévoient obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à
53. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 14-2-II, nouveau, infra n° 163 et s.
54. Cass. 3e civ., 29 mars 2000, n° 98-17.763 : JurisData n° 2000-001241 ; Bull.
civ. 2000, III, n° 74 ; Loyers et copr. 2000, comm. 128, note G. Vigneron ;
Administrer juill. 2000, p. 39 ; RD imm. 2000, p. 241 ; Inf. rap. copr. juin 2000,
p. 14, note P. Capoulade ; Defrénois 2000, art. 37196, p. 782, note C. Atias.
– dans le même sens : Cass. 3e civ., 18 nov. 2009, n° 08-20.595 : JurisData
n° 2009-050351 ; Rev. Administrer févr. 2010, p. 57, obs. J.-R. Bouyeure ;
D. 2009, p. 2865, obs. Y. Rouquet ; Rev. loyers 2010, p. 83, obs. L. Guégan ;
Inf. rap. copr. mars 2010, p. 11, obs. M.-F. Ritschy. – Cass. 3e civ., 29 mai 2002,
n° 00-21.739, n° 00-21.739 : JurisData n° 2002-014501 ; Loyers et copr. 2002,
comm. 242 ; Bull. civ. 2002, III, n° 115.
55. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 8-2, al. 1er, nouveau.
56. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 8-2, al. 2, nouveau.
l’encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche
synthétique à disposition d’un copropriétaire dans un délai de
quinze jours à compter de la demande. Cette pénalité sera déduite
de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de
l’exercice 59.
102 - Au demeurant, ces dispositions ne seront pas applicables
aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre
que d’habitation 60.
103 - Conformément à l’article 54 IV de la loi du 24 mars 2014,
l’article 8-2 n’entrera en vigueur qu’à compter du 31 décembre
2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200
lots, du 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires
comportant plus de 50 lots et du 31 décembre 2018, pour les autres
syndicats de copropriétaires.
3. Conseil syndical
104 - Certaines des dispositions nouvelles concernent le conseil
syndical lui-même alors que d’autres visent plus particulièrement
son président.
A. - Missions du conseil syndical 61
105 - La contribution du conseil syndical aux affaires de la copropriété est encouragée par la loi nouvelle.
1° Mise en concurrence
106 - La loi du 13 décembre 2000 avait introduit une règle par
laquelle l’assemblée générale arrête un montant des marchés et
contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire 62. Le principe demeure, mais il ne concerne plus désormais que les contrats « autres que celui du syndic ».
107 - En effet, le législateur a souhaité une participation plus
active du conseil syndical préalablement au vote sur le choix du
syndic de la copropriété. L’article 21 de la loi de 1965 a été étoffé
de quatre nouveaux alinéas mettant en place une procédure spécifique orchestrée en grande partie par le conseil syndical.
108 - Ainsi, au cas où l’assemblée générale est appelée à se
prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée
d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de
syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte
bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical. En outre, les
copropriétaires se voient offrir la possibilité de demander au syndic
l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen
des projets de contrats de syndic qu’ils communiquent à cet
effet 63.
109 - Une limite a été envisagée puisque le conseil syndical
« peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence
mentionnée au troisième alinéa lorsque le marché local des syndics
ne permet pas cette mise en concurrence ». Dans ce cas, « le
syndic notifie cette proposition aux copropriétaires dans un délai
leur permettant de demander l’inscription à l’ordre du jour de
l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic
qu’ils communiquent à cet effet. La proposition du conseil syndical ne fait pas l’objet d’une question inscrite à l’ordre du jour de
l’assemblée générale ».
110 - La réforme tend à favoriser l’expression du conseil syndical qui n’est pas cantonné à un rôle de récipiendaire des proposi59. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 8-2, al. 3, nouveau.
61. La réforme a également étendu la liste des personnes insusceptibles d’être
membres du conseil syndical. Outre le syndic, son conjoint, le partenaire lié
à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses préposés, ne peuvent être désignés conseillers syndicaux, ses parents en ligne collatérale (L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 21, al. 10, modifié).
62. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 21, al. 2.
63. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 21, al. 3, nouveau.
25
Études
tions faites par les candidats syndics. Même si cela était permis
auparavant, il est précisé que « le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel
avis est émis, il est joint à la convocation de l’assemblée générale,
concomitamment avec les projets de contrat concernés » 64.
111 - Pour finir, signalons que l’alinéa 6, nouveau, de l’article 21
prévoit que « lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil
syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire ».
2° Participation au redressement du syndicat
112 - Comme précédemment, le conseil syndical se trouve associé au processus instaurant une administration provisoire de la
copropriété en difficulté.
113 - D’après l’article 29-1-III, alinéa 3, nouveau, de la loi du
10 juillet 1965, le mandataire ad hoc peut être désigné comme
administrateur provisoire sur décision motivée du juge et après
audition du conseil syndical.
114 - Lorsque l’administrateur provisoire aura établi un plan
d’apurement définitif, il devra le notifier au conseil syndical 65. Une
fois le plan homologué par le juge, l’ordonnance sera notifiée au
conseil syndical avec le plan joint 66.
115 - En vertu de l’article 29-6, modifié de la loi de 1965, si le
syndicat des copropriétaires dispose d’actifs cessibles, notamment
des locaux ou des parcelles de terrain non bâti, de nature à apurer
les dettes du syndicat, l’administrateur provisoire peut demander
au juge l’autorisation de réaliser les cessions par dérogation au a
de l’article 26 et au deuxième alinéa du I de l’article 29-1 et de
modifier en conséquence le règlement de copropriété et l’état
descriptif de division. À l’appui de cette demande, l’administrateur
provisoire produit un rapport faisant état de l’évaluation des biens
cessibles et consignant l’avis du conseil syndical.
116 - L’avis du conseil syndical sera de même requis lors de la
rédaction du rapport de l’administrateur provisoire, lorsqu’est envisagée soit la constitution d’un ou plusieurs syndicats secondaires,
soit la division du syndicat à titre de remède aux maux de la copropriété 67.
117 - D’après nous, les nouvelles dispositions ne font pas
obstacle à la possibilité toujours offerte au conseil syndical de se
saisir d’office de toute question intéressant le syndicat, fut-il en difficulté.
3° Consultation lors de l’élaboration du budget
118 - Comme nous le soulignions plus haut, le conseil syndical
sera consulté par le syndic lors de l’établissement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi de 1965 68.
121 - L’article 49 du décret du 17 mars 1967 prévoyait
jusqu’alors qu’en cas d’empêchement ou de carence du syndic, le
syndic en fonction pouvait être assigné devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la
désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété. L’un
des reproches fait au dispositif mis en place résidait dans la nécessité, notamment pour un copropriétaire, de saisir la justice à ses
frais, même si les sommes qu’il avait dû débourser devaient finalement être supportées définitivement par l’ensemble des copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.
122 - Le législateur a été sensible à cette difficulté, ce qui l’a
amené à confier la faculté de réunir l’organe délibérant aux bons
soins du président du conseil syndical.
En cela, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « en
cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le
président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic » 70.
123 - Si louable que cette mesure puisse paraître, il reste à définir ce qu’il faut entendre par « empêchement du syndic ». Doit-on
y voir uniquement des circonstances faisant obstacle à la possibilité pour le syndic d’accomplir sa mission, à l’instar de ce qui était
retenu dans le cadre de l’article 49 du décret de 1967 (congés,
maladie, accident, perte de la garantie financière...) 71 ? Auquel
cas, la règle nouvelle aurait une portée très limitée.
124 - En l’occurrence, si l’assemblée générale ne parvenait pas
à désigner le syndic et dans tous les autres cas où le syndicat est
dépourvu de syndic, il faudrait toujours recourir impérativement
au président du tribunal de grande instance afin de désigner soit un
syndic judiciaire 72, soit un administrateur provisoire 73 et ceci afin
de convoquer l’assemblée générale qui elle-même doit désigner
le syndic de la copropriété. Le décès, la démission et la révocation,
n’entrent apparemment pas dans le champ d’application du nouvel
article 18-V puisqu’ils ne sont pas des hypothèses d’empêchement
stricto sensu. Un décret nous éclairera peut-être sur ce point, mais
dans l’esprit tout au moins, le pouvoir d’initiative reconnu au président du conseil syndical va, selon nous, dans le bon sens.
125 - L’article 18-V, nouveau, envisage une autre hypothèse ;
celle de la carence du syndic, qui peut conduire à la désignation
judiciaire d’un administrateur provisoire, à défaut de stipulation du
règlement de copropriété.
2° Représentation des membres d’un syndicat
secondaire à l’assemblée générale du syndicat principal
120 - Le décret du 17 mars 1967 reconnaissait déjà le droit du
président du conseil syndical de convoquer valablement l’assemblée générale après mise en demeure au syndic restée infructueuse
pendant plus de huit jours 69.
126 - La coexistence de plusieurs syndicats au sein d’un même
groupe d’immeubles en copropriété n’a pas été véritablement envisagée avec précision par le législateur de 1965. Tout au plus
peut-on trouver, notamment, des prévisions sur la représentation
au conseil syndical du syndicat principal d’un ou plusieurs syndicats secondaires 74.
127 - Les nouveaux textes mettent en place un système de représentation des copropriétaires membres d’un syndicat secondaire
lors de l’assemblée générale du syndicat principal.
Grâce à un article 22-II, alinéa 1er, nouveau, de la loi de 1965,
l’assemblée générale d’un syndicat secondaire, statuant à la majorité mentionnée à l’article 25, peut mandater, pour une durée d’un
an, le président du conseil syndical secondaire pour représenter les
copropriétaires à l’assemblée générale du syndicat principal. Le
texte poursuit « par dérogation au I du présent article, le mandat
confié au président du conseil syndical secondaire emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions
65. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 29-5-II, al. 3, nouveau.
68. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 18-II-1er tiret.
69. D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 8, al. 2.
70. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 18-V, nouveau.
71. Il est vrai que l’empêchement du syndic peut intervenir « pour quelle que cause
que ce soit ».
72. D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 46.
73. D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 47.
74. D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 24.
B. - Extension des prérogatives du président du
conseil syndical
119 - La réforme a conféré à celui qui préside le conseil syndical
un pouvoir d’initiative ainsi qu’une faculté de représentation selon
des modalités qui restent en partie à éclaircir. Il est aussi le destinataire de renseignements communiqués par le syndic.
1° Convocation de l’assemblée générale
26
Études
inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat principal nécessitant un vote relevant de l’article 24 ». Les questions
posées par cette disposition sont multiples.
128 - Tout d’abord, la décision de mandater le président du
conseil syndical étant prise à la majorité absolue des voix des
membres du syndicat secondaire, cela signifie que le mandataire
se verra confier le pouvoir de voter au nom de copropriétaires qui
ont pu s’opposer à la délégation. Il faut donc en déduire que la loi
nouvelle aboutit indirectement, mais nécessairement, à priver de
participation et du droit de vote certains copropriétaires lors de
l’assemblée générale du syndicat principal, ce qui peut paraître
choquant, même si les décisions concernées n’ont trait qu’à la
gestion courante de l’immeuble.
129 - Ensuite, le mandat étant confié pour un an au président du
conseil syndical, il peut arriver que lors du vote de cette délégation,
l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat principal ne soit
pas encore connu. La démarche est pour le moins curieuse, le vote
exprimé lors de l’assemblée générale du syndicat secondaire
n’étant alors pas toujours éclairé. Cela revient, en quelque sorte,
à donner un blanc-seing au président du conseil syndical pour
toutes les décisions susceptibles d’être adoptées à la majorité
simple de l’article 24 (dont la liste s’est allongée de manière significative au lendemain de la loi ALUR).
130 - Le deuxième alinéa du II de l’article 22 poursuit en précisant que « pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat principal nécessitant la majorité mentionnée aux articles 25 ou 26 ou l’unanimité, le président du conseil
syndical secondaire ne peut prendre part au vote que s’il dispose
d’une délibération de l’assemblée générale du syndicat secondaire
se prononçant sur cette décision aux majorités requises par la
présente loi ». Par conséquent, soit l’ordre du jour de l’assemblée
générale du syndicat principal est déjà connu lors du vote de la
délégation au profit du président du conseil syndical, soit il sera
nécessaire de convoquer spécialement une assemblée générale du
syndicat secondaire afin de connaître la position des copropriétaires concernés.
131 - On peut s’interroger aussi plus fondamentalement sur la
compatibilité du nouveau texte avec les dispositions générales relatives au droit de contester les décisions prises par l’assemblée générale, en particulier l’article 42, alinéa 2, de la loi de 1965. Certes,
pour les décisions votées à la majorité de l’article 24, le mandat
conféré au président du conseil syndical emporte, nous dit
l’article 22, « délégation de vote de tous les copropriétaires », ce
qui semble signifier que ceux qui n’auraient pas été d’accord avec
la délégation, ne pourraient agir en contestation, puisque n’ayant
pas la qualité d’opposant. Si la question ne se pose pas s’agissant
des résolutions votées à l’unanimité des membres du syndicat
secondaire, quid pour les décisions qui doivent recueillir les majorités des articles 25 ou 26, pour les copropriétaires qui étaient
opposants ou défaillants lors de ce vote ?
132 - Il est indiqué, par ailleurs, que le président du conseil syndical secondaire rend compte de son activité à chaque assemblée
générale du syndicat secondaire. Le renouvellement de son mandat
est inscrit chaque année à l’ordre du jour de l’assemblée générale 75.
133 - Les nouvelles dispositions en matière de délégation au
président du conseil syndical sont également applicables pour la
représentation au sein de l’assemblée générale des associations
syndicales libres des membres du syndicat des copropriétaires des
immeubles inclus dans le périmètre de l’association syndicale
libre 76. Si l’on en croit les conditions posées par la loi nouvelle,
pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’association syndicale libre pour lesquelles les statuts de
ladite association prévoient une majorité qualifiée, le mandataire
75. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 22-II, al. 3, nouveau.
76. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 22-III, nouveau.
ne pourra prendre part au vote s’il ne dispose d’une délibération
de l’assemblée générale des copropriétaires le mandatant et se
prononçant sur cette décision « à la même majorité » 77. Cette
prévision est très difficilement compréhensible puisqu’elle tend à
introduire dans le processus de prise de décision d’une assemblée
générale de copropriétaires une modalité de vote qui est étrangère
à celles prévues par la loi sur la copropriété ! Il faut se rappeler que
les modalités de vote dans les assemblées d’associations syndicales
de propriétaires sont définies librement par les statuts. Les règles
d’attribution des voix varient au gré des statuts, tout comme la définition des majorités. Il y a fort à parier que « l’innovation » instaurée par la loi nouvelle sera une gageure dans bien des hypothèses.
3° Information sur les données financières de
l’immeuble
134 - Dans le droit fil du contrôle de la gestion du syndic, le président du conseil syndical est destinataire de renseignements relatifs aux finances du syndicat. À ce titre, lorsque la dispense d’ouverture d’un compte séparé a été votée en assemblée générale,
l’article 18-II de la loi de 1965 impose au syndic de lui transmettre
une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte qui
individualise comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Cette transmission intervient dès réception de
ceux-ci par le syndic.
4. Assemblée générale
135 - Parmi les mesures tendant à réformer les modes de fonctionnement des copropriétés, celles relatives à l’assemblée générale sont significatives, eu égard à leur impact sur le quotidien des
copropriétaires comme des syndics.
Plusieurs thèmes ont été abordés.
A. - Convocation à l’assemblée générale
136 - L’objectif a été principalement d’octroyer à d’autres
personnes que le seul syndic la possibilité de réunir l’assemblée
générale.
D’une part, le président du conseil syndical s’est vu reconnaître
ce droit « en cas d’empêchement du syndic » et « pour quelle que
cause que ce soit » 78.
137 - D’autre part, dans le cadre des « petites copropriétés » un
régime dérogatoire est prévu à plusieurs conditions. Il faut qu’il
s’agisse de syndicats de copropriétaires comportant moins de dix
lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces dont le
budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices
consécutifs est inférieur à 15 000 € 79. Lorsque l’assemblée générale de ce syndicat aura décidé d’adopter la forme coopérative, de
ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement
à la désignation du syndic parmi ses membres, et en cas d’empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril
la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire pourra prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour désigner un
nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l’immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants.
138 - La prévision est opportune puisque le recours à un administrateur provisoire, surtout dans un contexte coopératif, ne se
justifie pas dans tous les cas. La bonne volonté des copropriétaires
devrait pallier l’indisponibilité ou la carence du syndic.
139 - Une dernière précision a été apportée par la réforme afin
d’informer les copropriétaires. Il a été spécifié que pendant le délai
77. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 22-III, al. 2, nouveau.
78. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 18-V, nouveau. – sur ce point V. supra n° 121.
79. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 17-1-1, al. 1er, nouveau.
27
Études
s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée
à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, et parmi les pièces
justificatives des charges de copropriété tenues à la disposition de
tous les copropriétaires par le syndic, figurent, notamment et le cas
échéant, une « note d’information sur les modalités de calcul des
charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire
collectifs » 80.
B. - Délégations de vote
140 - Le principe demeure. Il est toujours loisible à un copropriétaire de donner pouvoir à un autre copropriétaire ou à un tiers aux
fins de voter en ses lieu et place à l’assemblée générale. Les conditions dans lesquelles s’opère cette délégation ont été à la fois élargies et encadrées.
L’élargissement provient de la possibilité de conférer au président
du conseil syndical d’un syndicat secondaire la représentation des
copropriétaires à l’assemblée générale du syndicat principal, avec
les incertitudes provenant de la rédaction des nouveaux textes 81.
141 - L’encadrement procède de l’impossibilité pour plusieurs
personnes liées directement ou indirectement au syndic, de recevoir un mandat de vote. La mesure n’est pas nouvelle. L’article 22,
alinéa 4, ancien de la loi de 1965 (désormais article 22-I, al. 4)
prévoyait déjà que le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par
un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne pouvaient recevoir
mandat pour représenter un copropriétaire. La loi nouvelle a ajouté
un alinéa 5 à l’article 22-I en vertu duquel « les salariés du syndic,
leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et
leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l’immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs
d’autres copropriétaires pour voter lors de l’assemblée générale ».
S’il existe une redondance, au moins partielle, entre les termes
« préposés » 82 et « salariés » 83, il s’agit bien de prévenir tout
conflit d’intérêt potentiel, peu important que l’intéressé soit
propriétaire de lots dans l’immeuble géré par le syndic. La
méfiance est de mise !
142 - Il existe une autre hypothèse, innovante, qui va empêcher
un copropriétaire d’être titulaire d’un mandat de vote. La règle est
prévue à l’alinéa 4 de l’article 19-2 de la loi de 1965. Il a été
mentionné que si l’assemblée générale vote pour autoriser le
syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un
lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, ce copropriétaire ne pouvait recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. L’exception est salutaire,
tout comme l’est l’impossibilité pour le copropriétaire poursuivi de
voter sur le projet de saisie de son lot 84.
C. - Tenue de l’assemblée générale
143 - Mise à part une précision relative aux modalités de vote en
cas de saisie immobilière, l’essentiel du dispositif nouveau a été
consacré au remaniement des règles d’adoption des décisions par
l’assemblée générale.
1° Privation du droit de vote
144 - Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes 85. Il existe
quelques rares entorses à la règle, en particulier lorsqu’un copropriétaire possède plus de la moitié des tantièmes de parties
communes.
145 - Un cas particulier a retenu l’attention du législateur ; celui
de la décision prise par le syndicat de procéder à la saisie immo-
28
80. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 18-1, mod.
81. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 22-II, nouveau. – sur ce point V. supra n° 127.
82. Al. 4.
83. Al. 5.
84. V. infra n° 145.
85. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 22-I, al. 2.
bilière d’un lot appartenant à un copropriétaire impécunieux. On
sait qu’en vertu de l’article 55, alinéa 2, du décret du 7 mars 1967,
le syndic doit être spécialement habilité par l’organe délibérant afin
de pratiquer la saisie. La décision devant être adoptée à la majorité simple de l’article 24, le copropriétaire concerné pourrait,
selon les voix dont il dispose, faire échec au vote de la mesure.
C’est la raison pour laquelle il se trouve aujourd’hui privé du droit
de voter sur ce point précis. En effet, selon l’article 19-2, alinéa 4,
nouveau, « si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à
agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un
copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité ». L’interdiction s’étend également au droit de recevoir mandat
de vote d’un autre copropriétaire 86.
2° Abaissement des conditions d’adoption
des décisions
146 - Le mouvement entamé depuis de nombreuses années se
confirme. Une fois de plus, il s’est agi de faciliter l’adoption des
résolutions par les copropriétaires 87.
Si légitime soit-elle, la tendance qui s’accentue avec la loi ALUR
risque d’avoir l’effet inverse du but recherché. Faciliter le vote de
certaines décisions, notamment en matière de travaux, pourrait
conduire à obérer les finances des copropriétaires et, par ricochet
celles du syndicat 88.
Tous les niveaux de décisions ont été touchés par la réforme.
a) Majorité de l’article 24
147 - La majorité des voix exprimées des copropriétaires présents
ou représentés continue d’être la majorité de droit commun en
copropriété. S’agissant d’une majorité « résiduelle », elle était
jusqu’à présent relativement épargnée par un « listing » de décisions soumises à cette exigence. Son contenu formel s’est pourtant
considérablement étoffé. Par ailleurs, plusieurs décisions qui
requéraient la majorité absolue des voix du syndicat (même si elles
pouvaient bénéficier de la passerelle de l’article 25-1) relèvent
maintenant de la majorité simple.
148 - Un « II », ajouté à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965,
énonce désormais que sont « notamment » approuvés à cette
majorité 89 :
– « Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi
qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble,
le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises
pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet
1967 relative à l’amélioration de l’habitat » 90. Il n’est plus seulement question de travaux à effectuer sur les parties communes en
vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens 91. Les
visées sont plus larges. Elles s’inspirent directement des grands
thèmes de la loi ALUR à savoir la lutte contre l’habitat indigne et
la prévention de la dégradation des copropriétés ;
– « Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus
obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires
ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la
salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en
86. V. supra n° 142.
87. J.-M. Roux, Réflexions sur l’assouplissement des conditions d’adoption des décisions en assemblée générale de copropriété : Loyers et copr. 2007, étude 6.
88. V. les remarques de P. Capoulade, Peut-on changer le statut de la copropriété ? :
AJDI juill.-août 2006, p. 553.
89. L’emploi de l’adverbe confirme que la liste qui suit n’est aucunement exhaustive.
90. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 24-II a, nouveau.
91. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 25 n) ancien.
Études
la personne du syndic » 92. La filiation avec les travaux mentionnés à l’ancien article 25 e) est évidente. Son contenu s’est simplement enrichi, à ceci près que la loi précise que les travaux concernés sont afférents aux parties communes puisque la notification par
les autorités a pour destinataire le syndicat. Ne devraient pas être
touchées les injonctions adressées aux copropriétaires à titre individuel. Pour le reste, il s’agit toujours pour l’assemblée générale de
définir dans quelles conditions les travaux doivent intervenir
(période, délai, choix de l’entreprise, coût...) ;
– « Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L. 313-4-2 du Code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la
maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés
aux frais du copropriétaire du lot concerné » 93. La disposition
inscrite dans le Code de l’urbanisme a trait à la restauration immobilière après déclaration d’utilité publique pour des travaux de
remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet
ou pour effet la transformation des conditions d’habitabilité d’un
immeuble ou d’un ensemble d’immeubles. À l’instar de ce qui a
été prévu à d’autres occasions, le syndicat se voit confier la possibilité d’être maître de l’ouvrage alors que les travaux à réaliser
portent sur des parties privatives de lots de copropriété ;
– « Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à
mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de
l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels » 94. « L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais,
des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur
de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous
réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble
ou ses éléments d’équipement essentiels » 95. On se souvient que
de tels travaux avaient été introduits dans la loi de 1965 par
l’article 93 de la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 (dite « urbanisme et habitat »). Ils demeurent, inchangés, au sein de
l’article 24, mais à une place différente ;
– « Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues
depuis son établissement. La publication de ces modifications du
règlement de copropriété est effectuée au droit fixe » 96. Là encore,
cette prévision, issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000
(dite SRU) et remaniée à plusieurs reprises, intègre l’article 24 alors
qu’elle se trouvait dans l’article 49 de la loi de 1965 (ce dernier
étant abrogé). Sa rédaction n’a pas été modifiée ;
– « La décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L. 731-1
du Code de la construction et de l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation » 97. Cet article répond au dispositif mis en place
au sein du Code de la construction et de l’habitation instaurant la
possibilité pour les copropriétaires de recourir à un diagnostic technique global de l’immeuble 98. L’alinéa 2 de l’article L. 731-1 du
CCH prévoit lui-même que « la décision de réaliser ce diagnostic
ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les
conditions de majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis ».
b) Majorité de l’article 25
149 - La rédaction de l’article prévoyant une majorité absolue a,
elle aussi, considérablement évolué. Alors que certaines décisions
92. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 24-II b, nouveau.
93. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 24-II c, nouveau.
94. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 24-II d, nouveau.
95. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 24-II e, nouveau.
96. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 24-II f, nouveau.
97. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 24-II g, nouveau.
98. V. infra n° 175 et s.
ont été déplacées vers l’article 24 99, d’autres proviennent de
l’article 26, et d’autres, enfin, ont été précisées.
150 - Depuis l’origine, l’assemblée est en mesure de déléguer au
syndic ou au conseil syndical le pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article 24. La loi nouvelle étend cette faculté,
lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, à toute délégation relative
à la mise en application et au suivi des travaux et contrats financés
dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier
cas, il est expressément mentionné que les membres du conseil
syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité
civile.
151 - La principale nouveauté dans la nouvelle rédaction de
l’article 25 réside dans la possibilité de voter à la majorité des voix
du syndicat l’ensemble des travaux comportant transformation,
addition ou amélioration. Sous l’empire du droit antérieur, la
double majorité de l’article 26 était nécessaire, même si l’on
pouvait, dans certains cas, recourir à un second vote à des conditions moins exigeantes 100.
Alors que cette mesure permettra plus facilement l’évolution de
la copropriété, elle ne sera pas sans conséquences sur le montant
des charges. Il faut se souvenir de la raison qui avait motivé que,
jusqu’à présent, de tels travaux devaient être votés à la double
majorité de l’article 26. Ils ne sont pas indispensables au bon fonctionnement du syndicat ou à la jouissance des copropriétaires et
leur coût peut s’avérer important. Admettre leur vote à des conditions plus favorables pourra parfois aboutir à fragiliser les
ressources du syndicat 101.
Au demeurant, la réforme n’a pas souhaité que la passerelle de
l’article 25-1 soit applicable aux travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration 102.
152 - La demande d’individualisation des contrats de fourniture
d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation relèvent maintenant de la majorité de l’article 25 et
non plus de celle de l’article 26 103. Comme pour les travaux
précédemment cités, un second vote dans les conditions de
l’article 25-1 ne sera pas envisageable.
c) Double majorité de l’article 26
153 - De façon régulière, la suppression de certains services
(concierge, gardien) ou locaux communs (logements y affectés)
avait émaillé le contentieux, sans compter les corrections opérées
par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 (dite loi MOLLE), qui
avaient apporté quelques souplesses en la matière 104.
154 - Fondamentalement, la suppression du poste de concierge
ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou
au gardien lorsqu’il appartient au syndicat, demeurent assujetties
à l’obtention de la majorité des membres du syndicat représentant
au moins les deux-tiers des voix du syndicat.
Il a toutefois été précisé que les deux questions étaient à inscrire
à l’ordre du jour de la même assemblée générale 105.
155 - Par ailleurs, le deuxième alinéa de l’article 26 d) énonce
que si « en vertu d’une clause du règlement de copropriété la
suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties
99. Ce qui entraîne un changement dans l’attribution des lettres figurant dans
l’article 25.
100. V.L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 26, al. 1er c) et al. 4 anciens. – Le dernier
alinéa de l’article 26 prévoyant le vote de ces travaux par une seconde assemblée générale a été abrogé par la loi ALUR.
101. F. Bayard-Jammes, Travaux d’amélioration : l’abaissement systématique des
niveaux de majorité ? : Inf. rap. copr. avr. 2014, p. 15.
103. Cette individualisation avait été placée au sein de l’article 26 au lendemain
de la loi n° 2006-1772 du 30 décembre 2006, dite « Loi sur l’eau ».
104. G. Vigneron et J.-M. Roux, Droit de la copropriété après la loi du 25 mars
2009 : Loyers et copr. 2009, étude 6.
105. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 26 d), al. 1er.
29
Études
privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et
l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien
lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à
l’unanimité ». La nouveauté de la formulation vient de la référence
aux clauses du règlement de copropriété. Le texte semble limiter
la nécessité d’un vote unanime à la situation dans laquelle la charte
des copropriétaires ferait mention d’un service de conciergerie. Or,
l’article 8, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 appréhende plus
largement la notion de destination de l’immeuble, non seulement
à travers les actes (dont le règlement de copropriété), mais aussi les
caractères de l’immeuble ou sa situation.
156 - Depuis la loi du 24 mars 2014, un autre domaine ressorti,
en partie, de la majorité qualifiée de l’article 26. Il s’agit des opérations aboutissant à surélever l’immeuble en copropriété 106.
d) Notifications
157 - Les nouvelles technologies ont (enfin !) fait leur apparition
dans le droit de la copropriété. Outre les formalités liées à l’immatriculation des syndicats et l’accès aux documents relatifs à la
gestion de l’immeuble 107, la dématérialisation est admise en
matière de notifications et de mises en demeure, lesquelles peuvent
valablement être réalisées par voie électronique 108. Le texte
nouveau réserve cependant l’accord exprès des copropriétaires
pour les recevoir sous cette forme.
158 - Mises à part certaines formes expressément prévues par un
texte impératif, toutes les notifications et mises en demeures sont
concernées (convocation à l’assemblée générale, notification des
procès-verbaux d’assemblée, notification des avis de transfert de
propriété, etc.) 109.
159 - La mesure fait écho à de nombreuses questions ayant
donné lieu à des réponses ministérielles ces dernières années sur
la possibilité d’aménager les règles afin de permettre, entre autres,
une réduction des coûts pour les syndicats par l’utilisation des
moyens modernes de communication 110.
160 - Bien que la loi nouvelle n’y fasse pas spécifiquement allusion, il est plus que vraisemblable qu’il faille attendre un décret
d’application afin de connaître les modalités de mise en œuvre de
cette innovation. Il y a quelques années, un groupe de travail sur
la dématérialisation des notifications dans les copropriétés avait été
créé à l’initiative de la Chancellerie et du secrétariat d’État chargé
du Logement, dont les travaux pourraient servir à préciser les
conditions de mise en œuvre de l’article 42-1, avec comme priorité la sécurité juridique. Il en va de la validité de nos futures assemblées générales et des autres notifications figurant dans le régime
de la copropriété.
5. Sauvegarde de l’immeuble
161 - Dans le droit fil de l’objectif de prévention de la dégradation des copropriétés, la loi nouvelle a entendu mettre en place des
outils de planification, tant sur le plan technique que sur le plan
financier.
30
106. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 35, mod. – V. infra n° 200.
107. V. supra n° 1 et n° 84.
108. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 42-1, nouveau. – Cette formulation actuelle
de l’article 42-1 est hautement préférable à celle qui avait été retenue pendant
un temps lors des travaux préparatoires : « La communication par voie électronique, y compris l’usage de la lettre recommandée électronique définie à
l’article 1369-8 du code civil, est valable dans les relations entre syndic, administrateur provisoire, président du conseil syndical et copropriétaires ». La
généralité des termes employés, tout comme leur manque de portée juridique,
aurait conduit immanquablement à des controverses et, au final, à un important contentieux.
109. Le champ d’application matériel du nouveau texte paraît similaire à celui de
l’actuel article 64 du décret du 17 mars 1967.
110. Rép. min. : JOAN Q 23 nov. 2010, p. 12970 ; Inf. rap. copr. janv.-févr. 2011,
p. 24. – Rép. min. : JOAN Q 22 févr. 2011, p. 1838 ; Inf. rap. copr. avr. 2011,
p. 27. – Rép. min. : JO Sénat Q 22 nov. 2012, p. 2679 ; Administrer avr. 2013,
p. 67.
162 - Deux nouveaux corps de règles ont été créés, l’un relatif à
un fonds de travaux (A), l’autre concernant un diagnostic global (B).
A. - Fonds de travaux
163 - Initialement dénommé « fonds de prévoyance », un fonds
de travaux est prévu au sein d’un article 14-2-II, nouveau, de la loi
de 1965 111, dont nous étudierons le domaine (1°) et les modalités pratiques (2°).
1° Champ d’application
a) Immeubles
164 - Il s’agit des immeubles à destination totale ou partielle
d’habitation soumis au statut de la copropriété 112. Les travaux
préparatoires nous apprennent que d’autres facteurs avaient été pris
en compte au départ, notamment le nombre de lots dans
l’immeuble. Si tout nombre minimal de lots a désormais disparu,
il a toutefois été prévu que si l’immeuble comporte moins de dix
lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de
travaux par une décision unanime de l’assemblée générale 113.
b) Délai
165 - On le sait, les dispositions nouvelles ont été introduites dans
l’article 14-2 qui vise les travaux non compris dans le budget prévisionnel. Dans ce cadre, il a été décidé que le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de
cinq ans suivant la date de la réception des « travaux ». Le point
de départ du délai de cinq années suscite l’interrogation. En effet,
les textes en discussion devant les parlementaires énonçaient, à
l’origine, un délai commençant à courir à l’issue de la période de
dix ans définie à l’article 1792-4-1 du Code civil. Cette prévision
était logique puisque l’on faisait référence à l’expiration du délai
de garantie décennale des constructeurs, d’autant que le fonds de
travaux avait été conçu pour pallier des défaillances dans l’approvisionnement des provisions destinées à réaliser des travaux sur des
bâtiments relativement anciens. Dès lors, comment interpréter le
point de départ retenu par le texte définitif ? À quoi correspond-il,
et surtout quelle en est la logique sous-jacente ?
166 - Si le diagnostic technique global, prévu à l’article L. 731-1
du Code de la construction et de l’habitation 114, a été réalisé sans
faire apparaître un besoin de travaux dans les dix prochaines
années (sic), le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer
un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic 115.
c) Travaux concernés
167 - D’après l’article 14-2-II, nouveau, sont visées les dépenses
permettant de faire face aux travaux prescrits par les lois et règlements, ainsi qu’aux travaux décidés par l’assemblée générale des
copropriétaires non compris dans le budget prévisionnel. L’expression « travaux prescrits par les lois et règlements » n’est pas strictement identique à celle employée par l’article 24-II-b, issue de la
loi ALUR, qui vise les « travaux rendus obligatoires en vertu de
dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police
administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ».
Doit-on y voir une volonté délibérée de restreindre le financement
par le fonds de travaux aux seuls travaux imposés par une loi ou un
décret ?
111. L. 2014-366, 24 mars 2014, art. 58-I.
112. L’expression est relativement large puisqu’elle inclue l’occupation en partie
commerciale ou industrielle.
113. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 14-2-III, nouveau.
114. V. infra n° 175 et s.
Études
2° Modalités de fonctionnement
a) Approvisionnement
168 - En vertu du deuxième alinéa de l’article 14-2-II, de la loi du
10 juillet 1965, ce fonds de travaux sera alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les
mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale
pour le versement des provisions du budget prévisionnel. Un
nouveau type de contribution apparaît donc en copropriété immobilière. Après les charges, les provisions et les avances, voici donc
les « cotisations ».
169 - Il appartiendra à l’assemblée générale de décider, dans les
conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, du montant,
en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle,
sans que celui-ci puisse être inférieur à 5 % du budget prévisionnel du syndicat 116.
170 - Dans l’hypothèse où le montant du fonds de travaux atteindrait un montant supérieur au budget prévisionnel, le syndic inscrit
à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de l’élaboration du plan pluriannuel de travaux (CCH, art. L. 731-2) ainsi que
la question de la suspension éventuelle des cotisations au fonds de
travaux, en fonction des décisions prises par l’assemblée générale
sur le plan pluriannuel de travaux 117.
b) Affectation
171 - Dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et
25-1, l’assemblée générale peut affecter, en totalité ou en partie
seulement, les sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux qui ont été mentionnés précédemment 118.
172 - Au demeurant, une autre utilisation des fonds déposés sur
le compte séparé ouvert à la diligence du syndic 119 est permise
dans une situation exceptionnelle. Lorsque, dans un cas d’urgence
et comme le lui permet l’article 18 de la loi de 1965, le syndic a
fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale,
statuant encore dans les conditions de majorité des articles 25 et
25-1, pourra affecter tout ou partie des sommes déposées sur le
fonds de travaux au financement de ces travaux 120.
c) Caractère réel
173 - Alors que les charges de copropriété présentent un caractère personnel dans la mesure où elles pèsent sur celui qui est
copropriétaire au jour où elles deviennent certaines, liquides et
exigibles, il n’en va pas de même pour les cotisations créées par la
loi nouvelle. Il est expressément indiqué que les sommes versées
au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement
acquises au syndicat des copropriétaires 121.
174 - Une conséquence pratique a été visée au sein même de la
loi. Ces sommes ne donnent pas lieu à un remboursement par le
syndicat à l’occasion de la cession d’un lot 122. En dépit de cette
précision, il est vraisemblable que les actes de vente pourront
comporter des stipulations prenant en compte le versement de ces
sommes dans les rapports entre vendeur et acquéreur de lot, sans
pour autant qu’elles soient opposables au syndicat.
B. - Diagnostic technique global
175 - L’un des aspects récurrents de la réforme réside dans la lutte
contre la dégradation du logement. Dans le domaine de l’habitat
collectif tel que les copropriétés, il fallait disposer d’un instrument
117. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 14-2-IV, nouveau.
119. V. supra n° 94 et 95.
de mesure de l’état de l’immeuble. Pour cela, le diagnostic technique figurant à l’ancien article L. 111-6-2 du CCH (abrogé par la
loi du 24 mars 2014) a été remplacé par un nouveau diagnostic.
176 - Il en découle qu’afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux
fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée
générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire
réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par
décret, un diagnostic technique global (CCH, art. L. 731-1, al. 1er,
nouveau). La décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation seront approuvées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (CCH,
art. L. 731-1, al. 2, nouveau).
177 - D’une manière générale, les options qui ont été retenues
par la réforme s’inspirent de ce qui avait déjà été préconisé par la
Commission relative à la copropriété dans sa recommandation
n° 16 (visite de l’immeuble par un technicien, état des travaux
prévisibles ou souhaitables, calendrier prévisionnel de travaux,
programme pluriannuel de travaux,...) 123.
1° Immeubles concernés
178 - Ne sont visés par les nouvelles dispositions que les
immeubles à destination partielle ou totale d’habitation relevant
du statut de la copropriété. Est-ce à dire que le législateur se désintéresse des autres copropriétés ?
179 - Contrairement à ce qui était initialement prévu à l’ancien
article L. 111-6-2 du Code de la construction et de l’habitation,
toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de
dix ans (et non plus quinze ans) est précédée du diagnostic technique global (CCH, art. L. 731-4, nouveau).
180 - Par ailleurs, certains immeubles sont directement visés par
les nouveaux textes. Tel est le cas de ceux qui ont fait l’objet de
l’une des procédures prévues à l’article L. 1331-26 du Code de la
santé publique (immeuble insalubre) 124 et aux articles L. 129-1
(immeuble dangereux) 125 et L. 511-1 (immeuble menaçant ruine)
du Code de la construction et de l’habitation. À ce titre, l’autorité
administrative compétente pourra, à tout moment, pour vérifier
l’état de bon usage et de sécurité des parties communes d’un
immeuble collectif à usage principal d’habitation soumis au statut
de la copropriété présentant des désordres potentiels, demander
au syndic de lui produire le diagnostic (CCH, art. L. 731-5-I). À
défaut de production de ce diagnostic dans un délai d’un mois
après notification de la demande, l’autorité administrative pourra
faire réaliser d’office le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 en lieu
et place du syndicat des copropriétaires et à ses frais (CCH,
art. L. 731-5-II).
2° Contenu
181 - Ce diagnostic technique global comporte :
– une analyse de l’état apparent des parties communes et des
équipements communs de l’immeuble. Il s’agit de faire le « tour
d’horizon » de l’immeuble tel qu’il se présente au jour de la visite
par le diagnostiqueur ;
– un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard
des obligations légales et réglementaires au titre de la construction
et de l’habitation. Cette composante dépendra, en partie, de la
catégorie dans laquelle se situe l’immeuble (immeuble de grande
123. JCP N 1997, prat., p. 1383.
124. Tel est le cas lorsqu’un immeuble, bâti ou non, vacant ou non, attenant ou non
à la voie publique, un groupe d’immeubles, un îlot ou un groupe d’îlots constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé ou
exploité, un danger pour la santé des occupants ou des voisins.
125. Lorsque, du fait de la carence du ou des propriétaires, des équipements
communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation présentent
un fonctionnement défectueux ou un défaut d’entretien de nature à créer des
risques sérieux pour la sécurité des occupants ou à compromettre gravement
leurs conditions d’habitation.
31
Études
hauteur, accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité
réduite, présence des équipements obligatoires, respect des règles
de construction, etc.) ;
– une analyse des améliorations possibles de la gestion technique
et patrimoniale de l’immeuble. Le contenu de cette partie sera
variable. De plus, la référence à la gestion « patrimoniale » semble
peu en rapport avec les compétences purement techniques attendues des professionnels du diagnostic, du moins telles que les
autres textes les présentent ;
– un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble tel
qu’il a été mis en place par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010
(dite Grenelle II. – CCH, art. L. 134-1 et s.). Il a été précisé que
l’audit énergétique satisfaisait cette obligation (CCH, art. L. 731-1,
al. 4, nouveau).
182 - Le diagnostic technique global fera, dans le même temps,
apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux
nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années
(CCH, art. L. 731-1, al. 4, nouveau).
3° Décisions subséquentes
183 - Il appartient à l’organe délibérant du syndicat de tirer les
conséquences du diagnostic ainsi établi afin que les copropriétaires
puissent décider, en toute connaissance de cause, des orientations
à donner à la gestion de leur immeuble.
184 - En vertu de l’article L. 731-2-I, nouveau, du Code de la
construction et de l’habitation, le contenu du diagnostic technique
global est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision. Le syndic inscrit alors
à l’ordre du jour de cette assemblée générale la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités
générales de son éventuelle mise en œuvre. Il n’est toujours pas
question d’imposer, au moins directement, la réalisation des
travaux préconisés dans le diagnostic.
185 - En fonction des orientations décidées par les copropriétaires lors des assemblées générales précédentes, le syndic inscrit
à l’ordre du jour de chaque assemblée générale soit la question de
l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, soit les décisions
relatives à la mise en œuvre du plan pluriannuel de travaux précédemment adopté (CCH, art. L. 731-2-II, nouveau).
Les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire selon les décisions de l’assemblée générale, notamment aux termes du diagnostic technique global, le cas échéant complété par des études
complémentaires, sont intégrés au carnet d’entretien, selon des
modalités précisées ultérieurement par décret (CCH, art. L. 731-3,
nouveau). Ledit carnet se rapproche davantage aujourd’hui d’un
cahier de maintenance, permettant une programmation des interventions à réaliser sur l’immeuble.
6. Dispositions diverses
186 - La réforme comporte enfin des prévisions assez variées dont
la répercussion est plus ou moins grande sur le régime général de
la copropriété.
A. - Obligation d’assurance
32
187 - L’impact financier, parfois considérable, consécutif à la
production d’un dommage au sein d’un immeuble en copropriété,
a conduit le législateur à imposer le principe d’une obligation
d’assurance. Les nouvelles règles valent à la fois pour les propriétaires de lots et pour le syndicat.
188 - Aux termes d’un article 9-1, nouveau, de la loi du 10 juillet
1965, chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques
de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de
copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant (par
exemple, en cas de location).
189 - De son côté, chaque syndicat de copropriétaires est tenu
de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit
répondre (le texte renvoi implicitement aux dispositions de
l’article 14, alinéa 4, de la loi de 1965 rendant le syndicat responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le
vice de construction ou le défaut d’entretien des parties
communes). Or, le contentieux était trop souvent l’occasion de
découvrir que les parties communes de l’immeuble n’étaient pas
couvertes par une police d’assurance adéquate.
190 - Dans le même temps, plusieurs textes ont été introduits
dans le Code des assurances.
Il s’est agi de permettre à toute personne soumise à l’article 9-1
de la loi de 1965, de bénéficier des services prodigués par un assureur. C’est ainsi que l’article L. 215-2 du Code des assurances
dispose que tout copropriétaire ou tout syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, assujetti à l’obligation d’assurance
d’habitation, ayant sollicité la souscription d’un contrat auprès
d’une entreprise d’assurance couvrant en France les risques
mentionnés à ce même article et qui se voit opposer un refus, peut
saisir le bureau central de tarification mentionné à l’article L. 215-1
dudit code. Le bureau se chargera de fixer le montant de la prime
moyennant laquelle l’entreprise d’assurance intéressée est tenue
de garantir, dans des conditions qui seront prévues par décret en
Conseil d’État, le risque qui lui a été proposé. Il peut, là encore dans
des conditions fixées par décret en Conseil d’État, déterminer le
montant d’une franchise qui reste à la charge de l’assuré.
191 - Comme le prévoit le dernier alinéa de l’article L. 215-1 du
Code des assurances, toute entreprise d’assurance qui maintient
son refus de garantir le risque dont la prime a été fixée par le bureau
central de tarification sera considérée comme ne fonctionnant plus
conformément à la réglementation en vigueur. Elle encourt, selon
le cas, soit le retrait des agréments dont elle bénéficiait, soit les
sanctions prévues aux articles L. 351-7, L. 351-8 et L. 363-4 du
Code des assurances (C. assur., art. L. 215-2, al. 2, nouveau).
192 - À ce titre, est nulle toute clause des traités de réassurance
tendant à exclure les risques mentionnés aux articles L. 215-1 et
L. 215-2 de la garantie de réassurance en raison de la tarification
adoptée par le bureau central de tarification (C. assur., art. L. 215-3,
nouveau).
Les conditions de constitution et les règles de fonctionnement du
bureau central de tarification seront fixées par décret en Conseil
d’État (C. ass., art. L. 215-4, nouveau).
B. - Travaux d’économie d’énergie
193 - Depuis la loi dite « Grenelle II » du 12 juillet 2010, un
article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour tout
immeuble équipé d’une installation collective de chauffage ou de
refroidissement, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée
générale des copropriétaires qui suit l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique ou d’un audit énergétique, la question d’un plan de travaux d’économie d’énergie ou d’un contrat de
performance énergétique.
194 - D’après la loi nouvelle, cette obligation est satisfaite si le
plan pluriannuel de travaux, inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée
générale consécutivement à la réalisation ou la révision d’un
diagnostic technique global 126, comporte des travaux d’économie
d’énergie 127.
C. - Stationnement des vélos
195 - Au départ limité aux véhicules électriques ou hybrides,
l’obligation pesant sur le syndic à l’article 24-5 de la loi de 1965
est étendue aux vélos. C’est ainsi que lorsque l’immeuble possède
des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage
126. V. supra n° 175 et s.
Études
privatif et n’est pas équipé de stationnement sécurisé pour les vélos,
le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant la sécurisation de ce stationnement,
ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet.
D. - Emprunt collectif
196 - La loi n° 2012-387 du 22 mars 2012, qui a introduit dans
la loi du 10 juillet 1965 les articles 26-4 à 26-8, avait permis au
syndicat des copropriétaires de souscrire en son nom, soit pour son
propre compte, soit pour le compte de certains des copropriétaires
consentants, un emprunt pour le financement de certains types de
travaux ou des actes d’acquisition régulièrement votés. Les modalités du remboursement de l’emprunt ont été augmentées des
dispositions suivantes.
197 - Aux termes du dernier alinéa, nouveau, de l’article 26-6 de
la loi de 1965, l’assemblée générale peut autoriser le syndic à déléguer à l’établissement prêteur la faculté de prélever les sommes
dues au titre du remboursement de l’emprunt collectif et du paiement des accessoires directement sur les comptes bancaires des
copropriétaires y participant, ainsi qu’à mettre en œuvre les voies
de recouvrement en cas d’impayé.
198 - De plus, l’article 26-7 indiquait que le syndicat des copropriétaires était garanti en totalité, sans franchise et sans délai de
carence, par un cautionnement solidaire après constat de la
défaillance d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt pour les
sommes correspondant à son remboursement ainsi qu’au paiement
des accessoires. Il a été ajouté que ce cautionnement solidaire était
facultatif lorsque le prêt souscrit par le syndicat, avait pour unique
objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au
syndicat pour la réalisation des travaux votés. Les décisions attributives de subventions seront alors obligatoirement communiquées à l’organisme prêteur par le syndic 128.
E. - Surélévation
199 - Faute de terrain constructible en nombre suffisant, les
professionnels de la promotion se tournent parfois vers des solutions alternatives. La surélévation est actuellement perçue comme
un moyen de faire face à la demande croissante de logements. Il
suffit de constater la multiplication des initiatives en ce sens, tant
publiques que privées.
200 - En copropriété, le principal obstacle résidait dans les conditions draconiennes posées par l’article 35 de la loi du 10 juillet
1965. La loi nouvelle a entendu les assouplir.
Alors qu’elle exigeait auparavant l’unanimité des copropriétaires,
la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de
nouveaux locaux à usage privatif peut être réalisée par les soins du
syndicat si la décision en est prise à la double majorité prévue à
l’article 26 129.
201 - Pour la décision d’aliéner le droit de surélever un bâtiment,
l’accord des propriétaires du dernier étage était jusqu’à présent
indispensable. Cette condition s’expliquait facilement puisque la
surélévation affecte directement et nécessairement ceux qui vivent
sans occupant au-dessus de chez eux. Elle constituait néanmoins
le principal écueil aux opérations de surélévation. Désormais, et
aux termes de l’article 35, alinéa 2, tel que modifié par la loi du
24 mars 2014, « la décision d’aliéner [...] le droit de surélever un
bâtiment existant exige la majorité prévue à l’article 26 et, si
l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une
assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus ».
202 - L’exigence de l’unanimité des copropriétaires de l’étage
supérieur a également été supprimée dans une autre situation. En
effet, la décision d’aliéner le droit de surélever ce bâtiment est
maintenant prise uniquement à la majorité des voix de tous les
copropriétaires lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur
lequel est institué un droit de préemption urbain en application de
l’article L. 211-1 du Code de l’urbanisme, conformément à
l’article 35, alinéa 3, modifié de la loi de 1965.
203 - Le législateur a toutefois entendu attribuer aux copropriétaires du dernier étage du bâtiment surélevé un avantage spécifique. Ils bénéficient d’un « droit de priorité » à l’occasion de la
vente par le syndicat des locaux privatifs créés. Préalablement à la
conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots, le syndic notifiera
à chacun d’eux l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le
prix et les conditions de la vente. Cette notification vaudra offre de
vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification 130.
204 - En outre, les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever bénéficient du même droit de priorité à l’occasion
de la cession par le syndicat de son droit de surélévation. Ce droit
de priorité s’exerce dans les mêmes conditions que dans la situation précédente 131.
129. L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 35, al. 1er, mod.
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3 Le fonctionnement des copropriétés après la loi ALUR

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