(01 Commission développement économique du 12062014)

ASNIÈRES-SUR-SAÔNE
BÂGÉ-LA-VILLE
BÂGÉ-LE-CHÂTEL
DOMMARTIN
FEILLENS
MANZIAT
REPLONGES
SAINT-ANDRÉ-DE-BÂGÉ
VÉSINES
COMMISSION « DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE »
JEUDI 12 JUIN 2014 A 19H00
Désignation du Vice-président de la commission
Le Président rappelle que conformément au règlement intérieur de la CCPB adopté lors de la séance du
Conseil Communautaire du 14 avril 2014, au cours de la première réunion de la commission, ses
membres procèdent à la désignation du Vice-président. Les commissions statuent à la majorité des
membres présents.
Par extension des dispositions prévues au Code général des collectivités territoriales pour les
désignations, elles doivent donner lieu à une élection au scrutin secret, sauf à ce qu’il en soit décidé
autrement à l’unanimité.
Le Président propose une co-vice-présidence pour cette commission, assurée par Monsieur Jean-Paul
BENAS et lui-même. Aucune autre candidature n’est reçue.
A l’unanimité des membres présents, la commission décide de procéder au scrutin public à main
levée.
Messieurs Jean-Paul BENAS et Guy BILLOUDET sont désignés co-vice-présidents de la commission
« développement économique », avec deux abstentions.
Immobilier d’entreprise bâtiment de self stockage : achat des terrains
Monsieur Guy BILLOUDET rappelle la construction en cours d’un bâtiment de self stockage en
immobilier d’entreprise sur la commune de Replonges. A ce stade d’avancée du projet, il convient de
concrétiser l’acquisition des terrains, appartenant à la SCI Les Salins.
Conformément au plan de bornage réalisé par le cabinet BOUSSION-FLEURY, géomètres experts à
Replonges, la vente porte sur les parcelles cadastrées section ZM n° 251, 252, 253 et 254, pour une
surface totale de 2 684 m², lieudit « Aux Brosses » à Replonges, au prix de 10,00 euros le mètre carré.
Le montant de la vente s’élève donc à une somme de 26 840,00 euros, frais notariés et autres charges
en sus à la charge de l’acquéreur. Dans le cadre de cette vente, une servitude de passage mutuelle et
réciproque sera établie entre la SCI Les Salins et la CCPB (cf. plan de bornage ci-après).
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Après en avoir délibéré et avec une abstention (Didier BAUCHEREL étant arrivé en cours de
présentation du rapport), la commission est favorable à cette vente.
Immobilier d’entreprise SIAC : cession SIAC/POUSSARDIN et bail commercial
Le Président rappelle que le bâtiment de l’entreprise SIAC (SARL Spécialités Indutrielles Alimentaires et
Culinaires), implantée sur la zone d’activités de Lavy à Manziat, a été réalisé sous forme d’immobilier
d’entreprise et a été loué aux termes d’un bail commercial en date du 25 mars 2004. Le présent bail a
er
été conclu pour une durée ferme de 15 années, qui ont commencé à courir le 1 mars 2002 pour se
terminer le 28 février 2017.
Début 2012, l’entreprise SIAC a fait connaître à la CCPB son intention d’acquérir le bâtiment au
31/03/2012, selon les bases comptables intégrées dans le bail, c’est-à-dire pour un montant de
456 604,79 euros. Cette somme correspondait au montant du capital restant dû (majoré de l’indemnité
de remboursement anticipé) du prêt contracté pour le financement de cet immobilier d’entreprise. Le
Service France Domaine avait autorisé cette vente conformément aux bases comptables intégrées dans
le bail. Dans sa séance du 11 juin 2012, le Conseil Communautaire a accepté cette vente. Toutefois,
après de multiples relances de la CCPB, du Notaire, et malgré un courrier recommandé de mise en
demeure en date du 30 août 2013, cette vente ne s’est pas concrétisée et les loyers impayés ont été
réclamés.
Le redressement judiciaire de la société SIAC a été ouvert par jugement du Tribunal de Commerce de
Bourg-en-Bresse du 29 janvier 2014. Dès l’ouverture, le dirigeant a indiqué ne pas souhaiter présenter
un projet de plan de continuation ; la cession de l’entreprise a donc été décidée. Par jugement du 26
mars 2014, l’offre présentée par la SARL POUSSARDIN Fruits Légumes Industrie a été retenue avec une
date d’entrée en jouissance au 1er avril 2014. Cette offre prévoyait notamment la reprise de
l’intégralité des contrats de travail (hormis les 2 départs en retraite et le contrat du co-gérant, soit 15
salariés), ainsi que la reprise de l’ensemble des actifs incorporels dont le bail commercial conclu avec la
CCPB.
Monsieur POUSSARDIN, le nouveau gérant, a fait connaître à la CCPB son intention :
soit d’acquérir le bâtiment, par une vente simple ;
soit de conclure un crédit-bail immobilier (forme de location-vente).
Les loyers impayés n’ont pas été régularisés par la SIAC. Les bases comptables du 31/03/2012 restent
donc inchangées pour la CCPB. Pour que cette opération d’immobilier d’entreprise soit une opération
blanche pour la collectivité, sans gain ni perte, le montant de la vente ne doit pas être inférieur à
456 604,79 euros.
Les bases comptables intégrées dans le bail, qui déterminent la valeur de rachat du bâtiment,
s’échelonnaient du 31/03/2007 au 31/03/2013, période au cours de laquelle l’entreprise SIAC pouvait
acquérir le bâtiment au montant du capital restant dû (majoré de l’indemnité de remboursement
anticipé) du prêt. Au-delà de cette échéance, le droit commun des baux commerciaux s’applique et la
valeur de rachat du bâtiment est déterminée en tenant compte de sa valeur vénale (vente dans les
conditions normales de marché). Le Service France Domaine a été sollicité et par avis en date du 29
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avril 2014, la valeur vénale du bâtiment est estimée à un montant de l’ordre de 852 000 euros. Très
nettement au-dessus des conditions de 2012, Monsieur POUSSARDIN sollicite la CCPB pour revoir à la
baisse le prix de vente et s’approcher au maximum des 456 604,79 euros.
Le rabais sur le prix de vente de biens immobiliers à une entreprise est clairement identifié à l’article
L1511-3 du Code général des collectivités territoriales (CGCT) comme une aide économique. Toute
cession d’un élément du patrimoine de la CCPB à une entreprise à un prix inférieur à la valeur estimée
par le Service France Domaine, est identifiée comme une aide économique qui est légale sous
conditions. Ces conditions sont fixées aux articles R1511-4 à R1511-23-7 du CGCT. Dans le cas présent,
s’agissant d’une petite entreprise, le taux plafond du rabais est de 30%, dans la limite de 200 000
euros. Sur un montant de 852 000 euros, 30% représentent 255 600 euros. C’est donc la limite de
200 000 euros qui s’applique dans le cas présent. Ainsi, pour l’acquisition du bâtiment par vente
simple, le prix ne peut être inférieur à 652 000 euros.
Suite à une rencontre avec Monsieur POUSSARDIN le 27 mai dernier, le nouveau gérant a fait part de
son souhait de s’orienter vers la solution du crédit-bail immobilier. Il regrette toutefois que la vente ne
puisse se réaliser aux conditions de mars 2012. Le mécanisme de crédit-bail immobilier permet à une
entreprise de louer les locaux et de les acquérir à la fin du contrat de location. Un crédit-bail immobilier
comprend donc 2 contrats : un contrat de vente et un contrat de location. A l’expiration du contrat, la
valeur résiduelle est connue et constitue le prix de vente (1,00 € symbolique généralement). En cas de
levée d’option d’achat anticipée, le prix de rachat est également connu et figure au tableau
d’amortissement annexé au contrat.
Un nouvel avis du Service France Domaine est nécessaire sur les conditions du crédit-bail immobilier
envisagé. Il a été consulté sur un loyer annuel de 48 000 euros HT sur une durée de 15 ans, davantage
compatible avec le plan de redressement de l’entreprise. Les intérêts financiers de la CCPB sont
également préservés dans cette solution. Le retour du Service France Domaines est attendu avant le
prochain Conseil Communautaire.
Après en avoir délibéré, à l’unanimité des membres présents, la commission est favorable sur le
principe et les conditions de ce crédit-bail immobilier, sous réserve de l’avis favorable du Service
France Domaine.
Zone d’activités du Buchet à Bâgé-la-Ville (CONFIDENTIEL)
Le Président informe la commission que depuis fin janvier, d’abord sous couvert de confidentialité
complète et de manière plus officielle récemment, la CCPB travaille avec la Communauté de
Communes du canton de Pont-de-Veyle pour un projet d’implantation logistique sur la zone d’activités
du Buchet à Bâgé-la-Ville.
Rappel des enjeux du projet :
- Plateforme logistique de 48 000 m² extensible à 60 000 m².
- Viendrait remplacer le site logistique de Laiz (Kuehne Nagel).
- Préserver les emplois existants (200 emplois environ) et création annoncée d’une cinquantaine.
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Rappel des dates :
- 24/01/2014
Rencontre en présence de Christophe GREFFET, Yves ZANCANARO, Julien
CORGET, Guy BILLOUDET et Alain CHARIER.
- 28/01/2014
Conférence téléphonique avec les porteurs du projet, en présence des mêmes
personnes.
- 05/03/2014
Rencontre physique avec les porteurs du projet : Rémi GOLEGER, Carrefour,
Laurent SABATUCI, EOL et Xavier VERMAUT, EOL
En présence de Christophe GREFFET, Julien CORGET, Bernadette COMMENGE,
Guy BILLOUDET et Alain CHARIER.
Depuis, de nombreuses rencontres ou échanges entre les élus et les techniciens se sont déroulés pour
faire avancer le dossier et lever les nombreuses contraintes techniques ou administratives.
Contraintes techniques ou administratives du projet :
Le planning : très serré, les porteurs du projet veulent pouvoir confirmer la faisabilité
d’implantation avant fin juin, c’est-à-dire pouvoir lever toutes les contraintes. Le cas échéant, le
site doit être opérationnel pour fin 2015.
L’étude faune/flore, très longue et contrainte par la saisonnalité des espèces naturelles, a été
lancée en urgence pour ne pas retarder le projet.
Acquisitions foncières : elles ont toutes été entreprises pour s’adapter au plan d’implantation
du projet (cf. plan masse joint en annexe du présent rapport), y compris les échanges avec la
scierie BADIN.
o L’acquisition de l’immeuble de 4 logements propriété GAIOLA-FERREIRA est nécessaire le
long de la RD1079 (360 m² habitables environ). L’avis du Service France Domaine a été
sollicité et l’estimation s’élève à un montant de l’ordre de 385 000 euros (cf. avis joint en
annexe du présent rapport). Après négociation avec les propriétaires, ils sont vendeurs
au prix de 400 000 euros, en ajoutant un terrain agricole de 8 740 m² sur la commune de
Saint-Jean-sur-Veyle (cadastré section B n°504 lieudit « Bois de Bagne »).
o Comme pour l’aménagement des autres zones d’activités, des indemnités d’éviction sont
dues et s’élèvent à un montant de 0,76 euros par mètre carré évincé.
Le projet nécessite une procédure de déclaration de projet, entraînant la révision des PLU des
communes de Bâgé-la-Ville et Saint-Jean-sur-Veyle pour plusieurs raisons :
o la modification de « l’amendement Dupont » : certaines dispositions prévues lors de la
dernière révision ne sont pas compatibles avec le projet ;
o les porteurs du projet veulent avoir la certitude que l’ensemble du projet, extension
comprise située en zone agricole, est possible (cf. plan de zonage annexé au présent
rapport) ;
o la demande d’autorisation au titre des installations classées pour la protection de
l’environnement portera sur l’ensemble du projet (60 000 m²).
Le projet implique le déclassement d’une voie communale (cf. plans de situation annexés au
présent rapport). Compte-tenu du faible trafic, de l’implantation des habitations et du
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dévoiement possible par la voie existante plus à l’Est, il est proposé de supprimer cette voie
communale.
L’implantation du giratoire a été revue avec le CG01, qui en assure désormais la maîtrise
d’ouvrage.
o Les services du CG01 ont d’ores-et-déjà réalisé les études de faisabilité pour se
conformer au planning.
o Le coût sera répercuté dans le bilan financier global de l’aménagement de la zone
d’activités.
Les réseaux (ERDF, GRDF, eau potable, France télécom et fibre optique) : toutes les démarches
sont lancées pour confirmer la faisabilité du projet.
L’archéologie préventive reste un point dur. La DRAC a prescrit le 19 mai dernier des sondages
sur le périmètre de la ZA, alors que la faisabilité doit être confirmée pour fin juin pour les
porteurs de projet. Grâce à de multiples interventions, l’INRAP pourra intervenir dès le 23 juin,
jusqu’à mi-juillet. Il est impératif pour les porteurs du projet de lever tout problème de fouilles
archéologiques.
o Beaucoup de terrains sont actuellement exploités. Une indemnité de récolte est
proposée en cas de destruction des cultures, selon les barèmes établis par la Chambre
d’Agriculture.
Une réunion était programmée demain 13 juin avec les porteurs de projet et les deux Communautés
de Communes. La grève à la SNCF a fait que cette réunion a été annulée. Les derniers échanges
semblent positifs ; même si le choix définitif d’implantation n’est pas confirmé.
En plus des contraintes techniques et administratives du projet, les questions financières et
notamment le prix de vente du terrain se posent. Le bilan financier global pour l’aménagement de
cette ZA a été réalisé et le prix d’équilibre s’élève à 30 euros HT le m².
Coût de l'aménagement de la zone d'activités du BUCHET à Bâgé-la-Ville
Terrains
ACQUISITIONS FONCIERES (TERRAINS + PROPRIETES BATIES)
PRIMES D'EVICTION
INDEMNITES DE RECOLTES
FRAIS NOTARIES (7%)
Montant H.T.
Travaux
GIRATOIRE + DEVOIEMENT DES RESEAUX (ESTIMATION)
TRAVAUX DE DESSERTE (VOIRIE RESEAUX EP EU AEP FT ERDF GRDF)
DEMOLITION DES MAISONS
STATION DE TRAITEMENT DES EU
Montant H.T.
Ingénierie
ETUDES ARCHEO FAUNE FLORE EAU REVISION PLU
MAITRISE D'ŒUVRE (6% DES TRAVAUX)
Montant H.T.
Montant TOTAL H.T.
1 500 000,00 €
110 000,00 €
50 000,00 €
105 000,00 €
1 765 000,00 €
900 000,00 €
1 000 000,00 €
50 000,00 €
150 000,00 €
2 100 000,00 €
55 000,00 €
126 000,00 €
181 000,00 €
4 046 000,00 €
Surface commercialisable en m²
135147,00
Prix de revient au m²
Prix de vente
29,94 €
30,00 €
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Après en avoir délibéré, à l’unanimité des membres présents, la commission est favorable à ce
projet d’implantation, et valide les différentes conditions techniques et administratives
mentionnées. La commission valide également les conditions financières et le prix de vente du
terrain à 30,00 euros HT.
Annexes au présent rapport :
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Informations et questions diverses
Point n°1 :
Le Président indique à la commission qu’un bilan des actions de la CCPB en matière de développement
économique, compétence phare de l’intercommunalité depuis sa création, sera réalisé. Il permettra de
dresser d’une part l’inventaire des immobiliers d’entreprises, sur le volet économique mais aussi social,
s’agissant des emplois. Le bilan permettra d’autre part de faire le point sur l’aménagement des zones
d’activités, de manière rétrospective, mais aussi prospective.
Le Président rappelle que le développement économique de la CCPB sur ces 10 dernières années, et les
ressources financières dégagées, ont permis de mener à bien le projet de territoire et les réalisations
de la CCPB. Pour les années à venir, l’enjeu principal est la définition et la concrétisation d’un nouveau
projet, d’une vision d’avenir pour le territoire. Le développement économique sera un enjeu crucial,
tant ses effets directs et indirects sont importants.
Ce bilan permettra d’avoir des données objectives et permettra d’échanger de manière constructive
sur le développement économique du territoire.
Point n°2 :
Monsieur Bertrand VERNOUX aborde le dossier de l’aménagement de la zone commerciale des Devets
sur la commune de Crottet et regrette que l’aménagement de la zone d’activités de Mâcon-Est n’ait
pas été intégré à la procédure de révision du PLU de la commune de Crottet. Le Président précise
qu’une concertation doit être organisée entre les différents acteurs afin de clarifier la situation sur les
différents dossiers.
---------- L’ordre du jour étant épuisé, la séance est levée ----------
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