Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier

Étude trimestrielle
de Crédit Foncier Immobilier
UN MARCHÉ LOCATIF QUI TOURNE AU RALENTI
4 e trimestre 2013
Direction des Études
Point de conjoncture bureaux – marché locatif Île-de-France
2013 : le levier des renégociations assèche le niveau de la demande nouvelle
1,845 million de mètres carrés de bureaux ont été placés en Îlede-France en 2013. Le constat de fort ralentissement est sans
appel, avec une inflexion des volumes commercialisés de 19 %
par rapport à la moyenne décennale (proche de 2,3 millions de
mètres carrés) et – 21 % sur un an.
Le quatrième trimestre, meilleur que les trois premiers avec
511 700 m2 tertiaires placés (soit – 17 % par rapport au quatrième
trimestre 2012), permet d’atténuer la baisse qui s’est établie
à – 38 % au troisième trimestre sur un an glissant.
L’année 2013 restera marquée par l’essoufflement des grandes
transactions, dont le volume se rétracte de moitié. Ce segment
avait jusqu’ici porté entre 30 % et 40 % de l’activité locative, pour
un nombre limité de signatures (moins de soixante-dix à l’année).
Propriétaires de leur immobilier (vieillissant) et de leur siège
historique prestigieux il y a encore quinze ou vingt ans, les entreprises du CAC 40 sont aujourd’hui, pour la plupart, locataires. Une
majorité ont par ailleurs transféré leurs activités en proche périphérie parisienne, dans un souci de modernisation, de regroupe-
ment et de rationalisation de l’outil immobilier, avec des exigences
de meilleur rapport qualité/prix (flexibilité des espaces de travail,
bonne desserte par les transports en commun, performance énergétique…). C’est ce mouvement de fond, initié il y a dix ans (avec
par exemple l’implantation de Generali, en 2003, sur le pôle de la
Plaine-Saint-Denis), qui semble se tarir, alors qu’il a contribué à
porter le marché dans un contexte économique difficile.
Autre facteur non négligeable, en 2013, les bailleurs, tout autant
que les grands locataires, recherchent une plus grande sécurité.
Ils utilisent largement le levier de la renégociation du bail, les uns
pour pérenniser l’occupation de leur immeuble, les autres pour
négocier facilement une réduction de leur loyer.
Autre pan du marché locatif tertiaire fragilisé, cette fois essentiellement à cause du contexte économique et de l’environnement
anxiogène, celui des petites surfaces de bureaux de moins de
500 m2 à 1 000 m2. Les PME se sont montrées bien moins mobiles
en 2013, mais continuent d’alimenter le moteur de l’activité parisienne dans le QCA.
Contexte économique et financier
FRANCE
2012
2013
(chiffres provisoires) (1)
2010
2011
PIB
1,4 %
1,7 %
0,0 %
Taux de chômage
9,3 %
9,8 %
10,6 %
10,8 % (2)
Inflation
1,7 %
2,3 %
1,5 %
0,8 % (3)
1,00 %
1,24 %
0,75 %
0,25 % (4)
Taux Euribor 3 mois France (5)
0,80 %
1,40 %
0,57 %
0,22 %
Taux OAT 10 ans France 3,10 %
3,33 %
2,54 %
2,20 %
INDICATEURS ÉCONOMIQUES
0,2 %
INDICATEURS FINANCIERS
Taux directeur BCE
(5)
(1) Source : Banque de France – Indicateurs conjoncturels France au 10 janvier 2014.
(2) Donnée Eurostat, cvs à novembre 2013 (source Insee – estimations T3 2013 : 10,5 % en France métropolitaine).
(3) IPCH – Insee – novembre 2013 en glissement annuel.
(4) Taux directeur applicable depuis le 13 novembre 2013.
(5) Moyennes annuelles calculées à partir des taux moyens mensuels (source Banque de France).
1 – Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier – 2e trimestre 2013
Évolution
sur un an
Point de conjoncture bureaux – marché locatif Île-de-France
SYNTHÈSE DES MÉCANISMES ACTUELS DE FONCTIONNEMENT DU MARCHÉ TERTIAIRE
(Source : CFI – données Immostat.)
économie réelle
Croissance nulle du PIB
Destruction d’emplois tertiaires
Moindre consommation
de surfaces
UTILISATEURS
BUREAUX
Dégradation des marges,
trésorerie tendue
Rationalisation,
réduction des coûts fixes,
flexibilité
Immobilier :
renégociation du loyer
MARCHÉ LOCATIF
Essoufflement du mouvement
des grands comptes
L’offre immédiate bondit à plus de 3,9 millions
de mètres carrés.
La période de stabilité du stock de bureaux francilien immédiatement disponible est bien révolue : ce dernier bondit de l’ordre de
5 % en trois mois et de près de 10 % en un an. Il s’agit d’un point
haut historique depuis 2001.
La décorrélation s’accentue entre la demande latente, exigeante
et centrée sur l’offre qualitative, et le stock disponible, composé à
plus de 75 % d’immeubles de bureaux anciens, dont l’obsolescence
s’accentue du fait des nouvelles normes de performance énergétique. Mais le calendrier des livraisons de programmes neufs de
taille significative dont une partie « en blanc » a aussi contribué à
cette situation, malgré la relative prudence des promoteurs.
Sécurité – moindre mobilité
Demande placée
Rapport de force
favorable au preneur
Loyers réels
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE
(Source : CFI – données Immostat)
En 2013
4e trimestre 2013
15 %
37 %
10 %
35 %
16 %
11 %
4 %
32 %
Paris
6 %
La Défense
34 %
Croissant Ouest
1re Couronne
2e Couronne
Loin de trouver son explication dans la tonicité de la demande
placée globale francilienne qui s’étiole, la relative stabilisation de
la part (élevée) de bureaux de seconde main dans le stock est favorisée par les initiatives des bailleurs, nombreuses en 2013, pour
éviter les libérations de surfaces. Stratégie de sécurisation et de
maintien dans les lieux que privilégient également les preneurs,
pour éviter les coûteux frais accessoires liés à un déménagement
ou temporiser les choix d’organisation ou de structure qu’implique
le déplacement d’un siège social.
évolution de LA DEMANDE PLACÉE DE BUREAUX (en m2)
(Source : CFI/IPD – Immostat)
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’offre immédiate
au QUATRIÈME trimestre 2013 (en m2)
(Source : CFI – données Immostat)
3 000 000
2 700 000
2 400 000
2 100 000
1 800 000
1 500 000
1 200 000
9 00 000
600 000
300 000
1000000
800000
600000
400000
T1
T2
T3
T4
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
200000
2001
0
1200000
Prévision
2 – Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier – 4e trimestre 2013
0
Paris QCA
Paris Sud
La Défense
Première Couronne
Paris Centre Ouest hors QCA
Paris Nord Est
Croissant Ouest
Deuxième Couronne
2013 : le levier des renégociations assèche le niveau de la demande nouvelle
Analyse par secteurs locatifs
franciliens
ÎLE-DE-FRANCE : OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES
DE PLACEMENT LOCATIF
(Source : CFI)
Paris intra-muros
PARIS
1,17
3,76
La Défense
Croissant Ouest
La capitale tient son rang.
Paris résiste bien, comparativement aux autres secteurs, et capte
37 % de la demande placée francilienne (contre 31 % en 2012). Le
recul de l’activité locative n’y est que de l’ordre de 4 % sur un
an avec un total de près de 686 000 m2 placés en 2013. La capitale souffre, néanmoins, de volumes placés annuels inférieurs
de 12 % à la moyenne décennale, et de 28 % en comparaison de
l’excellente année 2011 (proche de 950 000 m2 placés).
Avec 323 000 m2 de bureaux placés en 2013, le Quartier Central
des Affaires (QCA) capte 47 % de l’activité locative parisienne et
confirme le rebond salutaire enregistré depuis le deuxième trimestre, limitant ainsi la baisse annuelle à 6,60 %. Toutefois, le
quatrième trimestre s’est révélé bien moins dynamique (95 500 m2
placés) que la même époque de l’an dernier (– 20 %). Sur deux
ans, la contraction, du même ordre, des volumes annuels du
QCA traduit bien à la fois la fragilisation des PME, qui animent
l’essentiel de ce secteur phare, et aussi la baisse de la part des
grandes transactions locatives, qui ont absorbé la plus grande
part de la production d’immeubles neufs ou restructurés.
Paris Sud, deuxième pôle parisien, affiche un volume placé de
154 500  m2 en 2013, performance divisée par deux par rapport
à 2011, et en retrait de 10 % sur un an. L’absence, des grandes
transactions sur Paris Rive Gauche ou dans le 15 e arrondissement, qui avaient caractérisé ce secteur parisien en 2010 et 2011,
pèse évidemment sur la performance annuelle.
1,86
2,85
1re Couronne
3,97
2 Couronne
e
Base : offre immédiate au quatrième trimestre 2013 rapportée à la demande
placée annuelle 2013.
PARIS : LA demande placée DE BUREAUX EN 2013
(en m2, par secteur)
(Source : CFI – données Immostat)
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
En revanche, le secteur de Paris Centre Ouest voit clairement son activité croître d’année en année. Avec un peu plus de
123 000  m2 de bureaux placés en 2013 contre 84 000 m2 en 2012,
ce score locatif est synonyme de hausse en volume de 46 % sur
un an et 34 % sur deux ans.
Le secteur de Paris Nord Est, au stock tertiaire hétérogène,
s’inscrit toujours dans une tendance baissière de – 25 % sur un
an et de – 15 % par rapport à la moyenne décennale (85 000 m2
de bureaux placés en 2013, dont plus de 40 % placés en début
d’année).
Dans la capitale, le stock immédiat à fin 2013 remonte à
803 000  m2, soit une hausse de 8 % sur un an, après neuf mois de
stabilité. La moindre consommation de bureaux au quatrième trimestre et la mise sur le marché de surfaces nouvelles expliquent
ce bond de 10 % sur le dernier trimestre, qui, fait notable, atteint
près de 15 % dans le QCA. Ainsi le bilan de l’année 2013 restet-il mitigé du fait de variations trimestrielles saccadées, qui traduisent un marché locatif hésitant face à des incertitudes économiques persistantes.
3 – Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier – 4e trimestre 2013
0
Paris QCA
2013 – T4
2013 – T3
Paris
Centre
Paris Sud
2013 – T2
2013 – T1
Paris
Nord Est
Point de conjoncture bureaux – marché locatif Île-de-France
1,40
1,16
Paris Sud
1,02
Paris Centre Ouest
1,17
Paris intra-muros
Base : offre immédiate au quatrième trimestre 2013 rapportée à la demande
placée annuelle 2013.
LA DÉFENSE ET le CROISSANT OUEST :
TENDANCE HISTORIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE
ANNUELLE DE BUREAUX (en m2)
(Source : CFI – données Immostat)
700 000
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
Ainsi le bilan 2013 marque-t-il un nouveau point bas dans la
demande placée : 106 700  m2 contre 161 200 m2 en 2012, soit – 34 %
sur un an, et – 43 % par rapport à la moyenne décennale (20032012), qui s’établit à 189 000 m2.
4 – Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier – 4e trimestre 2013
La Défense
Croissant Ouest
2013
2012
2011
2010
2009
2008
0
2007
100 000
2006
Le volume, en reprise de 50 % au troisième trimestre, avait insufflé un vent d’optimisme. Mais au final, avec seulement 17 800 m2
placés, l’atonie du quatrième trimestre traduit bien la difficulté
de ce micromarché à susciter l’essor d’une nouvelle demande,
exogène. En effet, la plupart des transactions récentes sont
signées d’utilisateurs déjà présents sur La Défense. ERDF, déjà
très présent à La Défense avec sa tour emblématique, a pris à bail
les 30 000 m2 de la tour Blanche, et quittera les surfaces louées
dans la tour Winterthur, rebaptisée W.
Paris Nord Est
2005
La fin 2013 entame l’espoir d’un vent de reprise
sur le marché locatif.
Les mauvais scores se succèdent sur le pôle d’affaires emblématique des tours de 50 000 m2 à 80 000 m2 l’unité. Pourtant, l’ambition du Plan de renouveau de La Défense est de proposer aux
entreprises du CAC 40 des plateaux modernes, plus flexibles et
surtout plus économes en charges.
1,17
Paris QCA
2004
LA DÉFENSE
(Source : CFI)
2003
Paradoxalement, la position de relative maîtrise de l’offre parisienne, qui représente un peu plus d’un an de placement locatif, pourrait pénaliser ce secteur phare à terme, du fait d’une
pénurie d’offre neuve ou restructurée. En effet, l’offre, composée
majoritairement de locaux haussmanniens, s’écarte peu à peu de
la demande des grands utilisateurs, qui recherchent de grands
espaces de travail rationnels et horizontaux.
paris : une offre de bureaux maîtrisée
(en années de placement locatif)
2002
Sur un an, l’offre immédiatement disponible progresse de
11 % dans ce secteur, proposant essentiellement des petites et
moyennes surfaces, tandis que Paris Centre Ouest, portée par
la demande de surfaces intermédiaires comprises entre 1 000 et
5 000 m2, affiche un stock en augmentation de 15 %, dont des
immeubles rénovés par leur propriétaire.
2013 : le levier des renégociations assèche le niveau de la demande nouvelle
Il est vrai que l’appétence des grands utilisateurs pour le format
horizontal de style « campus », et la forte concurrence du Croissant Ouest voisin, plus attractif en termes de loyers, rendent les
conditions de commercialisation difficiles sur le secteur de La
Défense. Et elles sont encore aggravées par la livraison programmée d’une abondante production « en blanc » dans le cadre du
Plan de renouveau, décidé en 2006 (période d’euphorie du marché). Détail révélateur, Icade présente sa tour Eqho (78 000 m2),
qui vient d’être livrée, comme le « premier campus vertical »,
tandis que Carpe Diem, certifiée Leed Platinum, est toujours
sur le marché (environ 44 000 m2). En 2014 sont attendues les
tours Majunga (63 000 m2), D2 (45 000 m2), Chartis (23 000 m2) et
Athéna (environ 33 000 m2).
Dans ce contexte, l’offre immédiate a quasiment doublé en un
an (401 000  m2 fin 2013 contre 209 000 m2 fin 2012) pour atteindre
près de quatre ans de placement locatif. Et la véritable problématique, pour les bailleurs, porte à la fois sur les délais et sur le coût
de portage, l’adaptation des conditions de loyer rendue impérative, et les scénarios de retour sur investissement qui s’éloignent.
CROISSANT OUEST
Une demande soutenue mais une offre toujours
plus importante.
Grand pourvoyeur de très grandes surfaces neuves à loyers attractifs, le Croissant Ouest s’affiche assurément comme deuxième
secteur francilien après Paris, avec 32 % des signatures locatives
de l’Île-de-France en 2013. Les volumes placés de bureaux, soit
588 400  m2, y sont même en progression de 16 % sur un an et de
14 % par rapport à la moyenne décennale (515 200 m2).
Mais l’essor du Croissant Ouest s’est surtout réalisé au travers
d’une production neuve abondante et ce secteur, hétérogène au
plan de l’image tertiaire, prend depuis le quatrième trimestre
la tête des secteurs les plus offreurs d’Île-de-France. Dépassant
désormais la Deuxième Couronne, le stock immédiat y a quasiment doublé en dix ans pour atteindre 1,093 million de mètres
carrés à fin 2013, essentiellement sur la Boucle Nord et à PériDéfense.
Ce qui pose surtout question, c’est la poursuite de la production
neuve, puisqu’environ 137 000  m2, non commercialisés à ce jour,
sont en chantier ou vont sortir de terre d’ici 2014.
PREMIÈRE COURONNE
Une chute libre comparée à la dynamique de 2012.
Grand secteur phare de 2012 avec 512 400 m2 placés, ce secteur
voit son volume divisé par près de trois en un an et ne totalise que 190 000  m2 loués en 2013. Ce décrochage marque la plus
mauvaise année en douze ans, à comparer à la moyenne décennale 2003-2012 de 363 500 m2.
croissant ouest :
(en années de placement locatif)
(Source : CFI)
Boucle Nord
2,56
2,73
Péri-Défense
1,39
Boucle Sud
Neuilly Levallois
1,11
Croissant Ouest
1,86
Base : offre immédiate au quatrième trimestre 2013 rapportée à la demande
placée annuelle 2013.
PREMIÈRE couronne :
(en années de placement locatif)
(Source : CFI)
3,43
1re Couronne Sud
1re Couronne Est
1re Couronne Nord
1re Couronne
2,60
2,56
2,85
Base : offre immédiate au quatrième trimestre 2013 rapportée à la demande
placée annuelle 2013.
5 – Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier – 4e trimestre 2013
Point de conjoncture bureaux – marché locatif Île-de-France
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
La deuxième couronne dévisse de 37 % en un an.
Symbole d’un marché locatif difficile et d’une fragilisation des
PME, les volumes de bureaux placés sont au plus bas, avec seulement 273 500  m2 de bureaux placés en 2013 contre 435 000 m2
en 2012 (soit – 37 %), activité très en-deçà de la moyenne décennale (426 700 m2).
Malgré cette performance, la plus mauvaise en douze ans, le stock
immédiat, toujours très significatif, de 1 085 000  m2, s’est légèrement résorbé de 3,38 % sur un an glissant. L’offre immédiate y
représente, ainsi, 28 % du total disponible francilien, part équivalente à celle du Croissant Ouest.
Deux secteurs sont très nettement suroffreurs et doivent faire
l’objet d’une vigilance particulière : en premier lieu Roissy, dont
le stock disponible correspond désormais à plus de huit ans de
placement locatif, et Marne-la-Vallée, en très légère décroissance
mais qui représente encore cinq ans et demi de placement locatif
pour 2013.
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
1re Couronne
2e Couronne
Côté offre, l’effet conjugué du repli de la demande placée et la
mise sur le marché de surfaces nouvelles (comme Area Prima,
23 000 m2, à Châtillon) a pour effet de porter le stock immédiat à
2,85 années de placement locatif, contre 1,23 année à fin 2012.
DEUXIÈME COURONNE
2005
0
2004
Cette contraction des volumes locatifs s’observe aussi au nord
de la Première Couronne, avec un score 2013 de 80 000 m2,
amputé de plus de la moitié par rapport à l’excellente année 2012
(211 000 m2).
(Source : CFI – données Immostat)
2003
L’activité en Première Couronne Est, toujours limitée, s’est concentrée essentiellement sur le troisième trimestre, qui a totalisé
25 400 m2 placés sur un total annuel de 39 000 m2 en 2013 (– 12 %).
PREMIÈRE et DEUXIÈME couronnes : TENDANCE
HISTORIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE ANNUELLE (en m2)
2002
L’essoufflement des très grandes transactions n’y est certes pas
étranger, aboutissant par exemple à la division par quatre des
volumes placés 2013 en Première Couronne Sud (62 000 m2 contre
256 000 m2 en 2012). Mais l’une des signatures phares des clésen-main en 2013, restera la décision d’implantation d’Orange sur
l’éco campus de Châtillon, qui développera 71 000 m2, alors que
peu d’opérations de ce type ont vu le jour l’an dernier.
deuxième couronne :
(en années de placement locatif)
(Source : CFI)
9
8,42
8
7
6
5,52
5
4,44
3,97
4
3,30
3
2,93
2
1
0
2e
Couronne
SaintMarne-la2e
Couronne Quentin-en- Vallée
Sud
Yvelines
Pôle
Reste 2e
de Roissy Couronne
Base : offre immédiate au quatrième trimestre 2013 rapportée à la demande
placée annuelle 2013.
Et, loin de concourir à l’absorption de l’offre, les méga transactions de campus clés-en-main signées en 2012 par de grands
groupes industriels libéreront d’importantes surfaces de seconde
main pour regrouper leurs entités.
6 – Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier – 4e trimestre 2013
2013 : le levier des renégociations assèche le niveau de la demande nouvelle
ÉVOLUTION DES LOYERS
ÉVOLUTION DES LOYERS moyens en île-de-france
au TROISIÈME trimestre 2013 (€/m²/an HT HC)
(Source : CFI)
Les conditions de marché plus difficiles ont exercé, en 2013, une
pression baissière sur les loyers faciaux franciliens, qui se replient
à la marge de 2,50 % sur un an.
CROISSANT OUEST
Signe d’une dégradation notable, la plus forte baisse (– 8,16 %)
porte, pourtant, sur le loyer moyen le plus bas de l’Île-de-France,
celui de la Deuxième Couronne, qui passe de 147 €/m2/an à fin
2012 à 135 €/m2/an. Sur le marché suroffreur de La Défense, le
loyer facial moyen de 387 €/m2/an, contre 412 €/m2/an un an plus
tôt, s’inscrit en baisse de 6 %.
Le recul des niveaux de loyers, une fois corrigés des « mesures
d’accompagnement » (remises de loyers stipulées dans les baux),
est en réalité bien plus important. En effet, les négociations ou
renégociations de bail sont actuellement toujours plus favorables
aux locataires, en particulier les grands comptes. L’une des plus
grosses transactions 2013 de Paris QCA l’a bien illustré au travers de la prise à bail du 6/8 boulevard Haussmann (Paris 8e) par
la Banque Publique d’Investissement (BPI). Le loyer révélé de
630 €/m2/an, facial, s’élèverait à 480 €/m2 en loyer économique,
soit un écart de 24 %...
Sur un marché de moins en moins transparent, la variation des loyers
faciaux ne constitue pas un indicateur fiable susceptible d’être utilisé
sans retraitement. À partir de ce constat, Crédit Foncier Immobilier
réalise, depuis 2012, une analyse statistique des baux commerciaux
les plus récents étudiés par Crédit Foncier Expertise. La carte restitue les écarts significatifs entre les loyers moyens affichés et les
diverses mesures d’accompagnement consenties aux locataires.
285 € 0 %
PREMIÈRE COURONNE
223 € — 2,62 %
LA DÉFENSE
387 € — 6,07 %
PARIS NORD EST
299 € + 0,34 %
PARIS QCA
514 € — 2,47 %
PARIS CENTRE OUEST
392 € — 0,76 %
PARIS SUD
404€ — 0,49 %
DEUXIÈME COURONNE
135 € – 8,16 %
Variation des loyers moyens : base quatrième trimestre 2013 comparé au quatrième trimestre 2012.
Décote calculée entre loyers faciaux
et loyers réels (bureaux > 1 000 m2)
(Source : CFI)
LA DÉFENSE
— 12 % à — 18 %
CROISSANT OUEST
— 7 % à — 25 %
PREMIÈRE COURONNE
— 9 % à — 25 %
PARIS
— 8 % à — 24 %
DEUXIÈME COURONNE
— 8 % à — 15 %
À partir de l’analyse statistique des baux commerciaux les plus
récents étudiés par Crédit Foncier Expertise depuis 2012.
7 – Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier – 4e trimestre 2013
Crédit Foncier Immobilier développe une plate-forme de services et de conseil à destination
des grands propriétaires, professionnels de l’immobilier, établissements financiers et particuliers,
pour les accompagner dans la valorisation de leur patrimoine.
CONTACTS — crédit foncier immobilier
Nos métiers
de la transaction
Christian de Kerangal, directeur général délégué
Olivier Boussard, directeur général délégué
Tél. : 01 57 44 58 08
[email protected]
Tél. : 01 57 44 58 30
[email protected]
Direction des Études
Emmanuel Ducasse, directeur
Ad Valorem Investissement
Conseil à l’investissement
Gilles Pruvost, directeur
Mirella Blanchard, responsable études bureaux
Tél. : 01 57 44 86 20
[email protected]
Crédit Foncier Conseil et Audit
Sandrine Fougeirol du Boullay, directrice
Tél. : 01 57 44 58 07
[email protected]
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8 – Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier – 4e trimestre 2013