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Étude trimestrielle
de Crédit Foncier Immobilier
2013 : UN BON DEUXIÈME SEMESTRE EN PERSPECTIVE
2e trimestre 2014
Direction des Études
Point de conjoncture bureaux – Marché locatif Île-de-France
UN MARCHÉ LOCATIF EN PROGRESSION, MAIS TOUJOURS SOUS PRESSION
Plus de 1,1 million de m2 de bureaux ont été placés en Île-deFrance au premier semestre 2014, volume dans la tendance
décennale, de 24 % supérieur à celui de l’an dernier, à la même
période. Sur un an glissant, tous les secteurs tertiaires franciliens bénéficient de ce redressement des volumes placés : Paris
(+ 8 %), La Défense (+ 126 %) ou encore, par exemple, la Première ­Couronne (+ 43 %). Mais lorsqu’on analyse les chiffres
semestriels par référence à la moyenne décennale, seuls trois
secteurs franciliens surperforment : Paris QCA (1) avec près
de 191 000 m2 (+ 5 % comparés à 181 000 m2) (2), La Défense avec
98 500 m2 (+ 5 % comparés à 94 000 m2) et le Croissant Ouest
avec 342 200 m2 (+ 24 % comparés à 276 000 m2).
L’activité locative tertiaire francilienne continue d’être dépendante
du marché de renouvellement, tiré non par les créations d’emplois
en Île-de-France, mais par la rationalisation des implantations
immobilières des grands comptes. Ce mouvement, moins porteur
sur l’année 2013, suscite par à-coups quelques grandes transactions, dont la durée de gestation est souvent longue.
• Ainsi, au premier trimestre 2014, Véolia Environnement s’est-elle
installée sur 45 000 m2 livrés clés en main à Aubervilliers (Pre-
mière Couronne Nord), tandis que Covéa a pris à bail 22 000 m2 à
Opéra (Paris QCA), et que le ministère de l’Intérieur a signé dans
le « MB106 », à Nanterre, pour 8 300 m2 (Péri-Défense).
• Au deuxième trimestre, les prises à bail de volume important
se sont poursuivies, comme, par exemple : à La Défense, KPMG
dans la tour Eqho (41 000 m2), Thalès sur les 7 derniers étages de
Carpe Diem (10 200 m2), L’Oréal dans un bâtiment « Ecowest »
(38 600 m2), à Levallois ; SNI pour le programme « A9B »
(23 000 m2), à Paris Rive Gauche ; Solétanche Freyssinet, à RueilMalmaison dans Eko (12 000 m2) ; Clifford Chance pour ce qui
concerne le 1-5 rue d’Astorg (9 700 m2).
Le segment des surfaces intermédiaires de 1 000 m2 à 5 000 m2
souffre toujours du contexte économique qui n’incite pas à la création d’emplois, tandis qu’un léger mieux se profile sur le coeur de
marché des petites et moyennes surfaces, en comparaison de 2013.
Les fondamentaux conjoncturels du marché locatif ont peu évolué
et, même si l’utilisation massive du levier de la négociation semble
avoir atteint son pic l’an dernier, les preneurs recherchent toujours
des économies de coûts fixes. C’est pourquoi il faut s’attendre, pour
les prochains mois, à des performances en dents de scie, dans l’attente d’une reprise plus franche des sous-jacents économiques.
CONTEXTE ÉCONOMIQUE ET FINANCIER
FRANCE
2011
2012
2013
T2 2014 (3)
PIB
1,7 %
0,0 %
0,4 %
0,3 %
Taux de chômage
9,8 %
10,6 %
10,8 %
10,1 %(4)
Inflation
2,3 %
1,5 %
0,8 %
0,6 %(5)
1,24 %
0,75 %
0,25 % (6)
0,15 %(6)
Taux Euribor 3 mois France (7)
1,40 %
0,57 %
0,22 %
0,29 %
Taux OAT 10 ans France 3,33 %
2,54 %
2,20 %
1,89 %
INDICATEURS ÉCONOMIQUES
INDICATEURS FINANCIERS
Taux directeur BCE
(7)
(1) Quartier central des affaires.
(2) En moyenne sur les premiers trimestres des 10 dernières années.
(3) Source : Banque de France – Indicateurs conjoncturels France au 11 juillet 2014.
(4) Données Eurostat, cvs à mai 2014 (Source INSEE – estimations T1 2014 : 9,7 % en France métropolitaine).
(5) IPCH – INSEE juin 2014 en glissement annuel.
(6) Taux directeur applicable depuis le 11 juin 2014.
(7) Moyennes annuelles calculées à partir des taux moyens mensuels (source : Banque de France).
1 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 2e TRIMESTRE 2013
Évolution
trimestrielle
Point de conjoncture bureaux – Marché locatif Île-de-France
(1) Programme lancé une fois actée la location ou la vente totale ou partielle à un utilisateur.
34 %
11 %
 Paris
 La Défense
 Croissant Ouest
 Première Couronne
 Deuxième Couronne
9 %
30 %
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE SUR UN AN
(1er trimestre 2013 vs 1er trimestre 2012)
3 000 000
2 700 000
2 400 000
2 100 000
1 800 000
1 500 000
1 200 000
9 00 000
600 000
T1
T2
T3
T4
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
0
2004
300 000
2003
L’analyse par grands secteurs franciliens (voir ci-dessous) traduit
bien les disparités et les inégalités des territoires pour ce qui
concerne le vieillissement de certaines zones tertiaires et le développement ou le renforcement de nouveaux pôles, à l’offre neuve
plus ou moins excédentaire.
16 %
2002
Deux éléments essentiels se détachent dans l’analyse du stock.
• L’inadéquation d’une partie du parc tertiaire : l’offre de bureaux
francilienne disponible est composée à plus de 75 % d’immeubles
de bureaux anciens, en phase d’obsolescence accélérée du fait de
l’évolution des normes environnementales et de la technologie.
La demande des utilisateurs, exprimée et latente, s’oriente logiquement vers de l’immobilier rationnel, moderne, moins énergivore, et proche des transports en commun. Cette demande est
motivée par des gains de productivité, et aussi par l’évolution en
cours des modes de travail, la politique RSE des grands comptes,
des questions d’image, etc.
• En l’absence majoritaire de renouvellement du parc sur lui-même,
la réponse à la demande exprimée de grandes et très grandes
surfaces se traduit par une production nouvelle, parfois lancée
en blanc, ou « en gris »(1) sur les pôles tertiaires les moins établis,
parfois réalisée sur mesure pour les besoins de grands groupes,
en particulier industriels.
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE
AU PREMIER SEMESTRE 2014
2001
L’offre immédiate se stabilise à un niveau élevé
de 3,9 millions de m2
Le bon niveau de la demande placée et l’absence de livraisons
importantes non précommercialisées au premier semestre 2014,
permettent de stabiliser l’offre immédiate sur six mois à un niveau
historiquement élevé, sur la décennie, de 3,9 millions de m2. Rappelons que le stock évoluait autour de 3,684 millions de m2 à fin
juin 2013, soit + 5,51 % sur un an glissant. Il faut par ailleurs remonter à 1995 pour retrouver un stock aussi important.
Prévision
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE
AU PREMIER SEMESTRE 2014 (en %)
21 %
Paris
La Défense
10 %
26 %
Croissant Ouest
15 %
1re Couronne
28 %
2e Couronne
ÎLE-DE-FRANCE : OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES
DE PLACEMENT LOCATIF
Paris intra-muros
1,10
2,45
La Défense
Croissant Ouest
1re Couronne
2 Couronne
e
1,57
2,39
3,56
Base : offre immédiate au T2 2014 rapportée à la demande placée sur un an
glissant T3 2013 à T2 2014.
2 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 2e TRIMESTRE 2014
UN MARCHÉ LOCATIF EN PROGRESSION, MAIS TOUJOURS SOUS PRESSION
ANALYSE PAR SECTEURS LOCATIFS
FRANCILIENS
PARIS : LA DEMANDE PLACÉE DE BUREAUX AU PREMIER
SEMESTRE 2014 (en m2 par secteur)
400 000
350 000
PARIS
300 000
La capitale reprend des couleurs
Le rebond salutaire se confirme à PARIS, qui capte 34 % de la
demande placée francilienne.
En hausse de 8 % sur un an glissant (384 000 m2 loués au premier
semestre 2014, contre 354 000 m2 à la même époque de 2013), l’activité y est aussi supérieure de 5 % à la moyenne décennale.
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
Avec 190 900  m de bureaux placés au premier semestre 2014
contre 142 100 m2 un an plus tôt (+ 34 %), le Quartier central des
affaires (QCA) concentre 50 % de l’activité locative parisienne,
essentiellement actés au premier trimestre, grâce au rebond du
segment des petites et moyennes surfaces qui animent l’essentiel de ce secteur phare.
2
 Paris QCA  Paris Centre Ouest hors QCA  Paris Sud  Paris Nord-Est
Paris Sud, deuxième pôle parisien, affiche un volume placé de
92 000  m2 au premier semestre 2014, en retrait minime de 1,48 %
sur un an glissant, du fait d’un deuxième trimestre plus actif, mais
en décalage plus net avec la moyenne décennale de 109 200 m2
(– 16 %).
En revanche, le deuxième trimestre est décevant sur le secteur de Paris Centre Ouest, qui termine le semestre avec une
demande placée de 41 600 m2, en recul de 33 % sur un an glissant,
et de 7 % en comparaison de la période observée sur dix ans, après
un volume de début d’année supérieur à la moyenne décennale, en
hausse de 95 % par rapport au premier trimestre 2013.
Le secteur de Paris Nord-Est, à l’image tertiaire moins affirmée,
retrouve, pour sa part, quelques couleurs et achève le premier
semestre avec 59 300 m2 loués, contre 55 700 m2 placés à fin juin
2013. Comme souvent pour les pôles les moins établis, l’insuffisance d’offre ne limite pas les candidats utilisateurs, puisque le
stock y a progressé de 12 % sur un an glissant, pour s’établir à
124 000 m2.
Dans la capitale, le stock immédiat à fin juin 2014 représente
toujours 803 000  m2 : il se révèle stable malgré de bons volumes
de commercialisation, et correspond toujours à environ une année
de placement. Si le stock disponible se situe globalement au coeur
du marché parisien, celui des PME qui recherchent le prestige
d’une adresse parisienne, il demeure dans sa consistance majoritairement haussmannien et s’écarte peu à peu de la demande des
grands utilisateurs, laquelle porte sur de grands espaces de travail
rationnels et horizontaux.
PARIS : CARACTÉRISATION DE L’OFFRE EXPRIMÉE
EN ANNÉE DE PLACEMENT LOCATIF
Paris intra-muros
Paris QCA
1,10
0,96
Paris Nord-Est
Paris Sud
Paris Centre Ouest
1,38
1,18
1,21
Base : offre immédiate au T2 2014 rapportée à la demande placée sur un an
glissant T3 2013 à T2 2014.
3 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 2e TRIMESTRE 2014
Point de conjoncture bureaux – Marché locatif Île-de-France
400 000
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
La Défense
En contrepartie de la concrétisation de signatures d’engagements fermes de locataires de qualité, d’importants efforts, sous
la forme d’aménagements financiers, doivent être consentis par
les bailleurs sur le pôle d’affaires européen. Cette tendance va,
au minimum, perdurer dans le contexte d’un calendrier pénalisant de livraisons « en blanc » programmées (tours Majunga
– 63 000 m2, D2 – 45 000 m2, Chartis – 23 000 m2 et Athéna –
environ 33 000 m2) et de surfaces qui peinent à trouver preneur,
phénomène sans doute amplifié par l’essor concurrentiel du
Croissant Ouest voisin à loyers attractifs.
L’évolution rapide du cahier des charges des utilisateurs (format
horizontal, volet paysager…), mais aussi la nécessité d’amélioration des noeuds de transport en commun existants et congestionnés, ne sont pas à mésestimer pour relancer une demande
exogène, indispensable pour occuper l’offre nouvelle.
4 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 2e TRIMESTRE 2014
Croissant Ouest
2014-S1
2013-S1
2012-S1
2011-S1
2010-S1
2009-S1
2008-S1
2007-S1
0
2006-S1
50 000
2005-S1
Deux importantes prises à bail
Comme annoncé dès la fin du premier trimestre, deux signatures très attendues se sont concrétisées en seconde partie
de semestre : KPMG dans la tour Eqho, sur près de 41 000 m2,
pour un total à louer de 79 000 m2 et Thalès, qui s’installe sur les
7 derniers étages de la tour Carpe Diem (10 200 m2 pris à bail,
sur un total d’environ 44 000 m2). C’est ainsi que 98 500  m2 de
bureaux ont été placés sur La Défense en six mois, dont seulement 7 100  m2 en début d’année ; l’activité locative a été multipliée
par deux par rapport aux bilans très difficiles de 2012 et 2013,
et s’inscrit légèrement au-dessus de la moyenne décennale. Cela
masque des évolutions très erratiques sur ce pôle de très grandes
surfaces. 393 000 m2 restent disponibles immédiatement, traduisant une résorption du stock de 2 % en six mois, tandis que l’offre
ne représentait que 251 000 m2 en juin 2013.
LA DÉFENSE ET CROISSANT OUEST :
APERÇU DE LA DEMANDE PLACÉE DE BUREAUX
AUX PREMIERS SEMESTRES (en m2)
2004-S1
LA DÉFENSE
UN MARCHÉ LOCATIF EN PROGRESSION, MAIS TOUJOURS SOUS PRESSION
PREMIÈRE COURONNE : OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES
DE PLACEMENT LOCATIF
2,39
1re Couronne
4,34
1 Couronne Sud
re
2,11
1re Couronne Est
1,79
1re Couronne Nord
Base : offre immédiate au T2 2014 rapportée à la demande placée sur un an
glissant T3 2013 à T2 2014.
PREMIÈRE ET DEUXIÈME COURONNES :
TENDANCE HISTORIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (en m2)
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
1re Couronne
5 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 2e TRIMESTRE 2014
2e Couronne
2014-S1
2013-S1
0
2012-S1
50 000
2011-S1
Au global, sur la Première Couronne, l’offre immédiate est
relativement contenue (+ 4,43 % en six mois et + 2,54 % en année
glissante, à fin juin 2014) et représente 566 000  m2, soit 15 % du
total francilien.
Base : offre immédiate au T2 2014 rapportée à la demande placée sur un an
glissant T3 2013 à T2 2014.
2010-S1
D’autre part, la répartition géographique de la demande placée est
sensiblement mise en lumière par cette nouvelle donne, puisque
les Premières Couronnes Nord (62 200 m2) et Est (28 300 m2)
ont été bien plus actives ce semestre – avec des volumes multipliés respectivement par deux et par trois –, que la Couronne
Sud (33 500 m2), habituellement portée par la demande, mais qui
accuse un recul de 24 % sur un an glissant.
1,29
Boucle Sud
2009-S1
Les autres segments de surfaces bureaux, en revanche, ne
montrent pas un véritable retournement de conjoncture.
Neuilly-Levallois 0,80
2008-S1
Un redémarrage hors normes
La Première Couronne redémarre sur les chapeaux de roue après
avoir atteint un point bas d’activité en 2013. 124 000  m2 ont été
placés sur les six premiers mois de 2014, même si ce score reste
inférieur de 20 % à la moyenne décennale (155 000 m2). Dans la
réalité, trois grandes transactions représentent en effet, à elles
seules, les trois quarts de l’activité locative en volume, ce qui
démontre une fois de plus le poids de ce segment, qui tire le marché sectoriel à la hausse ou à la baisse, comme cela a été le cas
en 2013 (avec, pour mémoire, un volume placé divisé par quatre
en un an).
1,87
Péri-Défense
2007-S1
PREMIÈRE COURONNE
3,51
Boucle Nord
2006-S1
Mais le Croissant Ouest se hisse aussi à la deuxième place des
secteurs les plus offreurs d’Île-de-France. Cette situation peut
s’expliquer, pour partie du moins, par une production neuve
abondante, synonyme de risque locatif plus prégnant, sur certaines communes de la Boucle Nord et Péri-Défense en particulier. Égalant quasiment celui de la Deuxième Couronne, le stock
immédiat y a quasiment doublé en dix ans, et culmine fin juin
2014 à 1,02 million de m2 (– 6,68 % sur six mois). Et le calendrier
de livraison 2014 ne devrait pas faciliter la résorption du stock,
puisqu’environ 137 000  m2 de bureaux neufs sont en chantier et
sortiront de terre cette année.
1,57
Croissant ouest
2005-S1
La force tranquille du challenger
Grand pourvoyeur de très grandes surfaces neuves à loyers
attractifs, le Croissant Ouest occupe toujours la deuxième place
francilienne après Paris, avec 30 % des signatures locatives de
l’Île-de-France au premier semestre 2014. Les volumes placés de
bureaux, soit 342 200  m2, s’affichent en hausse de 22 % sur un an,
et de 24 % par rapport à la moyenne décennale (276 300 m2).
CROISSANT OUEST : OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES
DE PLACEMENT LOCATIF
2004-S1
CROISSANT OUEST
Point de conjoncture bureaux – Marché locatif Île-de-France
DEUXIÈME COURONNE
DEUXIÈME COURONNE : OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES
DE PLACEMENT LOCATIF
La Deuxième Couronne se reprend
Sans atteindre la moyenne décennale des premiers trimestres
(204 000 m2), le volume placé semestriel se redresse en Deuxième
Couronne, autour de 180 200  m2 de bureaux placés, en hausse de
26 % sur un an glissant.
Le stock immédiat, toujours très significatif de 1 105 000  m2, est
reparti légèrement à la hausse (+ 1,84 % en six mois) après trois
mois en décrue. Le niveau de l’offre immédiate y reste préoccupant, pesant pour 28 % du total disponible francilien, dont une
partie qui cumule des localisations géographiques peu affirmées
(ou mal desservies pour un usage tertiaire) et des caractéristiques
datées à obsolètes.
3,56
3,74
4,08
4,00
2,50
2e
Couronne
SaintMarneQuentin- la-Vallée
en-Yvelines
Reste
2e
Pôle
2e
de Roissy Couronne
Sud
Couronne
Base : offre immédiate au T2 2014 rapportée à la demande placée sur un an
glissant T3 2013 à T2 2014.
© Stéphane Durieu.
Source des graphiques : CFI/Immostat.
5,01
6 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 2e TRIMESTRE 2014
UN MARCHÉ LOCATIF EN PROGRESSION, MAIS TOUJOURS SOUS PRESSION
ÉVOLUTION DES LOYERS
ÉVOLUTION DES LOYERS FACIAUX MOYENS
EN ÎLE-DE-FRANCE AU DEUXIÈME TRIMESTRE 2014
(Source : CFI.)
Au cours du premier semestre 2014, les loyers faciaux en Île-deFrance poursuivent leur repli de 3,81 % en six mois (– 2,57 % sur
un an glissant) pour s’établir à 303 €/m2 utile/an en moyenne.
ÎLE-DE-FRANCE
303 € – 2,57 %
CROISSANT OUEST
PREMIÈRE COURONNE
258 € – 7,53 % 216 € – 6,49 %
Les plus forts reculs semestriels concernent le Croissant Ouest,
s’affichant à 258 €/m2/an (– 13 % en six mois) et la Première Couronne à 216 €/m2/an (– 6 % par rapport à fin 2013 et – 6,49 % sur
un an glissant). Paris QCA connaît également une pression à la
marge, en recul de 2 %.
LA DÉFENSE
378 € – 4,3 %
PARIS NORD-EST
PARIS Q.C.A.
305 € + 2,69 %
503 € + 1,41 %
PARIS CENTRE OUEST
410 € + 2,76 %
Sur le pôle très offreur de La Défense, le loyer facial moyen
baisse sans surprise, passant de 397 €/m2/an en fin d’année à
378 €/m2/an (environ – 5 %).
PARIS SUD
386€ – 3,5 %
DEUXIÈME COURONNE
Sur un marché peu transparent, la variation des loyers faciaux
n’est plus un indicateur fiable susceptible d’être utilisé sans retraitement. À partir de ce constat, Crédit Foncier Immobilier réalise,
depuis 2012, une analyse statistique des baux commerciaux les
plus récents étudiés par Crédit Foncier Expertise. La carte restitue les écarts significatifs entre les loyers moyens affichés et les
diverses mesures d’accompagnement consenties aux locataires,
concernant les baux récents signés par les investisseurs institutionnels pour des grandes surfaces supérieures à 1 000 m2.
146 € – 1,35 %
DÉCOTE CALCULÉE ENTRE LOYERS FACIAUX
ET LOCATIFS RÉELS (bureaux > 1 000 m2)
(Source : CFI.)
CROISSANT OUEST
– 7 % à – 25 %
PREMIÈRE COURONNE
– 9 % à – 25 %
LA DÉFENSE
– 12 % à – 18 %
PARIS
– 8 % à – 24 %
DEUXIÈME COURONNE
–8 % à – 15 %
7 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 2e TRIMESTRE 2014
Crédit Foncier Immobilier développe une plate-forme de services et de conseil à destination
des grands propriétaires, professionnels de l’immobilier, établissements financiers et particuliers,
pour les accompagner dans la valorisation de leur patrimoine.
CONTACTS — CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER
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représente la vision de Crédit Foncier Immobilier sur le marché spécifique abordé et selon les informations disponibles à la date de rédaction. Notre responsabilité ne saurait être engagée
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8 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 2e TRIMESTRE 2014