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Étude trimestrielle
de Crédit Foncier Immobilier
UN MARCHÉ LOCATIF QUI TOURNE AU RALENTI
1er trimestre 2014
Direction des Études
Point de conjoncture bureaux – Marché de l’investissement
OPPORTUNISME DES UNS, RECHERCHE DE SÉCURITÉ POUR LES AUTRES,
UN EFFET PUSH-PULL ?
INVESTISSEMENT IMMOBILIER D’ENTREPRISE BANALISÉ EN FRANCE (EN MILLIARDS D’EUROS)
30
25
20
15
10
5
0
2002
2003
Volumes engagés
2004
2005
2006
2007
Prévisions
Au seul plan statistique, le premier trimestre 2014 affiche une
hausse de 30 % par rapport à la même période de 2013. Ce sont
ainsi 3,5 milliards d’euros qui ont été investis en immobilier
d’entreprise banalisé(1), France entière, sur les trois premiers
mois de l’année.
Néanmoins, la physionomie des investissements de ce début
2014 se révèle atypique dans la séquence de l’année, la concentration géographique et typologique s’expliquant à la fois
par les opportunités de marché saisies par les uns et par la
recherche de sécurisation des autres.
Les volumes d’investissements trimestriels se sont en effet
concentrés à 86 % en Île-de-France et à 82 % sur l’immobilier
de bureaux. Soit un marché peu diversifié, en ce début d’année,
et l’investissement en régions limité à moins de 500 millions
d’euros (14 %) avec une proportion d’immobilier commercial de
9 %, très en deçà des performances trimestrielles 2013. La cession
prévue du portefeuille de Klépierre à Carrefour pour 2 milliards
d’euros de galeries commerciales en Europe, dont cinquante-sept
(1) Bureaux, commerces et entrepôts locaux d’activité.
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
T1
en France valorisées à 1,4 milliard d’euros, devrait être finalisée
au deuxième trimestre. Sous quelques aspects, le début d’année
2014 ressemble à celui de 2012, alors marqué par de très gros tickets unitaires de plus de 500 millions d’euros, une concentration
géographique équivalente de 80 % en Île-de-France et autant en
bureaux.
Mais l’activité de l’investissement en immobilier d’entreprise
devrait rester dynamique en 2014. Les raisons sont à la fois
conjoncturelles et structurelles : l’arbitrage reste favorable à l’immobilier en termes d’allocation d’actifs et les liquidités à placer
restent abondantes.
Le marché français reste caractérisé par une diversité d’acteurs,
tant nationaux qu’internationaux, aux stratégies d’allocation d’actifs
diverses : concurrence exacerbée sur les meilleurs actifs et recherche
de positions opportunistes sur des portefeuilles hétérogènes et/ou
des classes d’actifs plus risquées. Cet appétit n’est d’ailleurs que
partiellement assouvi, faute d’offre correspondant à leurs critères
de recherche, au premier rang desquels les actifs « core » sécurisés.
POINT DE CONJONCTURE BUREAUX – MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT
Les fonds américains poursuivent et concrétisent leur
stratégie d’acquisitions opportunistes.
QUELLES ALLOCATIONS D’ACTIFS AU T1 2014 ?
(HORS IMMOBILIER DE SERVICES)
•L
a revente des parts de la holding détenant « Coeur Défense »
au fonds américain Lone Star, pour un ticket proche de 1,3 milliard d’euros, hisse La Défense en tête des volumes signés en
Île-de-France avec 51 % du total francilien, tandis que le pôle
d’affaires ne pèse, depuis 2008, que pour une part inférieure
à 10 %.
•B
lackstone se positionne sur un portefeuille logistique de
dix-sept plates-formes en France et Allemagne, cédé par Foncière des Régions pour 473 millions d’euros, transaction qui
devrait également être finalisée au premier semestre 2014.
• Le fonds Northwood Investors s’est, pour sa part, positionné
sur un portefeuille de parcs d’activités de 260 000 m2, cédé par
Axa Real Estate, pour un montant de 117 millions d’euros.
9 %
9 %
82 %
 Bureaux  Commerces  Logistique-activités
Paris n’affiche que 28 % des engagements en immobilier
d’entreprise, ce trimestre, tandis que trois cessions phares
se profilent.
•L
e tout nouveau centre commercial Beaugrenelle, cédé pour
688 millions d’euros, resterait contre toute attente aux mains
d’un consortium français (Apsys, Groupe Madar, Financière
Saint James), alors que le fonds chinois Safe et l’allemand Union
Investment étaient sur les rangs.
•L
es neuf « joyaux » parisiens de la foncière italienne Risanamento, situés rue François 1er, avenue Montaigne, boulevard
Haussmann, etc. seraient acquis par le fonds saoudien « The
Olayan Group » associé à Chelsfield, transaction à 1,225 milliards d’euros.
•L
’ensemble mixte restructuré « Le Madeleine » (ex « Trois
Quartiers »), sur lequel le fonds norvégien Norges Bank Investment Management se positionnerait pour 425 millions d’euros.
2 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 1er TRIMESTRE 2014
OPPORTUNISME DES UNS, RECHERCHE DE SÉCURITÉ POUR LES AUTRES, UN EFFET PUSH-PULL ?
LES VASES COMMUNICANTS DE L’ÉCONOMIE
L’abondance structurelle de liquidités provient pour l’essentiel de la sphère des particuliers, via le mécanisme de capitalisation.
Excédents budgétaires
d’exportation (Etats)
Placements diversifiés
Epargne intergénérationnelle
Vieillissement de la population
(pays développés)
Retraites par
capitalisation
Fonds de pension
Epargne des particuliers
Collecte assurance-vie
& pierre-papier
Assureurs
SCPI - OPCI
Fonds souverains
+
Taux d’intérêt faibles
Tensions sur actifs « core »
Retour des opportunistes
Spread favorable à l’immobilier
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE
DES VOLUMES D’INVESTISSEMENT (EN MILLIARDS D’EUROS)
T1 2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
 Régions  Île de France
3 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 1er TRIMESTRE 2014
+
Abondance de liquidités
Recherche de sécurité
=
POINT DE CONJONCTURE BUREAUX – MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT
TYPOLOGIE DES INVESTISSEURS
LES TYPOLOGIES D’INVESTISSEURS LES PLUS ACTIFS
AU PREMIER TRIMESTRE 2014
Une grande diversité d’acteurs à l’affût d’opportunités
1. Fonds d’investissement
Si l’intérêt des fonds souverains pour les actifs phares parisiens reste d’actualité, les investisseurs nationaux, suivis des
fonds d’investissement américains opportunistes, restent
majoritaires.
Les typologies d’investisseurs, ce trimestre, reflètent avant tout
le poids des volumes signés par les fonds américains, au travers,
notamment, du deal exceptionnel de revente des parts de la structure de « Coeur Défense », lequel pèse pour 37 % dans le volume
trimestriel national, et pour 43 % dans celui de l’Île-de-France.
2. Assurances/mutuelles
3. SCPI - OPCI
4. Foncières
ÎLE-DE-FRANCE
La région Île-de-France a capté 3 milliards d’euros d’investissements en immobilier d’entreprise banalisé au premier trimestre 2014, représentant une part historique de 86 %, comparé
au volume trimestriel national, part en hausse de 75 % sur un an
glissant (1,7 milliard d’euros au premier trimestre 2013).
Hors transaction « Coeur Défense », le poids de l’Île-de-France
s’élève encore à près de 78 %.
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES INVESTISSEMENTS
AU T1 2014 (HORS PORTEFEUILLES)
5 % 4 %
28 %
12 %
PARIS, LA VALEUR SÛRE
Au premier trimestre, Paris a engrangé un volume investi de
853 millions d’euros, chiffre en baisse de 19 % sur un an glissant
mais dans la moyenne décennale de 832 millions d’euros.
Avec 353 millions d’euros investis dans Paris Q.C.A., le volume
du premier trimestre 2014 est presque divisé par deux en comparaison de l’excellent premier trimestre 2013. Il reste inférieur à
la moyenne décennale (406 millions d’euros).
De même, le volume d’engagements de 55 millions d’euros se
révèle particulièrement limité, ce trimestre, à Paris Centre
Ouest (hors Q.C.A.), puisqu’il ne représente qu’à peine la moitié
de la tendance sur dix ans (125 millions d’euros).
Paris Sud, en revanche, totalise 393 millions d’euros, très
bon score trimestriel (+ 56 % sur un an glissant), supérieur à la
moyenne décennale (263 millions d’euros). Union Investment a
cédé à Allianz Real Estate l’immeuble de Paris Rive Gauche, Arc
de Seine (20 000 m2 de bureaux et 1 400 m2 de commerce), loué à
Natixis, pour 220 millions d’euros.
52 millions d’euros ont été investis à Paris Nord Est, montant
dans la moyenne décennale, à comparer à un premier trimestre
blanc en 2013.
Ce score n’est pour autant pas significatif d’une quelconque tendance, puisque trois cessions phares (Beaugrenelle, portefeuille Risanamento, Le Madeleine) doivent aboutir au premier semestre 2014.
• L e tout nouveau centre commercial Beaugrenelle, pour
688 millions d’euros, cédé à un consortium français (Apsys).
• Neuf immeubles parisiens de prestige de la foncière italienne
Risanamento, vendus à The Olayan Group associé à Chelsfield, transaction à 1,225 milliard d’euros.
51 %
 Paris
 La Défense
 Croissant Ouest
 Première Couronne
 Deuxième Couronne
VOLUMES D’ENGAGEMENTS À PARIS
(EN MILLIONS D’EUROS)
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
4 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 1er TRIMESTRE 2014
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
T1
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T1
T1
T1
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T1
OPPORTUNISME DES UNS, RECHERCHE DE SÉCURITÉ POUR LES AUTRES, UN EFFET PUSH-PULL ?
•L
’ensemble restructuré « Le Madeleine » acquis par le fonds
norvégien Norges Bank Investment Management pour 425 millions d’euros.
Ces transactions illustrent l'appétit intact des investisseurs en
matière d’immobilier commercial, en particulier sur les zones de
flux les plus attractives.
LA DÉFENSE
Un quartier mis en lumière, ce trimestre, grâce à « Coeur Défense »
INVESTISSEMENTS LA DÉFENSE ET CROISSANT OUEST
(EN MILLIONS D’EUROS)
La revente des parts de la holding de tête détenant « Coeur
Défense » au fonds américain Lone Star, pour un ticket proche
de 1,3 milliard d’euros, hisse La Défense en tête des volumes
signés en Île-de-France avec 51 % du total francilien, à comparer
à une part inférieure à 10 % depuis 2008.
L’opération de rachat des 126 000 m2 de « Coeur Défense » clôt
la procédure de sauvegarde qui avait frappé la structure propriétaire, après la crise des subprimes, en particulier la disparition
de Lehman Brothers. Elle illustre bien, en tout cas, la spécialité
des investisseurs américains sur les fonds de dette “distressed”.
Au total, c’est 1,5 milliard d’euros qui sont comptabilisés dans le
quartier d’affaires au premier trimestre 2014. Union Investment
vient également de céder l’immeuble « Le Cap » (10 000 m2 de
bureaux loués à Société Générale) à LBO France. L’Américain
PWP (Perella Weinberg Partners) acquiert « Les Miroirs A & B »
(33 500 m2 de bureaux anciens) sur la base de 100 millions d’euros.
Parmi les transactions significatives à venir, celle de la tour
« Prisma », entièrement rénovée en 2011 (et bénéficiant d’une
durée moyenne des baux supérieure à huit ans), qui serait acquise
par Invesco pour le compte d’un fonds de pension asiatique,
auprès d’Ivanhoé Cambridge.
2500
2000
1500
1000
500
0
CROISSANT OUEST Le secteur qui se détache nettement en périphérie
Loin d’afficher une performance aussi exceptionnelle que La
Défense, le Croissant Ouest maintient un niveau d’activité d’investissement élevé, de 355 millions d’euros, soit un volume
quasi équivalent à celui de 2012, contre moins de la moitié réalisé
un an plus tôt à la même époque.
Parmi les transactions significatives, rappelons les ventes opérées
sur ce secteur.
• AltaFund signe l’acquisition d’un immeuble de bureaux de
25 300 m2 situé au 190-192 avenue Charles-de-Gaulle, à Neuillysur-Seine (92), auprès de Klépierre et de l’Union de Banques
Arabes et Françaises.
•D
e nombreux investissements de bureaux se concluent à
5 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 1er TRIMESTRE 2014
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
T1
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T1
T1
T1
T1
T1
T1
T1
T1
 La Défense  Croissant Ouest
POINT DE CONJONCTURE BUREAUX – MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT
Boulogne-Billancourt, principalement dans l’éco quartier Île
Seguin-Rives de Seine :
– « In Situ » (12 200 m2), futur siège social de VINCI Immobilier, acquis en VEFA par Deutsche Asset & Wealth Management, moyennant 104 millions d’euros;
– « L’Alpha », cédé à Primonial REIM par Axa Real Estate,
pour 46,70 millions d’euros (7 638 m2);
– « Ardeko » (20 000 m2), acquis par Ivanhoé Cambridge
auprès de Hines;
– le « You », cédé en VEFA à la société Boursorama;
– le « 62 bis avenue André Morizet », acheté par Sofidy pour
environ 31 millions d’euros.
• Swiss Life s’est positionné à l’achat sur l’ensemble immobilier
d’environ 20 000 m2 de bureaux, situé quai Marcel-Dassault, à
Saint-Cloud, et loué à Capgemini et Pace sur la base d’un taux
annoncé de 7,5 %.
PREMIÈRE ET DEUXIÈME COURONNES
En Première comme en Deuxième Couronne, les montants
totaux investis restent modérés : 140 millions d’euros pour la
première (contre 303 millions d’euros au T1 2013, mais 126 millions d’euros au T1 2012) ; 123 millions d’euros pour la deuxième
(contre 157 millions d’euros au T1 2013, mais 243 millions d’euros
au T1 2012).
Parmi les transactions conclues au premier trimestre 2014 en
Première Couronne, citons la vente par Aviva Investors et Capital & Continental du programme BBC « Ovalie » (15 000 m2),
loué récemment par Samsung dans le parc tertiaire Victor-Hugo
de Saint-Ouen. Il a été cédé à Primonial REIM sur la base
de 100 millions d’euros.
En Deuxième Couronne, citons deux investissements à VélizyVillacoublay (78).
INVESTISSEMENTS EN 1re ET 2e COURONNES
(EN MILLIONS D’EUROS)
100
800
600
400
200
0
•F
oncière des Régions et Crédit Agricole Assurances ont acquis
en VEFA, auprès d’Eiffage Immobilier, le futur campus Eiffage.
•G
E Capital Real Estate a cédé à la SCPI de Corum son
immeuble occupé par GE Medical Systems (durée résiduelle du
bail de neuf ans fermes) sur la base d’un taux de rendement
annoncé de 8,40 % acte en main (17,40 millions d’euros).
RÉGIONS
Les régions ne captent, au premier trimestre 2014, qu’une part
nationale limitée de 14 % des investissements en immobilier d’entreprise banalisé. Ce volume, de l’ordre de 500 millions d’euros,
s’inscrit néanmoins dans la moyenne des premiers trimestres,
généralement peu actifs.
La moindre performance trimestrielle de l’immobilier commercial
n’y est pas étrangère. Également, les cessions de portefeuilles –
qui recèlent généralement nombre d’actifs régionaux – se sont
faites plus rares, sauf à signaler l’exception de deux portefeuilles
logistiques.
6 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 1er TRIMESTRE 2014
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
T1
T1
T1
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T1
T1
T1
T1
T1
T1
 Première Couronne  Deuxième Couronne
OPPORTUNISME DES UNS, RECHERCHE DE SÉCURITÉ POUR LES AUTRES, UN EFFET PUSH-PULL ?
Parmi les transactions significatives, citons, à Lyon :
• l’acquisition de l’immeuble récent, « Le Quatuor », 12 400 m2
de bureaux, par BNP Paribas REIM France auprès d’un fonds
allemand;
• la cession, par l’Allemand DeAWM à un fonds géré par le
groupe Real IS, de l’immeuble « Anthémis », (19 000 m2, livré
en 2009), situé à la Part-Dieu. En immobilier commercial, le trimestre restera marqué par la
prise de participation majoritaire d’Hammerson, en lieu et place
d’Axa Real Estate, dans le centre commercial Saint-Sébastien, à
Nancy, pour 130,50 millions d’euros.
ÉVOLUTION DES TAUX DE RENDEMENT
Peu d’évolutions, ce premier trimestre 2014, dans les conditions
de spread entre le taux dit « sans risque », l’OAT à 10 ans, et
les taux de rendement bureaux planchers de Paris. L’écart, qui
se réduit de six points, frôle toujours les 200 points de base
en moyenne trimestrielle. Il reste significatif et très favorable
à l’allocation d’actifs dans l’immobilier dit « core ». À l’échelle
européenne, la place française, et surtout francilienne, premier
marché tertiaire européen devant Londres, séduit par la faible
volatilité de ses rendements immobiliers prime comparativement
aux produits de placements financiers ou encore aux taux obligataires.
ÉVOLUTION DE SPREAD (TAUX EN %) OAT À 10 ANS
ET TAUX DE RENDEMENT IMMOBILIER PARIS Q.C.A.
6,00
5,50
5,00
1,65
1,85
1,47
4,50
0,76
1,09 0,51
4,00
3,50
- 0,51
1,63
1,39
1,71
2,05
1,99
3,00
Mais au-delà du core, la bipolarisation du marché s’accentue.
Pour les catégories d’actifs dites « secondaires », l’écart se creuse
avec des ventes unitaires ou de portefeuilles traduisant des
exigences de prime de risque importantes de la part des
investisseurs.
Ainsi, sur le segment des bureaux, les rendements peuvent être
supérieurs de 300 points de base aux taux de rendement prime
sectoriels, et atteindre jusqu’à 9 %, dans le Croissant Ouest, par
exemple, ou en Première Couronne, dès lors que l’immeuble est
moins bien situé et/ou présente un risque locatif.
2,50
2,00
1,50
Sur le marché encore difficile de la logistique, en dehors des très
grandes plates-formes neuves toujours recherchées, les cessions
de portefeuilles s’opèrent à des conditions de taux de rendement
élevé, le plus souvent à deux chiffres.
Sur fond de désengagement ou de nécessité de désendettement,
pour certains propriétaires, les fonds américains opportunistes
ou value added, revenus en nombre sur le marché français, sont
à l’affût de décotes très significatives consenties sur des classes
d’actifs à risque.
Source des graphiques : CFI/Immostat.
7 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 1er TRIMESTRE 2014
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Écart en PB
Taux OAT TEC à 10 ans, moyenne calculée à partir des taux
mensuels (données : sources AFT, BDF)
Taux de rendement Paris Q.C.A.
Crédit Foncier Immobilier développe une plate-forme de services et de conseil à destination
des grands propriétaires, professionnels de l’immobilier, établissements financiers et particuliers,
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.
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8 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 1er TRIMESTRE 2014