Evaluation immobilière Données relatives à l`objet

Evaluation immobilière
Pflanzschulstrasse 91
8004 Zürich
Données relatives à l’objet
Référence de l’objet
CIFI_15184/2
Année de construction
1913
Mandataire
Philippe Lasser
Entreprise
PLZ GmbH
Date d’évaluation
25_09_2013
Calculs
CIFI SA, Zürich
Saisie par
Kornelia Widmaier
Expert immobilier
Collaborateur CIFI SA
Valeur de marché ( hédoniste )
2'024'000.-
Rendement brut (dû)
5.55%
Rendement brut (effectif)
5.55%
Loyers dus
112'296.-
Vacances
CHF 0.-
Loyers effectifs
112'296.-
IAZI AG – CIFI SA
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All information presented is based on data furnished by
PLZ GmbH. IAZI does not assume any liability.
Collaborateur CIFI SA
Architecte diplômé ETH/SIA
Expert immobilier CIFI SA
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Evaluation au 30.06.2013
Pflanzschulstrasse 91
8004 Zürich
Evaluation immobilière
Facts & Figures
Références
Surfaces & Volumes
Année de construction
Dernière rénovation lourde
Total des loyers dus en CHF
Part de loyers commerciaux (en %)
Nombre d’étages
Nombre de salles de bains
Nombre d’ascenseurs
Nombre de places dans parking souterrain
Nombre de garages séparés
Nombre de places de parc extérieures
1913
1990
112’296
0%
4
5
0
0
0
0
Caractéristiques qualitatives et utilisation
très bonne
2
Surface commerciale (m )
2
Surface habitable nette (m )
2
Surface totale (m )
2
Surface du terrain (m )
3
Volumes (norme) et (m )
Nombre d’appartements dans l’immeuble
1 p.
1 ½ p.
2 p.
2 ½ p.
0
0
0
0
4 ½ p.
5 p.
5 ½ p.
6 p.
0
0
0
0
0
402
402
191
2’150
Assurance immo.
3 p.
1
6 ½ p.
0
3 ½ p.
2
7 p. ++
0
4 p.
2
Total
5
Remarques
bonne
moyenne mauvaise
Situation dans la commune
Qualité de la construction
Etat du bâtiment
Servitudes essentielles
Droit de superficie
Droit de superficie/nbre d’années restantes
Résidence secondaire
IAZI AG – CIFI SA
non
non
aucune
non
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Evaluation au 30.06.2013
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Pflanzschulstrasse 91
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Evaluation hédoniste
Valeur de marché estimée
CHF 2'024’000.Source
Modèles d’évaluation CIFI
Base de données
Transactions de marché actuelles
Réserves
La valeur de marché indiquée repose sur les caractéristiques saisies par le donneur d'ordre (voire feuille annexe). Elle représente le prix moyen que cet objet pourrait atteindre
aujourd'hui sur le marché. L'aptitude de négociation, le niveau d'information des parties, le temps prévu pour vendre, ainsi que des facteurs non inclus dans le questionnaire
peuvent conduire à des déviations par rapport à cette valeur.
Méthode d’évaluation
La méthode hédoniste a initialement été développée dans les années 50 aux USA, pour évaluer les voitures. Elle permet de déterminer objectivement la valeur des biens dont les
caractéristiques sont très différentes d'un bien à l'autre. C’est le cas des biens immobiliers. En effet, une comparaison directe de leurs prix de marché est impossible car les
biens immobiliers sont difficilement comparables. L'idée générale de l'évaluation immobilière hédoniste consiste en premier à admettre que la valeur d'un bien est déterminée
par ses caractéristiques et par sa situation géographique. Sur la base de prix effectivement réalisés, à l'aide d'une méthode statistique éprouvée (la régression linéaire multiple),
on détermine, pour la période concernée, quelle est la contribution de chaque caractéristique à la valeur du bien. Dès 1994, CIFI a établi avec les experts des banques,
assurances et caisses de pensions les caractéristiques déterminantes des prix immobiliers. Elles sont de deux ordres: les caractéristiques physiques et architecturales de l'objet
telles que la surface du terrain, la surface habitable, le volume, l'âge, etc.; les caractéristiques liées à la situation de l'objet telles que la fiscalité de la commune, sa centralité, son
infrastructure, sa richesse, son attractivité touristique; la qualité de la situation spécifique de l'objet à l'intérieur du quartier ou de la commune, etc.
Utilisation de la méthode en
Suisse
Aujourd'hui, d'importantes banques suisses, des assurances et des caisses de pensions utilisent la méthode d'évaluation du CIFI. Chaque mois, CIFI reçoit et vérifie les
caractéristiques de centaines de transactions immobilières. Sur la base des transactions les plus récentes, CIFI recalcule et implémente trimestriellement ses modèles
d'évaluation hédoniste. Ainsi, l'évaluation immobilière par les modèles du CIFI s'effectue constamment aux conditions de marché actuelles.
Explications relatives à
l’évaluation immobilière
A côté du prix sur le certificat d'évaluation figurent des étoiles (***, **, *). Elles indiquent la typicité de l'objet estimé. Lorsqu'il s'agit d'un objet typique ou standard, le prix est
indiqué avec trois étoiles. Cela veut dire que beaucoup d'objets de ce genre ont été échangés. L'estimation est statistiquement très bien fondée. Une estimation associée à deux
étoiles indique que l'objet possède une ou deux caractéristiques légèrement atypiques. S'il s'agit d'un type d'objet qui s'échange rarement, le prix est indiqué avec une étoile.
Cela signifie que peu d'objets de ce genre ont été échangés sur le marché immobilier (par exemple de très vieux objets, des objets ayant des servitudes essentielles,...).
* ** ***
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Définitions et explications
ANNEE DE CONSTRUCTION
Année de construction de l'objet
ANNEE DE LA DERNIERE RENOVATION LOURDE
Année durant laquelle la dernière rénovation lourde a été effectuée (par exemple : rénovation de la façade, de la toiture de la cuisine ou de la salle de bain).
DROIT DE SUPERFICIE ET NOMBRE D’ANNEES RESTANTES
S'il existe un droit de superficie, un loyer est versé pour l’utilisation du terrain à bâtir. En outre, le nombre d’années restantes jusqu’à l’échéance doit être saisi.
ETAT DU BATIMENT
L'état du bâtiment est:
- "très bon", lorsque le bâtiment est neuf ou est âgé de 3 ans au plus,
- "bon", lorsqu'il est plus âgé, mais qu’aucune rénovation n’est nécessaire,
- "moyen", lorsque l'immeuble nécessite une rénovation légère durant laquelle les habitants peuvent rester dans l'immeuble,
- "mauvais", lorsque l'immeuble nécessite une rénovation lourde durant laquelle les habitants doivent quitter l'immeuble.
ETAT LOCATIF (LOYERS ESPERES)
Revenus locatifs annuels en CHF en considérant l’immeuble comme entièrement loué, c.-à-d. avec des vacances nulles. La location des places de parc ainsi que les subventions sont inclues dans
l’état locatif annuel.
REFERENCE DE L’OBJET
Ce code doit permettre au CIFI et au client d'identifier une évaluation pour le cas où une demande de renseignements complémentaires serait nécessaire.
NOMBRE D’ASCENCEURS
Nombre d’ascenseurs dans le bâtiment.
NOMBRE D’ÉTAGES
Nombre d’étages. Le sous-sol et les combles non aménagés ne sont pas pris en compte. Le rez-de-chaussée et les combles aménagés sont comptés dans le nombre d’étages.
NOMBRE DE SALLES DE BAINS
Nombre total de salles de bains. Une salle de bains contient au moins une baignoire ou une douche. Les toilettes séparées ne sont donc pas comptées.
NOMBRE DE PLACES DE PARC
Nombre de places de parc dans des garages séparés, dans un parking souterrain et extérieures appartenant exclusivement à la villa ou à l’appartement.
NOMBRE DE PIECES
Nombre de pièces du logement. La cuisine et la/les salle(s) de bains ne sont pas comptées.
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PART DES LOYERS COMMERCIAUX
Part des loyers provenant des commerces (location de places de parc inclue) en pourcent de l’état locatif annuel. La location de place de parcs de même que les subventions sont comprises dans l’état locatif
total.
QUALITE DE LA CONSTRUCTION
Ce champ permet d'apprécier la qualité de la structure de base de l'objet (solidité, attractivité), indépendant de son état actuel (qui est un critère à part). On examinera notamment:
- le type de construction
- la qualité des matériaux de construction utilisés, de l’isolation, du vitrage, l’équipement de la cuisine et des salles de bains
- la qualité du milieu ambiant- / conception de l’espace extérieur, la qualité du plan (répartition des pièces, luminosité, accessibilité, etc.), la qualité du système de chauffage et de la distribution thermique
Pour l’attribution de cette caractéristique qualitative, pensez à une dizaine d'objets avec des qualités de construction différentes. La meilleure (5 à 10%) est probablement "très bonne", la moins
bonne (5 à 10%) mérite probablement le qualificatif "mauvaise". Celles supérieures à la moyenne (40 à 45%) doivent être qualifiées de "bonnes" alors que celles moyennes ou inférieures sans
être mauvaises (40 à 45%) méritent la qualification "moyennes".
REMARQUES
,Remarques relatives à l'objet même, à son évaluation, à son financement, aux méthodes de calcul appliquées ou au type de transaction saisie. Ces remarques doivent compléter les éléments
descriptifs standards.
RENDEMENT BRUT (ESPÉRÉ)
Le rendement brut espéré est obtenu en divisant les recettes espérées par la valeur de l’immeuble en début d’année.
RENDEMENT BRUT (EFFECTIF)
Le rendement effectif est obtenu en divisant les recettes effectives par la valeur de l’immeuble en début d’année.
RESIDENCE SECONDAIRE
Ce champ indique s’il s'agit d'un objet destiné principalement à servir de résidence secondaire (week-end, vacances) ou si l'objet est principalement destiné à servir de résidence principale.
REVENUS LOCATIFS EFFECTIFS
,Loyers en CHF effectivement payés, c.-à-d. recettes effectives provenant de la location du bâtiment.
SERVITUDES ESSENTIELLES
Par servitudes essentielles on entend des servitudes qui affectent gravement la valeur de l'objet, par exemple : l'usufruit, l'interdiction de construire, le droit d'habitation. Les servitudes mineures sont par
exemple le passage d'une ligne électrique, le droit de passage, le droit à des sources, etc.
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SITUATION DANS LA COMMUNE
Critère servant à évaluer la qualité de la situation de l’objet dans la commune ou dans le quartier pour les grandes villes, en tenant compte notamment des facteurs suivants:
- la qualité de la vue, l'orientation de l'objet (l'ensoleillement), le niveau de bruit, la qualité de l'air, du terrain, du sous-sol, du voisinage, etc.
- la proximité des écoles, des commerces (poste, banques, magasins, restaurants)
- les transports publics et les possibilités de parking public
- la présence d'espaces verts
En montagne p.ex.: la proximité des pistes de ski, le service de déneigement, etc.
Pour l’attribution de cette caractéristique qualitative, pensez à différentes situations dans la commune. Les 5 à 10% les meilleures sont vraisemblablement "très bonnes", les 5 à 10% les moins bonnes méritent
probablement le qualificatif "mauvaises". Les autres situations supérieures à la moyenne (40 à 45%) doivent être qualifiées de "bonnes" alors que celles moyennes ou inférieures sans être mauvaises (40 à 45%)
méritent la qualification "moyenne".
SURFACE COMMERCIALE ET BUREAUX
Sans aucune autre indication, nous considérons que la surface utile est indiquée selon la norme SIA 416 (2003).
SURFACE DU TERRAIN
Surface du terrain en m² selon l'inscription au registre foncier.
SURFACE HABITABLE NETTE
La surface habitable nette (en m2) est la somme des surfaces intérieures aménageables.
- inclut: foyer de cheminée, entrée et dégagement, rebords de fenêtres>0.5 m², parois amovibles, escaliers intérieurs;
- exclut: murs extérieurs, cloisons intérieures, conduits de cheminée, terrasses et balcons, combles, caves, pièces de hauteur inférieure à 1.2 m.
VACANCES
Taux de vacance moyen du bâtiment en pourcent pour l’année en cours. Le taux de vacances est obtenu en divisant la différence entre les loyers espérés et attendus par les loyers espérés.
VOLUME
Indique le volume de l'objet en m³ ainsi que la norme selon laquelle le volume est déterminé ("Assurance des bâtiments", "SIA" ou "Autre").
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