Evaluation immobilière Données relatives à l`objet

Evaluation immobilière
Geschäfts- und Wohnhaus • Gottfried-Keller-Strasse 140 • 9001
Mettmenstetten-Oberhausen
L’ exemple•
1207 Genève • GE
Villas
Données relatives à l’objet
Jean Dupont
Type d’objet
Villas
Année de construction
1980
Type d’habitation
6
individuelle
Rue/numéro
L’exemple
Code postal
1207
Lieu
Genève
Valeur de marché
CHF 800’000.-
Date d’évaluation
11.11.2003
Saisie des données
Calculs
CIFI – Centre d’Information et de Formation Immobilières SA
ÜLACH
IB
Nombre de pièces
FTCIF
RÜ
ZI GEP
IA
Mandataire
IAZI_22355\0
*****
Identificateur de transaction
Experte CIFI
CIFI S A, Bulach
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Evaluation au 30.06.2003
Evaluation immobilière
Geschäfts- und Wohnhaus • Gottfried-Keller-Strasse 140 • 9001
Mettmenstetten-Oberhausen
L’ exemple•
1207 Genève • GE
Villas
Facts & Figures
Références
Surfaces & Volumes
Année de construction
Dernière rénovation lourde
Nombre de pièces
Type de villa
Nombre de salles de bains
Nombre de places dans parking souterrain
Nombre de garages séparés
Nombre de places de parc extérieures
1980
aucune
6
individuelle
2
0
1
3
Caractéristiques qualitatives et utilisation
très bonne
Situation dans la commune
Qualité de la construction
Etat du bâtiment
Servitudes essentielles
Droit de superficie
Droit de superficie/nbre d’années restantes
Résidence secondaire
Objet luxueux
Possibilité d’aménagement des combles
CIFI – Centre d’Information et de Formation Immobilières SA
2
Surface habitable nette en m
2
Surface du terrain en m
3
Volume de la villa en m et norme utilisée
188
800
810
Remarques
bonne
moyenne mauvaise
9
9
9
non
non
aucun
non
non
non
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Evaluation au 30.06.2003
Evaluation immobilière
Geschäfts- und Wohnhaus • Gottfried-Keller-Strasse 140 • 9001
Mettmenstetten-Oberhausen
L’ exemple•
1207 Genève • GE
Villas
Evaluation hédoniste
Valeur de marché estimée
CHF 880'000.- ***
Source
Modèles d’évaluation CIFI
Base de données
Transactions de marché actuelles
Réserves
La valeur de marché indiquée repose sur les caractéristiques telles que saisies par le donneur d'ordre (voire feuille annexe). Elle représente le prix moyen que cet objet pourrait
atteindre aujourd'hui sur le marché. L'aptitude de négociation, le niveau d'information des parties, le temps prévu pour vendre, ainsi que des facteurs n’étant pas inclus dans le
questionnaire peuvent conduire à des déviations par rapport à cette valeur.
Méthode d’évaluation
La méthode hédoniste a initialement été développée dans les années 50 aux USA pour évaluer les voitures. Elle permet de déterminer objectivement la valeur de biens dont les
caractéristiques sont très différentes d'un bien à l'autre, ce qui est cas des biens immobiliers. En effet, pour de tels biens, la comparaison directe des prix de marché est
impossible car les biens sont difficilement comparables. L'idée générale de l'évaluation immobilière hédoniste consiste d'abord à admettre que la valeur d'un bien est déterminée
par ses caractéristiques et par sa situation géographique. Sur la base de prix effectivement réalisés, à l'aide d'une méthode statistique éprouvée (la régression linéaire multiple),
on détermine pour la période concernée quelle est la contribution de chaque caractéristique à la valeur du bien. Dès 1994, le CIFI a établi avec les experts des banques,
assurances et caisses de pensions les caractéristiques déterminantes des prix immobiliers. Elles sont de deux ordres: les caractéristiques physiques et architecturales de l'objet
telles que la surface du terrain, la surface habitable, le volume, l'âge, etc.; les caractéristiques liées à la situation de l'objet telles que la fiscalité de la commune, sa centralité, son
infrastructure, sa richesse, son attractivité touristique, la qualité de la situation spécifique de l'objet à l'intérieur du quartier ou de la commune, etc.
Utilisation de la méthode en
Suisse
Aujourd'hui, d'importantes banques suisses (p.ex. Crédit Suisse, Banque Cantonale de Zürich, Banque Cantonale Vaudoise,...), d'assurances (p.ex. Rentenanstalt Swiss Life,
Bâloise, ...) et de caisses de pensions (p.ex. ABB, CIBA, Novartis, CFF, Retraites Populaires, Rentes Genevoises, ...) utilisent la méthode d'évaluation du CIFI.Chaque mois, le
CIFI reçoit et vérifie les caractéristiques de centaines de transactions immobilières. Sur la base des transactions les plus récentes, le CIFI recalcule et implémente ses modèles
d'évaluation hédoniste. Ainsi, l'évaluation immobilière avec les modèles du CIFI s'effectue toujours aux conditions de marché actuelles.
Explications relatives à
l’évaluation immobilière
* ** ***
A côté du prix sur le certificat d'évaluation figurent des étoiles (***, **, *). Elles indiquent la typicité de l'objet estimé. Lorsqu'il s'agit d'un objet typique ou standard, le prix est
indiqué avec trois étoiles. Cela veut dire que beaucoup d'objets de ce genre ont été échangés. L'estimation est statistiquement très bien fondée. Une estimation associée à deux
étoiles indique que l'objet possède une ou deux caractéristiques légèrement atypiques. S'il s'agit d'un type d'objet qui s'échange rarement, le prix est indiqué avec une étoile. Cela
signifie que peu d'objets de ce genre ont été échangés sur le marché immobilier (par exemple de très vieux objets, des objets ayant des servitudes essentielles,...).
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Geschäfts- und Wohnhaus • Gottfried-Keller-Strasse 140 • 9001
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Représentation géographique des prix immobiliers en Suisse
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Définitions et explications
AMENAGEMENT DES COMBLES
Ce champs indique si les combles peuvent encore être aménagés, s’ils le sont déjà déjà ou si leur aménagement est exclu.
ANNEE DE CONSTRUCTION
Année de construction de l'objet
ANNEE DE LA DERNIERE RENOVATION
Année durant laquelle la dernière rénovation lourde a été effectuée (par exemple : rénovation de la façade, de la toiture de la cuisine ou de la salle de bain).
DROIT DE SUPERFICIE ET ANNEES RESTANTES
S'il existe un droit de superficie, un loyer est versé pour l’utilisation du terrain à bâtir. En outre, le nombre d’années restantes jusqu’à l’échéance doit être saisi.
ETAT DU BATIMENT
L'état du bâtiment est:
- "très bon", lorsque le bâtiment est neuf ou est âgé de 3 ans au plus,
- "bon", lorsqu'il est plus âgé, mais aucune rénovation n’est nécessaire,
- "moyen", lorsque l'immeuble nécessite une rénovation légère durant laquelle les habitants peuvent rester dans l'immeuble,
- "mauvais", lorsque l'immeuble nécessite une rénovation lourde durant laquelle les habitants doivent quitter l'immeuble.
IDENTIFICATEUR DE TRANSACTION UNIQUE
Ce code doit permettre au CIFI et au client d'identifier une transaction de manière unique pour le cas où une demande de renseignements complémentaires serait nécessaire.
NOMBRE DE SALLES DE BAIN
Nombre total de salles de bains. Une salle de bains contient au moins une baignoire ou une douche. Les toilettes séparées ne sont donc pas comptées.
NOMBRE DE PLACES DE PARC
Nombre de places de parc dans des garages séparés, dans un parking souterrain et extérieures qui appartiennent exclusivement à votre villa ou à votre appartement.
NOMBRE DE PIECES
Nombre de pièces du logement. La cuisine et la/les salle(s) de bains ne sont pas comptées.
OBJET LUXUEUX
Ce champ indique si la villa possède une des composantes luxueuses suivantes (ou une composante semblable) : - une situation dans la commune objectivement exceptionnelle - un sauna - une piscine couverte
- un court de tennis - une signification historique importante.
Exemple de situation exceptionnelle :
- villa dans un parc au bord du lac
- bel appartement avec la meilleure situation possible dans la vieille ville
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QUALITE DE LA CONSTRUCTION
Ce champ permet d'apprécier la qualité de la structure de base de l'objet (solidité, attractivité), indépendant de son état actuel (qui est un critère à part). On examinera notamment:
- s’il s’agit d’une construction légère ou massive,
- la qualité des matériaux utilisés, de l’isolation (température, bruit, humidité), du toit (plat ou en pente), de la façade, du vitrage, du chauffage etc.,
Pour l’attribution de cette caractéristique qualitative, pensez à une dizaine d'objets avec des qualités de construction différentes. La meilleure (5 à 10%) est probablement "très bonne", la moins bonne
(5 à 10%) mérite probablement le qualificatif "mauvaise". Celles supérieures à la moyenne (40 à 45%) doivent être qualifiées de "bonnes" alors que celles moyennes ou inférieures sans être
mauvaises (40 à 45%) méritent la qualification "moyennes".
REMARQUES
Remarques relatives à l'objet même, à son évaluation, à son financement, aux méthodes de calcul appliquées ou au type de transaction saisie. Ces remarques doivent compléter les éléments
descriptifs standards.
RESIDENCE SECONDAIRE
Ce champ indique s’il s'agit d'un objet destiné principalement à servir de résidence secondaire (week-end, vacances) ou si l'objet est principalement destiné à servir de résidence principale.
SERVITUDES ESSENTIELLES
Par servitudes essentielles on entend des servitudes qui affectent gravement la valeur de l'objet, par exemple : l'usufruit, l'interdiction de construire, le droit d'habitation. Les servitudes mineures sont par exemple
le passage d'une ligne électrique, le droit de passage, le droit à des sources, etc.
SITUATION DANS LA COMMUNE
Critère servant à évaluer la qualité de la situation de l’objet dans la commune ou dans le quartier pour les grandes villes, en tenant compte notamment des facteurs suivants:
- la qualité de la vue, l'orientation de l'objet (l'ensoleillement), le niveau de bruit, la qualité de l'air, du terrain, du sous-sol, du voisinage, etc.
- la proximité des écoles, des commerces (poste, banques, magasins, restaurants)
- les transports publics et les possibilités de parking public
- la présence d'espaces verts
En montagne p.ex.: la proximité des pistes de ski, le service de déneigement, etc.
Pour l’attribution de cette caractéristique qualitative, pensez à différentes situations dans la commune. Les 5 à 10% les meilleures sont vraisemblablement "très bonnes", les 5 à 10% les moins bonnes méritent
probablement le qualificatif "mauvaises". Les autres situations supérieures à la moyenne (40 à 45%) doivent être qualifiées de "bonnes" alors que celles moyennes ou inférieures sans être mauvaises (40 à 45%)
méritent la qualification "moyenne".
SURFACE DU TERRAIN
Surface du terrain en m² selon l'inscription au registre foncier.
SURFACE HABITABLE NETTE
La surface habitable nette (en m2) est la somme des surfaces intérieures aménageables.
- inclut: foyer de cheminée, entrée et dégagement, rebords de fenêtres>0.5 m², parois amovibles, escaliers intérieurs;
- exclut: murs extérieurs, cloisons intérieures, conduits de cheminée, terrasses et balcons, combles, caves, pièces de hauteur inférieure à 1.2 m.
VOLUME DE LA VILLA
Indique le volume de l'objet en m³ ainsi que la norme selon laquelle le volume est déterminé ("Assurance des bâtiments", "SIA" ou "Autre"). Le volume de la villa peut être trouvé dans le certificat de l’assurance
bâtiment et dans les plans de construction. Si vous ne possédez pas cette information, ne faites pas d’estimation vous-même et laissez le champ vide.
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