Evaluation immobilière Données relatives à l`objet

rue de Molard 23• 1207 Genève • GE
Appartement PPE
Evaluation immobilière
Données relatives à l’objet
Référence de l’objet
IAZI_59401\0
Mandataire
Jean Muster
Entreprise
Type d’objet
Appartement PPE
Année de construction
1980
Nombre de pièces
4.5
Type d’appartement
duplex
Valeur de marché
CHF 1'340'000.-
Rue numéro
rue de Molard 23
Date d’évaluation
21.04.2010
Code postal
1207
Saisie des données
Kornelia Trescher
Lieu
Genève
Calculs
CIFI SA, Zurich
IAZI AG – CIFI SA
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Evaluation au 31.03.2010
rue de Molard 23• 1207 Genève • GE
Appartement PPE
Evaluation immobilière
Facts & Figures
Références
Surfaces & Part de copropriété
Année de construction
Dernière rénovation lourde
Nombre de pièces
Type d’appartement
Nombre de salles de bains
Nombre de places dans parking souterrain
Nombre de garages séparés
Nombre de places de parc extérieures
Nombre d’appartements dans l’immeuble
1980
2005
4.5
duplex
1
1
0
0
4
Caractéristiques qualitatives et utilisation
Servitudes essentielles
Droit de superficie
Droit de superficie/nbre d’années restantes
Résidence secondaire
Objet luxueux
IAZI AG – CIFI SA
120
12
250
Remarques
très bonne
Situation dans la commune
Situation de l’appartement dans
l’immeuble
Qualité
de la construction
Etat du bâtiment
2
Surface habitable nette en m
2
Surface des balcons et terrasses en m
Part de copropriété en pour mille
bonne
moyenne mauvaise
non
non
aucun
non
non
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Evaluation au 31.03.2010
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Evaluation hédoniste
Valeur de marché estimée
CHF 1'340'000.- ***
Source
Modèles d’évaluation CIFI
Base de données
Transactions de marché actuelles
Réserves
La valeur de marché indiquée repose sur les caractéristiques saisies par le donneur d'ordre (voire feuille annexe). Elle représente le prix moyen que cet objet pourrait atteindre
aujourd'hui sur le marché. L'aptitude de négociation, le niveau d'information des parties, le temps prévu pour vendre, ainsi que des facteurs non inclus dans le questionnaire
peuvent conduire à des déviations par rapport à cette valeur.
Méthode d’évaluation
La méthode hédoniste a initialement été développée dans les années 50 aux USA, pour évaluer les voitures. Elle permet de déterminer objectivement la valeur des biens dont les
caractéristiques sont très différentes d'un bien à l'autre. C’est le cas des biens immobiliers. En effet, une comparaison directe de leurs prix de marché est impossible car les
biens immobiliers sont difficilement comparables. L'idée générale de l'évaluation immobilière hédoniste consiste en premier à admettre que la valeur d'un bien est déterminée
par ses caractéristiques et par sa situation géographique. Sur la base de prix effectivement réalisés, à l'aide d'une méthode statistique éprouvée (la régression linéaire multiple),
on détermine, pour la période concernée, quelle est la contribution de chaque caractéristique à la valeur du bien. Dès 1994, CIFI a établi avec les experts des banques,
assurances et caisses de pensions les caractéristiques déterminantes des prix immobiliers. Elles sont de deux ordres: les caractéristiques physiques et architecturales de l'objet
telles que la surface du terrain, la surface habitable, le volume, l'âge, etc.; les caractéristiques liées à la situation de l'objet telles que la fiscalité de la commune, sa centralité, son
infrastructure, sa richesse, son attractivité touristique; la qualité de la situation spécifique de l'objet à l'intérieur du quartier ou de la commune, etc.
Utilisation de la méthode en
Suisse
Aujourd'hui, d'importantes banques suisses, des assurances et des caisses de pensions utilisent la méthode d'évaluation du CIFI. Chaque mois, CIFI reçoit et vérifie les
caractéristiques de centaines de transactions immobilières. Sur la base des transactions les plus récentes, CIFI recalcule et implémente trimestriellement ses modèles
d'évaluation hédoniste. Ainsi, l'évaluation immobilière par les modèles du CIFI s'effectue constamment aux conditions de marché actuelles.
Explications relatives à
l’évaluation immobilière
A côté du prix sur le certificat d'évaluation figurent des étoiles (***, **, *). Elles indiquent la typicité de l'objet estimé. Lorsqu'il s'agit d'un objet typique ou standard, le prix est
indiqué avec trois étoiles. Cela veut dire que beaucoup d'objets de ce genre ont été échangés. L'estimation est statistiquement très bien fondée. Une estimation associée à deux
étoiles indique que l'objet possède une ou deux caractéristiques légèrement atypiques. S'il s'agit d'un type d'objet qui s'échange rarement, le prix est indiqué avec une étoile.
Cela signifie que peu d'objets de ce genre ont été échangés sur le marché immobilier (par exemple de très vieux objets, des objets ayant des servitudes essentielles,...).
* ** ***
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Représentation géographique des prix immobiliers en Suisse (2010)
Niveau des prix immobiliers 2010
Particulièrement cher
Moyenne Suisse
Particulièrement avantageux
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Définitions et explications
ANNEE DE CONSTRUCTION
Année de construction de l'objet
ANNEE DE LA DERNIERE RENOVATION
Année durant laquelle la dernière rénovation lourde a été effectuée (par exemple : rénovation de la façade, de la toiture de la cuisine ou de la salle de bain).
DROIT DE SUPERFICIE ET ANNEES RESTANTES
S'il existe un droit de superficie, un loyer est versé pour l’utilisation du terrain à bâtir. En outre, le nombre d’années restantes jusqu’à l’échéance doit être saisi.
REFERENCE DE L’OBJET
Ce code doit permettre au CIFI et au client d'identifier une évaluation pour le cas où une demande de renseignements complémentaires serait nécessaire.
NOMBRE DE SALLES DE BAIN
Nombre total de salles de bains. Une salle de bains contient au moins une baignoire ou une douche. Les toilettes séparées ne sont donc pas comptées.
NOMBRE DE PLACES DE PARC
Nombre de places de parc dans des garages séparés, dans un parking souterrain et extérieures qui appartiennent exclusivement à votre appartement.
NOMBRE DE PIECES
Nombre de pièces du logement. La cuisine et la/les salle(s) de bains ne sont pas comptées.
NOMBRE D’APPARTEMENTS DANS L’IMMEUBLE
Nombre d’appartements dans l’immeuble.
OBJET LUXUEUX
Ce champ indique si l’appartement possède une des composantes luxueuses suivantes (ou une composante semblable) : - une situation dans la commune objectivement exceptionnelle - un sauna - une piscine
couverte - un court de tennis - une signification historique importante.
Exemple de situation exceptionnelle :
- villa dans un parc au bord du lac
- bel appartement avec la meilleure situation possible dans la vieille ville
PART DE COPROPRIETE
Part de copropriété en pour mille.
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QUALITE DE LA CONSTRUCTION
Ce champ permet d'apprécier la qualité de la structure de base de l'objet (solidité, attractivité), indépendant de son état actuel (qui est un critère à part). On examinera notamment:
- le type de construction
- la qualité des matériaux de construction utilisés, de l’isolation, du vitrage, l’équipement de la cuisine et des salles de bains
- la qualité du milieu ambiant- / conception de l’espace extérieur, la qualité du plan (répartition des pièces, luminosité, accessibilité, etc.), la qualité du système de chauffage et de la distribution thermique
Pour l’attribution de cette caractéristique qualitative, pensez à une dizaine d'objets avec des qualités de construction différentes. La meilleure (5 à 10%) est probablement "très bonne", la moins
bonne (5 à 10%) mérite probablement le qualificatif "mauvaise". Celles supérieures à la moyenne (40 à 45%) doivent être qualifiées de "bonnes" alors que celles moyennes ou inférieures sans être
mauvaises (40 à 45%) méritent la qualification "moyennes".
REMARQUES
,Remarques relatives à l'objet même, à son évaluation, à son financement, aux méthodes de calcul appliquées ou au type de transaction saisie. Ces remarques doivent compléter les éléments
descriptifs standards.
RESIDENCE SECONDAIRE
Ce champ indique s’il s'agit d'un objet destiné principalement à servir de résidence secondaire (week-end, vacances) ou si l'objet est principalement destiné à servir de résidence principale.
SURFACE DES BALCONS ET TERRASSES EN M2
La surface totale des balcons et/ou terrasses qui appartiennent exclusivement à l’appartement. Les terrasses ou jardin utilisés en commun par tous les habitants ne son pas comptés.
SITUATION DE L’APPARTEMENT DANS L’IMMEUBLE
Ce critère sert à spécifier la qualité de la situation de l’appartement dans l’immeuble relative aux autres appartements de l’immeuble. La qualité absolue de l’appartement (bruit, vue, distance aux commerces)
doit être évaluée dans le critère „situation particulière dans la commune“. Pour évaluer la qualité de la situation de l’appartement dans l’immeuble, on regarde notamment:
- l’étage de l’appartement, l’usage ou l’absence d’ascenseur
- l’orientation de l’appartement (l’ensoleillement)
- la qualité de la vue
- les nuisances dans l’immeuble
- les avantages particuliers, etc.
SITUATION DANS LA COMMUNE
Critère servant à évaluer la qualité de la situation de l’objet dans la commune ou dans le quartier pour les grandes villes, en tenant compte notamment des facteurs suivants:
- la qualité de la vue, l'orientation de l'objet (l'ensoleillement), le niveau de bruit, la qualité de l'air, du terrain, du sous-sol, du voisinage, etc.
- la proximité des écoles, des commerces (poste, banques, magasins, restaurants)
- les transports publics et les possibilités de parking public
- la présence d'espaces verts
En montagne p.ex.: la proximité des pistes de ski, le service de déneigement, etc.
Pour l’attribution de cette caractéristique qualitative, pensez à différentes situations dans la commune. Les 5 à 10% les meilleures sont vraisemblablement "très bonnes", les 5 à 10% les moins bonnes méritent
probablement le qualificatif "mauvaises". Les autres situations supérieures à la moyenne (40 à 45%) doivent être qualifiées de "bonnes" alors que celles moyennes ou inférieures sans être mauvaises (40 à
45%) méritent la qualification "moyenne".
SURFACE HABITABLE NETTE
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SURFACE HABITABLE NETTE
La surface habitable nette (en m2) est la somme des surfaces intérieures aménageables.
- inclut: foyer de cheminée, entrée et dégagement, rebords de fenêtres>0.5 m², parois amovibles, escaliers intérieurs;
- exclut: murs extérieurs, cloisons intérieures, conduits de cheminée, terrasses et balcons, combles, caves, pièces de hauteur inférieure à 1.2 m.
SERVITUDES ESSENTIELLES
Par servitudes essentielles on entend des servitudes qui affectent gravement la valeur de l'objet, par exemple : l'usufruit, l'interdiction de construire, le droit d'habitation. Les servitudes mineures sont par
exemple le passage d'une ligne électrique, le droit de passage, le droit à des sources, etc.
TYPE D’APPARTEMENT
Ce critère indique s’il s’agit d’un appartement sur un seul étage ou duplex.
ETAT D’APPARTEMENT
L'état de l’appartement est:
- "très bon", lorsqu’il est neuf ou est âgé de 3 ans au plus,
- "bon", lorsqu'il est plus âgé, mais aucune rénovation n’est nécessaire,
- "moyen", lorsque l'immeuble nécessite une rénovation légère durant laquelle les habitants peuvent rester dans l'immeuble,
- "mauvais", lorsque l'immeuble nécessite une rénovation lourde durant laquelle les habitants doivent quitter l'immeuble.
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