Horizons PATRIMOINE

Horizons PATRIMOINE
Pour une gestion de « bon père de famille »
Septembre 2010 – Lettre n°3
Chers clients,
Parce que certaines questions concernant la copropriété sont
régulièrement posées à nos équipes, nous avons décidé de
rédiger un petit vade mecum qui vous permettra, peut-être, de
mettre vos connaissances à jour.
Une rubrique vous informera également des méthodes de
valorisation vénale adoptées pour évaluer un bien immobilier lors
d’une expertise. Notre service Expertise & Conseils se tient à
votre disposition pour vous accompagner dans le cadre d’un
contentieux avec l’administration fiscale, d’une succession ou
d’un divorce difficiles. Ce service peut également vous assister
lors d’un projet d’investissement immobilier avec des
problématiques financières, fiscales et juridiques complexes.
Enfin, et ce n’est pas rien, notre entreprise se dote enfin d’un site
internet digne de ce nom : www.excogim.fr. Il sera mis en service
d’ici le 15 octobre prochain.
Il est destiné à vous informer sur nos métiers mais également à
permettre un accès sécurisé à vos comptes et à divers documents.
Afin d’accéder à votre compte, un identifiant et un mot de passe
vous seront transmis par email après avoir complété un
questionnaire destiné à mieux vous connaître.
Bernard Veyrières
Parce que votre patrimoine mérite d’être
pérennisé, notre entreprise familiale et
indépendante depuis plus de 45 ans vous
propose plusieurs services :
Gestion de copropriétés
Gestion locative
Transaction
Expertise & conseils immobiliers
Les dernières ventes réalisées par notre service Transaction – 01 43 48 99 89 – [email protected]
Depuis notre dernière lettre Horizons Patrimoine, nous avons constaté un regain des prix. Nul ne peut savoir si la
courbe va se lisser voire baisser ou au contraire s’intensifier.
Toujours est-il que, dans ce contexte, nous recherchons, pour nos clients particuliers, en Ile-de-France, tout type de
logement (de la studette à l’appartement familial de prestige ou le pavillon).
Pour des clients investisseurs à forte solvabilité, nous recherchons des murs de boutique, des bureaux et des box
en Ile-de-France, des immeubles et hôtels (simples ou meublés) sur toute la France. Ces derniers sont également
intéressés par des biens déjà loués.
Enfin, notre service Transaction, n’étant pas une simple agence immobilière, s’est fait une spécialité des dossiers
difficiles : tutelles, curatelles, successions complexes, et autres occupations sans titre.
Voici quelques exemples de ventes réalisées par notre équipe Transaction sur ces 3 derniers trimestres :
Fontenay-sous-Bois
Paris 15ème
Saint-Mandé
Saint-Mandé
Paris 20ème
Studios et chambres
Rue de Neuilly
Rue Brancion
Proximité Bois de Vincennes
Rue Paul Bert
Boulevard de Charonne
2 pièces
Vincennes
Rue Emile Desquen
Paris 19ème
Proximité Cité de la Musique
Saint-Mandé
Rue Jeanne d'Arc
Vincennes
Rue des Laitières
Fontenay-sous-Bois Avenue de la Dame Blanche
Paris 11ème
Proximité Nation
83 000
128 000
105 000
103 000
110 000
Fontenay-sous-Bois
Nogent-sur-Marne
Paris 11ème
Courbevoie
Paris 14ème
169 000 Neuilly sur Seine
195 000 Paris 11ème
197 000
215 000
348 000 Paris 11ème
265 000 Saint-Mandé
Paris 18ème
Cabinet QUENOT – 21 rue Plisson – 94160 Saint-Mandé
Cabinet SOGEAB – 142 rue de Charonne – 75011 Paris
Cabinet NOVAGER – 99 avenue du Général Michel Bizot – 75012 Paris
NEOCITA – 21 rue Plisson – 94160 Saint-Mandé
GESTION DE COPROPRIETES
QUENOT - 01 48 08 55 00
SOGEAB - 01 43 48 66 22
NOVAGER – 01 44 68 69 90
www.excogim.fr
[email protected]
3 pièces
Avenue de Stalingrad
Boulevard de la Marne
Rue Voltaire
Rue Edith Cavell
265 000
320 000
301 000
260 000
4/5 pièces
Villa Lourcine
Boulevard Jean Mermoz
Proximité Nation
560 000
845 000
570 000
Immeubles & Murs de boutique
Prox Métro Charonne - Immeuble R+3
Métro Tourelle - Murs de pharmacie
Bld de Rochechouart - Murs de boutique
1 055 000
620 000
250 000
TRANSACTION : 01 43 48 99 89
GESTION LOCATIVE : 01 48 08 00 23
EXPERTISE, CONSEILS ET IMMOBILIER
D’ENTREPRISE : 01 48 08 85 12
Horizons PATRIMOINE
Pour une gestion de « bon père de famille »
Septembre 2010
Petit Vade Mecum de la Copropriété
Le droit de la copropriété est une matière vivante qui évolue constamment au fur et à mesure de nouveaux décrets
et de la jurisprudence. Nos équipes de gestion doivent être ainsi en perpétuelle veille afin de pouvoir répondre à vos
questions avec le plus d’exhaustivité possible. Voici un recueil de quelques unes d’entre elles particulièrement
récurrentes :
iuu
1.
Quel est le délai légal de convocation d’une Assemblée Générale ?
er
Ce délai auparavant de 15 jours a été porté à 21 jours depuis le décret 2007-285 du 1 mars 2007.
2.
Quelles sont les modalités de demande d’inscription à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale de questions
posées par les copropriétaires ?
La demande d’inscription à l’ordre du jour peut se faire à tout moment (lettre simple, email, …). Toutefois les
questions envoyées postérieurement à la convocation seront posées à l’ordre du jour de l’assemblée générale
suivante (décret 2004-479 du 27 mai 2004). Et depuis cette année, toute demande particulère (autorisation pour
travaux par exemple) doit être accompagnée d’un projet de décision détaillé et d’un dossier complet (descriptif,
autorisations administratives, …). A défaut, le syndic peut ne pas la prendre en compte.
3.
En cas de vente d’un lot, de l’acquéreur ou du vendeur, lequel est redevable des appels de fonds pour travaux ?
Auparavant, c’était le statut de copropriétaire au moment du vote des travaux qui déterminait la personne
redevable des appels correspondants. Désormais, les appels de fonds doivent être honorés par le copropriétaire
er
en place au moment de leur émission. Exemple : une cession a lieu le 5 octobre 2010, le 1 appel de fonds pour
travaux décidés lors de l’AG du 15 mars 2010 a été émis le 30 septembre 2010. Il est exigible auprès du vendeur.
ème
Le 2 appel de fonds émis le 30 octobre, devra, quantà lui, être honoré par l’acquéreur. Tout accord contraire à
cette répartition est inopposable au syndicat des copropriétaires.
4.
Comment sont déterminés les honoraires spécifiques du syndic pour l’administration des travaux réalisés ?
Ces honoraires doivent être votés en même temps que les travaux en question, au cours de la même assemblée et
selon les mêmes règles de majorité (loi 2009-323 du 25 mars 2009).
5.
Quelles régles de votes applicables dans certains cas :
a.
pour les travaux à effectuer sur les parties communes => Majorité de l’article 25 (Loi 2006-872 du 13
juillet 2006)
b.
Pour les modalités d’ouverture des portes d’accès à l’immeuble => Majorité de l’article 26 (Loi 2007
297 du 5 mars 2007)
6.
Quels sont les diagnostics obligatoires pour la cession d’un lot appartenant à la copropriété
a.
Constat de risque d’Exposition au Plomb (immeuble construit avant 1949)
b.
Mention de la superficie « Loi carrez » (+ 8 m²).
c.
Etat mentionnant la présence ou l’absence d’amiante (permis de construire obtenu avant le 1/07/97)
d.
Exposition aux risques naturels et technologiques (PPR et zones sismiques)
e.
Etat des installations intérieures d’électricité (+ de 15 ans)
f.
Etat des installations intérieures relatives au gaz (+ de 15 ans)
g.
Etat relatif à la présence de termites (zone déclarée infestée)
h.
Diagnostic de Performance Energétique (tous lots)
7.
A qui incombe les frais de relance (copropriétaire défaillant ou syndicat des copropriétaires) ?
La jurisprudence actuelle considère que ne sont répercutables (« imputables ») auprès du copropriétaire défaillant
que les frais de relance postérieurs à la première mise en demeure. Tous frais de relance simples doivent être ainsi
facturés, selon le prix prévu au contrat de syndic, au Syndicat des copropriétaires.
8.
Quelle est l’incidence du Bilan Energétique Simplifié sur le financement des travaux de la copropriété ?
De nombreux organismes publics imposent l’établissement d’un BES pour attribuer des subventions (Villes de
Paris, ANAH, …).
Cabinet QUENOT
– 21 ruesera
Plisson
– 94160 Saint-Mandé
COPROPRIETES
TRANSACTION : 01 43 48 99 89
9. Quelle
l’incidence
de la loi du 3 août 2009GESTION
sur les DE
charges
de chauffage ?
Cabinet SOGEAB – 142 rue de Charonne – 75011 Paris
Saint-Mandé - 01 48 08 55 00
loi est
de Bizot
réduire
de Paris
38 % les consommatins
existants: 01(résidentiel
Cabinet NOVAGERL’objectif
– 99 avenuede
dula
Général
Michel
– 75012
Paris 11ème - 01d’énergie
43 48 66 22 dans les bâtiments
GESTION LOCATIVE
48 08 00 23
tertiaire), d’ici à 2020 => par incitation fiscale d’abordParis
et ensuite
obligation
légale.
12ème – 01par
44 68
69 90
NEOCITA – 21 rue Plisson – 94160 Saint-Mandé
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D’ENTREPRISE : 01 48 08 85 12
et
Horizons PATRIMOINE
Pour une gestion de « bon père de famille »
Septembre 2010
Les méthodes de valorisation vénale
Dans le cadre d’une vente ou d’une acquisition d’un bien, ou d’un contentieux avec l’administration fiscale à propos
d’une succession ou d’une déclaration ISF considérées insuffisantes, il est souvent nécessaire de faire réaliser une
expertise destinée à en établir la valeur vénale. Pour ce faire, l’expert, dont la mission est décrite précisément dans une
lettre de mission, utilise alors différentes méthodes de valorisation :
3
principales méthodes de valorisation (cf charte de l’expertise en évaluation immobilière 2006)
•
Méthode par comparaison : il s’agit d’évaluer directement, à partir de références de transactions effectuées
sur le marché immobilier (biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du
produit expertisé). Cette méthode peut également être appelée méthode par le marché ou méthode par
comparaison directe. Selon les types d’immeubles, les mesures retenues seront la surface (habitable, utile,
pondérée, …) ou l’unité (chambre pour un hôtel, lit pour une clinique, place pour un parking, …).
•
Méthode par le revenu ou méthode par capitalisation : l’évaluation est établie à partir des revenus locatifs en
appliquant un taux de rendement habituellement constaté sur des biens similaires occupés. Cette méthode
peut également être appelée méthode par capitalisation du revenu ou par le rendement. Cette méthode peut
être déclinée selon le type de revenus considérés : loyer effectif, loyer de marché, revenu net, … Chaque type
de revenu se voit alors appliquer un taux de rendement distinct.
•
Méthode du bilan promoteur : Elle est couramment utilisée pour établir la valeur marchande d’un terrain à
bâtir dans un milieu urbanisé. Elle peut également être appliquée dans le cadre d’une opération de
restructuration lourde ou même de reconstruction. Il s’agit de partir du prix prévisionnel de vente d’une
opération projetée, de prendre en compte les coûts de construction, les frais financiers, les honoraires de
maîtrise d’œuvre, les aléas et surtout la marge du promoteur pour obtenir par soustraction la valeur du terrain
ou de l’immeuble étudié.
D’autres méthodes existent pour des biens particulièrement spécifiques : méthode par le coût de remplacement,
méthode des ratios professionnels (hôtels, cliniques, cinémas…).
N’hésitez pas à contacter notre département
EXPERTISE & CONSEILS pour tout conseil sur la
valeur vénale de votre bien.
Nous accompagnons également nos clients dans
le cadre de négociations bipartites (acquéreur
ou vendeur, cohéritiers, administration fiscale,
…).
Vous êtes propriétaire occupant ou bailleur
et désirez rénover votre appartement pour le
rendre attrayant ?
Problème : vous n’avez ni le temps, ni les
connaissances pour le faire.
Avec le concours d’artisans sérieux et
compétents, nous mettons à votre disposition
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Pour gérer en toute sérénité, un investissement définissons vos préférences, habitudes,
locatif, n’hésitez pas à contacter notre motivations et budget afin d’établir un projet
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votre place.
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NOTRE SELECTION DE BIENS A VENDRE
Type de biens Surface
Ville
Descriptif
Prix
ème
Studio
17 m²
Paris 10ème
20 m²
Paris 18ème
Rue Pi erre Séma rd, Im. en pi erre, a u 2 éta ge, s tudi o a vec pi èce pri nci pa l e et
s a l l e d’ea u, vendu l oué 5000€/a n, fi n de ba i l 09/2013
Rue Jea n Cotti n, i m.a nci en, a u 6ème éta ge, s a ns a s c., un s tudi o à rénover
105 000
119 000
ème
23 m²
Paris 18ème
31 m²
Paris 17ème
Rue des Troi s Frères , Im. 1900, a u 5 éta ge, pi èce pri nci pa l e a vec ki tchenette
et s a l l e d’ea u, vendu l oué 7 000 €/a n, fi n de ba i l 12/2012
153 000
ème
40 m²
Rue Letort, Im. 1900, a u 6 éta ge, pi èce pri nci pa l e a vec ki tchenette et s a l l e
d’ea u
Proche RER B, rue Emi l e Zol a , a u 7ème éta ge, Apt a vec entrée, s éjour, cui s i ne,
La Courneuve
cha mbre, ba l con et pa rki ng
168 000
140 000
ème
30 m²
Paris 17ème
26 m²
Saint-Mandé
50 m²
2 Pièces
35 m²
Fontenaysous-Bois
Fontenaysous-Bois
34 m²
Paris 17ème
43 m²
Saint-Mandé
60 m²
50 m²
95 m²
50 m²
102 m²
4/5 Pièces
Rue La nti ez, Im. en pi erre, a u 2 éta ge, Apt a vec entrée, s éjour, cui s i ne,
cha mbre, s a l l e d’ea u, vendu l oué 4 200 €, fi n de ba i l 02/2010
Avenue Qui hou, proche Métro Sa i nt Ma ndé, en rez-de-cha us s ée a ppa rtement
a vec : entrée, 2 pi èces , cui s i ne, s a l l e d’ea u
Avenue de Neui l l y, da ns i mmeubl e en rénova ti on, Apt à rénover donna nt s ur
cour et rue, a vec entrée, 2 pi èces , cui s i ne, s a l l e d’ea u
Rue du Révérend L. Aubry, a u 2ème éta ge, Apt 2 pi èces a vec combl es à
a ména ger
Rue de l a Jonqui ère, da ns i m. récent, a u 3ème éta ge, 2 pi èces s éjour, cui s i ne,
cha mbre et SDB
Avenue Qui hou, proche Métro Sa i nt Ma ndé, Au 2ème éta ge, a ppa rtement a vec
entrée, 2 pi èces , cui s i ne, s a l l e d’ea u
Charenton-le- Qua i des Ca rri ères , a u 1er éta ge, Apt a vec entrée, s éjour doubl e, cui s i ne,
Pont
cha mbre, s a l l e de ba i ns
Rue Sa i nt Ma ur, da ns i m. récent, a u 10ème éta ge, 2 pi èces a vec s éjour doubl e,
Paris 11ème
cui s i ne, cha mbre, pa rki ng et ca ve
Charleville
Centre vi l l e – a u 1er éta ge d'un i mmeubl e récent, Apt 5 pi èces , a nci en ca bi net
Mézières
de médeci n, a vec ca ve et empl a cement de pa rki ng
Rue de l a Fédéra ti on, Im. 1930, en RDC, Apt a vec, s éjour, cui s i ne, 2 cha mbres ,
Montreuil
occupé jus qu'en octobre 2013
MaisonsProche M° Jui l l i ottes , Im. 1973, en RDC, Apt a vec s éjour doubl e, 3/4 cha mbres ,
Alfort
ba l con, empl a cement de pa rki ng
78 m²
Paris 19ème
81 m²
Paris 20ème
275 m²
Paris 11ème
Porte des Li l a s , Im. a nci en, a u 1 er éta ge, Apt a vec entrée, s éjour, cui s i ne, 2
cha mbres , burea u, SDB, terra s s e
157 000
162 000
185 000
222 000
222 600
254 000
283 000
352 000
171 000
210 000
324 000
375 000
ème
120 m²
150 m²
Maisons
Murs de boutique
Parking / Box
Rosny-sousBois
CorbeilEssonnes
900 m²
Thiais
330 m²
Vincennes
220 m²
Crosne
Bd de Bel l evi l l e, Im. récent, a u 8 éta ge, Apt a vec entrée, s éjour, cui s i ne, 3
cha mbres , SDB, pa rki ng
Métro Cha ronne, Loft / a tel i er d’Arti s te s ur 2 ni vea ux, s éjour de 72 m², a tel i er
de 130 m², cour pri va ti ve et pos s i bi l i té de box
Fa ce à l a Ga re, ma i s on a vec s éjour doubl e, 3 cha mbres , cui s i ne, s a l l e de
ba i ns , ga ra ge et ja rdi n
Av. Ca rnot, bel l e demeure à us a ge mi xte (ha bi ta ti on et profes s i onnel ) de 150
m² s ur terra i n a rboré, s éjour doubl e, 4 ch., ga ra ge
Ens embl e i mmobi l i er : Ma i s on 150 m² + terra s s e + ja rdi n + entrepôt de 600 m² +
burea ux
Proche Boi s de Vi ncennes , Ma ns a rt de 9 pi èces compos é s a l l e-à -ma nger,
s éjour, burea u, 5 ch., s a l l e de ba i ns , s a una , ca ve, 800 m² de ja rdi n a rboré
Rue Jea n Ja urès - Murs de boul a ngeri e vendus occupés
Porte des Li l a s , rue de Bel l evi l l e, Im. R+1, l i bre, en RDC murs bouti que et a u 1 er
éta ge un 3 pi èces a vec tera s s e 17m²
Proche Métro Sa i nt-Ma ndé, un l oca l d'a cti vi té de 71 m² a vec Apt de 30 m² et
dépenda nces
Proche Métro Reui l l y Di derot, un l oca l d'a cti vi té de 158 m² refa i t à neuf et 2
empl a cements de pa rki ng
451 000
1 650 000
550 000
620 000
1 475 000
2 700 000
230 000
166 m²
Paris 19ème
101 m²
Saint-Mandé
158 m²
Paris 12ème
NA
Paris 11ème
M°Cha ronne, Pa s s a ge Courtoi s
20 000
NA
Paris 11ème
M° Phi l i ppe Augus te
10 000
NA
Paris 10ème
Rue La Fa yette
18 000
735 000
595 000
800 000
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