Horizons PATRIMOINE

Horizons PATRIMOINE
Pour une gestion de « bon père de famille »
Mars 2010
Chers clients,
Afin de communiquer sur nos métiers et les différents
sujets qui font l’actualité de l’administration de biens,
nous sommes heureux de lancer la parution de cette lettre
trimestrielle dédiée au patrimoine.
Nous en profitons également pour vous informer de
l’ouverture de notre nouvelle implantation dans le 12ème
arrondissement (99 avenue du Général Michel Bizot)
depuis le 4ème trimestre 2009. Par cet investissement,
notre entreprise familiale et indépendante souhaite
apporter toujours plus de proximité à sa clientèle.
Par ailleurs, afin de proposer une gamme de services plus
étendue, nous sommes heureux de vous signaler la
création de notre filiale NEOCITA destinée à vous
conseiller dans le développement de votre patrimoine
immobilier.
Bernard Veyrières
Parce que votre patrimoine mérite d’être
pérennisé, notre entreprise familiale et
indépendante depuis plus de 45 ans vous
propose plusieurs services :
Gestion de copropriétés
Gestion locative
Transaction
Expertise & conseils immobiliers
Conjoncture immobilière : 2009, année compliquée et 2010, année incertaine.
La crise financière et économique a été profonde. Les impacts sur l’immobilier ont été directs.
 Tout d’abord, le nombre des ventes a baissé, notamment sur les 2 premiers trimestres mais dès le printemps,
des signes de frémissement sont apparus, notamment avec l’effet de la loi Scellier, et se sont confortés depuis.
La baisse globale du volume de ventes s’est donc limitée à 6,9 % dans l’ancien à Paris et à 13,9 % sur l’ancien en
1ère couronne entre 2008 et 2009.
 La baisse des prix a été réelle (près de 10 % en Ile de France) permettant surtout, avant de revenir à des prix en
adéquation réelle avec les revenus, de stopper la croissance ininterrompue pendant 10 ans.
 Les taux d’intérêt sont restés à des niveaux très bas (< à 4% sur 20 ans), même si les banques en profitent pour
reconstituer sérieusement leurs marges.
La conséquence directe est un accroissement du pouvoir d’achat immobilier des ménages : près de 20 % entre 2008
et 2009.
Alors, comment se comportera le marché en 2010 ? Donner des chiffres précis sur le sujet serait déraisonnable.
Nous pouvons simplement constater une tendance réelle d’augmentation des volumes de ventes avec une relative
stabilisation des prix. Les loyers étant élevés et les taux d’intérêt bas, nombre de primo-accédants préfèrent acquérir
plutôt que louer permettant ainsi de contrecarrer un peu plus l’incertitude sur le futur.
Les investisseurs bailleurs reviennent également vers l’immobilier, valeur refuge. Nous restons d’ailleurs persuadés
que les rendements sont meilleurs en immobilier, notamment grâce aux effets de leviers fiscal et financier que notre
équipe de conseil met en œuvre pour nos clients investisseurs bailleurs (particuliers et institutionnels).
Quoi qu’il en soit, une dimension a bien changé par rapport à la frénésie des années 2007 et 2008 : désormais, les
prix prennent réellement en compte les qualités intrinsèques du bien. Il ne s’agit plus d’appliquer le prix au m² du
quartier donné par un hebdomadaire pour établir le juste prix …
Cabinet QUENOT – 21 rue Plisson – 94160 Saint-Mandé
Cabinet SOGEAB – 142 rue de Charonne – 75011 Paris
Cabinet NOVAGER – 99 avenue du Général Michel Bizot – 75012 Paris
NEOCITA – 21 rue Plisson – 94160 Saint-Mandé
GESTION DE COPROPRIETES
QUENOT - 01 48 08 55 00
SOGEAB - 01 43 48 66 22
NOVAGER – 01 44 68 69 90
www.excogim.fr
[email protected]
TRANSACTION : 01 43 48 99 89
GESTION LOCATIVE : 01 48 08 00 23
EXPERTISE, CONSEILS ET IMMOBILIER
D’ENTREPRISE : 01 48 08 85 12
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Mars 2010
H²O et copropriétés
1.
Un sujet devenu récurrent pour nos clients : les consommations d’eau
Une réalité : la consommation d’eau peut varier de 1 à 10 d’un logement à
l’autre en raison de différents facteurs :

Le nombre et l’âge des résidents dans l’immeuble : un couple avec 2
enfants consomment plus en volume mais moins en proportion qu’un
célibataire (130 m3 / an contre 50 m3 / an), notamment en raison de
certaines consommations fixes (lavage par exemple).

La qualité et l’âge des équipements d’intérieur

La présence de fuites chroniques sur l’installation de l’immeuble ou sur
les robinets privatifs. A titre d’exemple, un robinet qui fuit goutte à
goutte peut représenter une consommation de près de 4 litres / heure.
Une chasse d’eau qui fuit peut, elle, représenter une consommation de
60 litres / heure.
iuu
2.
Consommation d'eau en litre par utilisation
Lave-vaisselle
Lave-linge
Toilettes
Ancienne génération
50 à 80 L
70 à 100 L
10 à 12 L
Nouvelle génération
20 à 40 L
40 à 60 L
6L
Baignoire
Douche
100 à 150 L
30 à 60 L
Que faire en cas de fuite d’eau ou de dégât des eaux (DDE) ?
er
1 réflexe : identifier la source de la fuite d’eau précisément et en déterminer son statut collectif ou privatif

inondation par le voisin du dessus : débordement de machine ou de baignoire, mauvaise étanchéité d’un bac de
douche, joints ou robinets fuyards, … Il s’agit d’un problème purement privatif à gérer exclusivement entre
voisins.

fuite par une colonne d’eau commune : il s’agit d’un problème impactant directement la copropriété. Il est
important de prévenir votre gestionnaire ou son assistante afin de mettre en œuvre toutes les mesures qui
s’imposent : lancement d’un ordre de service auprès d’une entreprise de plomberie, déclaration de sinistre à
l’assurance de l’immeuble, intervention si nécessaire sur site pour constat (en heures ouvrables), …
ème
2 réflexe : établir un constat de dégât des eaux avec votre voisin et en adresser une copie à votre gestionnaire.
En raison de la convention CIDRE, un dégât des eaux même privatif, dépassant 1 600 € HT de sinistres, doit être signalé
à la compagnie assurant votre immeuble. Pour ce faire, il faut donc informer votre gestionnaire qui est seul en mesure
d’informer la compagnie d’assurances.
Comment déterminer le statut privatif ou collectif d’une fuite d’eau ou d’un dégât des eaux ?
Note : sauf stipulation contraire du règlement de copropriété ou exceptions
Cabinet QUENOT – 21 rue Plisson – 94160 Saint-Mandé
Cabinet SOGEAB – 142 rue de Charonne – 75011 Paris
Cabinet NOVAGER – 99 avenue du Général Michel Bizot – 75012 Paris
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Saint-Mandé - 01 48 08 55 00
Paris 11ème - 01 43 48 66 22
Paris 12ème – 01 44 68 69 90
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EXPERTISE, CONSEILS ET IMMOBILIER
D’ENTREPRISE : 01 48 08 85 12
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Mars 2010
La SCI, un outil patrimonial
La Société Civile Immobilière permet « par un contrat, d’affecter à une entreprise commune des biens (…) en vue de
partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter ». La SCI est ainsi propriétaire des biens alors
que les associés (2 au minimum) détiennent des parts sociales.
Les avantages d’un tel montage juridique

La transmission est facilitée puisqu’il s’agit de transmettre un actif net. Ainsi pour calculer les droits de
donation, cela implique de déduire de la valeur des parts sociales l’encours restant auprès de la banque
(solde de l’emprunt).

L’emprunt et le montage financier qui en découle sont optimisés puisque les banques acceptent plus
facilement un emprunt à hauteur de 100 % de la valeur du bien. Il est également à noter que l’endettement
de la SCI reste complètement distinct de l’endettement personnel des associés (2 personnalités juridiques
distinctes). En revanche, un montage trop risqué nécessitera des prises de garantie par la banque sur le
patrimoine personnel des associés.

De par la création de titres, ce montage évite des situations parfois inadaptées et dangereuses telles que
l’indivision pour des familles recomposées ou un démembrement de propriété (nu propriété et usufruit)
dans le cadre d’une charge ISF (revenant à l’usufruit).
Ses contraintes

Un processus comptable et administratif lourd : rédaction de statuts, immatriculation au Registre du
Commerce et des Sociétés, comptabilité annuelle et tenue d’une Assemblée Générale annuelle

Un mode d’imposition irrévocable : IRPP (Impôt sur le revenu des personnes physiques – 40 % maximum + 12
% de prélèvements sociaux) ou IS (Impôt sur les sociétés – 33 % + imposition des distributions dans la
catégorie revenus de capitaux mobiliers + 12 % de prélèvements sociaux.
PROPRIETAIRES BAILLEURS,
Si vous êtes VENDEUR,
N’hésitez pas à contacter nos départements
GESTION LOCATIVE et EXPERTISE & CONSEILS
pour :
 Maximiser la rentabilité de votre
patrimoine
 Gagner du temps et de la sérénité
 Maîtriser
une
matière
juridique
complexe en constante évolution
Notre département TRANSACTION se tient à
votre disposition pour estimer, gratuitement et
de manière confidentielle, votre bien
(appartements, murs de boutiques, bureaux,
parkings, immeubles, pavillons).
Nous réalisons, chaque année, une
cinquantaine de ventes grâce à :
 la connaissance approfondie de votre
immeuble, en tant que syndic,.
 notre fichier de près 10 000 clients
(acquéreurs potentiels, investisseurs
bailleurs et institutionnels).
 notre réseau de partenaires.
TRANSACTION : 01 43 48 99 89
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Tout en déduisant les honoraires de vos impôts
(économie d’environ 30 %).
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EXPERTISE, CONSEILS ET IMMOBILIER
D’ENTREPRISE : 01 48 08 85 12
NOTRE SELECTION DE BIENS A VENDRE
Type de bien
Ville
Surface
Descriptif
Prix
Vincennes
24 m²
Proche Métro Saint-Mandé, Rue de la Prévoyance, en RDC, studio avec pièce principale, cuisine, salle d’eau
142 000
Paris 14ème
30 m²
Rue de la Sablière, Im. 1900, au 1er étage, pièce principale avec kitchenette et salle de bains
215 000
Studio
ème
La
Courneuve
54 m²
Rue Emile Zola – Immeuble 1975, au 7
parking
Paris 14ème
38 m²
Alésia, Rue Dareau, Im. 1930, au 2ème étage, Apt avec entrée, séjour, cuisine, chambre, salle d’eau
234 000
Paris 20ème
23 m²
Ménilmontant, rue Sorbier, Im. 1900, au 6ème étage, Apt avec entrée, séjour, cuisine, chambre, salle d’eau
169 000
Vincennes
39 m²
Paris 11ème
37 m²
Paris 11ème
30 m²
2 pièces
Saint-Mandé
32 m²
Charenton-le37 m²
Pont
étage, Apt avec séjour, chambre, cuisine, SDB, balcon, cave et
Av. de la République, entre Métro Bérault et RER, Im. 1900, en rez-de-chaussée surélevé, Apt avec entrée,
séjour, cuisine, chambre, SDB –
Rue Voltaire, dans im. en pierre et brique, en rez-de-chaussée appartement avec : entrée, 2 pièces, cuisine,
salle d’eau
Ménilmontant, rue Moret, Im. 1900, au 5ème étage, Apt avec entrée, séjour, cuisine, chambre, salle d’eau
Métro Saint-Mandé - Av du Gén De Gaulle, au 2
d’eau
ème
étage, Apt avec entrée, séjour, cuisine, chambre, salle
Quai des Carrières, au 5ème étage, Apt avec entrée, séjour, cuisine, chambre, salle de bains
ème
étage, Apt 3 pièces de 43 m², avec entrée, séjour, 2 chambres, salle
150 000
215 000
255 000
222 000
180 000
210 000
Paris 19ème
43 m²
Buttes Chaumont, M°Botzaris, au 3
d'eau
Paris 17ème
30 m²
Rue Lantiez, Im. en pierre, au 2ème étage, Apt avec entrée, séjour, cuisine, chambre, salle d’eau
150 000
Paris 14ème
82 m²
Villa Lourcine, au 1er étage, Apt avec entrée, séjour, 2 Ch., cuisine, SDB, cave et emplacement de parking
580 000
Paris 14ème
48 m²
Rue Poirier de Narçay au 2ème étage, Apt avec entrée, séjour, 2 Ch., cuisine, salle d’eau et wc indépendants
315 000
275 000
er
3 pièces
Vincennes
64 m²
Métro Saint-Mandé, Rue des Laitières, Im. ancien, au 1 étage, Apt avec entrée séjour, 2 chambres, cuisine,
parquet et cheminée
369 000
Paris 19ème
53 m²
Porte de Pantin, rue Eugène Jumin, au 4ème étage, Apt avec entrée, séjour, 2 chambres, salle de bains
307 000
56 m²
Rue Spinoza, Im. Récent, au 2
jusqu’à fin 2009
Saint-Mandé
62 m²
Rue Paul Bert, au 2ème étage, Apt avec entrée, séjour, cuisine, 2 chambres, salle d’eau
Charenton-le68 m²
Pont
Montreuil
2/3 pièces
60 m²
Rue de Paris, au 3
2013
ème
étage, Duplex avec séjour, 2 chambres, cuisine, SDB et terrasse, loué
étage, Apt avec entrée, séjour, cuisine, 2 chambres, salle de bains – Occupé jusqu’en
Dans immeuble 1969, au 1er étage, Apt 2/3 pièces avec entrée, cuisine, séjour, ch., SDB, box, cave et grenier
ème
Fontenay /s
Bois
65 m²
Av. de la Dame Blanche, Bois de Vincennes, au 2
balcon
Paris 11ème
84 m²
Rue des Vignoles – Immeuble récent, au 6ème étage, Apt avec séjour, 3 Ch., cuisine, SDB, balcon, cave et box
4 pièces
étage, Apt avec séjour double, chambre, cuisine SDB et
197 000
357 000
278 000
179 000
345 000
477 000
er
Paris 19ème
CorbeilleEssones
Courbevoie
5 pièces et plus
ème
Choisy-leRoi
MaisonsAlfort
Paris 11ème
Saint-Maur
Divers
Thiais
Murs de
boutique
Saint-Mandé
Porte des Lilas, rue de Belleville, Im. ancien, au 1 étage, Apt avec entrée, séjour, cuisine, 2 chambres,
bureau, SDB, terrasse
EXCEPTIONNEL – Av. Carnot, belle demeure à usage mixte (habitation et professionnel) de 150 m² sur
150 m²
terrain arboré, séjour double, 4 ch., garage
78 m²
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Place Hérold, Im. 1970, au 1er étage, Apt avec séjour, 3/4 chambres, cuisine, balconnet, SDB, parking
375 000
660 000
382 000
Proche M° Juilliottes, Im. 1973, en RDC, Apt avec séjour double, 3/4 chambres, balcon, emplacement de
102 m²
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130 m², cour privative et possibilité de box
Pavillon avec entrée, séjour double, bureau, 4 chambres, cuisine, 2 salles d’eau et 1 salle de bains, garage et
180 m²
jardin
1 650 000
900 m² Ensemble immobilier : Maison 150 m² + terrasse + jardin + entrepôt de 600 m² + bureaux, transformable en loft
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M°Saint-Mandé, Murs de pharmacie avec Apt 3 pièces et 2 chambres de bonne, loyer annuel de 26.000€
380 000
1 050 000
700 000
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Immeuble
Porte des Lilas, rue de Belleville, Im. R+1, libre, en RDC murs boutique et au 1 étage un 3 pièces avec
terasse 17m²
735 000
NS
M°Charonne, Passage Courtois
20 000
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M°Maraîchers, Rue des Pyrénées
11 500
Paris 19ème
166 m²
Paris 11ème
Paris 20ème
Parking
TRANSACTION : 01 43 48 99 89
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EXPERTISE, CONSEILS ET IMMOBILIER D’ENTREPRISE : 01 48 08 85 12
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