Vente immobilière

UNIVERSITE PARIS DAUPHINE Vente Immobilière Cours de Me Michelez et Renault Augustin SOLANET
M2/DN
Vente Immobilière M2/DN La phase de négociation / la signature d’un avant contrat Quand on vend un bien soumis à la loi Carrez. On peut rencontrer les problèmes de publicité mensongère (Ex : l’agent immobilier rédige rapidement les annonces pour pouvoir mettre en vente le bien le plus rapidement possible). Dans beaucoup d’annonce immobilière, il n’y a pas la superficie. C’est normal, l’agent immobilier ne la connait pas forcément. La loi Carrez a été votée en 1997 car dans les actes, les notaires constataient que le même appartement avait une surface très variable. La loi Carrez s’applique à toute promesse de vente. Le délai de garantie est un an à compter de la vente même si l’absence de référence lors de la promesse est un cas de nullité absolue. I Les risques du vendeur
C’est important car lorsqu’on est vendeur, il faut être très vigilant. L’intérêt de l’avant contrat est de se mettre d’accord sur les modalités d’un future contrat de vente. Art 1583 C.Civ : En France, la volonté des parties créent des contrats. Quand on est d’accord sur la chose et sur le prix, on a fait la moitié du chemin mais pas la totalité. On doit déterminer les modalités de la vente. Il manque aussi le délai. Parfois les vendeurs sont très exigent sur le délai pour des raisons de fiscalité (plus value, moins value). C’est pour ça qu’il ne faut pas qu’il y ait des offres de vente qui se ballade car art 1583. L’offre d’achat est donc très risquée côté vendeur. Pour l’acquéreur, le délai est moins important car il a un délai de rétractation et qu’il est très difficile en droit français de condamner quelqu’un à payer le prix. Il y a aussi les règles concernant le financement. §1 Gestion des offres d’achat
Il ne faut pas répondre automatiquement à une offre pour éviter d’être engagé. La parade est de conférer une exclusivité pour signer une promesse de vente. Comme ça, si on rompt l’offre, il n’y aura que des D&I. Il y a deux délais : -­‐ Pour signer la promesse -­‐ Pour signer la vente. Une offre d’achat est valable 30 ans. Quand on émet une offre, il faut toujours un délai. 1583 n’est pas d’ordre public, on peut subordonner la vente à une promesse chez le notaire. §2 Data room
II Le choix de l’avant contrat
La PUV authentique et la PSV authentique doivent être enregistré dans un délai d’un mois. Si elle est sous seing privé, c’est 10 jours. La PUV est un contrat juridique assez complexe même si elle parait simple. On rencontre des compromis de vente avec les agents immobiliers et certains notaires en province. Ils font ça car cela évite l’enregistrement c'est-­‐à-­‐dire son coût et ses modalités (nullité de la promesse si pas publié). §1 Les inconvénients de la PSV
Le compromis présente des faiblesses : Pour un acquéreur, cela ne pose pas trop de problème. Pour le vendeur c’st risqué car la vente est réalisée alors qu’il n’a pas perçu le prix. Même si on reporte le transfert de propriété au jour de la vente, le problème n’est pas réglé. En effet, si l’acquéreur est défaillant car il y a eu du retard dans son prêt, car il n’a pas encore réussi à vendre son ancien logement, il est difficile de le forcer à signer. Dans la plupart des modèles, la non-­‐réalisation de la vente est mal traitée. Il est uniquement marqué que la vente doit se réaliser avant telle date. Quid des sanctions. Quand on a signé une vente, s’il n’y a pas d’accord entre les parties, il faut aller devant le juge (sauf cas de nullité automatique tel 2
Vente Immobilière M2/DN absence de loi Carrez, non respect de la loi SRU). Or, la durée d’un procès peut être très longue. Le vendeur aura une préférence naturelle pour signer un compromis de vente car il connait plus ce que c’est et il a le sentiment que l’acquéreur est plus engagé. C’est pour cela qu’il y a des clauses pénales car cela permet au vendeur de se dégager tout en se faisant indemniser. Cependant, l’allocation de la clause pénale est soumise à autorisation du juge. PSV ne valant pas vente : PSV pour laquelle il faut réitérer la vente devant notaire pour que le contrat soit valablement formé. L’intérêt est que la vente n’est pas fiscalement parfaite donc les droits d’enregistrements ne sont pas dus. PSV valant vente : La réitération par acte authentique n’est pas une condition essentielle de la formation du contrat. §2 La préférence en faveur de la PUV
SECURITE DE L’ACQUEREUR Ex : PUV le 21 septembre. Le promettant s’engage à vendre pendant un délai déterminé le bien. Selon la Cour de Cassation un promettant a la faculté de revenir sur son engagement tant qu’il n’y a pas de levée d’option. Un arrêt du 27 mars 2008 a reconnu valable la rédaction notariale qui fait renoncer le promettant à 1142. Idem, CA Paris. L’article 1142 n’est pas d’ordre public. Le promettant est donc bloquer dans son engagement. La contrepartie est que le bénéficiaire peut renoncer à acquérir. Il n’y a pas de clause pénale. Il y juste une indemnité d’immobilisation (ou prix de promesse). Cela correspond à 10% du prix de vente. En 10 ans, les prix ont augmenté de 100% (prix en €= prix en franc parfois). Face à l’augmentation des prix, on a maintenu ces 10% mais l’acquéreur ne donne que 5%. Signature le 21 septembre. Délai ultime : 22 décembre Faculté de rétractation J+8 Obtention de la condition suspensive relative au financement : J+30 ou J+45. A cette date, normalement le dossier est complet. Où la vente se signe le 22 décembre ou elle ne se signe pas car les parties décident de proroger le contrat. Si le vendeur ne veut pas proroger le contrat, le 22 décembre 18H est la dead line. On ne pourra jamais avoir l’état hypothécaire simultanément à la vente car les traitements informatiques des bureaux des hypothèques se font la nuit. Pièces longues à obtenir : renonciation de la ville (2 mois) ou d’un locataire à son droit de préemption (1 mois). En levant l’option, le bénéficiaire forme le contrat de vente. En pratique, le paragraphe levé l’option de la PUV est le paragraphe le plus important. On doit vérifier que la levée d’option est encadrée. En effet, sinon l’acquéreur en levant l’option réalise la vente et on revient sur les inconvénients du compromis. Encadrement de la levée de l’option : on écrit que la levée d’option ne sera valable que si le prix et les frais ont été payés. Il n’y a pas de règle de forme (Lettre RAR, exploit d’huissier….). Tant qu’on signe dans le délai, on ne fait pas de levée d’option. On fait une levée d’option si on a peur que le vendeur ne joue pas le jeu. EMOLUMENTS DU NOTAIRE Il n’y a pas de tarif à la promesse si la vente intervient. Les notaires demandent une provision sur frais à l’acquéreur pour couvrir les frais. La loi SRU permet à quelqu’un qui se rétracte de demander la restitution de la provision. Normalement, c’est le vendeur qui devrait payer les frais. Cependant art 15-­‐3. On les demande à l’acquéreur car on pense que la vente va se faire, c’est plus simple. En cas de préemption, c’est l’acquéreur qui se substitue qui doit payer les frais. Si on signe avec un gros acquéreur pour une grosse vente, on va demander au banquier de dire que le client a obtenu le ère
prêt et que les fonds sont disponibles à 1 demande. Pour les acquéreurs simples, la clause est plus simple. L’avantage de la PUV c’st que même s’il y a un contentieux judiciaire, il ne polluera pas l’immeuble. Celui-­‐ci restera libre pour une autre vente. Le juge aime bien requalifier même si ce n’est pas une clause pénale. Peu importe, le vendeur est libéré. LA SECURITE DU VENDEUR La PUV permet de maîtriser le délai et aussi de limiter les coûts. Il ne faut cependant pas l’imposer au client. C’est lui qui choisit mais il faut lui donner les éléments pour choisir. 3
Vente Immobilière M2/DN Loi Boutin du 25 mars 2009 : Art L290-­‐1 et L290-­‐2 du code de la construction et de l’habitation : la promesse authentique est obligatoire lorsqu’un particulier s’engage sur une durée supérieure à 18 mois. Cela s’entent ab initio. Cela ne compte donc pas en cas de prolongation. Si la PSV est bien rédigé et que suite à une somation, l’acquéreur ne vient pas, on fait un PV de carence. Si la PSV est bien rédigé, cela permettra d’invoquer la caducité de la vente. On a perdu du temps et de l’argent (souvent recours à des avocats…). L’argent est consigné auprès de la CDC. PSV ET CLAUSE DE SUBSTITUTION Les PSV et les clauses de substitution ont pendant longtemps fonctionné ensemble. Un arrêt de la CA du 7 septembre 2000 a requalifié un compromis de vente en PUV car il y avait clause de substitution. Or la PUV n’avait pas été enregistré donc nullité. Décision de la Cour de Cassation a réaffirmé la possibilité d’insérer une clause de substitution. III Rédaction des avants contrats
§1 Déroulement de l’acte
On commence par la comparution des parties. Ensuite, il y a la désignation des biens avec la référence cadastrale, l’indication du règlement de copro et la désignation des lots objets de l’avant contrat en cas de copropriété. On constate souvent des distorsions entre la rédaction dans le certificat de copropriété, dans les autres actes….Parfois c’est à la suite de travaux qui ont porté atteinte aux parties communes. Ensuite, on rappelle de quelle manière la personne est devenue propriétaire, on rappelle les servitudes. On précise aussi la situation locative. La loi prévoit que le point de départ du délai pour le locataire est la réception. On a donc souvent recours à l’exploit d’huissier pour notifier au locataire. Le recommandé, il y a le problème de la date. Pour un délai de 6 mois, cela peut poser par la suite des problèmes. Avec le recommandé, on ne sait pas qui signe. Même quand on a respecté les règles de forme, la notification peut ne pas être valable et donc le locataire pourra obtenir la résolution de la vente. 3 types de congé : congé pour vendre, congé pour reprise Art 1778, loi du 6 juillet 1989, art 15. Le point de départ d’un bail est sa prise d’effet et non sa signature. Réticence dolosive permet au juge d’appliquer les mêmes conséquences que pour les vices cachées. Etat parasitaire = recherche des termites. (Lire Deauville 2003, congrès des notaires). Même dans l’hypothèse où le juge constate qu’il n’y a pas de trace active de termite mais il est démontré qu’il y a eu dans le passé des termites, le simple fait que le vendeur ait omis de le signaler qu’auparavant il y en ait eu = réticence dolosive donc vente annulable. Les carences du modèle Tissot : L’avantage de ces modèles est qu’ils sont très simples. §2 Les principes légaux
PAS DE PRORATA Le syndic ne connait que le propriétaire en place lorsqu’il fera l’appel de fond. Pour l’appel trimestriel de charge. L’AG en N-­‐
1 vote un budget. Ce budget est appelé par le syndic au début de chaque trimestre civil. Il est prévu dans les actes, un prorata au titre de l’année en cours. Ces comptes de prorata sont établis par le notaire. Avant, c’était le syndic qui devait le faire. Le notaire doit notifier au syndic la mutation (il doit faire un avis de mutation et une notification). La mutation est opposable au syndic à partir de la date de la notification. Un notaire qui oubli de notifier, engage sa responsabilité. La loi prévoit que le notaire a 15 jours pour le faire. En pratique, ils le font tout de suite pour éviter d’oublier. LES TRAVAUX La loi dispose que le copropriétaire redevable du coût des travaux en AG est celui présent lors de l’AG. Il est prévu que tous travaux votés avant la vente sont à la charge du vendeur. Tous les autres, à la charge de l’acquéreur. Que se passe t’il en cas de vote pendant l’avant contrat et quand les travaux sont appelés au fur et à mesure. On arrête les compteurs au jour de la promesse. Le vendeur a validé un prix et ils avaient toutes les informations pour le validé. Le syndic doit notifier l’AG aux acquéreurs au moins 21 jours avant la tenu de celle-­‐ci. Cela permet au vendeur de donner mandat à l’acquéreur. 4
Vente Immobilière M2/DN S’il ne le fait pas, c’est au vendeur de payer les travaux. Il faut aussi vérifier que des travaux n’auraient pas été voté antérieurement mais pas encore appelé ou avec paiement échelonné dans le temps. Art 42 : toute décision de copropriété ne devient définitive qu’au-­‐delà d’un délai de 2 mois à compter de la notification du PV au propriétaire défaillant. Pas besoin de le faire aux propriétaires présents à l’AG car ils étaient présents. Ce délai de 2 mois purge tout. L’AG deviendra définitive quelque soit les vices. La loi de 1965 est très difficile à faire respecter. MODELE TISSOT Qu’est ce que la perfection de l’acte ? Quid des sanctions en cas de non réalisation de la vente. La partie qui n’est pas défaillante va faire une sommation par exploit d’huissier. On ne sait pas ce qu’il se passe si le délai n’est pas respecté. Pour qu’une prorogation soit valable, il faut que les parties soient d’accord. L’idéal est de prévoir que la partie la plus diligente sommera la partie défaillante. Dans les actes, les notaires développent plus la partie séquestre pour bien expliquer que la somme sera bloquée en cas de difficulté. Ce n’est pas au notaire de trancher mais de le juge. Le notaire n’est pas l’avocat de l’une ou l’autre des parties, il est au centre. er
Pour les taxes foncières, celui qui doit payer est le détenteur du bien au 1 janvier. On prévoit donc une répartition prorata temporis. Idem pour les bureaux. Remboursement de la taxe annuelle sur les bureaux. On informe l’acquéreur qu’il doit souscrire une assurance. Les frais et accessoires de la vente incombe à l’acheteur. Il est parfois possible que les frais d’acte soient supportés par le promoteur. Cela aura une incidence fiscale. On aura une charge diminutive du prix. §3 Rédaction de la clause suspensive de prêt
C’est la condition qui risque de défaillir. Le délai de réalisation est plus cours que la date de réalisation de la promesse. En effet, il y a un délai de réflexion légale de 10 jours. La condition n’est réalisée que par l’émission par la banque d’une offre de prêt. Il faut ensuite le temps de déblocage des fonds. Cette condition suspensive doit selon la loi avoir une durée minimum de 30 jours. Les praticiens ont imposé à l’acquéreur de justifier dans les 10 jours de la signature de l’avant contrat de justifier de déposer des dépôts d’offre de prêt. Cette pratique a été censurée par la Cour de Cassation. La loi prévoyant que la condition suspensive est valable pendant 30 jours, il est impossible de demande à l’acquéreur de faire des demandes de prêt avant le délai de 30 jours. Pour les praticiens, la Cour de Cassation confond la durée de la condition suspensive des diligences particulières qu’on demande à un acquéreur emprunteur de faire pour parvenir à la bonne fon de la transaction. L’acquéreur devra justifier de l’obtention (réception d’une offre) ou de la non-­‐obtention du prêt (refus). En pratique, on demande toujours 2 lettres de refus de prêt pour éviter les refus de complaisance. Il arrive en pratique que pour rattraper le retard d’un dossier, les offres de prêt soient acceptées de manière anti daté. Le danger est pour la banque. Si les choses tournent mal (acquéreur qui ne peut plus faire face aux paiements des échéances de son prêt) il peut invoquer la non-­‐réalisation du délai de réflexion. Si l’acquéreur déclare ne pas avoir recours à l’emprunt, il est tenu d’écrire une mention manuscrite. Dans l’avant contrat, on mentionne le taux d’intérêt hors assurance (celui-­‐ci variant en fonction de la santé de l’individu). Le taux indiqué est celui au-­‐delà duquel la charge de remboursement devient insupportable. Aujourd’hui, sur 15 ans, on est en dessous de 4%. On met un taux de 4,5% hors assurance. Il faut encadrer la levée de l’option en prévoyant les frais. Dans le modèle Tissot, par le simple envoie d’une lettre RAR, je réalise la vente. Il faudrait prévoir un délai de réalisation. Il faut toujours conseiller aux clients qui achètent et vendent en même temps de mettre en place un prêt relai. Cela permet d’avoir une ligne de prédit pour quelques mois en cas de problème. On peut essayer de lier un dossier de vente et un dossier d’achat si une des parties est la même. C’est la condition suspensive de la revente. Sur un plan conventionnel, il faut que le vendeur l’accepte. Il faut faire attention à la rédaction de la clause pour qu’elle ne soit pas potestative. En principe, les notaires sont réticents à ce genre de clause. On le fait à condition qu’un avant contrait ait déjà été signé. Le risque que la vente ne se fasse pas est le prix du caprice (10%), il y a aussi l’absence de financement. La condition n’est pas que la vente du bien survienne dans les mêmes délais que l’autre vente. En effet, cela peut être un autre notaire qui gère le bien. On peut donc conditionner la vente au fait que l’acquéreur ait trouvé son financement ; Le notaire n’a qu’une pièce à obtenir l’autorisation ou le refus de financement. Même dans ce type de situation, il est conseillé de monter des dossiers de prêt relai pour poursuivre malgré tout l’acquisition. 5
Vente Immobilière M2/DN A la signature de l’avant contrat, il faut compter minimum un mois pour déposer un dossier de permis de construire. Il y a ensuite un délai d’obtention du permis. S’il y a intervention des ABF, le délai est rallongé. Il y a ensuite 15 jours pour avoir un délai de retrait purgé. Le délai après signature de l’avant contrat est donc de 7 mois. La loi n’impose pas d’envoyer er
l’huissier. On y a souvent recours pour prouver que l’affichage a bien eu lieu. Il le constate le 1 jour de l’affichage. S’il y a un enjeu plus important, on peut faire plusieurs affichages. L’intérêt d’envoyer un projet d’acte est de pouvoir insister dans le courrier d’accompagnement sur des clauses particulières. §4 Le cas des constructions
Retour sur les offres dolosives. Retour sur la publicité mensongère (L121-­‐1 Code de Consommation) l’infraction pénale est encourue dès que les qualités mentionnées sont fausses, peu importe la bonne ou mauvaise foi du vendeur. L’acquéreur doit prouver que c’était déterminant de son consentement (je raisonnais au mètre carré). Voir le congrès de Deauville. 1116 du Code Civil : quand le dol a porté sur un élément déterminant du consentement de l’acquéreur 5 ans. L’acceptation de l’aléa ne se présume pas. Si un client vend une maison qu’il a modifiée sans permis de construire en juin 2005, on explique : - se renseigner au niveau de PLU si la reconstruction à l’identique est autorisée en cas de sinistre : il faut une autorisation d’urbanisme de moins de 10 ans si le PLU ne prévoit pas le contraire. o
Imprescriptibilité administrative : il y a aussi des enjeux pénaux, civils, recours de tiers. A tout moment l’administration peut demander de régulariser. o
Action pénale en démolition 3 ans (on demande des factures de travaux pour vérifier la date des travaux – juin 2005 – juin 2009 ok, ou la garantie dommage-­‐ouvrage – s’il n’y en a pas, le propriétaire est garant des dommages jusqu’en juin 2015 sinon c’est l’assureur). Il arrive que le particulier n’arrive pas à souscrire une assurance dommage-­‐ouvrage car les assureurs sont compliqués donc souvent, il n’y a pas de dommage ouvrage. C’est le vendeur qui est protégé par la dommage-­‐ouvrage. o
On a aussi 5 ans pour l’action civile. On n’ouvre pas des vues chez le voisin sans appliquer le Code Civil : on ne modifie pas l’existant. Par exemple, quand on ouvre un velux, on doit vérifier de respecter certaines distances. Il y a une différence par exemple entre la création d’un mur plein et d’un mur à fenêtres. o
Au-­‐delà de 10 ans, c’est prescrit, sauf la prescription administrative. Parfois le plan de cadastre est à jour mais pas les archives en mairies qui délivrent les permis de construire donc c’est très théorique comme imprescriptibilité pour une question de preuve. -
On doit faire déclarer au recours qu’il n’a eu aucun recours ni de la ville, ni d’un tiers. -
On rappelle les enjeux : le vendeur est encore garant pour encore 5 ans pour la décennale. -
On annexe tous les documents (factures, procès verbal de livraison,), on vérifie la décennale de l’entrepreneur (l’architecte a sa propre décennale et assurance responsabilité civile). On recherche la décennale de chaque corps de métier, (la toiture, l’étanchéité…). L’entreprise tous corps d’état est rare donc il faut mieux prendre une assurance dommage ouvrage. L’étanchéiste ne fera pas l’étanchéité si c’est un maçon pas habilité à faire l’étanchéité car l’assureur ne le laissera pas. Il n’y a pas d’assurance si celui qui fait les travaux n’est pas assuré pour ca. Chaque métier doit être assuré en décennale et que les primes sont payées. Normalement maintenant, quand une assurance délivre une attestation, c’est qu’elle a été payée (quittance des primes). è Là on offre une vraie garantie à l’acquéreur. Le séquestre ne résout pas le problème dans la plupart des cas mais c’est une modalité. Si le vendeur nous cache quelque chose et qu’on n’a pas fait la négociation, on s’en tient aux actes. S’il fait la négociation, il visite le bien et doit tout respecter. Si des travaux ont été faits il faut refaire mesurer pour respecter la loi Carrez. 6
Vente Immobilière M2/DN En lot de copropriété : On compare la désignation de l’immeuble dans le règlement de copropriété avec le certificat de mesurage. Parfois, des 4 pièces sont devenus des 2 pièces ou autres et parfois des atteintes peuvent être portées aux parties communes de l’immeuble. Assemblée des copropriétaires ? On compare les différents documents. Pour un mur porteur, il faut une autorisation d’AG pour pouvoir percer. Quand on affecte les parties communes sans appropriation, c’est une action réelle qui se prescrit par 10 ans en copropriété (30 ans pour l’action personnelle). Si on ne fait qu’affecter que les parties communes, article 25 à10 ans, action personnelle. Si on modifie complètement le plan (on annexe les WC communs, on intègre un couloir dans un appartement (c’est la jurisprudence « bout de couloir »)…), cela se prescrit par 30 ans et c’est annulable. Sinon, c’est un acte de disposition de partie commune donc c’est la double majorité de l’article 26 (double majorité en nombre de copropriétaires et 2/3 des voix). 7
Vente Immobilière M2/DN Les diagnostics I Loi Carrez
Loi du 18 décembre 1996 : loi Carrez. Vente conclue sur un lot de copropriété verticale ou horizontale (vente de pavillon). Loi Carrez, seule obligation légale, de nature conventionnelle que doit un vendeur non professionnel de l’immobilier à un acquéreur. C’est dans le droit commun de la vente la seule garantie que doit un vendeur. Ne sont pas prise en compte les lots accessoires tels caves, parking, et toute partie de local dont la hauteur est inférieur à 1m80. SANCTION si la superficie n’est pas mentionnée : nullité relative. C’est l’acquéreur qui peut l’invoquer dans un délai d’un mois. Si cela a été omis dans la promesse de vente, on peut rattraper le coup en mentionnant la superficie dans la vente. L’action est ouverte pendant le délai d’un an à compter de la signature pour permettre à l’acquéreur de remesurer. S’il y’ une erreur de plus de 5%, l’acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix de vente. Dans certaines hypothèses, le mesurage peut être complexe. Il y a beaucoup de JP sur la loi Carrez. Responsabilité de professionnelles : 3 octobre 2007 : responsabilité du professionnel n’est pas retenu par les juges car la faute dans le calcul de la superficie ne constitue pas un préjudice indemnisable. Si le vendeur réutilise le mesurage antérieur, On recommande au vendeur de refaire établir par un professionnel qu’ils auraient eux même mandaté de refaire un mesurage. Si le vendeur refuse, lui faire signer une reconnaissance de conseil donné. La loi Carrez ne s’applique que pour la vente et non aux baux. La loi Boutin du 25 mars 2009 a institué une nouvelle règle en matière de baux à usage d’habitation ou mixte. Il y a une obligation de stipuler dans les baux la superficie habitable. Décret est venu préciser la superficie à l’article L111-­‐2 du code de l’urbanisme. II Amiante
4 décrets : -­‐ 1996 : pour les calorifugeages -­‐ 1997 : Etends les investigations au faux plafond. -­‐ 2000 -­‐ 2002 sur les produits et matériaux de construction CHAMP D’APPLICATION : Tous les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1 juillet 1997, il est nécessaire d’avoir un diagnostic portant sur la recherche d’amiante. Cela concerne tant les parties privatives que les parties communes. Les diagnostics de précédentes ventes ne sont pas toujours à jour de toutes les règlementations en particulier celle de 2002. Un copropriétaire ne peut pas être tenu responsable de l’absence d’investigation sur les parties communes car cette obligation relève du syndic. DUREE DE VALIDITE DU DIAGNOSTIC : N’est pas limité dans le temps. CONSEQUENCE DE L’ABSENCE DE PRODUCTION : A défaut de production, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vice-­‐cachés. Le délai pour agir est de 2 ans à compter de la révélation du vice. Cette action peut être ouverte pendant un délai de 30 ans. III Les termites
Loi du 6 juin 1979 qui oblige à la recherche de termites sur les immeubles bâtis ou non bâtis. IMMEUBLE CONCERNE : Les immeubles concernés sont ceux qui sont dans les zones considéré par le préfet comme contaminé ou pouvant l’être. Toute personne propriétaire ou occupant à l’obligation dès lors qu’il a connaissance de 8
Vente Immobilière M2/DN termite dans son immeuble d’informer la mairie. L’état parasitaire n’est pas obligatoire au stade de l’avant contrat mais au stade de la vente. C’est le seul diagnostic pour lequel c’est le cas. Tous les autres doivent être fournis lors de la promesse. SANCTION DE L’ABSENCE : garantie des vices cachés avec les délais de 2 ans et 30 ans. DUREE DE VALIDITE : 3 mois à l’origine porté à 6 mois. IV Plomb Saturnisme
IMMEUBLE CONCERNE : Le principe était au début le même que pour les termites c'est-­‐à-­‐dire dans les zones délimités par arrêté. Il n’existe aujourd’hui plus de zonage. C’est l’ensemble du territoire qui est concerné. Ne sont concernés que les er
immeubles à usages d’habitation construit avant le 1 janvier 1949. Ce diagnostic doit être annexé dès l’avant contrat. Depuis le 12 août 2008, obligation pour les copropriétés d’avoir ce diagnostic pour les parties communes. Le syndicat des copropropriétaires doit faire ce diagnostic. Dans les immeubles anciens, 2 problèmes : les peintures au plomb et les canalisations de plomb. Cette règlementation concerne le plomb dans les peintures. SANCTION : impossibilité pour le vendeur de s’exonérer des vices cachés (délai de 2 et 30 ans). DUREE DE VALIDITE : 1 an à compter de son établissement. Exception : si le premier diagnostic a révélé une absence de plomb ou en deçà des seuils réglementaires, le diagnostic est valable à vie. V DPE
Décret du 14 septembre 2006 : IMMEUBLE CONCERNE : Concerne toute partie d’immeuble bâtie quelque soit son usage. er
DUREE DE VALIDITE : 10 ans : obligatoires pour toutes les ventes réalisées à partir du 1 novembre 2006. SANCTION : Il n’a qu’une simple valeur informative. Il n’y a donc pas de sanction en cas de défaut de production de ce diagnostic. Il faut quand même le donner car il y a toujours un risque de contentieux sur le fondement du vice caché, du vice de consentement… VI Etat des risques naturels et technologique
IMMEUBLE CONCERNE : Obligatoire pour tous les immeubles bâtis ou non bâtis. Loi du 30 septembre 2003. Ne sont concernés que les zones couvertes par les plans de prévention des risques naturels et technologiques. Sont aussi concernés les zones de sismicité. La plaine de Caen est par exemple une zone de sismicité. Ce document doit être fourni dès l’avant contrat. Rôle d’information de l’acquéreur sur les risques potentiels auquel l’immeuble ou le local peut être soumis. Il n’y a pas de risque technologique à Paris. Il y a des risques naturels à Paris : inondation, carrière. Dans d’autres zones, on peut avoir : incendie, coulée de boue…. DUREE DE VALIDITE : limité à 6 mois. VII Gaz
Décret du 14 septembre 2006 : obligation de contrôler l’état de l’installation intérieur de gaz. 9
Vente Immobilière M2/DN IMMEUBLE CONCERNE : Cela concerne les immeubles fonctionnant au gaz dont l’installation a plus de 15 ans. SANCTION : impossibilité pour le vendeur de s’exonérer des vices cachés. 3 CATEGORIES : -­‐ A1 : travaux nécessaire sans caractère d’urgence -­‐ A2 : travaux grave et nécessaire -­‐ DGI : obligation de bloquer dans le système. REALISATION DES TRAVAUX : Il faut dans l’avant contrat préciser qui doit supporter les travaux. Les agents immobiliers ont les diagnostics le plus tôt possible pour que les offres prennent en compte les éventuels travaux. S’il y a des travaux à faire, on prévoit un séquestre. Si des travaux demeurent à la charge du vendeur et qu’il a été appelé tout ou partie du prix à l’acquéreur, on rentre dans le champ d’application de la VIR. En pratique, il est rare qu’on ait des hypothèses où des travaux seront à réaliser par le vendeur. DUREE DE VALIDITE : 3 ans à compter de son établissement. VII Installation d’électricité
Loi ENL IMMEUBLE CONCERNE : Concerne les installations de plus de 15 ans. Il doit être annexé çà l’avant contrat. SANCTION : impossibilité de s’exonérer des vices cachés DUREE DE VALIDITE : 3 ans à compter de son établissement. VIII Diagnostics à venir
er
A partir du 1 janvier 2011 : Diagnostic sur l’accessibilité pour les immeubles recevant du public er
A partir du 1 janvier 2013 : Diagnostic sur l’assainissement. ASSAINISSEMENT Obligation légale qui fait que lorsqu’un ensemble immobilier se trouve potentiellement dans la possibilité de se raccorder, il y a une obligation légale de se raccorder aux frais du propriétaire à se nouveau réseau collectif dans un délai de 2 ans. Si les riverains ne le font pas, la commune a la possibilité de faire réaliser les travaux aux frais du propriétaire. MISE EN COPROPRIETE Art L111-­‐6-­‐2 CCH : diagnostic concernant les immeubles conçus depuis plus de 15 ans et qui vont être mis en copropriété. Il vérifie le clos, le couvert, le gros œuvre…Le notaire l’annexera au règlement de copropriété. Ce diagnostic doit être remis à aux acquéreurs successifs pendant un délai déterminé. PLOMB DANS L’EAU POTABLE Autre diagnostic en 2013 concernant la présence de plomb dans l’eau potable : cela pourra avoir pour conséquence dans certains immeubles anciens de revoir tout le système d’arrivé d’eau. ASCENSEUR Mise aux normes des ascenseurs : des délais ont été accordés. IX DDT
Réponse publié au JO, le 24 juillet 2009 : en cas de vente, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la fourniture des diagnostics même si on achète pour détruire. En effet, certains diagnostics sont utiles même dans ce cas : amiante, plomb…. Quand un immeuble contient de l’amiante et qu’il a vocation à être démolie, il y a un diagnostic spécifique avant sa démolition. 10
Vente Immobilière M2/DN Tous ces diagnostics sont désormais regroupés sous un dossier de diagnostic technique (DDT). La manière dont est présenté ce document varie d’un diagnostiqueur à l’autre. Il faut vérifier que chaque diagnostiqueur est indépendant par rapport à la personne qui les a missionné. Art R 261-­‐6 CCH. Le diagnostiqueur doit fournir une attestation sur l’honneur (le notaire n’a pas l’obligation de l’annexer, il doit juste le vérifier). Il faut vérifier que le diagnostiqueur a les certificats de compétence. Il faut enfin vérifier que le diagnostiquer a une assurance civile professionnelle. X Diagnostic en matière de baux :
Ne sont obligatoires que : -­‐ La recherche de plomb pour les immeubles construit avant 1949 depuis le 12 août 2008. Le preneur peut demander une diminution du prix ou une résolution si ce certificat n’est pas fournis. En matière de bail, ce certificat a une durée de 6 ans (cela évite de le renouveler en cours de bail, 6 ans étant la durée minimal pour les baux consentis par une personne morale). -­‐ Le DPE depuis 2007 : Valeur informative, pas de sanction particulière -­‐ Etat des risques naturels technologique. Sanction résolution ou diminution du prix du loyer Tous les autres diagnostics ont un caractère facultatif. 11
Vente Immobilière M2/DN Copropriété Tant qu’il n’y a qu’un copropriétaire, la copropriété n’existe pas réellement. Il faut au moins être deux. Il faut s’intéresser à l’usage historique de l’immeuble. A Paris et en IdF, l’usage est strictement encadré. Ces règles étaient du domaine de la préfecture auparavant. Maintenant, c’est les mairies. USAGE ET DESTINATION Quand on vend un immeuble autre qu’habitation O de 2005 qui a remplacé celle de 1945. Il est plus intéressant de vendre du bureau que de l’habitation. Le permis est obligatoire quand le changement de destination est accompagné de travaux notamment de ravalement. En effet, instaurer des salles de bains ou cuisine nécessitent souvent un permis. Ce qui permet de vérifier que l’usage est bien le bon : er
-­‐ L’immeuble est édifié au 1 juin 1970, à l’époque, révision des impôts fonciers, il fallait donc que les propriétaires déclarent les superficies qu’ils avaient pour le nouveau calcul du foncier. Aujourd’hui l’O de 2005 valide toutes les modifications qui avait été frauduleuses. En effet, si j’ai modifié frauduleusement de l’habitation en bureau avant 1970, l’O valide ce changement quant bien même il aurait été irrégulier. Il suffit juste qu’avant 1970 on ait dit qu’il s’agissait du bureau. Attention, beaucoup de règlements de copropriété ne parle pas de l’usage. Il faut dans ce cas se référer au permis de construire. Aujourd’hui, on ne peut pas changer l’usage du bien sans compensation. Seule une dérogation personnelle peut être obtenue. Ex : un libéral peut demander une dérogation pour affecter un bien à usage d’habitation en professionnel. Cependant, quand il vendra, il vendra de l’habitation. En pratique, on prévoit des conditions suspensives d’obtention de la dérogation. Cette dérogation est obligatoire pour toutes les communes de plus 200 000 habitants, toute celle ayant opté pour le texte, Paris… Beaucoup de ville n’ont pas intérêt à encadrer car il n’y a pas de pression sur le foncier comme à Paris. REGLES DE MISE EN COPROPRIETE Ce n’est pas la division qui est interdite, c’est la mise à disposition d’un local insalubre (L111-­‐6-­‐1 du CCH), ou d’un local qui ne respecte pas les critères du logement décent qui est interdite. Pour la mise en copropriété, il y a des critères plus 3
restrictifs que le logement décent (14 m² ou 33 m ). Le notaire doit donc faire attention car il peut engager sa responsabilité. Il ne faut pas confondre les textes. Pour mettre en copropriété, il y a des diagnostics obligatoires : recherche de plomb, recherche d’amiante… Il faut toujours quand on fait une mise en copropriété demander les plans fondateurs. Cela permet de savoir s’il y a des problèmes d’annexion de partie commune. ANNEXION DES PARTIES COMMUNES Annexion sans appropriation (pose d’un velux, escalier entre deux niveaux…) : prescription de 10 ans. Il faut faire déclarer par le vendeur si c’est lui qui a fait les travaux. Cela permet de dater. Quand il y a des anomalies, il y a des solutions. Il faut en informer le client, c’est lui qui tranche. On peut par exemple convoquer une AG pour régulariser. L’AG doit se prononcer sur l’affection du lot, sur la nouvelle affectation des tantièmes et sur le prix. Entre la promesse et la vente, on peut avoir le temps de convoquer une AG. Il faut 3 semaines pour convoquer une AG (21 jours). Le délai court à ère
partir du lendemain de la 1 présentation de la lettre. Il faut convoquer par lettre RAR. Un copropriétaire ne peut pas exiger du syndic qu’il convoque une AG. Il faut des copropriétaires qui représentent le ¼ des votes (art 8 du décret du 17 mars 1967). Plus les vices interviennent tard, plus cela coûte chère au vendeur. En effet, si cela intervient tôt, on peut régulariser. PURGE DES VICES DES AG Art 42 loi de 1965 : pendant longtemps, un bon avocat faisait sauter 10 ans d’AG. Attention, souvent dans les PV, il est marqué à l’unanimité. Or c’est à l’unanimité des présents. Même si l’AG a été mal convoquée et mal notifié, les non présents ou non représentés, ceux qui ont voté contre, si le syndic a confirmé par une attestation bien notifié à tout le monde, au bout de 2 mois et 15 jours, cela purge de tout vice. Cela devient définitif et n’est plus attaquable. Quand les critères de 1965 s’appliquent, il faut les respecter. Bien différencier usage et destination. A défaut d’avant contrat, si c’est l’acte authentique de vente qui est notifié, c’est un délai de réflexion qui s’ouvre. NOUVEAUTES O DE 2005 O de 8 juin 2005 avait plusieurs objets : -­‐ Elle simplifie son champ d’application : ville de plus de 200 000 habitants et toutes les villes qui veulent l’appliquer 12
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Suppression du certificat de commercialité Explication claire entre les dérogations personnelles, et les modifications définitives d’usage qui changent la destination. Il faut vérifier que le règlement de copropriété le permet. Dans ce cas, il faut faire une compensation qui peut se faire sur deux adresses différentes. Les règles de compensation sont définies par le préfet. Arrêté du er
1 décembre 2005 pour Paris. C’est défini par quartier. Met en place le dossier de diagnostic technique Elle a réformé la réglementation en matière de dommage ouvrage. Validation des modifications avant 1970. COMPENSATION A Paris, le bureau vaut plus cher que de l’habitation. ème
QCA = quartier central d’affaire. C’est le 8 avec immeuble tout équipé. On fait la demande de compensation à la mairie de Paris. Cela prend du temps. Quand on a le feu vert de la ville, on peut déposer les déclarations préalables. On signe une promesse de cession de commercialité sous condition suspensive. On n’est pas en droit d’enregistrement. C’est un droit fixe de 125€. Il faut faire attention au règlement de copropriété. S’il prévoit que l’immeuble n’est qu’à usage d’habitation ou qu’à usage commerciale, il faut l’unanimité pour modifier. 13
Vente Immobilière M2/DN Droit de préemption du locataire I Art 10, loi de 1975
Loi du 31 décembre 1975 : A l’article 10 de cette loi. Ce droit permet au locataire lors de la première vente en cas de division de l’immeuble d’avoir un droit de préemption. Il s’agit de la vente d’un ou plusieurs locaux consécutive à une division initiale. Le bailleur doit à peine de nullité de la vente faire connaître l’indication du prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente au locataire qui dispose à réception de la lettre (si le locataire ne va pas chercher le pli, le délai ne court pas, l’huissier est donc plus sur) d’un délai de 2 mois. S’il ne répond pas il est présumé avoir renoncé tacitement à avoir exercé son droit de préemption. S’il accepte, il dispose d’un délai de 4 mois pour signer l’acte définitif de vente sinon 2 mois quand il n’y a pas de prêt. S’il ne signe pas, il est déchu de tout droit. Il vaut parfois signer une promesse de vente d’une durée supérieure pour avoir le temps de purger les autres droits de préemption. Le locataire a-­‐t-­‐il droit au délai de réflexion de 7 jours ? La réponse n’est pas totalement définie mais comme il a déjà deux mois de réflexion on peut penser que non. Ce texte étant impératif et d’ordre public, il n’est pas sur qu’il soit nécessaire de lui ajouter ce délai. Pas de JP sur ce sujet. ème
Ce texte ne s’applique pas aux ventes entre parents et alliés jusqu’au 4 degré inclus. Il ne s’applique pas non plus sur les ventes de l’immeuble en entier. Le jeu était de vendre des immeubles en blocs pour contourner la préemption. II Loi du 6 juillet 1989
DROIT DU BAIL A REPRENDRE SON LOGEMENT Reconnait au locataire la possibilité d’exercer un droit de préemption quand un congé pour vendre lui est adressé. Un bailleur ne peut mettre fin au bail quand : -­‐ Il y a des causes réelles et sérieuses -­‐ Pour une vente à un parent (pas de droit de préemption) -­‐ Congé pour vendre (mais droit de préemption) DATE D’ENVOI Le congé ne peut être délivré que 6 mois avant le terme du bail. La durée du bail est au minium de 6 ans pour les personnes morales ou 3 ans pour les bailleurs personnes physiques ou les SCI familiales. Il est dangereux pour un bailleur de délivrer avec une trop grande anticipation son congé. Le locataire n’est pas obligé de se prononcer immédiatement, il peut attendre les 6 mois avant la fin du bail. Cependant, le preneur pourra bénéficier du prix proposé initialement. C’est donc une très mauvaise opération pour le bailleur si l’immobilier monte. Le vendeur n’a pas à préciser ou à garantir la superficie. Le législateur a précisé en 2002 que la loi Carrez était exclu. NULLITE Cas de nullité des congés : -­‐ On ne reproduit pas les mentions obligatoires -­‐ Si l’accusé de réception n’est pas signé par le preneur. Il faut donc utiliser l’exploit de l’huissier. Que la personne soit là ou non, cela prend date tout de suite. Si le congé est nul, le bail repart pour une durée de 3 ans ou 6 ans. Il faut regarder le bail pour vérifier la date d’effet du bail. Ne pas confondre la date de signature du bail et la date d’effet du bail. La seule solution pour régulariser est l’intervention du locataire pour lui dire que son congé est nul et qu’il peut donc réintégrer le bien. Il faut qu’il dise qu’il ne souhaite pas réintégrer le bien, qu’il ne souhaite pas acheter. Il faut faire comparaître le locataire dans l’acte authentique. 14
Vente Immobilière M2/DN PROCEDURE Le congé doit être notifié par LRAR mais on privilégie un exploit d’huissier qui permet de faire partir le délai. Quand le locataire reçoit le congé pour vendre, il dispose d’un délai de 2 mois qui commencent à courir non pas à compter du jour de la signification mais 2 mois avant le terme du bail. Il est donc inutile de délivrer avec une trop grande anticipation. Le locataire qui ne répond pas à l’intérieur de ce délai de 2 mois est présumé avoir renoncé à ce délai de préemption. Le locataire dispose ensuite d’un délai de 2 mois pour signer. Si le locataire n’a pas signé l’acte de vente dans ce délai, il est déchu de tout droit. Dans l’hypothèse où le locataire aurait quitté les lieux, il sera nécessaire de renotifier au dernier domicile connu les conditions de la vente qui est à des conditions plus avantageuse. Le locataire dispose d’un mois pour faire connaitre sa position. S’il ne répond pas dans ce délai d’un mois, il sera réputé avoir renoncé. Il faut vérifier la manière dont le bail a été résilié. Il faut vérifier que les 5 alinéas reproduit dans le congé figurent bien. Si ces mentions ne sont pas présentes, le congé sera nul de plein droit. EXCEPTION A L’APPLICATION DU TEXTE Il existe des conditions permettant de maintenir le locataire dans les lieux : -­‐ Locataire de plus de 70 ans. -­‐ Revenu inférieur à 1,5 fois le SMIC. Il y a une exception à ce principe quand le bailleur est âgé de plus ou de 60 ans ou si ses revenus sont inférieurs à 1,5 fois le SMIC. Ce statut impératif ne s’applique pas pour les locataires personne morale. L’acquéreur peut continuer à jouir du local qu’il occupe pendant un délai de deux mais aux termes de ce délai il doit quitter les lieux si la vente est consenti à un parent ème
jusqu’au 4 degré. Le droit de préemption s’applique à la fois au lot principal et aux lots accessoires (place de stationnement, jardin) dès lors qu’il y a indivisibilité. Le bailleur ne peut pas proposer à son locataire de préempter une partie des locaux loués. REGLES DE POUVOIR C’est l’ensemble des indivisaires qui doivent être l’auteur de ces congés. Pour les conjoints, cela doit être les deux conjoints. C’est plus compliqué pour l’usufruitier. En principe, seul l’usufruitier peut donner à bail. Peut-­‐il pour autant donner seul congé pour vendre. Il faut que les deux soit auteur du congé pour vendre. Il est possible que le congé soit délivré à la requête d’un mandataire. Il faudra alors préciser le nom du bailleur. Si le bailleur est une personne morale, il convient de vérifier les pouvoirs des représentants. REACTION DU PRENEUR Si la commission est incluse dans le prix de vente, on pourrait considérer que le locataire doit assumer une commission de négociation. Pour Michelet, en toute hypothèse, le locataire n’a pas à supporter la commission. Le mesurage Carrez n’a pas à être indiqué dans le congé. Les juges ont refusé que soit inclus au congé l’ensemble des diagnostics immobiliers. Si on les a, on peut les communiquer à titre informatif. Le locataire qui accepte l’offre de vente peut le faire par lettre RAR ou par exploit d’huissier. Le locataire ne peut pas conditionner l’acceptation de son offre. La seule condition que peut imposer le locataire est l’emprunt. Dans ce cas, il a 4 mois au lieu de 2. La contre-­‐proposition est considérée comme un refus par la JP. Si le locataire accepte, pas d’obligation de faire un avant contrat, on passe à la vente dans le délai de 2 mois ou 4 mois. Depuis la loi Boutin, le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer. Droit de préemption subsidiaire : vente à des conditions plus avantageuses. Si la personne a changé d’adresse, les textes prévoient que l’huissier doit signifier à la dernière adresse connue par lettre simple et lettre RAR. REMARQUE : ARTICULATION DES DROITS DE PREEMPTION DE 1975 ET 1989 Comment articuler le droit de préemption de 1970 et celui de 1989 : tout dépend de l’état d’esprit du bailleur. Soit il le vend occupé ou libre. S’il le vend occupé loi de 1970. S’il souhaite le vendre libre, congé pour vendre de 1989. On peut donc dans certains cas vendre des biens loués sans que le locataire ait un droit de préemption. 15
Vente Immobilière M2/DN III Vente à la découpe
Accord collectif du 9 juillet 1998 : ne s’applique que dans l’hypothèse où il s’agit des bailleurs personnes morales à ème
l’exception des SC de famille (société constituée entre parent et allier jusqu’au 4 degré inclus). Il suffit pour que ces accords soit applicables que plus de 10 logements soient mis en vente quelque soit le statut de leurs occupants. Selon une JP de 2004, il suffit qu’un seul congé soit délivré et que le bailleur possède plus de 10 logements ou que l’immeuble lui-­‐
même contienne plus de 10 logements pour que l’accord collectif soit applicable. Pour la Cour de Cassation, il ne faut pas que le bailleur délivre 10 congés pour vendre, il faut uniquement que l’immeuble contienne 10 logements. L’information devra être collective pour tous les locataires. Le bailleur devra notifier une offre de vendre sur le fondement de l’article 10 de la loi de 1975 si nécessaire. Si le locataire n’exerce pas ce premier droit de préemption, la loi lui en accorde un second. Une information doit être faite au maire de la commune. Accord collectif de mars 2005 : a pour objectif la protection accrue des personnes les plus faibles et insère des sanctions en cas de violation de l’accord. On n’a plus la notion de congé pour vendre mais simplement celle de vendre plus de 10 logements qu’il soit libre ou occupé. 16
Vente Immobilière M2/DN URBANISME La commission européenne a émis un avis concernant la TVA immobilière des particuliers qui achètent un terrain à bâtir. La commission a demandé à la France de régulariser la situation. TVA à 5,5 pour les biens qui ont plus de 2 ans et qui ne s’assimile pas à une rénovation lourde. Instruction de 2005 sur la TVA immobilière. Le candidat acquéreur peut obtenir un certificat d’urbanisme. Bande des 100 mètre n’est pas un principe d’in constructibilité absolue. On peut construire dès lors qu’il y a déjà de l’urbanisation. On prévoit un mois pour déposer le dossier. Délai pour les petits projets d’urbanisme est de 2 mois pour que la ville délivre. La commune au sein de ce délai de 2 mois, au bout d’un mois, le dossier est réputé complet. Auparavant, les communes prolongeaient artificiellement les délais en demandant des documents complémentaires inutiles. L’affichage se fait en mairie et sur le terrain. C’est la date d’affichage du permis sur le terrain qui compte. Il est conseillé de faire constater par huissier l’affichage. Au bout de 2,5 mois, il n’y a plus d’opposition possible. Pour un acte signé le 30 novembre, la signature aura lieu le 15 mai. Le délai de retrait est de 3 mois à compter de la délivrance. Le délai de recours est de 2,5 mois pour les tiers à compter de l’affichage. C’est l’affichage qui permet aux tiers d’attaquer le permis sur le fondement de l’excès de pouvoir. Ce n’est pas le transfert du permis. Si on n’a pas de permis, cela reste imprescriptible à tout moment. On ne peut pas demander de démolir car la démolition est une action pénale qui se prescrit sur 3 ans. Cependant, ils peuvent refuser d’autoriser des nouvelles modifications sur l’immeuble si les régularisations n’ont pas été faites. Les lotissements : -­‐ Opération d’aménagement -­‐ Moins de 10 ans -­‐ Division -­‐ … Il y a donc beaucoup de conditions pour entrer dans le champ du lotissement. Avant, tant qu’on ne faisait pas plus de 2 divisions, le texte ne s’appliquait pas. Lotissement soit déclaration préalable soit permis d’aménager (procédure plus lourde). 17