Rapport annuel - Immobilière Privée France Pierre

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IMMOBILIÈRE PRIVÉE
FRANCE PIERRE
Rapport annuel 2008
IMMOBILIÈRE PRIVÉEFRANCE PIERRE
RAPPORT ANNUEL 2008
SOMMAIRE
LA SOCIÉTÉ DE GESTION .......................................................................................................2
LA SCPI ..............................................................................................................................3
LE RAPPORT DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION SUR LES COMPTES ET L’ACTIVITÉ 2008 ..........................4
>>> La conjoncture économique
>>> Les transactions de bureaux en Île-de-France
>>> Les investissements
>>> Le patrimoine
>>> Les résultats et la distribution
>>> Le capital et le marché des parts
>>> L’assemblée générale mixte
>>> Transformation de la SCPI en OCPI
LE RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE ........................................................................... 11
LES RAPPORTS DU COMMISSAIRE AUX COMPTES ................................................................... 12
L’ÉTAT DU PATRIMOINE ...................................................................................................... 16
LE TABLEAU D’ANALYSE DE LA VARIATION DES CAPITAUX PROPRES .......................................... 17
LE COMPTE DE RÉSULTAT .................................................................................................. 18
L’ANNEXE FINANCIÈRE........................................................................................................ 20
LE DESCRIPTIF DU PATRIMOINE ........................................................................................... 24
BNP PARIBAS REIM
SA à Directoire et Conseil de Surveillance • Société de gestion de Portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers
en date du 1er juillet 2007 (n° GP-07000031)
Siège social : 33, rue du Quatre-Septembre – 75002 Paris • Bureaux : 13, boulevard du Fort de Vaux – 75017 Paris
Adresse postale : 30, rue Marguerite Long – 75832 Paris cedex 17 • Tél. : 01 55 65 23 55 (Relations Associés)
www.reim.bnpparibas.com
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE-FRANCE PIERRE
L’ORDRE DU JOUR ET LE TEXTE DES RÉSOLUTIONS .................................................................. 14
1
La Société de Gestion
BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’AMF sous le n° GP-07000031 en date du 1er juillet 2007
>>> LE DIRECTOIRE DE BNP PARIBAS REIM
PRÉSIDENT
Jacqueline FAISANT
MEMBRES
Michele CIBRARIO
Administrateur Délégué de BNL Fondi Immobiliari
Karl DELATTRE
Directeur Général Délégué
Cyril de FRANCQUEVILLE
Directeur Général Délégué
Catherine JASKIEWICZ
Directeur Relations Clients Collectifs
>>> LE CONSEIL DE SURVEILLANCE DE BNP PARIBAS REIM
PRÉSIDENT
Gilles de VAUGRIGNEUSE
Président de BNP Paribas Asset Management
VICE PRÉSIDENT
Marie-Claire CAPOBIANCO
Directeur de la Banque Privée France
Responsable de BNP Paribas Wealth Management Networks
MEMBRES
François BENFEGHOUL
Directeur Général Délégué de BNP Paribas Immobilier
François DEBIESSE
Directeur de BNP Paribas Wealth Management
Michel GUIGAL
Directeur de Produits et Marché de BNP Paribas
>>> PERSONNES CHARGÉES DE L’INFORMATION
Brigitte WANTIEZ-DESJARDIN, Patrick POUPARD
BNP PARIBAS REIM – 300 794 278 RCS Paris
Téléphone : 01 55 65 23 55
2
Télécopie : 01 55 65 26 60 – 01 55 65 28 25
Site : www.reim.bnpparibas.com
La SCPI
>>> IMMOBILIÈRE PRIVÉE-FRANCE PIERRE - SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER
régie par les articles L 214-50 et suivants, L 231-8 et suivants et R 214-116 et suivants du code monétaire et financier
SIÈGE SOCIAL : 33, rue du Quatre-Septembre – 75002 Paris
VISA AMF : n° SCPI 09-03 en date du 3 mars 2009
BUREAUX : 13, boulevard du Fort de Vaux – 75017 Paris
SIREN : 308 089 648 RCS Paris
ADRESSE POSTALE : 30, rue Marguerite Long – 75832 Paris Cedex 17
>>> LA COMPOSITION DU CONSEIL DE SURVEILLANCE
PRÉSIDENT
François FERRUS
MEMBRES
Etienne BORDIER
Hélène KARSENTY
Christian BOUTHIE
Patrick KONTZ
Bernard DUFOURG
Hubert MARTINIER
Yves de BECO
Banque Martin Maurel, représentée par Olivier JOURDAIN
André JAY
Matignon Finances, représenté par Nicolas JEZIC
>>> COMMISSAIRES AUX COMPTES
TITULAIRE
Cabinet AACE Ile-de-France
10, rue de Florence – 75008 Paris
SUPPLÉANT
Société Auditeurs Associés Consultants Européens
10, rue de Florence – 75008 Paris
>>> EXPERT IMMOBILIER
4, quai de Bercy – 94224 Charenton cedex
Société Foncier Expertise
3
Rapport de la société de gestion
sur les comptes et l’activité 2008
>>> LA CONJONCTURE ÉCONOMIQUE
En 2008, la crise, d’abord limitée au secteur financier américain et
plus particulièrement au financement immobilier des « subprimes »,
s’est élargie à l’ensemble de l’économie et à l’ensemble de la planète.
Aux Etats-Unis, plusieurs établissements financiers et assureurs ont été
renfloués par l’état. D’autres n’ont pas eu cette chance.
Pour la France, la croissance n’a pas excédé 0,7 % sur l’année, selon
l’INSEE, du fait d’un mauvais quatrième trimestre. Les perspectives
pour 2009 ont été revues à la baisse. Elles tablent maintenant sur
une croissance négative malgré le plan de relance mis en place par le
gouvernement et dont il ne faut pas sous-estimer les effets.
Néanmoins, les perspectives d’évolution de l’emploi restent sombres.
C’est dans ce contexte qu’il convient de replacer le comportement du
marché immobilier, en 2008.
>>> LES TRANSACTIONS DE BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE
LA DEMANDE PLACÉE
En Ile-de-France, la demande placée de bureaux a reculé dans
des proportions modérées (- 14 %), se situant à un peu moins de
2,36 million de m² pour l’année 2008, contre 2,75 millions de mètres
carrés, l’année précédente. Le quatrième trimestre de l’année a
d’ailleurs fortement pesé dans cette évolution.
La crise économique et financière est passée par là. La motivation
des déménagements d’entreprises n’est plus l’extension ou un plus
grand confort, mais le regroupement et les économies, de sorte que
l’absorption nette (surfaces louées ou achetées – surfaces libérées ou
vendues) devrait avoir été faiblement positive au cours de l’année.
LA DEMANDE PLACÉE PAR SURFACES
Les grandes surfaces ont soutenu le marché, les transactions
supérieures à 5 000 m² représentant près d’un million de mètres carrés,
pratiquement comme en 2007.
Cette demande se porte en priorité vers la périphérie et plutôt vers des
immeubles neufs ou restructurés (76 % de la demande placée sur ce
segment de surface).
4
Quant aux transactions portant sur les moyennes surfaces (entre 1 000
et 5 000 m²), qui constitue le véritable pouls du marché, elles se sont
repliées de 25 %.
LA DEMANDE PLACÉE PAR ZONES
Géographiquement parlant, le nombre de mètres carrés placés dans le
Quartier Central des Affaires (QCA) parisien, traditionnellement plus
réactif que le reste de la région, a reculé de près de 40 % sur l’année,
faisant remonter le taux de vacance de ce parc.
A La Défense, on assiste à une quasi-stabilité des transactions d’une
année sur l’autre, notamment grâce, là encore, au segment des
grandes surfaces. Les opérations supérieures à 5 000 m² ont en effet
représenté près des trois quarts de la demande.
Au total, Paris QCA, hors QCA et La Défense font presque jeu
égal en termes de part de marché, précédant le secteur appelé
« Péri-Défense » (Asnières, Gennevilliers, Bois-Colombes, etc...), qui a
connu un doublement des transactions en un an.
Dans le Croissant Ouest (Neuilly, Levallois, Clichy, Boulogne), la
tendance est également contrastée, Neuilly-Levallois maintenant
pratiquement leurs positions, les autres communes enregistrant des
replis marqués.
Dans l’ensemble de l’Ile-de-France, l’offre est en hausse tant en raison
des libérations que des livraisons de bureaux dont le financement avait
été obtenu avant la crise. Fin 2008, on comptait un peu moins de 2,75
millions de mètres carrés de bureaux immédiatement disponibles.
LES TAUX DE VACANCE
Depuis le repli du PIB, au deuxième trimestre de l’année, on assiste à
une destruction d’emplois qui pourrait bien se prolonger.
On constate d’ailleurs, avec quelques mois de retard, une légère hausse
des taux de vacance. Celui du parc francilien est passé, en un an, de
5,1 % à 5,4 %, ceux de Paris intra muros, que ce soit QCA ou hors QCA,
remontant également tout en restant généralement inférieur à 4 %.
LES LOYERS
En un an, le loyer moyen des bureaux franciliens est passé de 314 euros
le mètre carré à 321 euros le mètre carré.
Les loyers nominaux sont donc stables, mais les avantages commerciaux
accordés par les bailleurs (différé de loyer, loyer progressif, prise
en charges de travaux incombant normalement au locataire par le
propriétaire, …) ont tendance à se renforcer.
>>> LES INVESTISSEMENTS
LES VOLUMES
Le ralentissement est beaucoup plus marqué sur le marché de
l’investissement que sur celui des transactions locatives. En 2008,
12,5 milliards d’euros ont été investis ou engagés, soit un recul de plus
de moitié par rapport à l’année précédente.
Il faut toutefois relativiser cette baisse. Le chiffre de l’année se
compare avantageusement à la moyenne des dernières années.
En outre, l’Ile-de-France est devenue la première zone d’investissement
en Europe, précédant le Grand Londres, ce qui ne s’était jamais vu.
Les raisons de ce recul sont désormais bien connues. Il s’agit, pour
l’essentiel, de la diminution de l’octroi de crédit et du durcissement
des conditions de financement, mais aussi d’un attentisme face à
l’avenir. Le fort repli touche d’ailleurs plus les grandes ou très grandes
opérations que les moyennes ou les petites. Ainsi, il ne s’est traité que
29 opérations supérieures à cent millions d’euros, en 2008, contre 65,
en 2007.
Parallèlement à ce recul de l’activité, on assiste à un net allongement
de la durée des négociations.
Les bureaux ont concentré 79 % des transactions de l’année 2008,
loin devant les entrepôts et locaux d’activités (12 %) et les commerces
(9 %). La diversification par types d’actifs, en nette croissance ces
dernières années, n’a donc pas résisté au recul des engagements.
En revanche, au plan géographique, la tendance observée depuis
quelques années se confirme. La province a accru sa part, en 2008,
passant en un an de 18 % à 26 %.
LES ACTEURS
>>> LE PATRIMOINE
Les SCPI, les OPCI et les assureurs, qui ont pour point commun de ne
pas faire appel uniquement à l’endettement, ont été les plus actifs.
ÉVOLUTION
Entre les deux, les foncières cotées n’ont pas tenu leur place habituelle,
affectées à la fois par la chute de leurs cours de bourse, qui rendrait
une levée de fonds très désavantageuse, et par des conditions
d’emprunt plus difficiles.
LES RENDEMENTS
Les taux de rendement exigés par les investisseurs ont continué à
croître. A titre indicatif, pour les meilleurs produits situés dans les
meilleurs emplacements parisiens, ils seraient remontés de 4,75 % à
5,75 % en un an, mais la raréfaction des transactions enregistrées sur
ce segment de marché rend ces chiffres peu représentatifs.
A l’autre bout de l’échelle, en seconde couronne, même pour les
meilleurs produits, les taux se situent désormais au-delà de 7 % bruts.
LES BUREAUX EN RÉGIONS
En 2008, 1,16 million de mètres carrés de bureaux se sont placés en
régions, ou plutôt dans les seize métropoles régionales. C’est un peu
moins que l’année précédente, mais comparable à la moyenne des
dernières années.
Sur ce total, un peu plus de la moitié des transactions a porté sur des
immeubles de seconde main.
Du côté de l’offre, elle représentait 2,16 millions de mètres carrés, fin
2008, dont une majorité de bureaux de seconde main.
Sans surprise, les villes les plus actives en matière de transactions, ont
été les plus importantes, Lyon, même si sa part relative a régressé, AixMarseille, également en recul. A l’inverse, Strasbourg a vu le volume de
transactions progresser de plus de 40 % et Nantes de 30 %.
Marseille, Toulouse ont vu leur offre de bureaux à un an augmenter
fortement, de 90 % et 80 %, respectivement. Sur les marchés de Lille
et de Lyon, l’offre à un an a progressé de 50 % et 25 %.
Acquisition
Le 10 juin 2008, Immobilière Privée-France Pierre a acquis, au prix
net vendeur de 215 000 euros, les quotes-parts détenues par les
SCI SOFIMAG 66 (21 %) et SOFIMAG 68 (8 %) de l’immeuble situé
14-22, rue Hoche, à Issy les Moulineaux (92). La SCPI détenait déjà
71 % de ces lots de copropriété. L’indivision a donc pris fin à compter
de la date d’acquisition. Les lots de copropriété à usage de bureaux
acquis sont d’une superficie totale de 320 m², et entièrement loués à
la société EX&COM jusqu’à fin novembre 2014.
Cessions
Le 29 avril 2008, Immobilière Privée-France Pierre a cédé l’immeuble
de Bordeaux-Mérignac (33), soit 848 m² de bureaux, au prix net
vendeur de 0,57 million d’euros.
Le 12 juin 2008, la SCPI a vendu 997 m² de bureaux situés 15-19, rue
du Sergent Bauchat, dans le douzième arrondissement de Paris, au prix
net vendeur de 2,83 millions d’euros.
Le 30 octobre 2008, l’entrepôt de Fleury-les-Aubrais (45), dont
la société était propriétaire en indivision avec deux autres SCPI
gérées par BNP Paribas REIM, a été vendu au prix net vendeur de
1,1 million d’euros. La quote-part d’Immobilière Privée-France Pierre
représente 0,27 million d’euros.
RÉPARTITION DU PATRIMOINE IMMOBILIER
(AU 31 DÉCEMBRE 2008, EN % DES VALEURS VÉNALES)
Bureaux
Commerces
Paris
21,68 %
11,68 %
Région
Parisienne
24,10 %
6,24 %
Province
28,31 %
6,75 %
Total
74,09 %
24,67 %
Locaux
industriels*
Total
33,36 %
1,24 %
31,58 %
1,24 %
100,00%
35,06 %
* Entrepôts et locaux d’activités
LES EXPERTISES IMMOBILIÈRES ET LA VALEUR DE RÉALISATION
Selon les expertises réalisées au dernier trimestre 2008, la
valeur vénale du patrimoine immobilier de la société s’élevait à
76 295 833 euros, hors droits, soit un léger repli de 0,57 %, à périmètre
égal, par rapport à l’année précédente. Cette variation résulte de deux
effets contraires : d’une part, la hausse des taux de rendement exigés
par les investisseurs, dont les experts tiennent compte lorsqu’ils
valorisent les immeubles, a pour effet de tirer les valeurs vers le bas.
D’autre part, la hausse des loyers due à leur indexation va dans l’autre
sens.
Après arrêté des autres actifs de la société et des dettes, la valeur
de réalisation d’Immobilière Privée-France Pierre s’établissait, en fin
d’exercice, à 337,14 euros par part, contre 331,20 euros un an plus
tôt, et la valeur de reconstitution à 390,96 euros par part, contre
385,34 euros par part fin 2007.
14-22 rue Hoche, Issy-les-Moulineaux (92)
Valeurs globales
(en milliers d’euros)
2007
2008
Écart
Valeur de réalisation
79 617
81 046
+ 1,79 %
Valeur de reconstitution
92 632
93 983
+ 1,46 %
A l’inverse, les fonds américains ou anglo-saxons ont été très peu actifs,
souffrant pour beaucoup du renchérissement et/ou de la raréfaction
du crédit. Pour les seconds, il s’agit également de tirer profit de la
baisse des prix de l’immobilier sur leurs marchés domestiques.
5
LA SITUATION LOCATIVE
TAUX D’OCCUPATION (EN % DES LOYERS)
PROVISION POUR GROSSES RÉPARATIONS (EN MILLIERS D’EUROS)
Au
31/12/2007
Au
31/03/2008
Au
30/06/2008
Au
30/09/2008
Au
31/12/2008
89,4
89,7
93,2
90,1
90,9
Au cours de l’année 2008, le taux d’occupation financier du patrimoine
a affiché une moyenne de l’ordre de 91 %, contre 89,9 % en 2007.
Parmi les relocations marquantes de l’année, retenons l’arrivée des
sociétés Qualiconsult, au Parc de Brabois, à Vandœuvre-lès-Nancy
(54), Axone à Epinay-sur-Orge (91) ou bien encore BFactory à
Rocquencourt (78). Citons également l’extension de Sea On Line sur
une surface plus importante dans l’immeuble de Chaville (78) et le
renouvellement de bail du Kitty O’Sheas, rue Volney, Paris 2ème, pour
un loyer annuel en progression de plus de 20 %.
Les principaux congés ont concerné la ZAC de Beaulieu, à Poitiers (86),
le Technopole des Près, à Villeneuve-d’Ascq (59), ou bien encore
les immeubles de Tours Saint-Avertin (37), Chaville (78) et
Strasbourg (67).
RÉPARTITION DES RISQUES LOCATIFS (EN % DES LOYERS)
5 principaux locataires
16,1
Sopra Group – Paris 12ème
4,0
D.I.V – La Plaine-St-Denis (93)
3,9
Vitogaz – La Défense (92)
2,9
Académie Internationale des Arts – Paris 12
2,7
Pâtisserie Ladurée – Paris 8
2,6
ème
ème
Autres locataires
74,8
162 locataires
Loyers estimés des surfaces vacantes
9,1
LES TRAVAUX
En 2008, les travaux de grosses réparations ont représenté un montant
de 260 866,07 euros.
6
Ces grosses réparations ont notamment permis de réaliser des travaux
sur la toiture de l’immeuble de la rue des Cîteaux, Paris 12ème, et
d’assurer la réfection partielle des charpentes de l’immeuble de la rue
de Vaugirard, Paris 15ème.
Les travaux non refacturés aux locataires ont été financés par
prélèvement sur la provision constituée à cet effet au cours des années
précédentes. En sens inverse, cette provision a été renforcée à hauteur
de près de 713 112,88 euros, soit 5 % des loyers facturés, auxquels
s’ajoute une dotation exceptionnelle de 400 000 euros au regard des
travaux à effectuer suivant le plan de grosses réparations 2009.
Montant
au 01/01/2008
Dotations 2008
Reprises 2008
Montant
au 31/12/2008
220
713
260
673
Un sinistre à Garges-Lès-Gonesse (95)
Dans la nuit du 27 octobre 2008, le bâtiment occupé par la société
LO-DIS France, dont Immobilière Privée-France Pierre détient 50 %,
a été détruit par un incendie, dont la cause reste à définir.
Une déclaration a immédiatement été faite auprès des différentes
assurances (Bailleur et copropriété). La reconstruction à neuf
ainsi que le remboursement des loyers est garanti par le contrat
d’assurance. Afin de sécuriser le site, des travaux d’urgence ont été
réalisés aux frais de la copropriété.
>>> LES RÉSULTATS ET LA DISTRIBUTION
Le résultat net de l’exercice 2008 s’est établi à 4 686 835,11 euros, soit
une progression de 27 % par rapport à celui de l’année précédente.
Cette amélioration du résultat trouve d’abord sa source dans
l’augmentation des produits de l’activité immobilière, essentiellement
des loyers qui progressent de 6,6 %.
Elle résulte ensuite de la nette diminution des charges immobilières
qui passent de 3 369 371,48 euros en 2007 à 2 624 310,71 euros en
2008, sous l’effet combiné de la baisse des grosses réparations (-37 %)
et des charges non refacturables. Ce dernier poste a affiché un repli de
55 %, notamment grâce à la relocation, puis à la vente, de l’entrepôt
de Fleury-les-Aubrais et à l’amélioration du taux d’occupation.
Dans le même temps, les charges d’exploitation sont restées stables, de
l’ordre de 2,1 millions d’euros.
Rapporté à une part, le résultat net 2008 a représenté 19,50 euros,
contre 15,13 euros un an plus tôt. La distribution de l’année 2008 a été
fixée à 17,00 euros par part, soit une progression de 21 % par rapport
à 2007, et le report à nouveau renforcé à hauteur de 2,50 euros par
part. Après ces mouvements, le report à nouveau de la SCPI représente
près de quatre mois de distribution au rythme de 2008.
PERCEPTION DES LOYERS, PROVISION POUR CRÉANCES DOUTEUSES
En 2008, les nouvelles dotations pour créances douteuses se sont
élevées à 198 400,83 euros, tandis que les reprises ont représenté
349 138,15 euros, dont 89 305,47 euros correspondant à des
recouvrements de créances, le reste ayant été passé en créances
irrécouvrables. La dotation nette (dotation diminuée des reprises et
augmentée des créances irrécouvrables) est négative.
PROVISION POUR CRÉANCES DOUTEUSES (EN MILLIERS D’EUROS)
Montant
au 01/01/2008
Dotations 2008
Reprises 2008
Montant
au 31/12/2008
838
198
349
687
PRINCIPAUX CONTENTIEUX AU 31/12/2008
Locataire
ANTIX
Trésorerie
Principale
GTIE Télécoms
Immeuble
ZI de Vendargues
Vendargues (34)
(immeuble vendu)
163 avenue du Gal Leclerc
Trouville sur Mer (14)
ZAC de Courtaboeuf
Villebon-sur-Yvette (91)
BCCF
10 Allée René Fonck
Reims (51)
JEF Publicité Alias
Taxi Jaune
41 rue Aristide Briand
Levallois Perret (92)
Montant* État d’avancement
120 000 euros Assignation en paiement d’un ex-locataire sur impayés comprenant notamment une
indemnité de remise en état. Reprise de la procédure judiciaire à défaut d’aboutissement
des dernières négociations en cours.
46 000 euros Contestation par le locataire de la facturation des indexations de loyers effectuées.
Rectifications en cours de régularisation comptable.
39 000 euros Assignation, à la requête du locataire, après échec des négociations amiables, pour obtenir
d’une part l’annulation des sommes réclamées et impayées par report de la date de prise
d’effet du bail et franchise supplémentaire et d’autre part l’exécution de travaux par le
Bailleur.
32 000 euros Liquidation judiciaire après redressement judiciaire simplifié. Jugement du 17/05/2005.
Toujours en attente du sort des créances déclarées et admises. Le Mandataire liquidateur
relancé régulièrement ne s’est pas encore prononcé.
32 000 euros Assignation en paiement et expulsion. Jugement du 12/12/2008 du TGI de Nanterre : le
locataire est condamné à régler la totalité des sommes dues avec un délai de 5 mois pour
s’acquitter de sa dette, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus au respect
de l’échéancier et à la reprise du règlement des loyers courants.
* montant provisionné au 31/12/2008 - arrondi au millier d’euros
>>> LE CAPITAL ET LE MARCHÉ DES PARTS
Le capital de la société, d’un montant de 36 779 823 euros, se répartit en 240 391 parts détenues par 2 245 associés au 31 décembre 2008.
ÉVOLUTION DU MARCHÉ SECONDAIRE DES PARTS
Nombre
de parts cédées
% par rapport au nombre de
parts au 1er janvier
Délai moyen d’exécution
d’une cession
Offres de cession
en suspens
Rémunération de la société de gestion
sur les cessions (en euros HT)
2004
3 667
1,53 %
De l’ordre d’un trimestre
3 158
23 811
2005
9 997
4,16 %
62
64 979
2006
6 518
2,71 %
1 764
50 238
2007
8 884
3,70 %
235
69 394
2008
6 163
2,56 %
Moins d’un trimestre
1 982
41 735
Au cours de l’année, 6 163 parts se sont échangées sur le marché, soit
2,56 % du nombre de parts émises.
Le prix moyen vendeur enregistré à l’occasion de ces transactions s’est
établi à 200 euros, environ, soit une progression de 2 % par rapport
à 2007.
Les dernières transactions de l’année se sont réalisées à 189,46 euros.
Au prix acheteur correspondant, le rendement ressort à 8,17 % sur la
base de la distribution 2008.
En fin d’année, 1 982 parts, soit 0,82 % du nombre total de parts,
étaient proposées à la vente à différents niveaux de prix.
ÉVOLUTION DU PRIX DE LA PART
2004
2005
2006
2007
2008
Prix de souscription ou d’exécution
au 1er janvier (en euros)
159,56
143,00
177,95
183,00
200,39
Prix d’éxécution moyen annuel
156,00
161,00
185,00
196,00
200,00
Prix acheteur correspondant
171,00
176,00
203,00
215,00
220,00
13,50
13,05
13,60
14,00
17,00
7,89 %
7,41 %
6,70 %
6,51 %
7,73 %
3,38
1,48
1,96
3,09
5,59
Dividende versé au titre de l’année*
Rendement de la part en %
Report à nouveau cumulé par part
* Dividende versé au titre de l’année rapporté au prix acheteur moyen constaté sur la même année
Année
7
>>> L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE MIXTE
RÉSOLUTIONS À CARACTÈRE ORDINAIRE
RENOUVELLEMENT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE
Deux mandats arrivent à échéance à l’assemblée générale annuelle
et un poste est devenu vacant de facto, son titulaire ayant cédé la
totalité de ses parts. Les associés sont donc appelés à opérer un choix
parmi les candidats qui se présentent à leurs suffrages.
RÉMUNÉRATION DU CONSEIL DE SURVEILLANCE
Il est proposé à l’assemblée générale de reconduire la rémunération de
20 000 euros allouée au conseil de surveillance pour l’exercice 2009.
AUTORISATIONS DIVERSES
Afin de procéder, éventuellement, à des cessions d’actifs sans
attendre la prochaine assemblée générale, ni en convoquer une à cette
seule fin, la société de gestion sollicite le renouvellement pour un an de
l’autorisation de céder des immeubles dans la limite légale de 15% de la
valeur vénale du patrimoine.
Par ailleurs, la société de gestion demande à l’assemblée générale
de renouveler l’autorisation de contracter des emprunts pour un
montant maximum cumulé de 10 % de la valeur de réalisation de
la SCPI, compatible avec les capacités de remboursement de votre
société. Ces emprunts auraient pour objectif d’optimiser la rentabilité
globale de la SCPI, en utilisant l’écart positif entre les rendements
immobiliers et les taux d’intérêt.
En outre, il est demandé à l’assemblée de renouveler l’autorisation
de la société de gestion à contracter, pour le compte de la SCPI,
des crédits-relais d’un montant maximum cumulé de cinq millions
d’euros, destinés à pouvoir saisir des opportunités d’investissement en
anticipant des ventes d’actifs.
Il est à noter que ces autorisations d’emprunt n’ont pas été utilisées
jusqu’à présent.
RENOUVELLEMENT DE LA COMMISSION D’ARBITRAGE
L’assemblée est également appelée à renouveler pour un an la
commission d’arbitrage, votée précédemment, afin de permettre à la
société de gestion de poursuivre et amplifier, en tant que de besoin, sa
politique d’arbitrage du patrimoine de la SCPI.
8
Cette commission est fixée à 1 % HT du montant net revenant à la
SCPI, payable à la signature de l’acte de vente, et 1,5 % HT de ce même
montant payable au réemploi des fonds provenant de ces ventes, après
la signature de l’acte d’acquisition.
PRISE EN CHARGE DE LA MOITIÉ DE LA COTISATION ASPIM
PAR LA SOCIÉTÉ DE GESTION
Dans le cadre de discussions avec les membres du conseil de
surveillance, la société de gestion a reversé à la SCPI la moitié de
la cotisation réglée par cette dernière, pour 2008, à l’Association
Française des Sociétés Civiles de Placement Immobilier. BNP Paribas
REIM a décidé de reconduire cette participation pour 2009.
RATIFICATION DE LA SOUSCRIPTION D’UNE ASSURANCE
RESPONSABILITÉ CIVILE DES MEMBRES DU CONSEIL
L’assemblée est invitée à ratifier, à la demande de divers conseils de
surveillance, la souscription d’une police garantissant la responsabilité
civile des membres des conseils dans le cadre de leur mandat, dont
la prime annuelle, d’un maximum de l’ordre de 2500 € HT, selon le
montant des capitaux garantis, est supportée par chacune des SCPI
concernées.
RÉSOLUTIONS À CARACTÈRE EXTRAORDINAIRE
Il est demandé à l’assemblée statuant à titre extraordinaire :
- de rendre conforme à l’article 422-12 du règlement général
de l’AMF, qui précise que le conseil de surveillance s’abstient de
tout acte de gestion, et à l’article L214-70 du code monétaire et
financier, qui souligne que le conseil de surveillance est chargé
« d’assister la société de gestion », le premier alinéa de l’article 19.3
des statuts « Pouvoirs du conseil de surveillance » en supprimant les
termes « dans ses tâches de gestion » dans le texte « le conseil de
surveillance a pour mission d’assister la société de gestion dans ses
tâches de gestion » ;
- de modifier l’avant dernier paragraphe de l’article 15 des statuts
« Attributions et pouvoirs de la société de gestion » qui fait
référence à l’article XXIV des statuts au lieu de l’article 23, les
conditions de quorum requises pour qu’une assemblée générale
destinée à fixer « le maximum dans la limite duquel, la société
de gestion peut, au nom de la Société, contracter des emprunts,
assumer des dettes ou procéder à des acquisitions payables à
terme… » puisse délibérer, étant bien celles fixées à l’article 23
– Assemblée générale ordinaire.
>>> TRANSFORMATION DE LA SCPI EN OPCI
Il n’est pas aujourd’hui dans l’intention de la société de gestion de
soumettre aux associés la transformation de la SCPI en OPCI. En
effet, cette obligation de consulter les porteurs de parts en assemblée
générale lui incombe dans un délai qui va jusqu’à mi-mai 2012 et il
paraît nécessaire qu’un certain nombre de conditions soient réunies
pour permettre aux associés de prendre une décision en toute
connaissance de cause.
Seulement trois OPCI-SPPICAV « grand public », ne résultant pas
d’une transformation, ont obtenu leur agrément il y a quelques mois.
L’existence réelle de ce produit est donc encore trop récente pour que
ses avantages et inconvénients puissent être comparés avec ceux de
la SCPI.
Par ailleurs, un certain nombre de modalités juridiques et fiscales
ne sont pas clairement établies par les textes, notamment celles
permettant à chaque porteur de parts d’une même SCPI de choisir
entre un OPCI FPI – régime fiscal des revenus fonciers – ou un OPCI
SPPICAV – régime fiscal des valeurs mobilières – ou encore de garder
ses parts de SCPI.
Des réflexions sont en cours entre l’Association Professionnelle des
SCPI et les pouvoirs publics pour résoudre les questions en suspens, en
particulier sur ce dernier point.
La société de gestion a donc décidé de ne pas consulter les associés,
en 2009, sur la transformation de leur SCPI en OPCI, ou sur sa
« partition ». De même, elle n’envisage pas, dans l’état actuel des
textes, de mettre au vote une résolution « à sens unique » visant le
maintien en SCPI.
Laissons aux OPCI le temps de prendre leur envol, aux pouvoirs publics
de préciser certains points et en attendant, aux SCPI de poursuivre
leur rôle de produit d’épargne immobilière de rendement, dont le
caractère défensif fait ses preuves dans le contexte économique et
financier actuel.
ÉVOLUTION PAR PART DES RÉSULTATS FINANCIERS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES (EN EUROS H.T)
2004
% du
total des
revenus
2006
% du
total des
revenus
2007
% du
total des
revenus
2008
% du
total des
revenus
22,58
97,75
22,40
92,46
24,43
94,88
26,05
92,06
Produits financiers
avant prélèvement libératoire
0,36
1,60
0,38
1,59
0,66
2,56
0,93
3,29
Produits divers
1,26
0,15
0,65
1,44
5,95
0,66
2,56
1,32
4,65
23,08
100,00
22,45
100,00
24,22
100,00
25,75
100,00
28,30
100,00
Commission de gestion
2,89
12,52
2,79
12,41
2,95
12,17
3,23
12,52
3,52
12,44
Autres frais de gestion
0,41
1,78
0,40
1,79
0,41
1,70
0,42
1,63
0,39
1,38
Entretien du patrimoine au cours de
l’exercice
1,45
6,28
3,47
15,45
3,47
14,31
1,86
7,19
1,18
4,17
Charges locatives non récupérées
2,98
12,91
3,32
14,78
3,00
12,38
3,89
15,10
1,99
7,04
SOUS TOTAL CHARGES EXTERNES
7,73
33,49
9,98
44,43
9,83
40,56
9,39
36,44
7,08
25,03
1,24
5,37
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
-0,26
-1,13
-1,38
-6,17
-0,43
-1,78
0,64
2,48
1,88
6,65
0,32
1,39
1,07
4,74
0,73
3,01
0,59
2,29
-0,16
-0,58
SOUS TOTAL CHARGES INTERNES
1,30
5,63
-0,31
-1,43
0,31
1,23
1,23
4,77
1,72
6,07
TOTAL CHARGES
9,03
39,12
9,67
43,01
10,14
41,80
10,62
41,21
8,80
31,10
RÉSULTAT COURANT
14,05
60,88
12,79
57,00
14,08
58,16
15,13
58,76
19,50
68,90
Variation report à nouveau
-0,55
-2,38
0,26
1,16
-0,48
1,97
-1,13
-4,41
-2,50
-8,82
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Revenus distribués
avant prélèvement libératoire
13,50
58,50
13,05
58,16
13,60
60,13
14,00
54,35
17,00
60,08
Revenus distribués
après prélèvement libératoire
13,44
58,23
12,98
57,84
13,42
55,41
13,81
53,60
16,07
56,79
ANNÉE
2005
% du
total des
revenus
97,83
21,94
0,21
0,91
0,29
REVENUS (1)
Recettes locatives brutes
TOTAL
CHARGES (1)
Amortissements nets
patrimoine
autres
Provisions nettes (2)
pour travaux
autres
Résultat s/exercice antérieur
(1) sous déduction de la partie non imputable à l’exercice
(2) dotation de l’exercice diminuée des reprises et augmentée des créances irrécouvrables
Variation autres réserves
9
VALEURS DE LA SOCIÉTÉ 2008
VALEUR COMPTABLE (RÉSULTAT DU BILAN)
Valeur comptable des immobilisations
Valeur nette des autres actifs
Valeur comptable
EUROS
53 948 705 €
4 749 904 €
58 698 609 €
Soit pour une part :
244,18 €
VALEUR DE RECONSTITUTION
(CE QU’IL FAUDRAIT DÉBOURSER POUR RECONSTITUER LE PATRIMOINE)
81 045 737 €
Frais acquisition
4 730 342 €
Commission de souscription
8 207 055 €
Valeur de reconstitution
VALEUR DE RÉALISATION (RÉSULTANT DE L’EXPERTISE)
Valeur vénale (expertise)
Valeur nette des autres actifs
EUROS
EUROS
93 983 133 €
390,96 €
76 295 833 €
4 749 904 €
81 045 737 €
337,14 €
EMPLOI DES FONDS
Total au 31 décembre 2007
(1)
10
Fonds collectés
Durant l’année 2008
Total au 31 décembre 2008
46 743 683
46 743 683
-236 227
-236 227
(2)
-
Fonds remboursés
(3)
+
Cessions d’immeubles
+/- value
12 419 237
(4)
+
Primes de fusion
11 972 090
11 972 090
(5)
-
Prélèvement sur primes d’émission
-113 431
-113 431
(6)
-
Prélèvement sur primes de fusion
-617 509
-617 509
(7)
-
Commission de souscription
-1 925 736
-1 925 736
(8)
-
Achat d’immeubles, agencements et aménagements
(9)
-
Frais d’acquisition (non récupérables)
0
0
(10)
+
Amortissements des frais d’acquisition
0
0
(11)
=
Sommes restant à investir
-69 030 477
-788 370
3 536 248
-241 800
3 294 448
15 955 485
-69 272 277
2 506 078
Le rapport du conseil de surveillance
Mesdames, Messieurs,
LE RENOUVELLEMENT DE LA COMMISSION D’ARBITRAGE
En 2008, votre conseil s’est réuni à plusieurs reprises afin de suivre
l’évolution de la situation locative et financière de votre société.
Enfin, nous approuvons la reconduction de la commission d’arbitrage
votée précédemment en faveur de la société de gestion.
L’ÉVOLUTION DU PATRIMOINE
Cette commission est fixée à 1 % HT du montant net revenant à la
SCPI, payable à la signature de l’acte de vente, et 1,5 % HT du montant
investi à la suite du réemploi des fonds provenant de ces ventes, après
la signature de l’acte d’acquisition.
En juin 2008, Immobilière Privée-France Pierre a acquis, au prix
net vendeur de 215 000 euros, les quotes-parts détenues par les
deux autres indivisaires (29 %) de l’immeuble situé rue Hoche, à
Issy-les-Moulineaux (92). Le bail des surfaces acquises arrive à
échéance fin 2014.
En 2008, Immobilière Privée-France Pierre a cédé des bureaux à
Bordeaux Mérignac (33), au prix net vendeur de 0,57 million d’euros,
et rue du Sergent Bauchat, dans le douzième arrondissement de Paris,
au prix net vendeur de 2,83 millions d’euros.
L’entrepôt de Fleury-les-Aubrais (45), vacant depuis une longue
période, a été vendu au prix de 0,27 million d’euros, représentant la
quote-part d’Immobilière Privée-France Pierre dans cette indivision.
LES VALEURS REPRÉSENTATIVES DE LA SCPI
Parmi les informations transmises par la société de gestion, nous avons
notamment examiné les expertises immobilières menées à la fin de
l’année 2008. Elles ont abouti à une valeur vénale de 76,3 millions
d’euros, en léger repli (0,57 %), à périmètre égal, par rapport à l’année
précédente.
L’évaluation des autres actifs et des dettes de notre société a fait
ressortir la valeur de réalisation d’Immobilière Privée-France Pierre à
81,05 millions d’euros, soit 337,14 euros par part, contre 331,20 euros
un an plus tôt, et la valeur de reconstitution à 93,98 millions d’euros,
soit 390,96 euros par part, contre 385,34 euros par part fin 2007.
LES RÉSULTATS 2008
RATIFICATION DE LA SOUSCRIPTION D’UNE POLICE D’ASSURANCE
« GARANTIE RESPONSABILITÉ CIVILE »
Des membres de conseils de surveillance de SCPI gérées par BNP
Paribas REIM se sont interrogés sur une éventuelle mise en cause de
leur responsabilité civile dans le cadre de leur mandat. A leur demande,
la société de gestion a fait procéder à une étude juridique de ce risque.
Celui-ci ne pouvant être écarté, la société de gestion a proposé au
conseil la souscription d’une police d’assurance le garantissant.
Nous demandons à l’assemblée de ratifier cette souscription, dont le
coût, au demeurant modique, est supporté par la SCPI.
En conclusion, nous vous invitons à vous prononcer pour l’ensemble
des résolutions proposées par la société de gestion.
LES ÉLECTIONS AU CONSEIL DE SURVEILLANCE
Les mandats de Messieurs Patrick Kontz et Yves de Beco arrivent à
échéance lors de cette assemblée et la société Natixis est, de facto,
démissionnaire du fait de la cession de toutes les parts qu’elle détenait
dans notre SCPI. Il conviendra donc de renouveler partiellement le
conseil de surveillance.
Le conseil de surveillance
LE MARCHÉ DES PARTS EN 2008
Sur le marché des parts, il s’est échangé au cours de l’année 2,56 % du
nombre de parts composant le capital de la SCPI. Le prix moyen annuel
constaté à l’occasion de ces transactions est ressorti à 200 euros par
part, en progression de 2 % par rapport à celui de l’année précédente.
LES AUTORISATIONS DE CÉDER ET D’EMPRUNTER
Nous sommes favorables à l’autorisation donnée à la société de gestion
de céder jusqu’au plafond légal de 15 % de la valeur du patrimoine
immobilier. Nous sommes également favorables à la contraction
d’emprunts dans le cadre de la politique d’arbitrage menée par la
société de gestion. Nous vous invitons donc à approuver les résolutions
présentées en ce sens.
Les comptes 2008 font ressortir un résultat net par part de 19,50 euros,
en progression de 27 % par rapport à celui de 2007. Ce résultat,
à caractère exceptionnel, est le fruit, notamment, de la cession de
l’entrepôt de Fleury les Aubrais, dont les charges grevaient les résultats,
et de l’action conduite au cours de l’année pour recouvrer des créances
douteuses anciennes. Il a permis de fixer la distribution à 17 euros par
part, contre 14 euros par part au titre de l’exercice précédent. Ainsi,
le report à nouveau serait renforcé de 2,50 euros par part. Nous nous
prononçons en faveur de cette répartition du résultat.
11
Les rapports du commissaire aux comptes
>>> RAPPORT GÉNÉRAL DU COMMISSAIRE AUX COMPTES
Aux Associés
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée
Générale, nous vous présentons notre rapport relatif à l’exercice clos
le 31 décembre 2008, sur :
> le contrôle des comptes annuels de la S.C.P.I. IMMOBILIERE
PRIVEE - FRANCE PIERRE, tels qu’ils sont joints au présent rapport,
> la justification de nos appréciations,
> les vérifications spécifiques et les informations prévues par la loi.
Les comptes annuels ont été arrêtés par la Société de Gestion
BNP PARIBAS REIM. Il nous appartient, sur la base de notre audit,
d’exprimer une opinion sur ces comptes.
I. OPINION SUR LES COMPTES ANNUELS
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice
professionnel applicables en France ; ces normes requièrent la mise en
œuvre de diligences permettant d’obtenir l’assurance raisonnable que
les comptes annuels ne comportent pas d’anomalies significatives. Un
audit consiste à vérifier, par sondages ou au moyen d’autres méthodes
de sélection, les éléments justifiant des montants et informations
figurant dans les comptes annuels. Il consiste également à apprécier
les principes comptables suivis, les estimations significatives retenues
et la présentation d’ensemble des comptes. Nous estimons que les
éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour
fonder notre opinion.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles
et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une
image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que
de la situation financière et du patrimoine de la Société à la fin de cet
exercice.
II. JUSTIFICATION DES APPRÉCIATIONS
12
En application des dispositions de l’article L.823-9 du Code de
Commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous
portons à votre connaissance les éléments suivants :
> Nous vous rappelons que les actifs immobilisés de votre Société sont
comptabilisés en coûts historiques. Nous avons apprécié la valeur de
ces actifs par rapport à leurs valeurs vénales telles qu’elles résultent
des travaux de l’Expert Immobilier Indépendant de votre Société.
Nous avons notamment vérifié la concordance entre la valeur
d’expertise et la valeur comptable telle qu’elle est mentionnée dans
l’annexe comptable, au paragraphe « PLACEMENTS IMMOBILIERS »
dans le « Tableau récapitulatif du patrimoine ».
> Comme indiqué dans l’annexe, aux paragraphes « PLACEMENTS
IMMOBILIERS » sous la rubrique « Plan prévisionnel d’entretien » et
« INFORMATIONS DIVERSES » dans le tableau « Etat des provisions et
des dépréciations retraçant les variations de l’exercice », la provision
pour grosses réparations, se basant sur un plan prévisionnel
d’entretien immeuble par immeuble, a bien été mouvementée et le
solde est destiné à couvrir les travaux nécessaires à la conservation
du patrimoine immobilier de votre S.C.P.I. De même, la provision pour
créances douteuses dans ses modalités, tant en terme d’ancienneté
de la créance que du taux de dépréciation, permet une couverture
satisfaisante du risque.
Nous avons apprécié le caractère approprié de ces méthodes et
leur traduction comptable dans les comptes annuels et n’avons pas
d’observation particulière à formuler.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le cadre de notre
démarche d’audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et
ont donc contribué à la formation de notre opinion exprimée dans la
première partie de ce rapport.
III. VÉRIFICATIONS ET INFORMATIONS SPÉCIFIQUES
Nous avons également procédé aux vérifications spécifiques prévues
par la loi.
Nous n’avons pas d’observation à formuler sur la sincérité et la
concordance avec les comptes annuels, des informations données
dans les rapports établis par la Société de Gestion et votre Conseil
de Surveillance et dans les documents adressés aux Associés sur la
situation financière et les comptes annuels.
Fait à Paris, le 12 mars 2009
Le Commissaire aux Comptes - A.A.C.E. Ile-de-France
Jean-Baptiste PONCET
Michel RIGUELLE
>>> RAPPORT SPÉCIAL DU COMMISSAIRE AUX COMPTES
SUR LES CONVENTIONS RÈGLEMENTÉES
EXERCICE CLOS LE 31 DÉCEMBRE 2008
Aux Associés,
En notre qualité de Commissaire aux Comptes de votre Société, nous
vous présentons notre rapport sur les conventions réglementées.
CONVENTION CONCLUE AU COURS DE L’EXERCICE
En application de l’article L214-76 du Code Monétaire et Financier,
nous avons été avisés d’une convention conclue au cours de
l’exercice.
Il ne nous appartient pas de rechercher l’existence éventuelle d’autres
conventions mais de vous communiquer, sur la base des informations
qui nous ont été données, les caractéristiques et les modalités
essentielles de celles dont nous avons été avisés, sans avoir à nous
prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé. Il vous appartient, selon
les termes de l’article L.214-76 du Code Monétaire et Financier,
d’apprécier l’intérêt qui s’attachait à la conclusion de ces conventions
en vue de leur approbation.
> Commission d’arbitrage égale à 2,5 % hors taxes du produit net des
ventes revenant à votre SCPI et payable à la société de gestion, soit
1 %, après signature des actes de vente et, 1,5 % après signature des
actes d’acquisition des immeubles en réemploi des fonds provenant
des ventes.
La rémunération facturée à ce titre à votre Société s’est élevée, pour
2008, à 91 504 euros (hors T.V.A.).
Par ailleurs, conformément aux recommandations de l’A.M.F., nous
vous précisons que la Société UFG intervient de manière habituelle
dans la location des immeubles de la Société.
Fait à Paris, le 12 mars 2009
Le Commissaire aux Comptes - A.A.C.E. Ile-de-France
Jean-Baptiste PONCET
Michel RIGUELLE
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimées
nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie
Nationale des Commissaires aux Comptes relative à cette mission. Ces
diligences ont consisté à vérifier la concordance des informations qui
nous ont été données, avec les documents de base dont elles sont
issues.
Cette convention, signée le 23 octobre 2008, a pour objet la prise en
charge partielle à hauteur de 50% de la cotisation ASPIM, Association
Française de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (seul organisme
de représentation des SCPI), par votre société de gestion, BNP Paribas
Reim pour l’année 2008.
A ce titre, il a été remboursé à votre société un montant de 2 871 €.
CONVENTIONS APPROUVÉES AU COURS D’EXERCICES ANTÉRIEURS
DONT L’EXÉCUTION S’EST POURSUIVIE DURANT L’EXERCICE.
Par ailleurs, en application de l’article L.214-76 du Code Monétaire et
Financier, nous avons été informés que l’exécution des conventions
suivantes, approuvées au cours d’exercices antérieurs, s’est poursuivie
au cours du dernier exercice.
Les statuts de votre Société fixent la rémunération de la société de
gestion sur les bases suivantes :
> 10 % (hors T.V.A.) sur les produits locatifs encaissés hors taxes et
sur les produits financiers nets pour assurer l’administration de la
Société, l’information régulière des associés, la préparation des
réunions et assemblées, la distribution des revenus et généralement,
toutes missions incombant aux administrateurs de biens et gérants
d’immeubles. La rémunération facturée à ce titre à votre Société
s’est élevée, pour 2008, à 847 693 euros (hors T.V.A).
> 4 % (hors T.V.A.) du prix de vente (prix d’exécution) à l’occasion des
cessions de parts faites par l’intermédiaire de la société de gestion
ou une somme forfaitaire de 30,49 euros T.T.C. par cession s’opérant
sans son intervention. Les rémunérations versées à ce titre se sont
élevées à 40 977euros (hors T.V.A.) pour 2008.
Avec la Société BNP PARIBAS REIM :
13
L’ordre du jour et le texte des résolutions
>>> ASSEMBLÉE GÉNÉRALE MIXTE
CINQUIÈME RÉSOLUTION
ORDRE DU JOUR
L’assemblée générale, après avoir pris connaissance de l’état annexé au rapport
de gestion, approuve la valeur comptable, la valeur de réalisation et la valeur de
reconstitution de la société arrêtées au 31 décembre 2008 :
RÉSOLUTIONS À CARACTÈRE ORDINAIRE :
> Approbation des rapports de la société de gestion, du conseil de surveillance
et du commissaire aux comptes et des comptes de l’exercice 2008,
> Approbation de l’affectation du résultat,
Total
soit par part
valeur comptable
58 698 609 €
244,18 €
valeur de réalisation
81 045 737 €
337,14 €
> Quitus à la société de gestion,
valeur de reconstitution
93 983 133 €
390,96 €
> Approbation de la valeur comptable, de la valeur de réalisation et de la
valeur de reconstitution de la société au 31 décembre 2008,
> Rémunération du conseil de surveillance,
> Pouvoirs à la société de gestion pour réaliser des cessions d’actifs,
> Fixation de la rémunération de la société de gestion pour les arbitrages de
biens immobiliers,
> Autorisations de contracter des emprunts,
> Ratification de la souscription d’une police d’assurances couvrant la
responsabilité civile des membres du conseil de surveillance,
> Nomination de trois membres du conseil de surveillance,
SEPTIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale autorise et donne tous pouvoirs à la société de gestion
pour réaliser des cessions d’actifs dans la limite du plafond légal, sous réserve de
consultation préalable du conseil de surveillance sur chaque proposition.
Cette autorisation est valable jusqu’à l’assemblée générale qui statuera sur les
comptes de l’exercice 2009.
HUITIÈME RÉSOLUTION
> Mise en conformité avec la règlementation de l’article 19-3 des statuts,
L’assemblée générale décide de renouveler l’allocation à la société de gestion
d’une commission sur arbitrages qui lui est acquise après réalisation des
opérations de cession et d’acquisition de biens immobiliers.
> Pouvoirs pour formalités.
L’assemblée générale, après avoir entendu la lecture des rapports de la société
de gestion, du conseil de surveillance et du commissaire aux comptes, les
approuve ainsi que les comptes de l’exercice 2008 qui font ressortir un bénéfice
net de 4 686 835,11€.
Cette commission est fixée à 2,5% HT du montant des ventes et se répartit
comme suit :
> 1 % HT du montant net revenant à la SCPI, payable à la signature des actes
de vente,
> 1,5 % HT du montant net revenant à la SCPI, payable suite au réemploi des
fonds provenant de ces ventes, après la signature des actes d’acquisition.
DEUXIÈME RÉSOLUTION
PREMIÈRE RÉSOLUTION
L’assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport spécial du
commissaire aux comptes en application de l’article L214-76 du Code Monétaire
et Financier, approuve les conclusions dudit rapport et les conventions qui y
sont mentionnées.
TROISIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale décide d’affecter le résultat de l’exercice clos au
31 décembre 2008 de la façon suivante :
Report à nouveau 2007
L’assemblée générale reconduit la rémunération de 20 000 € du conseil de
surveillance pour l’exercice 2009.
RÉSOLUTIONS À CARACTÈRE EXTRAORDINAIRE :
> Modification de l’article 15 des statuts,
14
SIXIÈME RÉSOLUTION
742 687,64 €
Bénéfice de l’exercice 2008
4 686 835,11 €
Bénéfice distribuable
5 429 522,75 €
Dividendes distribués
- 4 086 647,00 €
1 342 875,75 €
Elle fixe en conséquence le montant unitaire du dividende 2008 à 17,00 €
avant le prélèvement libératoire forfaitaire effectué sur les revenus de
liquidités versés aux personnes physiques ayant opté ou, à défaut, la retenue au
titre des prélèvements sociaux.
QUATRIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale donne à la société de gestion quitus entier et sans réserve
de l’exécution de son mandat pour l’exercice écoulé.
NEUVIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale, dans le cadre des acquisitions de biens immobiliers,
autorise la société de gestion à contracter des emprunts ainsi qu’à souscrire
des contrats de couverture de taux, assumer des dettes ou procéder à des
acquisitions payables à terme pour le compte de la SCPI, aux conditions qu’elle
jugera convenables, dans la limite d’un montant maximum cumulé de 10% de
la valeur de réalisation de la SCPI.
La société de gestion devra, sous sa responsabilité personnelle, obtenir des
prêteurs une renonciation expresse à leur droit d’exercer une action contre les
associés personnellement, de telle sorte qu’ils ne pourront exercer d’actions et
de poursuites que contre la SCPI et sur les biens lui appartenant.
DIXIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale, dans le cadre des acquisitions de biens immobiliers,
autorise la société de gestion à contracter des emprunts relais pour le compte
de la SCPI, aux conditions qu’elle jugera convenables, dans la limite d’un
montant maximum cumulé de 5 millions d’euros, pour permettre de réaliser des
acquisitions en anticipant sur des ventes d’actifs dont le produit sera affecté
au remboursement des emprunts relais à due concurrence.
La société de gestion devra, sous sa responsabilité personnelle, obtenir des
prêteurs une renonciation expresse à leur droit d’exercer une action contre les
associés personnellement, de telle sorte qu’ils ne pourront exercer d’actions et
de poursuites que contre la SCPI et sur les biens lui appartenant.
ONZIÈME RÉSOLUTION
VINGT-DEUXIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale ratifie la souscription d’une police d’assurances couvrant
la responsabilité civile des membres du conseil de surveillance de la SCPI
dans l’exercice de leur mandat es qualités, dont la prime 2009, d’un montant
maximum de l’ordre de 2 500 € H.T., est à la charge de la SCPI.
L’assemblée générale nomme, en qualité de membre du conseil de surveillance,
la société ALCYON qui sera représentée par M. Jean-Jacques Bonfil-Praire,
pour une durée de trois années. Ce mandat prendra fin à l’issue de l’assemblée
générale qui statuera sur les comptes de l’exercice 2011.
DÉSIGNATION DES MEMBRES DU CONSEIL DE SURVEILLANCE :
VINGT-TROISIÈME RÉSOLUTION
DOUZIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale renouvelle le mandat de membre du conseil de surveillance
de Monsieur Yves de Beco, pour une durée de trois années. Ce mandat prendra
fin à l’issue de l’assemblée générale qui statuera sur les comptes de l’exercice
2011.
TREIZIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale renouvelle le mandat de membre du conseil de surveillance
de Monsieur Patrick Kontz, pour une durée de trois années. Ce mandat prendra
2011.
QUATORZIÈME RÉSOLUTION
Monsieur Claude Bellier, pour une durée de trois années. Ce mandat
prendra fin à l’issue de l’assemblée générale qui statuera sur les comptes de
l’exercice 2011.
QUINZIÈME RÉSOLUTION
Monsieur Jean-Luc Bronsart, pour une durée de trois années. Ce mandat
l’exercice 2011.
SEIZIÈME RÉSOLUTION
Monsieur Didier Despeyroux, pour une durée de trois années. Ce mandat
l’exercice 2011.
DIX-SEPTIÈME RÉSOLUTION
Monsieur Alexandre Letouzey, pour une durée de trois années. Ce mandat
l’exercice 2011.
DIX-HUITIÈME RÉSOLUTION
Monsieur Georges Poussier, pour une durée de trois années. Ce mandat prendra
2011.
DIX-NEUVIÈME
RÉSOLUTION
Monsieur Georges Pupier, pour une durée de trois années. Ce mandat prendra
2011.
VINGTIÈME RÉSOLUTION
Monsieur Patrick Wasse, pour une durée de trois années. Ce mandat
l’exercice 2011.
VINGT-ET-UNIÈME RÉSOLUTION
la société AAAZ SCI qui sera représentée par M. Serge Blanc, pour une durée
de trois années. Ce mandat prendra fin à l’issue de l’assemblée générale qui
statuera sur les comptes de l’exercice 2011.
APPSCPI qui sera représentée par Mme Jacqueline Solsona, pour une durée
de trois années. Ce mandat prendra fin à l’issue de l’assemblée générale qui
statuera sur les comptes de l’exercice 2011.
VINGT-QUATRIÈME RÉSOLUTION
la société AXERIA VIE qui sera représentée par M. Daniel Collignon, pour une
durée de trois années. Ce mandat prendra fin à l’issue de l’assemblée générale
qui statuera sur les comptes de l’exercice 2011.
VINGT-CINQUIÈME RÉSOLUTION
la société SCI PERLUSCO AZANNI qui sera représentée par M. Alexandre
Pauzner, pour une durée de trois années. Ce mandat prendra fin à l’issue de
l’assemblée générale qui statuera sur les comptes de l’exercice 2011.
VINGT-SIXIÈME RÉSOLUTION À CARACTÈRE EXTRAORDINAIRE
L’assemblée générale décide la mise en conformité de l’article 19–3 des statuts
- Pouvoirs du conseil de surveillance, avec les articles 422-12 du Règlement
Général de l’AMF et L 214-70 du Code Monétaire et Financier, en supprimant
les termes « dans ses tâches de gestion ».
Cet article sera désormais rédigé comme suit :
Article 19-3- POUVOIRS DU CONSEIL DE SURVEILLANCE
« Le conseil de surveillance a pour mission :
> d’assister la société de gestion,
> de présenter chaque année à l’assemblée générale, un rapport de synthèse sur
l’exécution de sa mission, dans lequel il signale s’il y a lieu, les irrégularités et
les inexactitudes qu’il aurait rencontrées dans la gestion, et donne son avis
sur le rapport de la société de gestion ; à cette fin, il peut à toute époque
de l’année, opérer les vérifications et contrôles qu’il juge opportuns, se faire
communiquer tous documents ou demander à la société de gestion un
rapport sur la situation de la Société,
> de donner son avis sur les questions qui pourraient lui être posées par
l’assemblée générale. »
Le reste de l’article est inchangé.
VINGT-SEPTIÈME RÉSOLUTION À CARACTÈRE EXTRAORDINAIRE
L’assemblée générale, après avoir pris connaissance du rapport de la société de
gestion, décide de modifier l’avant dernier paragraphe de l’article 15 des statuts
afin d’y faire référence à l’article 23 et non pas à l’article XXIV. Ce paragraphe
sera désormais rédigé comme suit :
Article 15 - ATTRIBUTIONS ET POUVOIRS DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION
« ...Toutefois, la société de gestion ne pourra effectuer les opérations suivantes,
sans y avoir été préalablement autorisée par l’assemblée générale ordinaire des
associés, dans les conditions de quorum fixées à l’article 23, ci-après :
> effectuer des échanges, des aliénations ou des constitutions de droit réel
portant sur le patrimoine immobilier de la Société,
> contracter au nom de la Société, des emprunts, assumer des dettes ou
procéder à des acquisitions payables à terme, si ce n’est dans la limite d’un
maximum fixé par l’assemblée générale.»
Le reste de l’article est inchangé.
VINGT-HUITIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale confère tous pouvoirs au porteur d’un original, d’une
copie ou d’un extrait du procès-verbal de ses délibérations, à l’effet d’accomplir
toutes formalités légales, notamment de publicité.
Seuls les trois membres représentant le plus grand nombre de suffrages
seront élus.
15
L’état du patrimoine au 31 décembre 2008
Au 31 décembre 2008
Valeurs bilantielles
en euros
Valeurs estimées
en euros
en euros
Valeurs estimées
en euros
+
54 621 293,92
76 295 833,00
56 408 550,84
79 442 943,00
-
672 589,11
PLACEMENTS IMMOBILIERS
IMMOBILISATIONS LOCATIVES
Terrains et constructions locatives
PROVISIONS LIÉES AUX PLACEMENTS IMMOBILIERS
Grosses réparations à répartir sur plusieurs exercices
TOTAL I
219 955,30
53 948 704,81
76 295 833,00
56 188 595,54
79 442 943,00
+
28 461,35
28 461,35
27 820,44
27 820,44
Locataires et comptes rattachés
+
1 803 508,29
1 803 508,29
2 075 981,00
2 075 981,00
Autres créances
+
504 925,82
504 925,82
779 909,51
779 909,51
Provisions pour dépréciation des créances
-
687 706,58
687 706,58
838 443,90
838 443,90
Valeurs mobilières de placement
+
6 900 000,00
6 900 000,00
1 750 574,42
1 750 574,42
Autres disponibilités
+
523 367,25
523 367,25
390 044,50
390 044,50
PROVISIONS GÉNÉRALES POUR RISQUES ET CHARGES
-
458 077,99
458 077,99
459 656,58
459 656,58
Dettes financières
-
1 501 186,54
1 501 186,54
1 465 686,80
1 465 686,80
Dettes d’exploitation
-
196 883,34
196 883,34
198 945,89
198 945,89
Dettes diverses
-
2 166 504,33
2 166 504,33
1 877 995,64
1 877 995,64
4 749 903,93
4 749 903,93
183 601,06
183 601,06
0,00
0,00
9 327,84
9 327,84
0,00
0,00
-9 327,84
-9 327,84
AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D’EXPLOITATION
ACTIFS IMMOBILISÉS
Immobilisations financières
CRÉANCES
VALEURS DE PLACEMENT ET DISPONIBILITÉS
DETTES
TOTAL II
COMPTES DE RÉGULARISATION ACTIF ET PASSIF
Produits constatés d’avance
16
TOTAL III
CAPITAUX PROPRES COMPTABLES
VALEUR ESTIMÉE DU PATRIMOINE
-
58 698 608,74
56 362 868,76
81 045 736,93
79 617 216,22
Le tableau d’analyse
de la variation des capitaux propres
CAPITAUX PROPRES COMPTABLES
ÉVOLUTION AU COURS DE L’EXERCICE
Situation d’ouverture
au 01/01/2008
en euros
Affectation
résultat 2007
en euros
Autres
mouvements
en euros
Situation de clôture
au 31/12/08
en euros
CAPITAL
Capital souscrit
36 779 823,00
36 779 823,00
7 776 521,93
7 776 521,93
-113 431,01
-113 431,01
11 972 089,51
11 972 089,51
Prélèvement sur primes de fusion
-617 509,21
-617 509,21
PRIMES RACHAT PARTS SOCIALES
25 375,44
25 375,44
PRIMES D’ÉMISSION
Primes d’émission
Prélèvement sur primes d’émission
PRIMES DE FUSION
Primes de fusion
PLUS OU MOINS VALUES
RÉALISÉES SUR CESSIONS D’IMMEUBLES
REPORT À NOUVEAU
-202 688,54
1 735 551,87
1 532 863,33
470 211,32
272 476,32
742 687,64
3 637 950,32
-3 637 950,32
4 686 835,11
4 686 835,11
-3 365 474,00
3 365 474,00
-4 086 647,00
-4 086 647,00
56 362 868,76
0,00
2 335 739,98
58 698 608,74
Résultat de l’exercice
Acomptes sur distribution
TOTAL GÉNÉRAL
RÉSULTAT DE L’EXERCICE
17
Le compte de résultat au 31 décembre 2008
C H A R G E S (Hors Taxes)
CHARGES IMMOBILIÈRES
2 624 310,71
3 369 371,48
> Charges ayant leur contrepartie en produits
1 710 073,42
1 851 472,46
56 775,25
38 677,51
> Grosses réparations
260 866,07
448 420,62
> Autres charges immobilières
596 595,97
1 030 800,89
2 075 869,83
2 062 114,16
921 011,05
856 163,72
- Provisions pour créances douteuses
198 400,83
355 170,18
- Provisions pour grosses réparations
713 112,88
562 399,51
- Provisions pour risques
110 622,40
125 542,18
132 722,67
162 838,57
CHARGES EXCEPTIONNELLES
100,73
141,12
> Charges exceptionnelles
100,73
141,12
TOTAL DES CHARGES
4 700 281,27
5 431 626,76
SOLDE CRÉDITEUR = BÉNÉFICE
4 686 835,11
3 637 950,32
TOTAL GÉNÉRAL
9 387 116,38
9 069 577,08
> Charges d’entretien du patrimoine locatif
CHARGES D’EXPLOITATION DE LA SOCIÉTÉ
> Diverses charges d’exploitation
> Dotations aux provisions d’exploitation
> Autres charges
18
P R O D U I T S (Hors Taxes)
8 281 299,54
7 905 356,18
- Loyers
6 262 257,58
5 873 325,09
- Charges facturées
1 710 073,42
1 851 472,46
308 968,54
180 558,63
839 859,56
992 973,23
- Provisions pour créances douteuses
349 138,15
331 167,91
- Provisions pour grosses réparations
260 479,07
407 893,94
- Provisions pour risques
112 200,99
150 000,00
118 041,35
96 250,00
0,00
7 661,38
224 027,31
159 136,24
> Produits financiers
224 027,31
159 136,24
PRODUITS EXCEPTIONNELS
41 929,97
12 111,43
> Produits exceptionnels
41 929,97
12 111,43
TOTAL DES PRODUITS
9 387 116,38
9 069 577,08
TOTAL GÉNÉRAL
9 387 116,38
9 069 577,08
PRODUITS DE L’ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE ET PRODUITS ANNEXES
> Produits de l’activité immobilière
> Produits annexes
AUTRES PRODUITS D’EXPLOITATION
> Transfert de charges d’exploitation
> Autres produits
PRODUITS FINANCIERS
> Reprises de provisions d’exploitation
19
L’annexe financière de la SCPI Immobilière Privée France Pierre au 31 décembre 2008
>>> RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES
Les comptes annuels sont établis conformément aux dispositions
réglementaires applicables aux Sociétés Civiles de Placement
Immobilier. Ils sont présentés en application de la loi n° 70-1300 du
31 décembre 1970 modifiée, du décret n° 71-524 du 1er juillet 1971
modifié, et de l’arrêté du 14 décembre 1999 homologuant le règlement
du Comité de la réglementation comptable n° 99-06 du 23 juin 1999.
L’établissement des comptes annuels respecte les principes de prudence,
d’indépendance des exercices et de permanence des méthodes, en se
plaçant dans une perspective de continuité d’exploitation.
qui concerne les modalités particulières d’intervention de ce dernier,
il est rappelé que pour chaque immeuble la réalisation d’une véritable
expertise n’intervient, sauf cas particulier, que tous les cinq ans. Il est
alors demandé aux experts de procéder à la visite systématique des
immeubles. Les autres années la valeur résulte d’une actualisation des
valeurs par l’expert, sans visite systématique des immeubles.
La valeur vénale résulte de l’actualisation annuelle du patrimoine pour
laquelle l’expert détermine son estimation en fonction des valeurs
locatives ainsi que des paramètres suivants :
- l’ancienneté de l’immeuble dans le patrimoine,
La méthode adoptée pour l’évaluation des éléments inscrits en
comptabilité, apparaissant dans la colonne « valeurs bilantielles » de
l’état du patrimoine est celle des coûts historiques.
- la date de construction de l’immeuble,
>>> FAITS CARACTÉRISTIQUES DE L’EXERCICE
- l’état d’entretien (gros travaux en cours ou prévisibles),
Les entrepôts situés à Garges Les Gonesse ont été entièrement détruits
à la suite d’un incendie le 27/10/2008. Par conséquent, la valeur
historique de la construction a été sortie des immobilisations.
Il ne reste plus au 31/12/2008 que la valeur du terrain.
- la situation juridique (local isolé ou en copropriété),
- la situation géographique,
- les incidents locatifs (inoccupation ou contentieux).
Ces divers éléments influent bien entendu sur le calcul de la valeur
du bien en pondérant la valeur de base obtenue par capitalisation du
rendement locatif.
Il s’agit d’une valeur hors taxes et hors droit.
>>> PLACEMENTS IMMOBILIERS
Un inventaire détaillé de ces placements figure en annexe.
IMMOBILISATIONS LOCATIVES
Les mouvements affectant ces postes sont détaillés dans le tableau
« Etat de l’actif immobilisé » figurant ci-dessous.
Le tableau récapitulatif des placements immobiliers, ci-dessous,
constate, par type de locaux, les valeurs bilantielles nettes ainsi que
les valeurs estimées par votre expert immobilier indépendant. En ce
À compter du 1er janvier 2005, les commissions d’intermédiaires
versées lors d’une acquisition sont inscrites en coût accessoire des
immobilisations.
ÉTAT DE L’ACTIF IMMOBILISÉ
euros
Valeur brute des
immobilisations
au 31 décembre 2007
Augmentation
acquisitions
créations - apports
55 314 156,46
233 050,00
Terrains – Constructions
Virement de poste
à poste en + ou -
Diminution cessions à
Valeur brute des
des tiers ou
immobilisations
mise hors service au 31 décembre 2008
2 019 450,20
53 527 756,26
Frais d’acquisition des immobilisations
619 790,20
619 790,20
Agencements
474 604,18
8 750,00
9 606,72
473 747,46
56 408 550,84
241 800,00
2 029 056,92
54 621 293,92
Immobilisations en cours
20
Total
TABLEAU RÉCAPITULATIF DES PLACEMENTS IMMOBILIERS
euros
Valeurs estimées
Valeurs estimées
43 172 315,12
56 526 250,00
43 823 766,95
59 481 250,00
614 806,25
820 000,00
821 329,27
1 092 200,00
10 780 960,05
18 824 583,00
10 780 960,05
18 262 917,00
53 212,50
125 000,00
982 494,57
606 576,00
54 621 293,92
76 295 833,00
56 408 550,84
79 442 943,00
TERRAINS ET CONSTRUCTIONS LOCATIVES
Habitations
Bureaux
Locaux d’activités
Commerces
Entrepôts
Total
PLAN PRÉVISIONNEL D’ENTRETIEN
DETTES
Les grosses réparations font l’objet d’un plan prévisionnel d’entretien
établi pour 5 ans, immeuble par immeuble. La provision pour grosse
réparation est calculée en fonction d’un pourcentage appliqué sur le
montant, hors taxes, des loyers, tout en contrôlant que le budget des
travaux à effectuer soit effectivement couvert par la provision ainsi
constituée. La société de gestion applique un pourcentage global de
5 % sur les loyers facturés. De plus, en 2008, il a été doté une provision
supplémentaire de 400 000 euros au vu des travaux à effectuer suivant
le plan de grosses réparations.
DETTES
>>> AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D’EXPLOITATION
Sous cette rubrique sont enregistrés :
Elles sont constituées :
- Des commissions dues à la société de gestion pour :
- D’autres dettes fournisseurs pour :
: Les fonds de roulement versés aux
syndics d’immeubles s’élèvent à 28 461,35 €.
96 813,87 €
100 069,47 €
DETTES DIVERSES
- L’acompte du 4
2009 pour :
ème
265 070,81 €
trimestre, versé aux associés de la S.C.P.I. en janvier
1 322 141,67 €
- Les acomptes bloqués pour :
42 170,98 €
CRÉANCES
- Les locataires créditeurs pour :
LOCATAIRES : Il s’agit d’une part, des créances relatives aux factura-
- Les créditeurs divers pour :
94 586,24 €
correspondent principalement aux dépôts de garantie des locataires
sortis au 31 décembre 2008 et des sommes dues aux indivisaires.
tions du 4ème trimestre 2008 encaissées début 2009, et, d’autre part,
des refacturations de charges et/ou d’impôts à établir au titre de
l’exercice 2008.
LOCATAIRES
DOUTEUX : Une analyse des créances échues depuis plus
de 3 mois est faite locataire par locataire. Celles présentant un risque
d’irrécouvrabilité sont provisionnées après déductions éventuelles de
la T.V.A. et du dépôt de garantie, à hauteur de 100%. Le montant cumulé de la provision s’élève à 687 706,58 €.
LOCATAIRES ET COMPTES RATTACHÉS
Créances
euros
Brut
Créances locataires
796 137,24
Créances douteuses
1 007 371,05
Total
1 803 508,29
AUTRES CRÉANCES
Elles sont constituées de :
- Fournisseurs débiteurs: représentent des redditions de charges
locatives pour :
97 607,60 €
- Créances auprès de l’état pour :
73 901,60 €
- Débiteurs divers, constitués essentiellement des sommes dues par des
indivisaires et des honoraires de gestion en attente de remboursement
pour :
105 055,79 €
- Sinistre remboursement assurance à recevoir, à la suite de l’incendie
intervenu à l’entrepôt de Garges-Les-Gonesse le 27/10/2008 : 228 360,83 €.
VALEURS DE PLACEMENT ET DISPONIBILITÉS
DISPONIBILITÉS : Elles s’élèvent à 7 423 367,25 €. Elles sont placées en
certificats de dépôts négociables rémunérés.
441 568,71 €
>>> CAPITAUX PROPRES
CAPITAL
SOUSCRIT : 36 779 823,00 € divisé en 240 391 parts de
153,00 € de nominal.
PLUS OU MOINS-VALUES RÉALISÉES SUR CESSIONS D’IMMEUBLES :
Conformément aux termes de l’arrêté ministériel du 26 avril 1995,
relatif aux dispositions comptables applicables aux Sociétés Civiles de
Placement Immobilier, précisant à l’article 4 que « les plus ou moinsvalues réalisées à l’occasion de cessions d’immeubles locatifs sont inscrites directement au passif du bilan ». Les cessions des immeubles de
Mérignac et Paris Bauchat ont généré une plus value nette comptable
de 2 167 315,36 € et la vente des immeubles de Fleury les Aubrais a
généré une moins value de 431 763,49 €.
REPORT
À NOUVEAU : L’Assemblée Générale Ordinaire des associés
statuant sur les comptes au 31 décembre 2007 a décidé d’affecter
au report à nouveau, la somme de 272 476,32 €. En conséquence, le
report à nouveau s’établit à 742 687,64 € au 31 décembre 2008.
RÉSULTAT
DE L’EXERCICE : L’exercice 2008 se solde par un bénéfice de
4 686 835,11 €. Des acomptes ont été distribués, en avril, juillet, octobre 2008 et en janvier 2009 pour 4 086 647,00 €.
FINANCIÈRES
DETTES D’EXPLOITATION
- Les dettes fiscales pour :
ACTIFS IMMOBILISÉS
IMMOBILISATIONS
FINANCIÈRES : Il s’agit pour 1 501 186,54 € de dépôts de garantie versés par les locataires. En règle générale, ceux-ci représentent
trois mois de loyers.
21
>>> COMPTE DE RÉSULTAT – CHARGES
>>> COMPTE DE RÉSULTAT – PRODUITS
PRODUITS DE L’ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE
CHARGES IMMOBILIÈRES
Elles se décomposent en :
- Charges refacturées aux locataires :
- Travaux refacturés aux locataires :
- Travaux de grosses réparations :
- Travaux d’entretien courant du patrimoine :
1 710 073,42 €
34 416,75 €
260 866,07 €
22 358,50 €
- Charges locatives sur locaux vacants ou
non refacturables aux locataires :
183 150,44 €
- Honoraires divers :
247 689,15 €
- Impôts, taxes et prime d’assurances
non refacturés :
165 756,38 €
CHARGES D’EXPLOITATION
1 710 073,42 €
- Produits annexes :
308 968,54 €
AUTRES PRODUITS D’EXPLOITATION
Il s’agit de reprises de provisions utilisées dans l’exercice pour
721 818,21 €, des transferts de charges relatifs à la cession des
immeubles de Fleury-les-Aubrais de Mérignac et de Paris Bauchat
pour 118 041,35 €
PRODUITS FINANCIERS
Ils correspondent aux intérêts sur des certificats négociables pour
224 027,31 €
PRODUITS EXCEPTIONNELS
- Des dividendes prescrits pour :
847 693,02 €
- Les honoraires de commissaires aux comptes :
42 000,00€
- Les honoraires, commissions et autres frais
de gestion courante :
6 189,31 €
- Les frais de conseils et d’assemblées :
6 262 257,58 €
- Charges remboursées par les locataires :
Ils correspondent essentiellement à :
Sont enregistrés sous cette rubrique :
- Les honoraires de la société de gestion :
- Loyers facturés au cours de l’exercice :
29 075,04 €.
- Des soldes créditeurs de locataires dont les sociétés sont radiées au
R.C.S pour :
12 818,40 €
45 328,72 €
- Les dotations aux provisions (détail donné dans un
chapitre qui suit) :
1 022 136,11 €
- Les pertes sur créances irrécouvrables
(dont certaines avaient fait l’objet de provisions
antérieures, reprises en produits) :
112 722,67 €
>>> INFORMATIONS DIVERSES
MONTANT DES PRODUITS À RECEVOIR INCLUS
DANS LES POSTES SUIVANTS DU BILAN
Intitulés
Créances locataires et comptes rattachés
Fournisseurs avoirs à recevoir
Total
MONTANT DES CHARGES À PAYER INCLUS
euros
Montant
258 347,74
14 344,67
272 692,41
DANS LES POSTES SUIVANTS DU BILAN
Intitulés
Montant
Taxes
2 839,04
Dettes fournisseurs et comptes rattachés
91 962,11
Locataires avoirs à établir
92 923,48
Total
22
euros
187 724,63
ÉTAT DES PROVISIONS ET DES DÉPRÉCIATIONS RETRAÇANT LES VARIATIONS DE L’EXERCICE
Montant
au 01/01/2008 Dotations de l’exercice
euros
Reprises de l’exercice
Montant
au 31/12/2008
Provision pour risque
459 656,58
110 622,40
112 200,99
458 077,99
Provisions pour grosses réparations
219 955,30
713 112,88
260 479,07
672 589,11
Dépréciation des créances douteuses
838 443,90
198 400,83
349 138,15
687 706,58
1 518 055,78
1 022 136,11
721 818,21
1 818 373,68
Total
>>> AFFECTATION DU RÉSULTAT 2007
COMMISSION DE GESTION
Conformément à la décision de l’Assemblée Générale, le résultat bénéficiaire de 2007 de 3 637 950,32 € a été affecté comme suit :
Conformément à l’article 17 des statuts, la rémunération de la société
de gestion se calcule comme suit : 10% hors taxes des recettes
locatives hors taxes augmentées des produits financiers .
euros
euros
Bénéfice distribuable
Dividendes versés
3 637 950,32
470 211,32
4 108 161,64
- 3 365 474,00
742 687,64
Recettes locatives hors taxes
Produits financiers nets
Charges de copropriété et de fournitures locatives
Assurances
Impôts fonciers
Taxe sur les bureaux en Ile de France
Total
euros
988 432,53
21 561,47
618 650,82
81 428,60
1 710 073,42
224 027,31
Base totale de la commission
8 452 793,00
Commission au taux de 10%
845 279,30
TVA non récupérable
REMBOURSEMENTS DE CHARGES
8 228 765,69
Total commission de gestion
2 413,72
847 693,02
Conformément à la résolution de l’Assemblée Générale, la commission
d’arbitrage, assise en totalité sur les cessions de biens immobiliers,
est enregistrée pour 2.5% HT du montant des ventes et réglée pour
1% HT de ce montant lors de la signature des actes de ventes et
1.5% HT suite au réemploi des fonds. En 2008, cette commission
s’élève à 91 503,91€.
ENGAGEMENTS HORS BILAN
euros
Engagements reçus
Promesse de vente : immeuble rue Robert Fleury
291 300,00
Cautions bancaires reçues des locataires
en substitution des dépôts de garantie
702 297,49
Bénéfice net 2007
23
Le descriptif du patrimoine au 31 décembre 2008
Tous les montants sont exprimés en euros
Date
d’achat ou
apport
Situation géographique
16.06.76
24
PARIS 7e (75)
6-8 rue de la Sizeranne
Prix d’acquisition
ou apport*
Frais (1)
Nature et surface
Améliorations
Valeur vénale
2007
2008 Locataires
123 m²
de bureaux
112 568,35
550 000,00
540 000,00 GIDEC
16.01.77
PARIS 16e (75)
et 01.01.96 71 rue d’Auteuil
et 20.12.01
341 m²
de bureaux
613 002,36
1 450 000,00
1 450 000,00 OPAC
03.07.77
285 m²
de bureaux
160 071,47
750 000,00
PUTEAUX (92)
Tour Arago 5-7 rue Bellini
700 000,00 BNP PARIBAS
25.07.77
PARIS 12e (75)
et 28.12.01 17 rue Sergent Bauchat
immeuble vendu
en 2008
0,00
1 950 000,00
0,00
15.09.77
immeuble vendu
en 2008
0,00
144 000,00
0,00
FLEURY-LES-AUBRAY (45)
rue Joliot-Curie
25.05.78
PARIS 17e (75)
et 01.01.96 92 avenue des Ternes
87,5 % en
indivision sur
491 m²
de bureaux
882 344,30
2 406 250,00
2 406 250,00 CALLEGARI-BERVILLE-GREY
12.01.79
VILLEBON-SUR-YVETTE (91)
et 01.01.96 ZAC de Courtaboeuf
80 % en indivision
sur 3 232 m²
d’entrepôts
771 230,33
42 374,85
1 080 000,00
1 040 000,00 GTIE TELECOMS
22.08.79
immeuble vendu
en 2008
0,00
132 576,00
rue Joliot-Curie
0,00
08.04.81(2) GARGES-LES-GONESSE (95)
6-12 boulevard de la Muette
50 % en indivision
sur 1 932 m²
d’entrepôts
53 212,50
330 000,00
125 000,00 LO-DIS France
19.04.82
PARIS 8e (75)
12 avenue Montaigne
47 % en indivision
sur 55 m²
de locaux
commerciaux
179 127,60
940 000,00
940 000,00 VINCINI SPA
11.09.82
PARIS 15e (75)
25 rue de l’abbé Groult
50 % en indivision
sur 216 m²
de bureaux
commerciaux
64 790,83
375 000,00
362 500,00 RICHARD CARRIERE
1 111 950,94
2 850 000,00
3 100 000,00 GO SPORT
THE PHONE HOUSE
CHANTEMUR
20.12.82
SAINTE-GENEVIEVE-DES-BOIS (91)
et 01.01.96 ZAC de la Croix Blanche
et 20.12.01
2 110 m²
de locaux
commerciaux
10.03.83
CLICHY (92)
et 11.09.00 51 rue Pierre
342 m²
de bureaux
vente partielle
137 430,98
300 000,00
300 000,00 CHEMETAL
20.10.83
FONTENAY-LE-FLEURY (78)
Parc Montaigne
Avenue Henri Poincare
12,50 % en
indivision sur
2 650 m² de
commerces
161 595,96
331 250,00
331 250,00 SEGEDIMO, FAVARD,
MERCIER, CHEZ YE,
BACHELET, BRIZARD
BANQUE POPULAIRE VAL
DE France, BRISAC, CHLOBE,
COMEXNET
SABRI MAGHNIA, AUTOECOLE MONTAIGNE,
FREMONT, FREON, VINONIS
27.01.84
PARIS 9e (75)
43 boulevard Haussmann
207 m²
de bureaux
247 729,65
1 250 000,00
1 200 000,00 BRIGITTE GUIZARD
Date
d’achat ou
apport
ou apport*
Frais (1)
Nature et surface
Améliorations
Valeur vénale
2007
2008 Locataires
21.06.84
TROUVILLE (14)
163 avenue du général de Gaulle
421 m²
de bureaux
268 310,27
450 000,00
450 000,00 TRESORERIE PRINCIPALE
03.07.84
PARIS 8e (75)
24 rue Jean Mermoz
143 m²
de bureaux
401 703,16
700 000,00
700 000,00 ETALONS
26.10.84
ISSY-LES-MOULINEAUX (92)
et 10.06.08 14-22 avenue Hoche
320 m²
de bureaux et
activités.
Détention de
71 % en indivision
jusqu’au 10/06/08,
puis 100 %
614 806,25
582 200,00
820 000,00 EX & COM
11.06.85
415 m²
de bureaux
396 367,44
800 000,00
920 000,00 ANPE
VINCENNES (94)
22 rue de Fontenay
173 584,82
22.07.85
BOULOGNE (92)
116 rue Marcel Dassault
141 m²
de bureaux
289 653,13
410 000,00
550 000,00 LOGIC DESIGN
23.10.85
PARIS 17e (75)
6 rue Brey
100 m²
de bureaux
289 653,13
530 000,00
520 000,00 RIA
20.02.86
PARIS 12e (75)
11-15 rue Erard
310 m²
de bureaux
464 969,50
940 000,00
950 000,00 CAISSE NATIONALE
D’ASSURANCE VIEILLESSE
400 000,00
360 000,00
25 123,59
13.05.86
POITIERS (86)
et 22.12.86 ZAC de Beaulieu
50 % en indivision
sur 579 m²
de bureaux
360 197,44
30.05.86
VELIZY (78)
Avenue de l’Europe
33,34 % en
indivision sur
1 548 m²
de bureaux
987 107,39
1 366 667,00
03.06.86
BOIS-GUILLAUME (76)
ZAC des Bocquets
40 rue Victor Hugo
543 m²
de bureaux
426 857,25
525 000,00
530 000,00 DOMOFINANCE
18.07.86
COURBEVOIE (92)
14-16 rue Molière
246 m²
de bureaux
640 224,89
690 000,00
690 000,00 X-PERTEAM
COFIM
31.07.86
TOURS-SAINT-AVERTIN (37)
et 13.06.00 ZAC des Granges Galland
1 012 m²
de bureaux
798 478,50
970 000,00
900 000,00
01.08.86
42 m²
de bureaux
137 204,12
106 000,00
90 000,00
1 218 m²
de bureaux
1 126 140,89
1 125 000,00
08.12.86
EPINAY-SUR-ORGE (91)
et 01.01.96 123 rue du Petit Vaux
38 934,58
12.12.86
BORDEAUX-MERIGNAC (33)
et 01.07.88 ZI du Phare - rue Arago
immeuble vendu
en 2008
06.03.87
PARIS 4e (75)
et 01.01.96 Boulevard Sébastopol
136 m²
de bureaux
26.05.87
et 01.01.01 352 et 354 Faubourg Bannier
29.07.87
PARIS 12e (75)
et 01.01.96 21 rue de Citeaux
1 333 333,00 DECATHLON
1 100 000,00 GAN VIE, R2B, AXONE,
TRIAS DEVELOPPEMENT
SIMEDIA, DIR INFORMATIQUE
0,00
510 000,00
323 954,16
480 000,00
2 180 m²
de locaux
commerciaux
1 740 205,53
1 600 000,00
1 600 000,00 VINONIS
URGENCE INFORMATIQUE,
FREDERIC-XAVIER BREUIL
RETRAVAILLER, AAR
894 m²
de bureaux
1 612 910,60
2 330 000,00
2 300 000,00 ACADEMIE INTERNATIONALE
DES ARTS
5 099,58
0,00
480 000,00 GILLES PIQUOIS
PARIS 15e (75)
18 rue Robert Fleury
34 808,74
25
Date
d’achat ou
apport
ou apport*
Frais (1)
Nature et surface
Améliorations
12.10.88
PARIS 8 (75)
et 01.01.96 16 rue Royale
et 01.01.01
50 % en indivision
sur 186 m²
de commerce
11.01.91
ORLEANS
et 01.01.01 Avenue des Droits de l’Homme
809 m²
de bureaux
26.03.92
LA PLAINE-SAINT-DENIS (93)
et 18.08.92 ZAC de la Montjoie
et 01.01.96
et 01.01.01
30 % en indivision
sur 4 124m²
de bureaux
01.01.96
310 m²
de bureaux
e
LEVALLOIS-PERRET (92)
41-43 boulevard Aristide Briand
Valeur vénale
2007
2008 Locataires
1 551 168,75
2 750 000,00
2 750 000,00 PATISSERIE LADUREE
828 192,48
1 025 000,00
1 000 000,00 BANQUE POPULAIRE, SSL
MERCURE CONSEIL
AMERICAN EXPRESS
VOYAGES
1 875 275,36
3 000 000,00
3 120 000,00 DIV
JUKE BOX
DHL
19 840,79
411 612,34
870 000,00
880 000,00 ALIAS TAXI JAUNE
700 000,00
750 000,00 GSF NEPTUNE
27 694,44
01.01.96
BOIS-GUILLAUME (76)
ZAC des Bocquets - Le Berthelot
776 m²
de bureaux
01.01.96
PARIS 10 (75)
47 rue d’Enghien
25 % en indivision
sur 2 456 m²
de bureaux
01.01.96
ARGENTEUIL (95)
4 rue de Diane
01.01.96
NANTES (44)
Le Nebraska - Parc de l’Eraudière
624 476,91
228,67
26
1 427 746,36
1 750 000,00
284 m²
de bureaux
282 030,68
400 000,00
1 362 m²
de bureaux
1 112 877,83
1 500 000,00
1 500 000,00 BUREAU VERITAS
FAFIEC, MUTUELLE MIEUXETRE, STEELCASE
GROUPE PRUNAY, RESO RH
01.01.96
ROCQUENCOURT (78)
et 01.01.01 Le Clos Chèvreloup
1 680 m²
de bureaux
1 792 800,44
2 000 000,00
1 900 000,00 DALKIA France, TAG
ATTITUDE, EUROTECH
H. CHEVALIER, LA SQUADRA,
TOMCAT
01.01.96
L’ISLE-D’ABEAU (38)
et 01.01.01 Centre commercial
798 m² de locaux
commerciaux
1 657 120,82
3 420 000,00
3 550 000,00 MARIN, CREDIT AGRICOLE
MUTUEL CENTRE, GML,
POLLARD, CHARLES
EXPANSION, RESEAU CLUBS
BOUYGUES
BOSTVIRONNOIS-MEYER,
NOCIBE, SERVICES
MODERNES, PARING,
VINCENT
01.01.96
CHAVILLE (92)
et 01.01.01 658-664 av Roger Salengro
1 022 m²
de bureaux et
commerces
981 771,67
1 050 000,00
1 150 000,00 EQUINOXE
SEA ON LINE
BET AXEL, FER PLUS
01.01.96
REIMS (51)
et 01.01.01 Zone des Essillards - 10 allée R. Fonck
681 m²
de bureaux et
activités
586 928,72
590 000,00
03.07.98
PARIS 15e (75)
Rue de Vaugirard
40 % en indivision
sur 581 m²
de commerce
747 000,17
1 180 000,00
1 120 000,00 KFC France
22.11.99
PARIS 2e (75)
2 rue Volney et 10 rue des Capucines
187 m² de
commerces
888 777,77
1 500 000,00
1 700 000,00 KITTY O’SHEA’S
e
31 204,53
1 750 000,00 LOUIS HARRIS
AFS, EDIT PRESS
400 000,00 SYLVAIN ROUMIER
ABSOLU PRODUCTIONS
565 000,00 GAN ASSURANCE IARD
BRAMER France, COLOMBUS
IT PARTNER, RISO France
ou apport*
Frais (1)
Nature et surface
Améliorations
01.01.01
ROUEN (76)
14 rue Henri Rivière
50 % en indivision
sur 5 610 m²
de bureaux
2 058 061,73
01.01.01
MARNE-LA-VALLEE (77)
PA des Portes de la Forêt
50 % en indivision
sur 2 752 m²
de bureaux et
activités
01.01.01
LYON 3e (69)
23 rue Bonnel
01.01.01
Valeur vénale
2007
2008 Locataires
2 750 000,00
2 750 000,00 AUBINE, SAFEGE
GRANT THORNTON
VTNI
724 132,83
1 050 000,00
1 000 000,00 METTLER TOLEDO FREILAB,
INDO France
MORGAN ADVANCED
CERAMICS, CETCO EUROPE
547 m²
de bureaux
533 571,56
950 000,00
950 000,00 CONSULAT DE ROUMANIE
GIE-GIC, SIRR INGENIERIE,
OFFICEXPRESS
NANCY BRABOIS (54)
Parc de Brabois - Bâtiment B11
1 134 m²
de bureaux
594 551,17
685 000,00
630 000,00 ALLIANCE SUPPORT SERVICES
01.01.01
MONTPELLIER (34)
Parc Club du Millénaire
1 155 m²
de bureaux
1 051 898,22
1 200 000,00
1 150 000,00 SEDIT MARIANNE
OPES PATRIMOINE
01.01.01
EVRY (91)
Bois Sauvage - Villa A 10
241 m²
de bureaux
228 673,53
300 000,00
280 000,00 KREHALON France
01.01.01
TOULOUSE (31)
Parc Club des Sept Deniers
823 m²
de bureaux
762 245,09
1 050 000,00
01.01.01
REIMS (51)
Zone des Essillards - 8 allée R. Fonck
480 m²
de bureaux
403 989,90
450 000,00
01.01.01
NANCY VANDOEUVRE (54)
Parc de Brabois - Bâtiment B2
682 m²
de bureaux
884 204,30
1 200 000,00
01.01.01
METZ (57)
Technopole Metz 2000 - Rue Edison
773 m²
de bureaux
609 796,07
730 000,00
01.01.01
LYON (69)
Buroparc Rive Gauche
1 650 m²
de bureaux
1 250 081,94
1 800 000,00
31 902,87
34 200,00
1 000 000,00 WE EF LUMIERE
HOLDING CARRERE, VELUX
France
490 000,00 COPLA, WE EF LUMIERER
ERGONOVA
1 100 000,00 AKERYS PARTICIPATIONS
OCE France, BRUART, AKERYS
PARTICIPATIONS
680 000,00 DIRECTION DES MOYENS
GENERAUX
VITANIME
1 840 000,00 EUROP FORMA
SIRR INGENIERIE
GESTION SOCIALE ET
PREVOYANCE
01.01.01
BORDEAUX (33)
Les Bureaux du Lac - Bruges
699 m²
de bureaux
594 551,17
500 000,00
450 000,00 QUALIBAT GESTION, SCUTUM
URAPEI AQUITAINE, ADAPEI
GIRONDE
01.01.01
STRASBOURG (67)
Le Sébastopol - Quai Kléber
2 610 m²
de bureaux
2 439 184,28
2 520 000,00
01.01.01
TOULOUSE-BLAGNAC (31)
Technoclub
625 m²
de bureaux
518 326,66
680 000,00
700 000,00 EAFAS
01.01.01
EVRY (91)
Bois Sauvage - Villa B 4
450 m²
de bureaux
426 857,25
550 000,00
500 000,00 APAJH
01.01.01
EVRY (91)
Bois Sauvage - Villa A 2
280 m²
de bureaux
228 673,53
300 000,00
275 000,00 INTEGRAL TECHNOLOGIE
01.01.01
VILLENEUVE-D’ASCQ (59)
Technopole des Prés
1 333 m²
de bureaux
1 143 367,63
8 750,00
1 540 000,00
01.01.01
SAVIGNY-LE-TEMPLE (77)
ZAC de la Grange du Bois
450 m²
de bureaux
289 653,13
340 000,00
2 300 000,00 REGUS PARIS, SFCI,
MANPOWER
DIRECTION REGIONALE DU
COMMERCE
1 500 000,00 YACHT, COCKERILL
MAINTENANCE INGENIERIE,
MTRC CONSULTING, PARIS
PROMOTION
REEBOK France, BY THE WAY,
EGENCIA France, MONSTER
WORLWIDE, IFG
315 000,00 VERDOIA
Date
d’achat ou
apport
27
Date
d’achat ou
apport
ou apport*
Frais (1)
Nature et surface
Améliorations
01.01.01
SAINT-PIERRE-DU-PERRAY (91)
Villa Greenparc
450 m²
de bureaux
05.04.05
PARIS 16e (75)
96 avenue Victor Hugo
01.06.06
11.12.07
Valeur vénale
2007
2008 Locataires
457 347,05
450 000,00
50 % en indivision
sur 387 m²
de locaux
commerciaux
1 600 000,00
151 805,52
2 325 000,00
2 400 000,00 BNP PARIBAS
DESTRAY VICTOR HUGO
PARIS 12e (75)
17 boulevard Diderot
33 % en indivision
sur
1 980 m²
de bureaux et
43 parkings
3 662 010,00
290 984,68
4 059 000,00
3 795 000,00 SOPRA GROUP
PUTEAUX (92)
Tour Franklin 20 ème étage
25 % en indivision
sur 2 060 m² de
bureaux
2 925 000,00
177 000,00
2 925 000,00
2 837 500,00 VITOGAZ
53 527 756,26
79 442 943,00
76 295 833,00
Total prix d’acquisition
Total frais (1)
619 790,20
Total améliorations
473 747,46
430 000,00 JEDE France
TOTAL GÉNÉRAL
54 621 293,92
79 442 943,00
76 295 833,00
TOTAL GÉNÉRAL À PÉRIMÈTRE CONSTANT
54 388 243,91
76 497 675,00
76 058 033,00
(1) Frais: ces montants correspondent aux droits d’acquisitions et commissions d’intermédiaires immobilisables depuis le 1er janvier 2005.
(2) Entrepôt entièrement détruit à la suite d’un incendie le 27/10/2008. La valeur historique de la construction a été sortie des immobilisations.
Il ne reste plus au 31/12/08 que la valeur du terrain.
* Les immeubles en provenance des fusions ont été comptabilisé à leur valeur d’apport, c’est-à-dire à leur valeur vénale.
28
INVESTMENT MANAGEMENT
BNP Paribas Real Estate Investment Management
13, boulevard du Fort de Vaux 75017 Paris
01 55 65 23 55
www.reim.bnpparibas.com
[email protected]
PV12125 - 03/2009 / Conception graphique: TM Création / Imp. Symphonie Graphique 01 47 36 91 11 / Photos : Mathieu Polo Photothèque BNP Paribas Real Estate Investment Management - Photo de couverture : 16, rue Royale 75008 Paris
Imprimé sur papier issu de forêts gérées durablement

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