Panorama Industriel - Jones Lang LaSalle

Panorama Industriel Lyon – 4ème trimestre 2014
Panorama Industriel
On Point
Février 2015
Lyon
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Panorama Industriel Lyon – 4ème trimestre 2014
Lyon : un marché qui a
performé
Ce rapport est réalisé à partir des données collectées par le CECIM et JLL. Il
porte sur l’ensemble des transactions effectuées sur l’agglomération lyonnaise et
sur tous types de surfaces de bâtiments industriels ainsi que sur les bâtiments
logistiques de classe C.
Le marché lyonnais des locaux d’activités affiche cette année encore un
dynamisme contrastant avec un contexte économique toujours morose. Avec plus
de 338 000 m² placés durant l’année 2014, l’agglomération marque une hausse
de 7% par rapport à 2013.
A l’image des années précédentes, le secteur « Est Première Couronne »
s’affiche toujours comme le plus dynamique de l’agglomération, avec près de
180 000 m² placés, soit 53% des surfaces consommées.
L’offre immédiate et à 6 mois est en baisse depuis plusieurs trimestres : 583 000
m² sont actuellement disponibles sur l’agglomération. L’offre neuve reste, quant à
elle, limitée : on dénombre actuellement 60 000 m² de ce type de surfaces
disponibles d’ici à 6 mois, soit moins de 10% des surfaces vacantes.
Dans ce contexte, le loyer prime reste stable, à 75 €/m²/an pour les locaux
industriels, et 125 €/m²/an pour les bureaux d’accompagnement.
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Panorama Industriel Lyon – 4ème trimestre 2014
Les petites surfaces ont le vent en poupe
Le segment des transactions de moins de 750 m² a été extrêmement dynamique
en 2014. On dénombre à fin décembre 184 signatures sur ce segment, soit le
plus grand nombre de transactions jamais acté sur ce type de surfaces.
L’optimisation des surfaces et la rationalisation et des coûts sont d’actualité.
La logique de rationalisation des coûts domine toujours
En 2014, 84% des mètres carrés commercialisés étaient des surfaces de
seconde main. Le stock d’offre immédiatement disponible est composé de
bâtiments de seconde main à hauteur de 90% et les disponibilités dans le neuf
peinent à couvrir les demandes exprimées par les entreprises;
Sur l’année 2014, 56% des surfaces commercialisées l’ont été en location, soit la
répartition traditionnellement observée sur la région lyonnaise depuis 2008.
Après une entrée remarquée, les nouvelles activités s’installant sur des bâtiments
industriels, tels que les parcs de loisirs pour enfants, les activités sportives en
intérieur ou encore les « drives », ont ralenti leurs installations sur l’agglomération
lyonnaise. Jusqu’ici peu encadré, la localisation des "drive" est aujourd’hui
soumise à autorisation d'exploitation commerciale par la nouvelle loi Alur. Ces
points de retrait des marchandises accessibles en voiture ne pourront plus être
implantés « qu'au sein des zones urbanisées, dans les zones commerciales
existantes, à proximité des lieux de vie et d'activités habituellement fréquentés
par les consommateurs ». Il faut dire qu'il s'en est ouvert cinq par jour ces
derniers mois sur l’ensemble du territoire national.
Les activités industrielles plus traditionnelles restent un consommateur important
de mètres carrés puisque le secteur de la Fabrication/Production consomme 22%
des surfaces commercialisées en 2014. Le secteur du Négoce et Services reste
en tête des utilisateurs, avec 46% des surfaces consommées.
Le Grand Est reste le secteur privilégié des industriels lyonnais
Le secteur Est Première Couronne est le secteur de prédilection des utilisateurs
lyonnais, puisque environ 180 000 m² ont trouvé preneur sur ce périmètre, soit
53% du volume global commercialisé sur l’agglomération. Ce secteur jouit d’une
position stratégique à proximité du cœur de l’agglomération et le long des axes
structurants (A42-A43, A7, Rocade Est, A46, …). Il dispose de zones industrielles
majeures dont la Vallée de la Chimie et la ZI Lyon Sud-Est au Sud, la ZI MiPlaine, et le Parc Technologique sur le secteur Porte des Alpes, sur le secteur
nord-est la ZI la Rize, la Zi la Soie ainsi que la ZAC des Gaulnes, ce qui en fait un
périmètre « naturel » pour les industriels de la région lyonnaise.
Le secteur de la 1ère couronne est également le périmètre où se localisent les
grands utilisateurs de locaux industriels. En 2014, une transaction de plus de
1 500 m² sur deux a été réalisée sur ce secteur. Les utilisateurs industriels
trouvent sur ce périmètre une forte densité d’infrastructures de transports, des
offres adaptées et un environnement industriel attractif.
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Panorama Industriel Lyon – 4ème trimestre 2014
Les secteurs Est-Extérieurs, Sud et Nord Isère et Nord constituent les autres
secteurs majeurs de l’agglomération et concentrent à eux trois 31% des surfaces
prises à bail ou vendues à utilisateurs en 2014.
Baisse de l’offre disponible
L’offre à 6 mois continue de diminuer et nous décomptons environ 583 000 m²
disponibles sur la région lyonnaise.
L’offre neuve peine à conserver un niveau satisfaisant et passe sous la barre des
60 000 m² disponible à 6 mois, ce qui ne représente que 10% des surfaces
actuellement disponibles sur l’agglomération lyonnaise. La situation reste donc
préoccupante puisque le stock neuf actuel équivaut à environ 14 mois de
commercialisation. Des projets de requalification et de redéveloppement de sites
sont lancés et sont attendus d’ici quelques trimestres. Ils devraient trouver
rapidement preneur dès leur mise en commercialisation.
Le secteur Grand Est (1ère Couronne et Exterieurs) concentre 48% des surfaces
disponibles de la région lyonnaise (254 000 m²). 65% des surfaces neuves
disponibles immédiatement et sous 6 mois se situent également sur ce secteur.
Le loyer prime reste stable, les loyers moyens neufs sont sous pression
La valeur locative « prime » reste stable dans une fourchette comprise entre 65 et
75 €/m²/an pour les surfaces d’activités selon les secteurs géographiques et 125
€/m²/an pour les surfaces de bureaux d’accompagnement.
Le manque d’offres neuves, conjugué à la pénurie de fonciers disponibles de la
région lyonnaise, exerce une pression à la hausse. Une hausse des valeurs
locatives peut être observée sur des produits de qualité sur des secteurs prisés.
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Panorama Industriel Lyon – 4ème trimestre 2014
Perspectives 2015 : le
moral des industriels
remonte
Baisse de l’euro, chute du prix du pétrole, recul des prix de l’électricité et du gaz
sur les marchés de gros, montée en puissance du crédit d’impôt pour la
compétitivité et l’emploi (Cice)... Depuis quelques mois, les espoirs de reprise se
multiplient pour les entreprises françaises.
Les industriels peuvent également se réjouir de la baisse de l’euro, qui a atteint
son point le plus bas depuis 2002 à mi-janvier. Ce qui peut paraitre être un
mauvais point est en fait une bonne nouvelle pour l’économie française. En effet,
les premiers à bénéficier de cette baisse de notre monnaie sont les industriels
dont la majorité des ventes sont réalisées hors zone Euro. Dans son étude
annuelle sur les perspectives des grands secteurs de l’industrie, la banque LCL
table ainsi sur un rebond de la production manufacturière de 0,6 point en 2015.
Cette baisse de l’euro est incontestablement un plus dans un contexte de
croissance domestique très faible.
Si ces dernières années les activités de stockage ont été dynamiques en terme
de mètres carrés, l’année 2015 devrait marquer le retour des activités
industrielles plus traditionnelles. Plus de 32 000 m² de bâtiments neufs à
destination d’activités de production/fabrication verront le jour en 2015 en région
lyonnaise. A ceci s’ajoute d’ores-et-déjà la commercialisation de 30 000 m² de
locaux neufs pour des activités de stockage pour la distribution ou le négoce.
L’agglomération est toujours en pénurie réelle d’offres neuves. Le lancement de
projets en blanc actuellement à l’étude est impératif et certains promoteurs et
investisseurs ont compris l’enjeu. Le manque de produits neufs ne laisse aucun
doute sur le fait que ces opérations trouveront rapidement preneur.
Les valeurs locatives restent stables pour le moment, mais la situation pourrait
évoluer rapidement créant un marché à deux vitesses : d’un côté des valeurs en
baisse sur des actifs anciens et obsolètes et de l’autre des loyers en hausse sur
des locaux neufs ou en très bon état.
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Panorama Industriel Lyon – 4ème trimestre 2014
Est 1ère couronne
La première couronne de l’Est lyonnais s’étend le long du Rhône au nord-est, en
passant par la Porte des Alpes et la Porte Sud. Ce secteur jouit d’une position
stratégique à proximité du cœur de l’agglomération et le long des axes
structurants (A42-A43, A7, Rocade Est, A46, …). Ce territoire dispose de
nombreuses zones industrielles majeures dont la Vallée de la Chimie et la ZI
Lyon Sud-Est au Sud, la ZI Mi-Plaine, et le Parc Technologique sur le secteur
Porte des Alpes et enfin sur le nord-est la ZI la Rize, la Zi la Soie ainsi que la ZAC
des Gaulnes.
La mixité des activités est un atout important de ce secteur. Les activités
industrielles représentent 21% des emplois salariés, part nettement plus
importante que sur le reste de l’agglomération (15% en moyenne). Ce profil
industriel est renforcé par la présence d’acteurs majeurs du pôle de compétitivité
« Lyon Urban Trucks & Bus », dont deux acteurs principaux sont implantés à
Saint-Priest : Renault Trucks et Irisbus-Iveco. Avec plus de 2 600 salariés,
Renault Trucks est le premier employeur privé de la zone; également présent sur
la commune de Vénissieux (Portes du Sud).
Demande placée
Avec près de 180 000 m² placés à la fin de l’année 2014, le secteur Est 1ère
couronne confirme son statut de premier marché de l’agglomération
lyonnaise, et réalise une bonne performance.
Le secteur leader du marché lyonnais accueille 53% des surfaces
consommées sur l’agglomération lyonnaise. Cette part est stable par rapport
à la moyenne des 6 dernières années qui se situe à 52%.
Le secteur du Négoce et Services est celui qui consomme le plus de mètres
carrés sur 2014 parmi les transactions identifiées. Viennent ensuite les
activités industrielles plus traditionnelles de la Fabrication – Production ainsi
que le secteur des Transports-Distribution.
On dénombre en moyenne depuis 5 ans, 57% des surfaces prises à la
location, sur 2014 cette part est légèrement en baisse puisque les prises à
bail représente 54%. Des disparités sont cependant à noter selon le type de
surfaces. En effet, plus la surface est importante, plus l’acquisition est
privilégiée . Ainsi depuis le début d’année :
-
59% de locations sur les surfaces inférieures à 750 m²
-
72% de locations sur les surfaces entre 750 et 1 500 m²
-
53% de locations entre 1 500 et 4 000 m²
-
et 40% de locations sur les plus de 4 000m²
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Panorama Industriel Lyon – 4ème trimestre 2014
Les principales références de transactions 2014
Preneur
Loc/Vente
Surface m²
Loyer /m²/an
Prix /m²
Etat
EFS
Location
9 088
119 €
Neuf
DASIR
Vente
7 517
625 €
Ancien
ACS OxyCoupage
Vente
6 569
259 €
Ancien
OASIS D’AMOUR
Vente
5 910
277 €
Ancien
André Vaganay
Vente
5 300
491 €
Ancien
HomeBox
Location
5 280
34 €
Ancien
HomeBox
Vente
4 040
649 €
Ancien
CEE INTER
Location
3 825
30 €
Ancien
Van Heck
Interpièces France
Location
3 757
50 €
Ancien
Houdan Menuiserie
Location
3 410
37 €
Ancien
Préfecture du Rhône
Vente
3 146
731 €
Ancien
Offre disponible
254 000 m² sont disponibles immédiatement et à 6 mois sur la 1ère couronne
lyonnaise, soit 43% du stock disponible sur l’agglomération.
Sur les trois derniers mois, l’offre globale du secteur a diminué. 65% de l’offre
neuve de l’agglomération se localise sur la première couronne avec un volume
disponible de près de 39 000 m². Des opportunités de développement sont
encore possibles sur ce territoire très attractif et ces nouvelles offres, répondant
aux besoins des industriels, vont trouver facilement preneurs.
Valeurs locatives
Le loyer prime se maintient dans une fourchette comprise entre 60 et 75 € pour la
partie activité et 125-130 € pour les bureaux d’accompagnement.
Les valeurs foncières se situent entre 65€ et 105€/m².
Perspectives
Avec 53% des surfaces placées et 63% du nombre de transactions, le secteur
de la première couronne lyonnaise confirme toujours son importance stratégique
sur l’agglomération.
Cette tendance ne devrait pas cesser puisque les industries de production ainsi
que les comptoirs de négoce continuent de plébisciter ce secteur.
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Panorama Industriel Lyon – 4ème trimestre 2014
Nord
Les secteurs de Villefranche-sur-Saône et du Val de Saône constituent l’entrée
Nord de l’agglomération lyonnaise. Il s’agit là d’un territoire industriel important. Ils
abritent notamment la ZI Lyon Nord sur Genay et Neuville-sur-Saône qui se
révèlent être un important pôle économique et qui accueille la plupart des
grandes entreprises du Val de Saône : Sanofi, ITW Bailly Comte, Geodis
Calberson, Coatex…Pour autant, la présence industrielle est en diminution au
profit des services aux entreprises en forte progression sur le territoire.
L’industrie s’est également diversifiée sur le secteur caladois : l’alimentaire avec
Blédina, le textile et habillement avec Avona, Cepovett, Kwintet France, Teintures
et Impressions de Lyon, Speed France SAS, la plasturgie avec Morance Soudure,
SBTN, Promens composants, Noralis, la réparation et installation de machines et
équipements avec Groupe Alliance Métal, établissements Romaire, ou encore
l’industrie chimique avec Bayer SAS
Demande placée
Avec plus de 28 800 m² comptabilisés à la fin du 4ème trimestre 2014, le secteur
Nord reste sur une bonne dynamique de 2013. La diversité du tissu économique
de ce secteur ainsi que des valeurs locatives attractives et des infrastructures de
transports performantes en ont fait un réel concurrent de l’Est lyonnais.
On comptabilise depuis 5 ans 49% en moyenne de surfaces à la location. Sur
l’année 2014, cette tendance est en hausse puisque 67% des surfaces placées
se sont faites sur des biens à louer. Des différences sont cependant à noter selon
les tranches de surfaces :
-
76% des moins de 750 m² sont des prises à bail
-
66% des surfaces de plus de 750m² sont des prises à bail
Le secteur Nord est historiquement porteur de grandes transactions et accueillent
chaque année en moyenne 7 transactions de plus de 1 500 m², pour environ
23 000 m² annuels. Cette année n’a pas fait exception puisque six transactions
majeures ont été signées sur le secteur, dont une de plus de 8 000 m². Avec 14
transactions enregistrées, le panier moyen est le plus importante de
l’agglomération avec 2 060 m².
Grâce à la transaction de Mondial Tissu d’une surface de plus de 8 000 m², le
domaine du négoce redevient majoritaire sur le secteur avec 53% des surfaces
identifiées. Le secteur industriel plus traditionnel de la Fabrication/Production est
sur la seconde marche du podium avec 25% des mètres carrés placés. Sur les 18
derniers mois, ces deux secteurs étaient également les principaux domaines
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Panorama Industriel Lyon – 4ème trimestre 2014
d’activités se partageant la plupart des surfaces acquises ou prises à bail sur le
Nord de l’agglomération.
Les principales références de transactions 2014
Preneur
Loc/Vente
Surface m²
Loyer/Prix
Etat
Mondial Tissu
Location
8 124
52 €
Ancien
Chronopost
Location
5 200
46 €
Ancien
Greenmot
Vente
3 846
390 €
Ancien
Coba
Location
3 200
23 €
Ancien
Fabrication d’articles en
carton ou papier
Vente
2 000
680 €
Neuf
Commerce de voitures
Location
780
47 €
Ancien
Travaux de couverture
Location
430
50 €
Ancien
Commerce de gros
Vente
314
1 035 €
Ancien
Offre disponible
110 000 m² sont disponibles immédiatement et à 6 mois sur la 1ère couronne
lyonnaise, soit 19% du stock disponible sur l’agglomération.
L’offre de seconde main est vieillissante et nécessite des remises aux normes.
6% des surfaces sont des bâtiments neufs. La pénurie de bâtiments de qualité
sur le secteur pèse sur son dynamisme. Des terrains sont encore à bâtir et
pourraient faire l’objet de développements. Les locaux de qualité et de dernière
génération ont la faveur des industriels.
Valeurs locatives
Le loyer prime se maintient dans une fourchette comprise entre 55 et 60 € pour la
partie activité et 120€ sur la partie bureaux d’accompagnement.
Les valeurs foncières se placent entre 50€ et 70€/m².
Perspectives
De nouvelles offres neuves sont toujours attendues, ce qui devrait animer le
marché du secteur Nord. Ces développements permettront au secteur de rester
sur sa dynamique actuelle.
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Panorama Industriel Lyon – 4ème trimestre 2014
Sud et Nord Isère
Située au contact direct de la première couronne lyonnaise, le secteur Sud et
Nord Isère bénéficie d’une localisation stratégique entre arc alpin et vallée du
Rhône. Ses activités économiques s’illustrent par la conjugaison du maintien d’un
savoir-faire reconnu et d’un renouveau industriel. Ses atouts s’étendent du
domaine de la construction durable, du textile, mais également des écoindustries.
Demande placée
Avec près de 32 000 m² placés, le secteur Sud et Nord Isère affiche sa seconde
meilleure année avec 20 transactions. La panier moyen est un des plus
importants de l’agglomération avec 1 595 m².
Les années se suivent et ne se ressemblent pas sur le secteur. Après trois
années de baisse consécutives, l’année 2013 a été excellente grâce à deux
transactions de plus de 10 000 m².
L’année 2014, bien que moins performante la précédente, affiche un bon
résultat : 7 transactions de plus de 1 500 m² ont été signées sur l’ensemble de
l’année 2014, dont trois de plus de 4 000 m². Le secteur Sud et Nord Isère
accueille en moyenne 17 000 m² de transactions de plus de 1 500 m², soit
environ 5 transactions chaque année.
Nous pouvons noter notamment l’acquisition d’EMINZA sur un bâtiment de
seconde main de 4 492 m² à St Quentin Fallavier, la prise à bail de Parex Lanko
sur un bâtiment neuf de 5 540 m² également à Saint Quentin-Fallavier ainsi que
l’acquisition de Flat Six sur 6 524 m² sur la commune de Sérézin-du-Rhône. Le
secteur du Négoce et Service a été le plus consommateur de surfaces depuis le
début de l’année parmi les transactions identifiées.
On comptabilise depuis 5 ans 46% en moyenne de surfaces à l’acquisition. Sur
l’année 2014, la part des ventes a été plus importante avec 62% des surfaces à
l’acquisition. Des différences sont à noter selon les tranches de surfaces. Depuis
le début de l’année :
-
77% de prises à bail sur les surfaces inférieures à 750 m²
-
70% de prises à bail sur les surfaces entre 750 et 1 500 m²
-
81% d’acquisitions entre 1 500 et 4 000 m²
-
et 67% d’acquisitions sur les plus de 4 000m²
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Panorama Industriel Lyon – 4ème trimestre 2014
Les principales références de transactions 2014
Preneur
Loc/Vente
Surface m²
Loyer/Prix
Etat
Flat Six
Vente
6 524
245 €
Ancien
ParexLanko
Location
5 540
77 €
Neuf
Eminza
Vente
4 492
251 €
Ancien
Aigle group
Vente
2 726
578 €
Ancien
Thermador
Vente
2 100
400 €
Ancien
Breyner
Vente
2 051
683 €
Ancien
Capsule Concept
Vente
1 328
459 €
Ancien
Offre disponible
35 300 m² sont disponibles immédiatement et à 6 mois sur le secteur Sud et Nord
Isère, soit moins de 6% du stock disponible sur l’agglomération. Le stock est en
hausse de 13% sur les 6 derniers mois.
Une seule offre neuve est référencée sur le secteur pour environ 4 300 m² de
locaux d’activités. La pénurie de bâtiments de qualité sur le secteur pèse sur les
volumes placés. Les utilisateurs, et notamment ceux de grandes surfaces, ont
tendance à privilégier les locaux neufs. De nouveaux développements
permettraient de fluidifier le marché et de répondre aux besoins des industriels.
Valeurs locatives
Le loyer prime se maintient dans une fourchette comprise entre 55 et 60 € pour la
partie activité et 120€ sur la partie bureaux d’accompagnement.
Les valeurs foncières oscillent entre 40€ et 60€/m².
Perspectives
La demande placée affiche une bonne performance, bien que clairement dopée
par deux transactions significatives : l’acquisition par Flat Six d’un bâtiment de
6 500 m² ainsi que la construction du nouveau centre Recherche &
Développement de Parex Lanko d’une surface de 5 540 m².
Néanmoins, la faiblesse du nombre de réalisations démontre bien que ce
secteur connaît actuellement quelques difficultés en matière d’implantations
industrielles.
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Panorama Industriel Lyon – 4ème trimestre 2014
Nord-Ouest
Porte d’entrée Nord-Ouest de l’agglomération lyonnaise, le secteur connaît un fort
dynamisme économique se traduisant par une croissance de plus de 23% de
l’emploi, soit la plus forte augmentation de la région lyonnaise.
Le développement du pôle économique Ouest et des entreprises présentes sur
des secteurs économiques porteurs expliquent en partie cette excellente
progression.
Demande placée
Le secteur Nord-Ouest affiche , en moyenne depuis 2008, 11 700 m² placés en
locaux d’activités. L’année 2014 est légèrement plus performante avec 13 600 m²
de surfaces industrielles commercialisées malgré un léger repli par rapport à
l’année précédente.
Les années précédentes avaient également maintenu un bon niveau de
commercialisation, tous les voyants sont actuellement au vert pour continuer sur
de belles performances dans les trimestres à venir.
On comptabilise depuis 5 ans 77% des surfaces sont des prises à bail. Sur
l’année 2014, cette part est nettement plus importante avec 87% de mètres
carrés pris à la location. Des différences sont à noter selon les tranches de
surfaces, sur l’année 2014 :
-
65% de locations sur les surfaces inférieures à 750 m²
-
100% de locations sur les surfaces entre 750 et 1 500 m²
-
100% de locations sur les surfaces de plus de 1 500 m²
Cette tendance va à l’inverse de la tendance générale sur l’agglomération où l’on
constate que plus la surface est importante, plus l’acquisition est privilégiée. Cette
particularité tient à la composition de l’offre disponible, qui propose
essentiellement des bâtiments à la location.
Seule une transaction sur les 18 référencées a été réalisée sur un bâtiment neuf.
Ce phénomène est dû à la pénurie d’offres neuves sur ce secteur. Cette
tendance devrait s’atténuer en 2015 avec la livraison d’un nouveau parc
d’activités.
57% des surfaces identifiées ont été prises à bail ou acquises par des entreprises
du secteur Négoce et Services et 13% sont des activités industrielles plus
traditionnelles des domaines de la Fabrication – Production. Le secteur des
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Panorama Industriel Lyon – 4ème trimestre 2014
nouvelles activités, ici représentées par l’installation d’une salle de Padel, ont
représentées 22% des surfaces commercialisées.
Les principales références de transactions 2014
Preneur
Loc/Vente
Surface m²
Loyer/Prix
Etat
Padel Central
Location
2 605
56 €
Ancien
Comete
Location
2 155
65 €
Ancien
Tereva
Location
1 270
70 €
Ancien
Tarvel
Location
1 016
83 €
Ancien
Hub One Mobility
Location
952
89 €
Ancien
Medical 69
Location
780
67 €
Ancien
Loyalty
Location
686
98 €
Ancien
Offre disponible
5 615 m² sont disponibles immédiatement et à 6 mois sur le secteur Nord-Ouest,
soit moins de 1% du stock disponible sur l’agglomération. Le secteur est en cruel
manque d’offres depuis maintenant plusieurs trimestres.
Aucune offre neuve n’est aujourd’hui disponible sur le secteur Nord-Ouest. A
l’image des autres secteurs, le Nord-Ouest est en pénurie de surfaces de
dernière génération. De plus, le secteur n’offre actuellement plus de fonciers
libres de constructeurs. Tous sont d’ores-et-déjà maîtrisés au vu de projets futurs.
Les industriels sont tout aussi friands de ce type de surfaces que les utilisateurs
tertiaires et ces offres trouvent généralement rapidement preneur. En revanche,
de nouveaux programmes industriels et mixtes, notamment sur des sites
reconfigurés sont à l’étude ou en cours de construction.
Valeurs locatives
Le loyer prime se maintient dans une fourchette comprise entre 75 et 90 € pour la
partie activité et 160 € sur la partie bureaux d’accompagnement.
Perspectives
De nombreux développements sont lancés et devraient permettre de relancer le
marché. La tendance aux locaux mixtes pourraient faire augmenter les valeurs
locatives.
La forte pénurie d’offres pénalise le développement du secteur, pourtant
plébiscité par les utilisateurs.
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Panorama Industriel Lyon – 4ème trimestre 2014
Côtière
Le grand secteur de la Côtière se situe le long de l’autoroute A42. Ce secteur
géographique bénéficie également de nombreuses zones d’activités
économiques qui se répartissent sur l’ensemble du territoire avec notamment le
PIPA (Parc Industriel de la Plaine de l’Ain) situé sur les communes de St Vulbas
et Blyes. Ce territoire est plus industriel que la moyenne rhônalpine où les
services aux entreprises sont généralement plus représentés. Ainsi, près de la
moitié de l’effectif salarié de la Plaine de l’Ain-Côtière est employée dans
l’industrie contre un tiers sur l’ensemble de la région.
Demande placée
Avec 10 500 m² placés, le secteur réalise une bonne année. Nous avons
enregistré 8 transactions sur l’ensemble de l’année 2014.
Le secteur place en moyenne 10 400 m² par an depuis 5 ans, mais ce marché
reste très fluctuant. Bien que les structures soient présentes, les mouvements ne
sont pas réguliers et les volumes annuels restent très inégaux.
On comptabilise depuis 5 ans en moyenne 64% des surfaces à la location. Sur
l’année 2014, cette part a été nettement moins importante avec 39% des surfaces
commercialisées sur des prises à bail. Des différences sont à noter selon les
tranches de surfaces. Sur les 24 derniers mois:
-
77% de locations sur les surfaces inférieures à 750 m²
-
100% de ventes sur les surfaces entre 750 et 1 500 m²
-
62% de ventes sur les surfaces de plus de 1 500 m²
94% des 10 500 m² placés sur le secteur l’ont été par des entreprises du secteur
Négoce et Services, soit 9 400 m². Le secteur industriel plus traditionnel de la
Fabrication/Production n’a consommé que 6% des surfaces en 2014.
Les principales références de transactions 2014
Preneur
Loc/Vente
Surface m²
Loyer/Prix
Etat
HIC ACIER
Vente
4 500
489 €
Ancien
Beynost SPorts
Location
2 800
46 €
Ancien
Commerce de
gros - informatique
Vente
1 074
675 €
Neuf
Blue coral
Location
600
68 €
Neuf
14
Panorama Industriel Lyon – 4ème trimestre 2014
Offre disponible
71 500 m² sont disponibles immédiatement et à 6 mois sur le secteur Côtière, soit
12% du stock disponible sur l’agglomération.
Seuls 5 770 m² sont des surfaces neuves. A l’image de l’ensemble de
l’agglomération, le secteur est en pénurie de surfaces de dernière génération. Les
industriels sont tout aussi friands de ce type de surfaces que les utilisateurs
tertiaires et ces offres trouvent rapidement preneur.
Valeurs locatives
Le loyer prime se maintient dans une fourchette comprise entre 50 et 60 € pour la
partie activité et 120 € sur la partie bureaux d’accompagnement. Les valeurs
foncières oscillent entre 40 € et 60 €/m².
Perspectives
Le développement de la ZAC des Malettes à Beynost apportera des offres
neuves sur la Côtière.
Le dynamisme du secteur reste dépendant des grandes transactions.
Le périmètre de la Plaine de l’Ain est principalement dédié aux utilisateurs
d’entrepôts logistiques.
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Panorama Industriel Lyon – 4ème trimestre 2014
Est Extérieurs
Le secteur Est constitue l’axe de développement économique naturel de
l’agglomération lyonnaise. L’absence de relief a très tôt permis la mise en place
d’infrastructures routières, ferroviaires et aéroportuaires performantes. De grands
espaces à vocation économique se sont constitués ainsi que de grandes zones
industrielles des années 1970 (ZI Lyon Sud-Est, ZI Mi-Plaine).
Dans ce contexte, le secteur constitue un trait d’union entre le Grand Lyon et les
autres communautés de communes de l’Isère. Il accueille en outre un équipement
structurant pour l’ensemble de la région Rhône-Alpes, la plateforme multimodale
et aéroportuaire de Lyon Saint-Exupéry.
Demande placée
Le secteur Est-Exterieurs fait une excellente année. Nous comptabilisons à fin
décembre plus de 47 000 m²,
soit 14% des surfaces réalisées sur
l’agglomération. Le secteur attire les grands utilisateurs puisque que depuis 2008,
il se réalise en moyenne 7 transactions de plus de 1 500 m² par an. 2014 ne fait
pas exception puisque 8 grandes transactions ont été signées.
Depuis 5 ans, 62% des surfaces consommées ont été des prises à bail. Sur
l’année 2014, cette part est légèrement supérieure avec 66%. Des différences
sont à noter selon les tranches de surfaces. Depuis début janvier 2014 :
-
65% de locations sur les surfaces inférieures à 750 m²
-
80% de locations sur les surfaces entre 750 et 1 500 m²
-
76% de locations entre 1 500 et 4 000 m²
-
57% de locations sur les plus de 4 000 m²
Sur les 20 transactions enregistrées durant l’année, 11 ont été réalisées sur la
commune de Genas.
Faute d’offres neuves, 18 transactions sur les 20 enregistrées ont été faites sur
des bâtiments de seconde main.
43% des surfaces identifiées en 2014 ont été prises par des industriels purs du
domaine de la fabrication et de la production. Le secteur du négoce et services
prend la seconde place avec 31% des surfaces. Les nouvelles activités (drive,
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Panorama Industriel Lyon – 4ème trimestre 2014
loisirs…), les Transports-Distribution et les autres activités se partagent les 26%
restants.
Les principales références de transactions 2014
Preneur
Loc/Vente
Surface m²
Loyer/Prix
Etat
MANITOWOC
Location
14 200
24 €
Ancien
CERP
Vente
5 800
517 €
Ancien
Lidl
Location
2 677
39 €
Ancien
Samada
Location
2 409
64 €
Ancien
MyParking
Location
2 078
29 €
Ancien
Lise Charmel
Location
1 322
57 €
Ancien
Cogepart
Location
1 101
43 €
Ancien
Kid Galaxy
Location
1 040
48 €
Ancien
Département du
Rhône
Location
1 000
43 €
Ancien
Offre disponible
30 800 m² sont disponibles immédiatement et à 6 mois sur le secteur EstExtérieurs, soit près de 5% du stock disponible sur l’agglomération. L’offre de
seconde main a nettement diminué depuis le début de l’année puisque nous
enregistrons une baisse de 40% sur ce type de surfaces.
L’offre neuve est quasi nulle. A l’image de l’ensemble de l’agglomération, le
secteur est en pénurie de surfaces de dernière génération.
Valeurs locatives
Le loyer prime se maintient dans une fourchette comprise entre 60 et 65€ pour la
partie activité et 120€ sur la partie bureaux d’accompagnement.
Les valeurs foncières oscillent entre 70€ et 90€/m².
Perspectives
Ce secteur a connu une bonne performance sur l’année 2014.
Compte tenu des nombreuses perspectives de développements, les prochains
trimestres pourraient afficher de nouveau de belles performances.
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Panorama Industriel Lyon – 4ème trimestre 2014
Sud-Ouest et Extérieurs
Le secteur Sud-Ouest joue le rôle de Porte Sud-Ouest de l’agglomération
lyonnaise. Sa localisation stratégique, le long de l’autoroute A7 et son inscription
au sein de la Vallée de la chimie lui ont permis de développer de nombreuses
spécificités productives ainsi qu’une fonction pour l’approvisionnement de
l’agglomération.
Le secteur du Val d’Yzeron est doté de polarités économiques diversifiées. Le
développement du Pôle biotechnologique de Marcy-l’Etoile autour de Sanofi
Pasteur, BioMérieux et Genzyme en fait en effet le territoire qui concentre la plus
grande part d’emplois industriels (37 % de l’emploi total) du Grand Lyon. Ce tissu
industriel compétitif et dynamique offre des emplois hautement qualifiés. Avec le
Biopôle de Gerland, il s’agit d’un des épicentres du pôle de compétitivité mondial
Lyon Biopôle, spécialisé dans le domaine des biotechnologies, et plus
précisément des diagnostics et vaccins.
Demande placée
Avec près de 22 000 m² placés, le secteur Sud-Ouest et Extérieurs est en hausse
et termine sur un résultat respectable. Ce résultat est cependant à relativiser car
46% du volume placé est issu d’une seule transaction : l’acquisition d’un entrepôt
logistique de classe C à des fins industrielles d’une surface de 10 140 m² par la
société CERP Rouen.
Depuis 5 ans, 34% des surfaces sont réalisées à la location. Sur l’année 2014,
cette part est légèrement supérieure avec 40%. Cette répartition diffère selon les
tranches de surfaces. Des différences sont à noter selon les tranches de
surfaces. Depuis le début de l’année 2014 :
-
76% de locations sur les surfaces inférieures à 750 m²
-
100% de locations sur les surfaces entre 750 et 1 500 m²
-
52% de locations entre 1 500 et 4 000 m²
-
100% d’acquisitions sur les plus de 4 000m²
80% des surfaces identifiées ont été prises par des sociétés de Négoce et
Services, 11% par des entreprises de Transports-Distribution et 8% par des
activités industrielles plus classiques de fabrication production.
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Panorama Industriel Lyon – 4ème trimestre 2014
Les principales références de transactions 2014
Preneur
Loc/Vente
Surface m²
Loyer/Prix
Etat
CERP Rouen
Vente
10 140
118 €
Ancien
Demeco
Location
2 000
46 €
Ancien
Fagerhult
Location
1 488
68 €
Neuf
Paralu
Location
1 330
36 €
Ancien
Offre disponible
68 600 m² sont disponibles immédiatement et à 6 mois sur le secteur Ouest
extérieurs, soit 12% du stock disponible sur l’agglomération.
Seuls 4 200 m² sont des surfaces neuves. A l’image de l’ensemble de
l’agglomération, le secteur est en pénurie de surfaces de dernière génération.
Valeurs locatives
Le loyer prime se maintient dans une fourchette comprise entre 50 et 65€ pour la
partie activité et 120€ sur la partie bureaux d’accompagnement.
Les valeurs foncières oscillent entre 40€ et 60€/m².
Perspectives
Malgré une situation géographique intéressante aux portes de Lyon, les
programmes neufs manquent sur le secteur.
La demande reste endogène et soumise aux demandes locales.
De nombreuses offres de qualité rendent le secteur toujours attractif pour les
utilisateurs de locaux industriels.
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Bureaux JLL
Paris
La Défense
Saint-Denis
Le Plessis-Robinson
40-42 rue La Boétie
« Le Berkeley », 19-29, rue du
3 rue Jesse Owens
« La Boursidière » - BP 171
75008 Paris
Capitaine Guynemer
93210 Saint-Denis
92357 Le Plessis-Robinson
Tél : +33 (0)1 40 55 15 15
92903 Paris La Défense Cedex
Tél : +33 (0)1 40 55 15 15
Tél : +33 (0)1 40 55 15 15
Fax : +33 (0)1 46 22 28 28
Tél : +33 (0)1 49 00 32 50
Fax : +33 (0)1 48 22 52 83
Fax : +33 (0)1 46 01 06 37
Fax : +33 (0)1 49 00 32 59
Lyon
Marseille
55 avenue Foch
2 place Sadi Carnot
69006 Lyon
13001 Marseille
Tél : +33 (0)4 78 89 26 26
Tél : +33 (0)4 95 09 13 13
Fax : +33 (0)4 78 89 04 76
Fax : +33 (0)4 95 09 13 00
Magali Pousson
Olivier Durif
Consultante
Directeur Département Industriel
Etudes & Recherche
Lyon
Lyon
+33 (0)4 78 89 26 26
+33 (0)4 78 89 26 26
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