le traitement comptable de l`usufruit et de la nue

Droit comptable
LE TRAITEMENT COMPTABLE DE L’USUFRUIT
ET DE LA NUE-PROPRIÉTÉ
La comptabilisation de l’usufruit priété peut être envisagé car :
- si, conformément à l’article 589 du Code
et de la nue-propriété
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Le droit de propriété, défini par
l’article 544 du Code civil, confère à
son titulaire une triple prérogative,
celle par laquelle le propriétaire retire
personnellement la jouissance d’une
chose (l’usus), celle par laquelle il a
le droit de percevoir les revenus (le
fructus), celle enfin par laquelle il peut
disposer de la chose en la consommant,
en la détruisant ou en l’aliénant
(l’abusus).
L’usufruit est un démembrement de
ce droit de propriété. Il est ainsi défini
par l’article 578 du Code civil :
« l'usufruit est le droit de jouir des
choses dont un autre a la propriété,
comme le propriétaire lui-même,
mais à la charge d'en conserver la
substance » et est régi par les articles
578 à 624. L’usufruit correspond
donc à l’usus et au fructus
du droit de propriété.
Usufruit et nue-propriété
L’usufruit est souvent d’origine légale, en
cas de succession par exemple, mais il est
de plus en plus souvent d’origine conventionnelle, qu’il s’agisse de gestion de
patrimoine ou de droit des affaires. C’est
ainsi que dans une société, un associé
peut apporter un bien en usufruit seulement et en rester nu-propriétaire. Ce
démembrement du droit de propriété
peut s’appliquer à toute sorte de bien ou
de droit. Le plus souvent, il porte sur des
immeubles et des titres.
En matière comptable, le PCG (comme
les normes IFRS) ne traite pas du cas spécifique de l’usufruit et de la nue-propriété. Il y a donc lieu, pour déterminer le
traitement à appliquer, de se référer aux
règles générales de définition, de comptabilisation et d’évaluation des actifs.
R.F.C. 394 Décembre 2006
Selon l’article 211-1 al. 1 du PCG « un
actif est un élément identifiable du patrimoine, ayant une valeur économique positive pour l’entité, c’est-à-dire un élément
générant une ressource que l’entité contrôle
du fait d’événements passés et dont elle
attend des avantages économiques futurs ».
Pour l’article 311-1 du PCG, une immobilisation corporelle, incorporelle ou un
stock est comptabilisé à l’actif lorsqu’il est
probable que l’entité bénéficiera des
avantages économiques futurs correspondants et que son coût ou sa valeur est
évalué avec une fiabilité suffisante.
Usufruit d’un immeuble ou de titres, nuepropriété d’un immeuble ou de titres
répondent à cette définition et à ces
conditions de comptabilisation. Ainsi
l’usufruit d’un immeuble est un élément
identifiable du patrimoine de l’usufruitier,
il est sous le contrôle de celui-ci (contrôle
partagé avec le nu-propriétaire), il lui procure des avantages économiques futurs
(l’usage et la perception des fruits) et il est
évaluable avec une fiabilité suffisante. De
même, la nue-propriété d’un immeuble
est un élément identifiable du patrimoine
du nu-propriétaire, elle est sous le contrôle de celui-ci (contrôle partagé avec l’usufruitier), elle est susceptible de lui procurer des avantages futurs (lors de la disposition du bien) et elle est évaluable avec
une fiabilité suffisante.
On notera que le contrôle sur le bien est
alors divisé mais que le contrôle sur
chaque droit (droit de nue-propriété et
droit d’usufruit) est unique.
Les actifs en usufruit doivent à notre avis
être comptabilisés en immobilisation
incorporelle car ce sont des actifs non
monétaires sans substance physique. Les
actifs en nue-propriété sont à comptabiliser dans les comptes de la nature du bien
sous-jacent : immobilisations corporelles
(immeubles, terrains), immobilisations
financières (titres), comptes de trésorerie
(valeurs mobilières de placement).
Les actifs en usufruit doivent être amortis
sur la durée de vie estimée de l’usufruit
car leur valeur est nulle à cette échéance
même si l’usufruit porte sur un bien non
amortissable (terrain par exemple).
L’amortissement d’un bien en nue-pro-
civil, l’usufruitier « n’est obligé de le rendre
à la fin de l’usufruit que dans l’état où il se
trouve », dans ce cas, le nu-propriétaire
doit assumer l’amortissement ;
- mais un usufruit contractuel pourrait
bien mettre à la charge de l’usufruitier
l’amortissement du bien donné en usufruit, par exemple s’il faut que l’usufruitier
rende le bien dans l’état où il l’a reçu.
L’évaluation de l’usufruit
et de la nue-propriété
Un actif en usufruit ou en nue-propriété
doit à la date d’entrée, s’il est acquis à titre
onéreux, être évalué au coût d’acquisition
conformément à l’article 321-10 du PCG.
Par contre, s’il est acquis à titre gratuit ou
par voie d’échange, il doit être évalué à la
valeur vénale. Postérieurement à la date
d’entrée, notamment lors du test de
dépréciation, une évaluation à la valeur
actuelle (la plus élevée de la valeur vénale
et de la valeur d’usage) pourra être exigée
(article 322-1 du PCG).
S’il est souvent possible de déterminer la
valeur vénale d’un actif en pleine propriété, la valorisation en usufruit (et en nuepropriété) est plus délicate. Certes, un
certain nombre de dispositions à caractère fiscal (article 669 du CGI) permettent
de ventiler (pour le calcul des droits d’enregistrement) la quotité revenant à l’usufruit et celle revenant à la nue-propriété.
Mais, en se référant notamment à la
notion de valeur d’utilité développée par
IAS 36 “Dépréciation d’actifs”, il semble
plus judicieux d’évaluer usufruit et nuepropriété en fonction des avantages (flux
de trésorerie) futurs estimés.
Références
• Code civil art. 544, 578 à 624.
• PCG art. 211-1, 311-1, 321-1, 321-10,
322-1, 332-1, 332-9.
• CGI, art. 669.
• Bulletin CNCC, n° 99, septembre 1995,
p. 346 et s.
■ Robert OBERT
Diplômé d’expertise comptable
Docteur en sciences de gestion