rapport de l`enquete publique

Transcription

RAPPORT
DE L’ENQUETE PUBLIQUE
PORICATION ET REVISIONS
RELATIVE A LA SECONDE MODIFICATION DU P.L.U.
DE LA COMMUNE DE GASSIN
(VAR)
Exemplaire n°
/4
Enquête «Projet de seconde modification
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
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commissaire enquêteur Yves Devaux
SOMMAIRE
Page 2
sommaire,
Pages 3 à 17
rapport d’enquête, partie principale,
Pages 18 à 34
rapport d’enquête, partie annexe
Page 19
Annexe A : décision n° E13000006/83 du 13 février 2013, du
président du Tribunal Administratif de Toulon
Pages 20 et 21
Annexe B : arrêté municipal du 07 mars 2013
Pages 22 à 25
Annexe C : extraits de la presse régionale
Page 26
Annexe D : certificat d'affichage
Page 27
Annexe E : capture d'écran du site Internet de la mairie de Gassin
Page 28
Annexe F : extrait du journal Var-Matin
pages 29 et 30
Annexe G : procès verbal de synthése
pages 31 à 34
annexe H : réponses au PV de synthése
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
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RAPPORT
D’ENQUÊTE
Partie Principale
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
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RAPPORT DE L’ENQUETE
Relative au projet de seconde modification au Plan Local
d’Urbanisme de la commune de Gassin
1- GENERALITES
1.1-
Objet de l’enquête :
L’enquête concerne un projet de modification du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la
commune de Gassin, commune d’environ 2.900 habitants, située à proximité du golfe de
Saint-Tropez. Cette commune est intégrée au sein de la Communauté de communes du
Golfe de Saint-Tropez, communauté créée le 1er janvier 2013 et regroupant 12 communes.
La commune s’est dotée d’un Plan Local d’Urbanisme, approuvé le 18 juin 2009. Ce PLU a
fait l’objet d’un premier modificatif le 1er avril 2010, puis d’une révision simplifiée le 30
octobre 2012.
Cette deuxième modification porte sur trois points du PLU :
- Le règlement,
- La liste des emplacements réservés,
- Des corrections apportées aux documents graphiques.
1.2- Cadre juridique :
C'est le code de l'urbanisme qui justifie la présente enquête publique dans son article L12313-1 "le plan local d'urbanisme fait l’objet d’une procédure de modification lorsque….la
commune envisage de modifier le règlement….. La procédure de modification est engagée à
l’initiative….du maire qui établit le projet de modification et le notifie au préfet et personnes
publiques associées ….avant l’ouverture de l’enquête publique...". L’article L123-13-2
précise que l'enquête sur un projet de modification d’un PLU, est réalisée conformément aux
dispositions du code de l'environnement "chapitre III du titre II du livre 1er", soit les articles
L123-1 à L123-19 pour la partie législative et R123-1 à R123-27 pour la partie
réglementaire.
1.3- Nature et caractéristiques du projet :
Ce projet de modification, comportant trois parties comme précisées ci-dessus, a pour
finalité :
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
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a- Concernant le règlement : La mise en conformité de ce règlement avec les dispositions
législatives et réglementaires intervenues depuis l’approbation du PLU, et en particulier :
- La réforme de la surface de plancher,
- Les campings caravanings, les parcs résidentiels de loisirs,
- Les affouillements et exhaussement du sol,
- La prise en compte de difficultés d’interprétation de certains articles,
- La simplification, en particulier des règles de hauteur,
- La suppression de la zone UF et son intégration dans la zone UB,
- L’harmonisation des règles des anciennes ZAC,
- La recherche de l’amélioration de l’esthétique urbaine et paysagère, de l’insertion
des constructions et des aménagements dans les sites,
- Concernant les antennes relais, la prise en considération des conséquences des
évolutions technologiques,
- La sécurité des biens et des personnes en matière de circulation, risque inondation et
risque incendie.
b- Concernant la liste des emplacements réservés : la suppression d’emplacements réservés
dont l’intérêt général n’était pas justifié car desservant des propriétés privées et se
terminant en impasse.
c- Corrections apportées aux documents graphiques :
- La suppression d’emplacements réservés,
- La suppression de la zone UF, devenue UB,
- La correction d’une erreur manifeste concernant un parc résidentiel de loisirs,
reclassé en zonage Np3,
- Quelques corrections d’erreurs de délimitation de zones ou secteurs.
1.4- Composition du dossier : le dossier présenté à l’enquête publique comprenait les documents
suivants :
- pièce n°1 : rapport de présentation, en 3 parties :
- première partie : justifications des modifications du règlement,
- deuxième partie : justifications des modifications apportées à la liste des
emplacements réservés,
- troisième partie : justifications des modifications apportées aux documents
graphiques,
- pièce n°3 : modification du règlement,
- pièce n°4A : document graphique zonage Nord,
- pièce n°4B : document graphique zonage Sud
- pièce n° 5 : liste modifiée des emplacements réservés,
- pièce n° 6 : lettres aux personnes publiques associées,
- pièce n°7 : réponses des personnes publiques associées,
- pièce n°8 : dossier administratif,
- pièce sans numéro : lettre de la Chambre d’agriculture du Var soutenant un projet de
remise en culture d’une exploitation située secteur de La Rouillére et nécessitant la
transformation du zonage Ai en zone A.
Les personnes publiques suivantes ont été informées du projet :
- Le Préfet,
- La Direction Départementale des territoires et de la mer,
- Le sous-préfet de Draguignan,
- Le Conseil régional Provence Alpes Côte d’Azur,
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
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-
Le Conseil général du Var,
La Chambre des Métiers du var,
Le Syndicat du SCOT des cantons de Grimaud et de Saint-Tropez,
La Chambre d’Agriculture du Var,
La Chambre de Commerce et d’Industrie,
Le Syndicat intercommunal de la Giscle,
La Mairie de Ramatuelle,
La Mairie de Saint-Tropez,
La Mairie de la Croix-Valmer,
La Mairie de Cogolin,
La Direction régionale des Affaires Culturelles de Provence-Alpes-Côte d’Azur,
La commission départementale de la consommation des espaces agricoles,
La Communauté de Communes du Golfe de Saint-Tropez,
La DREAL,
La D.D.A.S.S.,
La Région Terre Sud-Est,
L’Inspecteur d’Académie,
L’Institut National de l’Origine et de la Qualité,
Le Centre Régional de la Propriété Forestière,
La section régionale de la Conchyliculture de la Méditerranée,
L’association pour la sauvegarde du site de Gassin,
L’Agence Régionale de santé,
Le Symielec Var,
Le Syndicat Intercommunal d’Assainissement Cogolin-Gassin,
Le Syndicat intercommunal de Distribution d’eau de la Corniche des Maures,
La Direction Territoriale ERDF.
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
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2- ORGANISATION ET DEROULEMENT DE L’ENQUETE
2.1- Désignation du commissaire enquêteur :
Par décision numéro E13000006/83 du 13 février 2013, j’ai été désigné en qualité de
commissaire enquêteur par monsieur le président du tribunal administratif de Toulon. Une
copie de cette décision figure en annexe (annexe A).
Un arrêté municipal en date du 7 mars 2013 précise les modalités du déroulement de
l’enquête, dont les journées et heures de présence du commissaire enquêteur (cf. annexe
B).
2.3- Modalités de l’enquête :
L’enquête publique s’est déroulée du lundi 8 avril au lundi 13 mai 2013 inclus. Les
modalités en ont été arrêtées d’un commun accord entre les représentants de la commune
de Gassin et le commissaire enquêteur.
Le public a pu rencontrer le commissaire enquêteur :
- le lundi 8 avril 2013 de 09h00 à 12h00,
- le mardi 16 avril 2013 de 14h00 à 17h00,
- le mercredi 24 avril 2013 de 09h00 à 12h00,
- le jeudi 2 mai 2013 de 14h00 à 17h00,
- le lundi 13 mai 2013 de 14h00 à 17h00.
Un registre, côté et paraphé par le commissaire enquêteur, a été tenu à la disposition du
public pendant toute la durée de l’enquête.
2.4- Information du public :
2.4.1- Information réglementaire :
-
Parution dans la presse : conformément à la réglementation en vigueur, l’avis
d’enquête publique a fait l’objet de deux publication dans les quotidiens « VarMatin » et « La Marseillaise », une première fois le lundi 18 mars 2013 et une
seconde fois le mercredi 10 avril 2013. Une copie de ces parutions figure en
annexe C.
-
Affichage : l’arrêté municipal prescrivant cette enquête a été affiché sur le
panneau extérieur à la mairie prévu à cet effet. Une copie du certificat
d’affichage figure en annexe D.
2.4.2- Information complémentaire :
- Site Internet : pendant toute la durée de l’enquête, une information concernant
cette derniére a figuré sur le site de la Mairie de Gassin. Une copie d’impression
d’écran figure en annexe E.
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
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- Presse régionale : outre les publications en pages réglementaires, un encart a
été publié dans le journal « Var-Matin ». Une copie de cet encart figure en
annexe F.
2.5- Climat, incident ou absence d’incident :
Cette enquête s’est déroulée sans incident, dans un climat de parfaite coopération avec les
services municipaux et en particulier le service de l’urbanisme.
2.6- Clôture de l’enquête :
L’enquête fut close le lundi 13 mai 2013 à 17h00. Mention en a été portée sur le registre
d’enquête. Quatre lettres ont été annexées à ce registre.
2.7- Relation comptable des observations :
Numéro
E1
Objet
Projet de règlement, titre I – chapitre 1 – Dispositions générales :
- article 5 (page 10) – reconstruction de locaux à la suite
d’un sinistre : rédaction totalement incompréhensible de
l’article.
- Article 6 (page 10) – détachement de parcelle, alinéa 5 : de
quel permis parle t’on à la fin de la phrase (s’agit-il du
permis de construire initial ou du nouveau)?
E2
Projet de règlement, titre 2 – chapitre 1 – Dispositions applicables
à la zone UA :
- Article UA9 (page 13) : l’emprise au sol des extensions ou
des nouvelles constructions ne doit pas excéder 50%, sauf
dans les secteurs UAa, UAb et UAc. Il est fait mention de
dispositions particulières dans le secteur UAc, mais pas
UAa, ni UAb.
- Article UA11 (page 14) : le PLU révisé en 2007 prévoyait
une disposition particulière concernant les menuiseries et
les volets « les menuiseries et les volets doivent être de
type « traditionnel » en bois verni, ou peints ». Cette
disposition n’étant pas formulée dans le projet de
modification du PLU, cela sous entend que tous les types
de matériaux seront autorisés.
- Article UA11 (page 15) : alinéa k (capteurs paraboliques) :
comment positionner les paraboles à l’intérieur du
« volume de la construction » (élément non précisé dans
les définitions).
E3
Projet de règlement, titre 2 – Chapitre 2 – Dispositions applicables
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
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Numéro
Objet
à la zone UB :
Article UB11 (page 25) : paragraphe 2 : toiture et toits terrasses :
quel est l’intérêt d’autoriser les toits terrasses inaccessibles ?
page 13, article UA 9 : l’emprise au sol ne doit pas excéder 50%,
sauf dans les secteurs UAa, UAb et UAc. Il est fait mention de
dispositions particulières pour le secteur UAc, mais pas pour les
secteurs UAa et UAb
E4
à la zone UC
- Article UC2 (page 28) : secteur UCa : seule la restauration
à l’identique des bâtiments existants est évoquée. Il n’est
pas fait mention de la « reconstruction », est-ce
volontaire ?
- Article UC10 (page 31) : les dispositions particulières
applicables au secteur UCa dans le PLU en vigueur, n’ont
pas été reprises dans le projet de modification, est-ce
volontaire ?
E5
à la zone UP (pages 72 et suivantes)
Ces dispositions semblent moins détaillées que pour les autres
zones : implantation des constructions par rapport aux voiries,
absence de mention sur les rejets industriels, sur les panneaux
solaires, les paraboles, les portails …
E6
Projet de règlement, tous titres
Dans ce document, absence de précision concernant les locaux
poubelles, alors que les coffrets de branchement, les boîtes aux
lettres, les climatiseurs, les capteurs paraboliques, …., sont soumis
à des dispositions particulières.
E7
Projet de règlement, tous titres
Les hélistations ne sont réglementées qu’en zones A et N.
E8
à la zone UB (page 27)
L’Hôtel Belrose SARL et la SARL Cassia demande une
modification du COS concernant les établissements hôtelier afin
de porter ce dernier à 0,30.
Cette requête est justifiée par :
- Les besoins constants des hôtels de la presqu’île,
notamment de modernisation des équipements touristiques,
- Les nouvelles attentes de la clientèle en terme de confort,
d’espace et d’équipements divers (spa, boutiques, salles de
sport, salles de jeux, espaces de réunions, vidéo,
séminaires, …
- Les nouvelles normes touristiques (loi 2009-888 du 22
du PLU de Gassin»
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Numéro
Objet
juillet 2009 et décret 2009-1652 du 23 décembre 2009).
E9
Parc de Longagne (lot n°16) – demande une révision du PLU sur
la partie naturelle du parc. En effet sur les 2400m² de notre
propriété, le zonage ne rend constructible qu’une faible partie
(1000m²), ce qui rend impossible notre projet d’extension de notre
habitation. Il en est de même pour la création d’un abri de jardin.
E10
Quartier La Verdagne – parcelle 213 : terrain de 3700m²
inconstructible alors qu’il est équipé en eau et électricité et que les
parcelles voisines sont construites. Demande la constructibilité de
ce terrain par modification du zonage.
E11
PRL Parc Oasis : demande, à l’occasion de la modification du
PLU, de régulariser la situation de ce PRL selon les constatations
établies précédemment par les services municipaux, afin de ne pas
laisser supporter aux propriétaires de lots les conséquences des
illégalités commises antérieurement.
En conclusion, sur ce projet ont été exprimés :
- Aucun avis favorable,
- Aucun avis défavorable,
- Des demandes d’explications, ou liées à un cas particulier.
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
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3- ANALYSE DES OBSERVATIONS
3.1- Observation E1 : Projet de règlement – Titre I – chapitre 1 – Dispositions générales :
-
article 5 (page 10) – reconstruction de locaux à la suite d’un sinistre : « rédaction totalement
incompréhensible de l’article ».
Analyse : cet article a été entièrement réécrit à l’occasion du projet de modification du PLU,
objet de la présente enquête publique. Sa rédaction est donc la suivante :
« Conformément aux dispositions de l’article L111-3 du code de l’urbanisme :
La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est
autorisée nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le
plan local d’urbanisme, ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose
autrement, dès lors qu’il a été régulièrement édifié.
Peut également être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d’urbanisme et
sous réserve des dispositions de l’article L421-5, la restauration d’un bâtiment dont il reste
l’essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le
maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment. »
Si cet article est complet et reprend intégralement la rédaction du code de l’urbanisme, les
mentions « est autorisée nonobstant » et « être autorisée sauf » laissent la porte ouverte à
toutes les interprétations. De plus la notion de « carte communale » n’a pas lieu d’être
puisque la commune s’est dotée d’un PLU. Cet article mérite donc une simplification.
Observation du maître d’œuvre : à la suite de cette remarque, la commune propose la
nouvelle rédaction suivante :
« Conformément aux dispositions de l’article L111-3 du code de l’urbanisme :
La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est
autorisé dès lors qu’il a été régulièrement édifié.
Peut également être autorisée, sous réserve des dispositions de l’article L421-5, la
restauration d’un bâtiment dont il reste l’essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt
architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les
principales caractéristiques de ce bâtiment. »
Avis du commissaire enquêteur : cette seconde rédaction apporte les éclaircissements
nécessaires. J’y suis donc favorable.
-
Article 6 (page 10) – détachement de parcelle, alinéa 5 : « de quel permis parle t’on à la fin
de la phrase (s’agit-il du permis de construire initial ou du nouveau)? »
Article 6, alinéa 5 : « Si le coefficient d’occupation des sols applicable au terrain est
augmenté après la division, la minoration des droits à construire résultant de l’application du
premier alinéa est calculée en appliquant le coefficient d’occupation des sols existant à la
date de délivrance du permis de construire. »
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
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Observation du maître d’œuvre : suite à cette demande de précision, le maître d’œuvre
propose la nouvelle rédaction suivante : « Si le coefficient d’occupation des sols applicable
au terrain est augmenté après la division, la minoration des droits à construire résultant de
l’application du premier alinéa est calculée en appliquant le coefficient d’occupation des
sols existant à la date de délivrance de tout nouveau permis de construire sollicité par un
pétitionnaire. »
Avis du commissaire enquêteur : La nouvelle rédaction répond aux interrogations posées
et clarifie le règlement.
3.2- Observation E2 : Pièce n° 3 – Titre 2 – chapitre 1 – Dispositions applicables à la zone UA :
-
Article UA9 (page 13) : « l’emprise au sol des extensions ou des nouvelles constructions ne
doit pas excéder 50%, sauf dans les secteurs UAa, UAb et UAc. Il est fait mention de
dispositions particulières dans le secteur UAc, mais pas UAa, ni UAb. »
Observation du maître d’œuvre : il s’agit d’une volonté de la commune, il n’y a pas lieu à
dispositions particulières dans les secteurs, autres que le secteur UAc.
Avis du commissaire enquêteur : il convient tout d’abord de rappeler à quoi correspond le
zonage UA : il s’agit essentiellement du cœur du village, avec trois extensions, UAa et UAb
constituant l’extension du village ancien vers le Sud, le secteur UAa étant plus
particulièrement destiné aux services et aux commerces, le secteur UAb comprenant de
l’habitat individuel en bande, et un secteur UAc non construit.
Les dispositions particulières au secteur UAc comprennent :
- L’implantation des constructions par rapport aux voies ouvertes à la circulation
publique (article UA6),
- L’emprise au sol (article UA9),
- La hauteur des constructions (article UA10),
Dans les secteurs UAa et UAb les droits à construire ayant été consommés, il paraît assez
naturel de ne pas réglementer des possibilités qui n’existent plus. Il n’en va pas de même
dans le secteur UAc, constructible pour le quel il peut être nécessaire de préciser les règles.
En conséquence, cette observation n’est pas retenue.
-
Article UA11 (page 14) : le PLU révisé en 2007 prévoyait une disposition particulière
concernant les menuiseries et les volets « les menuiseries et les volets doivent être de type
« traditionnel » en bois verni, ou peints ». Cette disposition n’étant pas formulée dans le
projet de modification du PLU, cela sous entend que tous les types de matériaux seront
autorisés.
Observation du maître d’œuvre : il s’agit d’une volonté de la commune, car les nouveaux
matériaux composites, de plus, économes en énergie, se rapprochent en apparence
grandement aujourd’hui de l’aspect des menuiseries traditionnelles. Il n’y a pas
d’inconvénient, au plan esthétique, à les utiliser.
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
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Avis du commissaire enquêteur : en effet, les volets, y compris les volets persiennés,
existent maintenant en PVC mais également en aluminium, ce qui facilite grandement leur
entretien. A l’avenir, la présence de volets bois très dégradés, devrait devenir rare. Ci-joint
petit aperçu du catalogue d’un fabriquant connu, démontrant l’existence de volets ajourées
dans les gammes des grands fabricants.
-
Article UA11 (page 15) : alinéa k (capteurs paraboliques) : comment positionner les
paraboles à l’intérieur du « volume de la construction » (élément non précisé dans les
définitions).
Observation du maître d’œuvre : ils peuvent être implantés dans les loggias, combles ou
balcons… et être ainsi intégrés dans le volume de la construction.
Avis du commissaire enquêteur : il convient tout d’abord de rappeler le projet de rédaction
de cet article : « Les climatiseurs, les capteurs paraboliques d’émissions télévisées et les
autres éléments techniques devront être intégrés à l’architecture du bâtiment et en tout état
de cause être positionnés à l’intérieur du volume de la construction de la manière la plus
discrète possible ».
Une question me vient immédiatement à l’esprit : dans cette zone UA, la mesure est-elle
applicable ? En effet, toutes les maisons disposent-elles de balcons et loggias ? Dans le cas
où la réponse est négative, il est créé une discrimination entre les habitants : certains peuvent
avoir la climatisation, la réception des émissions de télévision par satellite, d’autres non.
Contrairement au raccourci pris par le rédacteur de cet article, il n’est pas souhaitable
d’intégrer un bloc compresseur de climatiseurs dans les combles par exemple. De même, si
les antennes TNT (UHF, VHF) peuvent, dans certaines conditions, fonctionner dans les
combles, il n’en est absolument pas de même pour les antennes paraboliques qui doivent être
dégagées de tout obstacle, même si les progrès technologiques laissent penser que dans
quelques années nous pourrons disposer de tuiles réceptrices des émissions satellites ! Ainsi,
il n’est pas certain que cette mesure puisse techniquement s’appliquer.
Une visite dans le vieux village est édifiante : les antennes paraboliques sont installées sur
les souches de cheminées. C’est pourquoi, me semble t’il, il conviendrait de modifier la
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
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rédaction de cet article comme par exemple : « Les climatiseurs, les capteurs paraboliques
d’émissions télévisées et les autres éléments techniques devront être intégrés à l’architecture
du bâtiment et en tout état de cause être positionnés à l’intérieur du volume de la
construction, ou dans l’extension de ce volume vers le haut, de la manière la plus discrète
possible. ».
3.3- Observation 03 : Pièce n°3 – Titre 2 – Chapitre 2 – Dispositions applicables à la zone UB :
Article UB11 (page 25) : paragraphe 2 : toiture et toits terrasses : quel est l’intérêt
d’autoriser les toits terrasses inaccessibles ?
Observation du maître d’œuvre : les toits terrasses inaccessibles sont ceux formant la
couverture supérieure du bâtiment. Pour des raisons architecturales, notamment sur les
terrains en pente, et afin d’améliorer le confort des appartements, il est prévu la possibilité
d’utiliser le toit terrasse d’un bâtiment dans le prolongement du plancher du bâtiment
contigüe.
Avis du commissaire enquêteur : pour être compréhensible, cet article UB11, paragraphe
2a doit être relu :
« les toits terrasses peuvent être admis à condition d’être inaccessibles. Toutefois les toits
terrasses accessibles prolongeant des surface de plancher sont admis.
Par construction, la surface des parties en toit terrasse ne devra pas être supérieure à 30% de
la surface totale de la toiture. ».
Plusieurs conditions sont donc posées avant la conception d’une toiture terrasse :
- La partie du toit en terrasse ne doit pas dépasser 30% de la totalité d’un toit,
- il doit participer au prolongement du plancher du bâtiment contigu,
- dans le cas contraire, il doit être inaccessible.
Par conséquent, tous les toits terrasses ne doivent pas être inaccessibles, comme le laisse
entendre l’observation formulée. Cette remarque n’est donc pas retenue.
3.4- Observation 04 : Pièce n°3 – Titre 2 – Chapitre 3 – Dispositions applicables à la zone UC
-
Article UC2 (page 28) : secteur UCa : seule la restauration à l’identique des bâtiments
existants est évoquée. Il n’est pas fait mention de la « reconstruction », est-ce volontaire ?
Observation du maître d’œuvre : effectivement, c’est un oubli qui doit être réparé en
autorisant la reconstruction.
Avis du commissaire enquêteur : cet oubli doit être réparé.
-
Article UC10 (page 31) : les dispositions particulières applicables au secteur UCa dans le
PLU en vigueur, n’ont pas été reprises dans le projet de modification, est-ce volontaire ?
-
Observation du maître d’œuvre : il s’agit d’une volonté communale, car dans le secteur
UCa les droits de construire ont déjà été consommés, il est donc par suite prévu de ne pas
dépasser la volumétrie existante.
Avis du commissaire enquêteur : le secteur UCa se situe dans le Nord-Ouest de la
commune. Les documents graphiques montrent une zone construite avec une densité forte.
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
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Le règlement précise qu’il s’agit d’un secteur destiné à accueillir de l’habitat collectif et
individuel groupé où seuls sont autorisés la restauration, la reconstruction à l’identique des
bâtiments existants, ainsi que la fermeture des loggias et terrasses couvertes existantes
légalement à la date d’approbation du PLU.
Après étude comparative entre le PLU en vigueur et le projet de modification objet de la
présente enquête publique, il apparaît que seule la mesure particulière énoncée à l’article
UC10 du PLU et concernant la hauteur des bâtiments n’a pas été reprise dans le projet de
modification. Ceci se comprend puisque le secteur est entièrement construit. En
conséquence cette observation n’est pas retenue.
3.5- Observation E5 : Pièce n°3 – Titre 2 – Chapitre 8 – Dispositions applicables à la zone UP
(pages 72 et suivantes) : ces dispositions semblent moins détaillées que pour les autres
zones : implantation des constructions par rapport aux voiries, absence de mention sur les
rejets industriels, sur les panneaux solaires, les paraboles, les portails …
Observation du maître d’œuvre : dans cette zone les autorisations de construire ont été
délivrées sur la base de la modification du PLU approuvée le 1er avril 2010. La volonté
communale est de ne pas faire évoluer le règlement de cette zone. La Commune ne souhaite
donc pas sur ce point modifier le règlement soumis à enquête.
Avis du commissaire enquêteur : La zone UP divisée en cinq secteurs se situe en partie
Nord-Ouest de la commune. Comme il est précisé dans le règlement, cette zone accueille le
Pôle Equestre de Gassin qui regroupe les activités de Polo Club, Ecole de Polo et centre
Equestre. Les principaux éléments qui caractérisent une zone figurent au règlement : accès
et voirie, desserte par les réseaux, implantation des constructions par rapport aux voies
ouvertes à la circulation publique, implantation des constructions par rapport aux limites
séparatives, implantation des constructions les unes par rapport aux autres, hauteur des
constructions, coefficient d’occupation des sols,… En ce sens il répond au formalisme de
l’article L123-1-5 du code de l’urbanisme.
En conséquence cette observation est rejetée.
3.6- Observation E6 : Pièce n°3 – tous titres : dans ce document, absence de précision concernant
les locaux poubelles, alors que les coffrets de branchement, les boîtes aux lettres, les
climatiseurs, les capteurs paraboliques, …., sont soumis à des dispositions particulières.
Observation du maître d’œuvre : Bien que votre remarque paraisse fondée, il ne paraît pas
judicieux de réglementer les niches à poubelles. En effet, la compétence collecte des ordures
ménagères a été transférée à la Communauté de Communes et celle-ci envisagerait de ne
plus assurer la collecte au porte à porte. Toutefois, dans cette attente, nous continuerons à
prescrire des niches à poubelles dans le cadre des autorisations de construire.
Avis du commissaire enquêteur : bien que la compétence de la collecte des ordures
ménagères échappe à la commune, il paraît effectivement sain, en attente d'une décision de
la Communauté de Communes, de prescrire des niches dans le cadre des autorisations de
construire. Pour autant, il ne paraît pas nécessaire de faire figurer les prescriptions
concernant ces niches dans le règlement du PLU. Observation retenue.
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
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3.7- Observation E7 : Pièce n°3 – tous titres : les hélistations ne sont réglementées qu’en zones A
et N.
Observation du maître d’œuvre : les hélistations (à vocation commerciale) ne sont
réglementées qu’en zones A et N car elles ne sont pas admises dans les autres zones en
raison des nuisances pour le voisinage habité. Seules sont admises dans les autres zones les
hélisurface (individuelles) qui sont par ailleurs soumises à réglementation particulière.
Avis du commissaire enquêteur : voici les définitions que donne la Direction de l’Aviation
Civile pour les hélistations et hélisurfaces :
« - Une hélistation est un aérodrome équipé pour recevoir exclusivement
les hélicoptères.
- Une hélisurface est une aire non nécessairement aménagée qui ne peut
être utilisée qu’à titre occasionnel. »
Ce sont l’arrêté du 6 mai 1995 et la circulaire de la même date qui définissent les conditions
d’ouverture et de fonctionnement des hélistations et hélisurfaces. Les unes comme les autres
sont interdites, à titre permanent, dans les zones urbaines.
En conséquence, cette observation n’est pas retenue.
3.8- Observation E8 : Pièce n°3 – Titre 2 – Chapitre 2 – Dispositions applicables à la zone UB
(page 27) : l’Hôtel Belrose SARL et la SARL Cassia demande une modification du COS
concernant les établissements hôtelier afin de porter ce dernier à 0,30.
- Les besoins constants des hôtels de la presqu’île, notamment de modernisation des
équipements touristiques,
- Les nouvelles attentes de la clientèle en terme de confort, d’espace et d’équipements
divers (spa, boutiques, salles de sport, salles de jeux, espaces de réunions, vidéo,
séminaires, …
- Les nouvelles normes touristiques (loi 2009-888 du 22 juillet 2009 et décret 20091652 du 23 décembre 2009).
Observation du maître d’œuvre : la commune n’est absolument pas opposée à
l’agrandissement de l’hôtel Belrose. Toutefois, en l’état, satisfaire la demande de l’hôtel
Belrose reviendrait à régulariser une situation illégale et à ouvrir en quelque sorte la « boîte
de Pandore » ce qui pourrait donner lieu à des iniquités et des contentieux.
De toute évidence, les particularités de l’économie touristique du Golfe de Saint Tropez
mériteraient que l’assise réglementaire des établissements hôteliers et des hébergements
touristiques en général de la presqu’ile soit pensée globalement à cette échelle, en prenant en
considération ces particularités.
Les exigences de la clientèle internationale nécessitent aujourd’hui une adaptation des
normes de programmation de ces établissements. Une politique d’ensemble en la matière
devrait être pensée à l’échelle du SCOT et c’est sur ses bases qu’ensuite pourraient venir
s’adapter en compatibilité avec le SCOT, les règles des PLU des communes du Golfe.
Avis du commissaire enquêteur : le cas de cet établissement a fait l’objet de plusieurs
décisions de justice, arrêt de la Cours d’Appel d’Aix-en-Provence du 17 novembre 2009,
puis de la Cours de Cassation du 21 septembre 2010. Il appartient donc aux dirigeants de cet
établissement d’appliquer les décisions de justice, et de rechercher techniquement une
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
16
solution à leur problème. Les modifications et/ou révisions de PLU ne doivent pas devenir
les moyens de régulariser les infractions et de privilégier les fraudeurs en pénalisant de fait
les vertueux.
En conséquence, observation non retenue.
3.9- Observation E9 : Parc de Longagne (lot n°16) – demande une révision du PLU sur la partie
naturelle du parc. En effet sur les 2400m² de notre propriété, le zonage ne rend
constructible qu’une faible partie (1000m²), ce qui rend impossible notre projet d’extension
de notre habitation. Il en est de même pour la création d’un abri de jardin.
Observation du maître d’œuvre : ces demandes d’extensions concernent des espaces
naturels classés en EBC. Elles relèvent par suite d’une procédure de révision et ne sont donc
pas recevable dans la présente procédure de modification.
Avis du commissaire enquêteur : les Parcs de Longagne se situent en majeure partie en
zonage UC et pour une faible partie en zonage N assorti d’un classement en EBC (Espace
Boisé Classé), donc partie non constructible. En application de l’article L123-13 du code de
l’urbanisme, seule une révision du PLU permettrait un déclassement de l’EBC.
Observation non retenue dans le cadre de la présente modification du PLU.
3.10 – Observation E10 : Quartier La Verdagne – parcelle 213 : terrain de 3700m² inconstructible
alors qu’il est équipé en eau et électricité et que les parcelles voisines sont construites.
Demande la constructibilité de ce terrain par modification du zonage.
Observation du maître d’œuvre : comme pour le point précédent, il s’agit de modifier une
zone naturelle. Cette demande n’est pas recevable dans le cadre de cette procédure de
modification, car elle relève d’une procédure de révision du fait qu’elle concerne des
espaces naturels.
Avis du commissaire enquêteur : observation non retenue dans le cadre de la présente
modification du PLU.
3.11- Observation E11 : PRL Parc Oasis : demande, à l’occasion de la modification du PLU, de
régulariser la situation de ce PRL selon les constatations établies précédemment par les
services municipaux, afin de ne pas laisser supporter aux propriétaires de lots les
conséquences des illégalités commises antérieurement.
Observation du maître d’œuvre : le PLU n’a pas vocation à régulariser des illégalités sauf
intérêt général dûment justifié. Cela n’est pas le cas en la circonstance.
Avis du commissaire enquêteur : Une action en justice est en cours (Procès verbal du 1er
février 2011). Dans l’attente d'une décision de justice, cette observation n’est pas retenue.
Fait à Hyères, le 13 juin 2013
Yves Devaux
Commissaire enquêteur
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
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RAPPORT
D’ENQUÊTE
PARTIE ANNEXE
MMMMM
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
18
ANNEXE A
DECISION DU PRESIDENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE TOULON
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
19
ANNEXE B
ARRETE MUNICIPAL N° ARR/12/0407 DU 29 MARS 2012
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
20
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
21
ANNEXE C
EXTRAITS DE LA PRESSE REGIONALE
VAR-MATIN DU LUNDI 18 MARS 2013
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
22
LA MARSEILLAISE DU LUNDI 18 MARS 2013
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
23
VAR MATIN DU MERCREDI 10 AVRIL 2010
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
24
LA MARSEILLAISE DU MERCREDI 10 AVRIL 2013
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
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ANNEXE D
ATTESTATIONS D’AFFICHAGE
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
26
ANNEXE E
CAPTURE D'ECRAN DU SITE INTERNET DE LA MAIRIE DE GASSIN
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
27
ANNEXE F
EXTRAIT DU JOURNAL VAR-MATIN
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
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ANNEXE G
PROCES VERBAL DE SYNTHESE
(article R123-18 du code de l’environnement)
E1- Pièce n° 3 – Titre I – chapitre 1 – Dispositions générales :
- article 5 (page 10) – reconstruction de locaux à la suite d’un sinistre : rédaction totalement
incompréhensible de l’article.
- Article 6 (page 10) – détachement de parcelle, alinéa 5 : de quel permis parle t’on à la fin de
la phrase (s’agit-il du permis de construire initial ou du nouveau)?
E2– Pièce n° 3 – Titre 2 – chapitre 1 – Dispositions applicables à la zone UA :
- Article UA9 (page 13) : l’emprise au sol des extensions ou des nouvelles constructions ne
doit pas excéder 50%, sauf dans les secteurs UAa, UAb et UAc. Il est fait mention de
dispositions particulières dans le secteur UAc, mais pas UAa, ni UAb.
- Article UA11 (page 14) : le PLU révisé en 2007 prévoyait une disposition particulière
concernant les menuiseries et les volets « les menuiseries et les volets doivent être de type
« traditionnel » en bois verni, ou peints ». Cette disposition n’étant pas formulée dans le
projet de modification du PLU, cela sous entend que tous les types de matériaux seront
autorisés.
- Article UA11 (page 15) : alinéa k (capteurs paraboliques) : comment positionner les
paraboles à l’intérieur du « volume de la construction » (élément non précisé dans les
définitions).
E3- Pièce n°3 – Titre 2 – Chapitre 2 – Dispositions applicables à la zone UB :
Article UB11 (page 25) : paragraphe 2 : toiture et toits terrasses : quel est l’intérêt d’autoriser les
toits terrasses inaccessibles ?
E4- Pièce n°3 – Titre 2 – Chapitre 3 – Dispositions applicables à la zone UC
- Article UC2 (page 28) : secteur UCa : seule la restauration à l’identique des bâtiments
existants est évoquée. Il n’est pas fait mention de la « reconstruction », est-ce volontaire ?
- Article UC10 (page 31) : les dispositions particulières applicables au secteur UCa dans le
PLU en vigueur, n’ont pas été reprises dans le projet de modification, est-ce volontaire ?
E5- Pièce n°3 – Titre 2 – Chapitre 8 – Dispositions applicables à la zone UP (pages 72 et suivantes)
Ces dispositions semblent moins détaillées que pour les autres zones : implantation des
constructions par rapport aux voiries, absence de mention sur les rejets industriels, sur les panneaux
solaires, les paraboles, les portails …
E6- Pièce n°3 – tous titres
Dans ce document, absence de précision concernant les locaux poubelles, alors que les coffrets de
branchement, les boîtes aux lettres, les climatiseurs, les capteurs paraboliques, …., sont soumis à
des dispositions particulières.
E7- Pièce n°3 – tous titres
Les hélistations ne sont réglementées qu’en zones A et N.
E8- Pièce n°3 – Titre 2 – Chapitre 2 – Dispositions applicables à la zone UB (page 27)
L’Hôtel Belrose SARL et la SARL Cassia demande une modification du COS concernant les
établissements hôtelier afin de porter ce dernier à 0,30.
- Les besoins constants des hôtels de la presqu’île, notamment de modernisation des
équipements touristiques,
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
29
-
Les nouvelles attentes de la clientèle en terme de confort, d’espace et d’équipements divers
(spa, boutiques, salles de sport, salles de jeux, espaces de réunions, vidéo, séminaires, …
Les nouvelles normes touristiques (loi 2009-888 du 22 juillet 2009 et décret 2009-1652 du
23 décembre 2009).
E9- Parc de Longagne (lot n°16) – demande une révision du PLU sur la partie naturelle du parc. En
effet sur les 2400m² de notre propriété, le zonage ne rend constructible qu’une faible partie
(1000m²), ce qui rend impossible notre projet d’extension de notre habitation. Il en est de même
pour la création d’un abri de jardin.
E10- Quartier La Verdagne – parcelle 213 : terrain de 3700m² inconstructible alors qu’il est équipé
en eau et électricité et que les parcelles voisines sont construites. Demande la constructibilité de ce
terrain par modification du zonage.
E11- PRL Parc Oasis : demande, à l’occasion de la modification du PLU, de régulariser la situation
de ce PRL selon les constatations établies précédemment par les services municipaux, afin de ne
pas laisser supporter aux propriétaires de lots les conséquences des illégalités commises
antérieurement.
Observation du commissaire enquêteur : lors de mes allées et venues dans le vieux village de
Gassin, j’ai pu observer que certaines maisons, la plupart, étaient équipées de gouttières, d’autres
pas. Je n’ai pas trouvé dans les articles du règlement concernant le vieux village, donc le zonage
UA, de précision concernant ces équipements. Hors, il est notoire que ces gouttières ne font pas
partie du patrimoine architectural provençal, celles-ci étant remplacées par des génoises. J’aimerais
connaître l’avis du service Urbanisme et de la municipalité sur cet aspect.
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
30
ANNEXE H
REPONSES AU PV DE SYNTHESE
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
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du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
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du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
33
du PLU de Gassin»
Enquête n° E13000006/83
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rapport de l`enquete publique

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