esynthèse

esynthèse
Prospective
Année Immobilière février 2007
2006 une année de tous les records qui ne présage pourtant pas d’un
retournement prochain
Contrairement à ce qu’aurait pu laisser présager une croissance économique française modérée
associée à la lente remontée des taux financiers, la conjoncture immobilière, tant pour les utilisateurs
que pour les investisseurs, a battu des records historiques d’activité en 2006.
Études & Recherche
Tous ces records ne sont pourtant pas à analyser de la même façon. La situation actuelle rencontrée
par le marché de l’investissement est soutenue par des processus sans doute structurels : importance
des liquidités mondiales et absence de tensions inflationnistes conduisant à des taux longs
durablement bas, multiplication et internationalisation des investisseurs immobiliers, financiarisations
accrue de l’immobilier. En revanche, le caractère remarquable des transactions de bureaux apparaît
plus conjoncturel en Ile-de-France grâce à la forte présence de très grandes transactions de plus de
40 000 m2 et aux contrecoups des commercialisations réalisées en 2000.
En conséquence, Atisreal prévoit un marché des bureaux en Ile-de-France toujours très dynamique,
au-delà de 2,5 millions de m2 en 2007 et 2008, soutenu par une activité et des créations d’emplois
comparables à celles enregistrées en 2006. Comme ces niveaux d’activité permettent une absorption
nette à peine supérieure aux livraisons de bureaux neufs, l’offre de bureaux de seconde main devrait
continuer de diminuer lentement. Ainsi, globalement, les tensions sur le marché des bureaux en Ile-deFrance augmentent, mais plus modérément que lors du cycle précédent. Dans le même temps, nous
assistons au processus normal de différenciation forte des marchés. Les secteurs les plus demandés,
Paris et le Croissant Ouest, devraient enregistrer des augmentations significatives de loyers au cours
des prochaines années, tandis que les secteurs de 1ère et 2ème Couronnes pourraient rester globalement
stables jusqu’en 2008.
En ce qui concerne le marché de l’investissement, rien ne nous permet d’affirmer que le point haut des
volumes et le point bas des taux ont été atteint. Il est évident que le marché de l’investissement en
immobilier d’entreprise a changé de dimension au cours des dernières années. Mais il est encore trop
tôt pour clairement en apprécier le régime de croisière. Il dépasse vraisemblablement aujourd’hui les
20 milliards d’euros. La forte demande d’investissement est soutenue par un marché utilisateurs très
dynamique, des taux de rendement durablement faibles et une anticipation raisonnable d’augmentation
des loyers. En 2008, les hausses attendues de loyers pourraient venir remplacer la diminution des taux
de rendement dans la valorisation du capital immobilier. Cependant, ce qui est globalement vrai d’un
marché n’est pas exact pour tous les immeubles qui le composent. La différenciation rapide des
marchés franciliens aura des effets contrastés sur la valorisation des immeubles qui les composent.
Dans de tels marchés, les risques géographiques sont centraux.
e synthèse - Prospective - Année Immobilière février 2007
2
Economie
Une croissance légèrement supérieure
à 2 % attendue en 2007 et 2008
Après une croissance économique de 1,2 % en 2005 et
proche de 2 % en 2006, les perspectives pour 2007 et
2008 sont celles d’une croissance robuste mais sans
éclat.
la hausse de l’euro. Elles font preuve d’un dynamisme
certain dans des conditions peu favorables. Par ailleurs,
la croissance continue de la consommation des
ménages se traduit par une augmentation très rapide
des importations de produits bon marché. Le problème
vient donc uniquement de la hausse plus rapide des
importations (liée aux productions à bas coût de biens
de consommation courante) que des exportations.
Malgré un PIB stable au 3ème trimestre, contrecoup
d’une forte augmentation à mi-année, la croissance
française devrait se maintenir autour des 2 %, voire
légèrement au dessus, au cours des deux prochaines
années. En effet, la consommation des ménages
continue d’être soutenue et l’investissement des
entreprises se poursuit à un rythme modéré. Une fois
encore c’est le commerce extérieur qui pèse sur le
développement de l’économie française.
Par ailleurs, avec plus de 2 % de croissance du PIB, la
création d’emplois devrait se poursuivre à un rythme
proche de + 150 000 emplois en 2007 et 2008. Depuis
2002, le partage des emplois entre l’Ile-de-France et les
Régions se réalise plutôt en faveur de ces dernières.
Toutefois, le rattrapage de l’Ile-de-France commencé fin
2004 n’est pas remis en cause par l’accident du
troisième trimestre qui a vu l’emploi francilien diminuer
tandis que celui des régions accélérait.
Toutefois, l’évolution des composantes du commerce
international est le signe d’une économie dynamique et
non d’un pays qui stagne. En effet, les exportations
suivent une tendance haussière depuis début 2003.
Contrairement à une idée répandue, les entreprises
françaises exportent de plus en plus à l’étranger, malgré
Contexte économique en France
emplois
3,5 %
250 000
PIB 2007
+ 2,0 / +2,2 %
PIB 2008
+ 2,1 / +2,3 %
200 000
2,5 %
150 000
2,0 %
100 000
1,5 %
50 000
1,0 %
0
0,5 %
-50 000
0,0 %
-100 000
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Atisreal - Etudes & Recherche France - Janvier 2007
3,0 %
PIB (glissement
annuel)
Création
d’emplois
(glissement
annuel)
e synthèse - Prospective - Année Immobilière février 2007
3
Economie
Emploi salarié en France
milliers d’emplois
milliers d’emplois
11 750
4 100
4 000
11 250
10 750
3 800
3 700
10 250
3 600
9 750
3 500
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Atisreal - Etudes & Recherche France - Janvier 2007
3 900
Ile-de-France
Régions
2006
Source : INSEE, Unistatis
Commerce extérieur en volume en France
130
125
120
Atisreal - Etudes & Recherche France - Janvier 2007
115
110
105
100
95
90
85
80
1999
Source : INSEE
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Importations
Exportations
e synthèse - Prospective - Année Immobilière février 2007
Marché des bureaux en Ile-de-France
Vers une diminution lente de l’offre
Après une année 2006 exubérante, les transactions en
2007 et 2008 pourraient enregistrer un léger recul, tout
en dépassant le seuil remarquable des 2,5 millions de m2.
C’est pourquoi, il est normal et non plus paradoxal que
ce niveau très élevé de transactions ne se soit pas
traduit par une forte diminution de l’offre. Les
déménagements induits par « l’effet 2000 » ne sont pas
consommateurs nets de surfaces. De plus,
contrairement à la fin des années 1990 où les mises en
chantier évoluaient autour de 500 000 m2 par an, elles
sont deux fois plus importantes aujourd’hui. Ainsi,
l’arrivée continue de surfaces importantes de bureaux
neufs limite la diminution de l’offre dans son ensemble.
L’exceptionnel résultat enregistré en 2006, largement
déconnecté d’un contexte économique moyen, résulte
fondamentalement de deux effets conjoncturels. En
premier lieu, le poids des grandes transactions a
été particulièrement conséquent en 2006. Près de
300 000 m2 de bureaux de plus de 40 000 m2 ont été
commercialisés en 2006. Un tel score n’est
évidemment pas récurrent. Le deuxième effet résulte de
la durée ferme des baux : trois, six et neuf ans. L’année
2000 a été marquée à la fois par des niveaux de loyers
très élevés, une rareté d’offre et un niveau exceptionnel
de transactions. En conséquence, il est normal qu’en
2003 et 2006 nous ayons assisté à des vagues plus
importantes de déménagements. Les locataires mal
logés, rareté d’offre oblige, et soumis à des loyers très
élevés ont été incités à déménager. En effet, en six ans
d’indexation, leur loyer initial, déjà très haut, a augmenté
de plus de 25 %. Comme en 2006 les loyers étaient
bien plus faibles et le choix d’implantations beaucoup
plus important, de nombreux utilisateurs n’ont pas
hésité à déménager, venant grossir conjoncturellement
le volume des transactions.
Au total, le rapport fondamental entre les taux de
croissance de l’emploi de bureaux (source IEIF) et du
parc de bureaux est actuellement très équilibré. La crise
de l’offre du début des années 1990 était clairement
visible dans l’excès de croissance du parc, supérieure à
4 %, tandis que l’emploi augmentait de moins de 2 %.
De même, la rareté d’offre enregistrée en 2000 était la
conséquence d’un emploi qui augmentait de plus de
4 % et d’un parc de moins de 2 %. Aujourd’hui, ces
fondamentaux sous-jacents sont très équilibrés, ils
évoluent tous les deux autour de 2 %, confortant nos
prévisions de transactions élevées en 2007 et 2008.
Transactions de bureaux en Ile-de-France
milliers m2
3 500
3 000
2 860
2 500
200
2 550
150 ?
2 390
2 400
2 650
150 ?
2 000
210
1 500
200
2 700
2 100
1 000
2 500
1 700
1 700
1 500
1 400
500
0
2000
2001
Source : Atisreal et Immostat
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Atisreal - Etudes & Recherche France - Janvier 2007
270
> 40 000 m2
Effet 2000
< 40 000 m2
4
e synthèse - Prospective - Année Immobilière février 2007
5
Marché des bureaux en Ile-de-France
Cycle des bureaux en Ile-de-France
m2
5 000 000
3 000 000
2,7
2,4
Atisreal - Etudes & Recherche France - Janvier 2007
4 000 000
2,8
2,5
2 000 000
1 000 000
0
Transactions
Offre à un an
Mises en chantier
(source : DREIF)
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
Comparaison parc et Emploi en Ile-de-France
(Prospective Atisreal - Modèle IEIF)
8,0 %
6,0 %
Atisreal - Etudes & Recherche France - Janvier 2007
4,0 %
2,0 %
0,0 %
-2,0 %
-4,0 %
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
Source : IEIF
Croissance du Parc
Croissance
emploi de bureaux
e synthèse - Prospective - Année Immobilière février 2007
6
Marché des bureaux en Ile-de-France
La hausse modérée des loyers dans les secteurs
les plus recherchés se poursuivra en 2007 et 2008
En 2006, les loyers faciaux et économiques ont
commencé à augmenter modérément dans quelques
secteurs, essentiellement parisiens. Cela résulte
d’une diminution plus rapide de l’offre dans ces
secteurs conséquence d’une forte augmentation des
transactions. Toutefois, le marché francilien dans sa
globalité reste très équilibré.
Au-delà de l’analyse pure des tensions de marché, il
convient également d’étudier le pouvoir d’achat des
entreprises par l’intermédiaire de l’évolution de leur taux
de marge. Ici aussi, l’analyse conduit à des évolutions
différenciées. En effet, les sociétés non financières ont
enregistré une diminution quasi-continue de leur taux
de marge depuis 2000. Nous anticipons que le point
bas a été atteint en 2006. Cependant, de nombreuses
entreprises auront toujours du mal à payer des loyers
élevés, leur pouvoir d’achat restant limité. Par ailleurs,
les entreprises financières ont déjà retrouvé des taux de
marge équivalents, voire supérieurs à ceux de la fin des
années 1990. Elles ont les moyens de payer des loyers
élevés et contribueront à la poursuite de l’augmentation
des loyers dans les secteurs les plus recherchés.
Ainsi, les loyers des bureaux en Ile-de-France devraient
connaître des évolutions contrastées. D’une part, des
secteurs très demandés verront leur offre diminuer
lentement et leurs loyers augmenter modérément. Il
s’agit essentiellement de Paris, de La Défense et du
Croissant Ouest. D’autre part, des secteurs plus
périphériques pour lesquels l’offre devrait diminuer plus
modestement et les loyers demeurer quasi-stables. On
trouve ces secteurs essentiellement en première et
deuxième couronnes.
Taux de marge des sociétés
35 %
50 %
34 %
46 %
38 %
32 %
34 %
31 %
30 %
30 %
26 %
29 %
22 %
89
90
91
Source : INSEE
92
93
94
95
96
97
98
99
00
01
02
03
04
05
06
07
Atisreal - Etudes & Recherche France - Janvier 2007
42 %
33 %
Sociétés
non-financières
Sociétés financières
e synthèse - Prospective - Année Immobilière février 2007
Marché des bureaux en Ile-de-France
Loyer facial moyen - Bureaux neufs
€ HT HC / m2 / an
800
700
604
Atisreal - Etudes & Recherche France - Janvier 2007
600
508
500
456
400
328
300
278
196
200
100
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Paris QCA
Paris Hors QCA
La Défense
Croissant Ouest
1ère Couronne
2ème Couronne
2008
Loyer facial moyen - Bureaux de seconde main
€ HT HC / m2 / an
600
500
400
Atisreal - Etudes & Recherche France - Janvier 2007
453
353
360
300
270
200
188
129
100
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Paris QCA
Paris Hors QCA
La Défense
Croissant Ouest
1ère Couronne
2ème Couronne
7
e synthèse - Prospective - Année Immobilière février 2007
8
Marché de l’investissement
Des taux de rendement durablement
bas pour des volumes durablement élevés
Avec plus de 25 milliards d’euros en 2006,
l’investissement en immobilier d’entreprise confirme
son nouveau positionnement en tant que placement de
plus en plus liquide et au rendement toujours attractif.
Cette liquidité accrue est certes le fruit d’une
financiarisation croissante de l’immobilier, de la
multiplication et de la diversification des investisseurs,
mais plus encore de la baisse continue des taux
immobiliers, conséquence de l’existence d’une masse
importante de liquidités disponibles au niveau mondial.
fâcheuse habitude de remonter rapidement du fait de la
prise en compte d’une prime inflationniste dès que la
croissance revenait. Aujourd’hui l’équilibre économique
mondial est majoritairement déflationniste du fait de
l’incorporation massive de pays à bas coût dans le
système. Il en résulte que nous anticipons une
augmentation modérée des taux obligataires et des
taux de rendement immobilier jusqu’en 2008. En
conséquence, le volume d’investissements en
immobilier devrait durablement se maintenir à des
niveaux supérieurs à 20 milliards d’euros, voire plus.
Ce contexte particulièrement porteur pour l’immobilier
de bureaux pourrait commencer à se modifier en 2008.
En effet, les taux de rendement immobilier devraient
encore diminuer en 2007 sous la pression de la
demande alors même que les taux obligataires
poursuivront leur lente remontée. C’est en 2008 que
nous devrions assister aux premières augmentations
lentes des rendements. Dans le même temps, les
augmentations des loyers de transactions devraient se
généraliser et commencer à s’accélérer. Ainsi, les
hausses attendues de loyers pourraient prendre le relais
des diminutions de taux de rendement dans la
valorisation du capital immobilier. Dans la deuxième
moitié du vingtième siècle, un tel scénario aurait été un
vœu pieu. En effet, l’économie était alors guidée par des
tensions inflationnistes et les taux longs avaient la
Conjoncturellement, les évolutions erratiques de l’ICC
compliquent les calculs de cash flow anticipés. Ces
évolutions sont fortement liées au même mouvement
inconstant du pétrole, l’ICC comportant une
composante énergétique directe et indirecte (matériaux
de construction) importante. Le niveau de croissance
annuel actuel de 8,1 % n’est pas extrapolable. La
baisse rapide et récente du pétrole devrait à court terme
se traduire par une diminution tout aussi rapide du taux
de croissance de l’ICC. Il est de plus vraisemblable que
cette instabilité se poursuivra dans les prochaines
années. Dans ces conditions, il serait sans doute
opportun de réfléchir à l’utilisation d’un indice plus
stable donc plus prévisible.
Investissement en immobilier d’entreprise en France
millions €
30 000
25 100
20 000
17 100
15 000
13 600
12 700
11 800
10 500
11 000
8 900
10 000
2 900
6 800
5 500
11 500
5 000
8 900
0
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Atisreal - Etudes & Recherche France - Janvier 2007
25 000
Part des acquéreurs
français
Part des acquéreurs
étrangers
e synthèse - Prospective - Année Immobilière février 2007
Marché de l’investissement
OAT et rendement “Prime”
%
9,9
10
9
7
6,5
Atisreal - Etudes & Recherche France - Janvier 2007
8
6,3
6
5
4,3
4,5
4
3,8
3,4
3
2
Rendement de l’OAT
Rendement initial
“prime” Paris QCA
86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08
Source : Banque de France, ATISREAL
Evolution du BT01 et de l’ICC en glissement annuel
9%
8,1 %
8%
7%
6,4 %
Atisreal - Etudes & Recherche France - Janvier 2007
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0,5 %
0%
00
01
02
03
04
05
06
07
moyenne depuis 2000
BT01 : 3,71 %
ICC : 3,60 %
9
e synthèse - Prospective - Année Immobilière février 2007
Annexes
Les données chiffrées utilisées par Atisreal, pour la réalisation de ses statistiques, intègrent l’ensemble des informations
en sa possession lors de leur élaboration. Ces statistiques peuvent être amenées à évoluer en fonction d’informations
nouvelles, souvent initialement confidentielles, portées à notre connaissance.
Définitions de A à Z…
Accroissement de la rentabilité d’un placement résultant d'une
opération d'endettement.
entreprises (RIE). En cas de loyer progressif, la valeur retenue
est la moyenne des valeurs des 3 premières années ou de la
durée ferme du bail.
Immeuble
Loyer facial moyen
Neuf : Immeuble construit depuis moins de 5 ans.
Restructuré : Immeuble ayant fait l'objet, depuis moins de 5
ans, de transformations affectant sa structure, soumises à
permis de construire.
Récent : Immeuble de moins de 10 ans.
Rénové : Immeuble ayant fait l'objet de travaux de rénovation,
depuis moins de 5 ans, sans entrer dans le champ du permis
de construire.
Moderne : immeuble performant, de plus de 10 ans.
Ancien : immeuble peu performant, de plus de 10 ans.
Moyenne pondérée par la surface prise à la location. Atisreal
Auguste-Thouard distingue les locaux neufs ou restructurés
des locaux de seconde main sur chacune des zones
géographiques étudiées. La moyenne présentée est une
moyenne mobile sur trois trimestres, pour présenter des
évolutions lissées.
Effet de levier
Immostat
Groupement (GIE) créé en 2001, qui associe Atisreal AugusteThouard, CB Richard Ellis, DTZ Jean-Thouard, et Jones Lang
LaSalle. Pour créer des bases de données homogènes, les 4
conseils ont adopté de nombreuses définitions communes :
secteurs de marché de l'Ile-de-France, état des immeubles et
des locaux, définition des surfaces prises en compte, des
loyers, etc.. L'organisation du GIE garantit l'indépendance du
traitement des données et le respect des engagements de
confidentialité de chacun de ses membres.
Offre à un an
Ensemble des locaux et immeubles disponibles à moins d'un
an, incluant l'offre immédiatement disponible, l'offre neuve non
pré-commercialisée et l'offre de seconde main libérée de
manière certaine (baux résiliés notamment).
Offre neuve future
Neufs : locaux appartenant à un immeuble neuf et n'ayant
jamais été occupé.
Restructurés : locaux appartenant à un immeuble restructuré
et n'ayant jamais été occupé.
Ensemble des constructions et restructurations qui viendront
compléter le parc existant. Elles sont analysées en fonction de
l'état d'avancement des projets :
Chantiers en cours : immeubles dont les travaux de
construction ont effectivement démarré. Ne sont pas pris en
compte les travaux préalables de démolition.
Permis de construire obtenus : autorisation de construire
obtenue, généralement comptabilisée après la purge du
recours des tiers.
Permis de construire déposé : autorisation de construire
demandée, en cours d'instruction.
Projets : sont comptabilisés les projets pour lesquels la charge
foncière (ou le terrain) a été attribuée à un promoteur.
Locaux de seconde main
Prime de risque
Rénovés : locaux ayant fait l'objet de travaux de rénovation
pour le nouvel utilisateur.
Très bon état : locaux performants, de qualité.
Etat d'usage : locaux peu performants, louables en l'état.
A rénover : locaux peu performants, et nécessitant des travaux
de rénovation.
Mesure l'écart entre la rentabilité d’un actif ou d’un portefeuille
et l’actif sans risque (obligation d’Etat).
Loyer économique
Location ou vente à un utilisateur d'un bien immobilier,
concrétisée par la signature d'un bail ou d'un acte de vente, y
compris les clés-en-main et les comptes propres. En cas de
conditions suspensives, la transaction est prise en compte
après la levée de celles-ci.
Locaux neufs ou restructurés
Loyer annuel par mètre carré et par an, exprimé hors taxes et
hors charges et corrigé des avantages consentis par le
propriétaire (franchise de loyer, réalisation de travaux, etc…).
Loyer facial
Loyer annuel par mètre carré et par an, inscrit au bail, et
exprimé hors taxes et hors charges. Ne comporte pas les
locaux annexes tels que parkings, archives, restaurant inter-
Taux de rendement initial
Rapport entre le loyer net HT.HC.à la date de vente et le prix
de vente (tous frais inclus)
Transaction
Volatilité
Mesure les fluctuations du prix d’un actif. Elle sert de
paramètre de quantification du risque.
10
e synthèse - Prospective - Année Immobilière février 2007
11
Contacts
Commercial
Commercial
Fabrice ALLOUCHE
Directeur général adjoint
Directeur du pôle Vente Investissement
Développement
Tel : +33 (0)1 47 59 23 61
[email protected]
Alain SCHORI
Directeur général adjoint
Responsable du pôle Régions
Tel : + 33 (0)4 78 63 62 61
[email protected]
René JEANNENOT
Associé
Directeur du pôle Activité Ile-de-France
Tel : +33 (0)1 49 93 70 22
[email protected]
Arnaud VIOLETTE
Directeur Marketing France
Tel : 33 (0)1 47 59 22 56
[email protected]
Etudes & Recherche
Christophe PINEAU
Directeur
Département Etudes & Recherche France
32 rue Jacques Ibert
92309 Levallois Cedex France
Tel : 33 (0)1 47 59 24 77
[email protected]
Atisreal Holding France - SAS au capital de 53 600 000 € - RCS Paris : 345 394 407 - Siège social : 28/32 rue Jacques Ibert 92300 Levallois Perret
Thierry LAROUE-PONT
Directeur général adjoint
Directeur du pôle Bureaux Ile-de-France
Tel : 33 (0)1 47 59 18 20
[email protected]