Rapport d`investissement locatif immobilier

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Rendement Locatif
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Rapport d'investissement locatif immobilier
Résumé
Achat d'une maison de 175m2 , financé par un emprunt sur 20 ans, au prix FAI de 90 000€
louée en direct 1800€ par mois et vacante 1 mois tous les 5 ans. Les revenus sont déclarés en
Régime Réel de déficit foncier.
Score Invest™
10/10
Indicateurs clefs
Rendement net*
Cash-flow*
TRI et VAN*
Emprunt 139 700€
14.06%
914€ /mois
! / 109 945€
Mensualité 780.14€
(*) la 2ème année
(*) la 2ème année
(*) revente auto à 10 ans
Investissement 141 100€
Enrichissement à terme
Revente dans 10 ans à
145 810€
vs. Assurance vie à 3%
(10 ans)
131 993€
-
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Fiscalité
Impôt sur le revenu
Le calcul tient compte des nouvelles mesures pour 2015 (nouveau plafond du quotient
familial, nouveau barème d'imposition et nouveau calcul de décôte).
Le tableau qui suit résume votre imposition. Il est donné à titre indicatif et est utilisé dans les calculs pour s'approcher au plus près de la
réalité.
Ces calculs ne prennent pas en compte certaines exceptions de calcul de l'impôt (comme les abattements spéciaux, les situations
familiales moins communes, etc.). Pour avoir un estimation précise, nous vous invitons à utiliser les simulateurs officiels mis à
disposition par l'adminitration fiscale.
-----Nombre de parts: 4
Nombre d'enfants: 3
An
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
Revenus des
salaires
(Abbattements)
Revenus
fonciers
imposables
40 000€
(-4 000€)
40 400€
(-4 040€)
40 804€
(-4 080€)
41 212€
(-4 121€)
41 624€
(-4 162€)
42 040€
(-4 204€)
42 461€
(-4 246€)
42 885€
(-4 289€)
43 314€
(-4 331€)
43 747€
(-4 375€)
44 185€
(-4 418€)
44 627€
(-4 463€)
45 073€
(-4 507€)
45 524€
(-4 552€)
45 979€
(-4 598€)
46 439€
(-4 644€)
46 903€
(-4 690€)
47 372€
(-4 737€)
Rendement Locatif
Déficits imputés
Taux
marginal
Impôt total sur
les revenus
dont Impôt
Foncier
Prél. sociaux
G: globaux
Revenus nets
imposables
(CEHR )
-10 700€
(Déficit)
G: -10 700€
25 300€
0%
0€
0€
0€
175€
F: -16 432€
36 535€
0%
0€
0€
27€
16 950€
53 674€
14%
2 088€
2 088€
2 627€
17 300€
54 391€
14%
2 188€
2 188€
2 682€
15 782€
53 244€
14%
2 028€
2 028€
2 446€
18 016€
55 852€
14%
2 393€
2 393€
2 792€
18 383€
56 597€
14%
2 497€
2 497€
2 849€
18 755€
57 352€
14%
2 603€
2 603€
2 907€
19 134€
58 117€
14%
2 710€
2 710€
2 966€
17 550€
56 923€
14%
2 543€
2 543€
2 720€
19 910€
59 677€
14%
2 928€
2 928€
3 086€
20 308€
60 472€
14%
3 040€
3 040€
3 148€
20 712€
61 278€
14%
3 152€
3 152€
3 210€
21 124€
62 095€
14%
3 267€
3 267€
3 274€
19 473€
60 854€
14%
3 093€
3 093€
3 018€
21 967€
63 761€
14%
3 500€
3 500€
3 405€
22 399€
64 612€
14%
3 619€
3 619€
3 472€
22 838€
65 473€
14%
3 740€
3 740€
3 540€
F: fonciers
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Rendement Locatif
An
19
20
21
22
23
24
25
Revenus des
salaires
(Abbattements)
47 846€
(-4 785€)
48 324€
(-4 832€)
48 808€
(-4 881€)
49 296€
(-4 930€)
49 789€
(-4 979€)
50 287€
(-5 029€)
50 789€
(-5 079€)
Rendement Locatif
Revenus
fonciers
imposables
Déficits imputés
Revenus nets
imposables
(CEHR )
Taux
marginal
Impôt total sur
les revenus
dont Impôt
Foncier
Prél. sociaux
23 285€
66 346€
14%
3 862€
3 862€
3 609€
21 565€
65 057€
14%
3 682€
3 682€
3 343€
24 603€
68 530€
14%
4 168€
4 168€
3 814€
24 850€
69 216€
14%
4 264€
4 264€
3 852€
25 099€
69 908€
14%
4 361€
4 361€
3 890€
25 350€
70 608€
14%
4 459€
4 459€
3 929€
25 603€
71 313€
14%
4 557€
4 481€
3 968€
F: fonciers
G: globaux
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Rendement Locatif
Investissement
Bien Ancien
Crédit Amortissable
Prix FAI: 90 000€
Capital à emprunter
(514€ du m2)
139 700€
(TEG de 3.22%)beta
Investissement total
Net Vendeur 90 000€
Frais bancaires
Frais Agence 0€
1 400€
Travaux Renovation 42 000€
Frais de Notaire (9%) 7 700€
Apport
Frais de Dossier (emprunt) 500€
0€
Frais crédit logement (emprunt) 900€
141 100€
Mensualité
780.14€ (240 mois)
dont assurance 41.91€ /mois
Coût du prêt
50 049.24€ (36%)
dont intérêts 37 476.24€ (27%)
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Cash-flow
Détail du Cash-Flow courant
Cette étude permet d'évaluer le coût mensuel de l'investissement en prenant en compte les
charges et impots courants uniquement (Cash-flow courant).
La 1ère carte vous donne le détail de ce que vous allez devoir payer "tout compris" par mois
(charges, impôt, vacance, emprunt, etc.). Il s'agit du cash-flow courant en année 1 et 2.
La 2ème carte fait un zoom détaillé sur les charges en particulier en année 2.
Cash flow mensuel courant* (1ère année)
2ème année
Loyer (avec correction de vacance) 1 800€
1 818€
Mensualité d'emprunt (sans assurance) -738.23€
-738.23€
Charges non-récup. courantes -161.91€
-163.09€
Impôt 0€
0€
Prél. sociaux 0€
-2.26€
Total 899.86€
914.42€
(*) Il s'agit de ce que vous allez payer (ou gagner) ramené au mois. Lorsque le
chiffre est positif, on parle d'"auto-financement". Ce cash flow ne prend pas en
compte les éventuels frais d'emprunt et l'apport faits en 1ère année.
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Détails des charges non-récupérables courantes
mensualisées *
Taxe foncière -101€
Assurance emprunt -41.91€
Gestion locative (TTC) 0€
Frais relocation 0€
Assurance loyers impayés (TTC) 0€
Charges fixes non récup. 0€
Travaux imprévus 0€
Assurance PNO -18.52€
Autres frais gestion (poste) -1.67€
-163.09€
(*) Ce calcul se base sur la 2ème année afin d'être en ligne avec le calcul du cash-flow
en année 2.
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Cash-flow annuels complets et comparaison (scénarios de revente)
La colonne "Si Cash-flow placé à 3%" permet de simuler le même effort financier mais sur
un placement sûr à 3%. Veuillez consulter le guide et particulièrement les sections Cash-flow
et TRI pour mieux comprendre la signification de ce tableau.
Cash Flow complet
(scenario revente auto)
Année
Si le Cash-flow négatif est placé à 3% net
Solde
Intérêts
1
9 398€
0€
0€
2
10 973€
0€
0€
3
6 488€
0€
0€
4
6 541€
0€
0€
5
5 270€
0€
0€
6
6 642€
0€
0€
7
6 694€
0€
0€
8
6 744€
0€
0€
9
6 795€
0€
0€
10
66 448€
0€
0€
Valeur à terme
145 810€
0€
Enrichissement
131 993€
0€
-
-
TRI
VAN
109 945€
Cash-flow annuels complets sur toute la durée (sans revente auto)
Voilà le tableau de cash flow sur toute la durée en supposant que le bien n'est pas revendu.
Année
Revenus
Mensualité emprunt
Cash Flow
1
21 600€
-9 362€
9 398€
2
21 816€
-9 362€
10 973€
3
22 034€
-9 362€
6 488€
4
22 255€
-9 362€
6 541€
5
20 604€
-9 362€
5 270€
6
22 702€
-9 362€
6 642€
7
22 929€
-9 362€
6 694€
8
23 158€
-9 362€
6 744€
9
23 390€
-9 362€
6 795€
10
21 655€
-9 362€
5 457€
11
23 860€
-9 362€
6 896€
12
24 098€
-9 362€
6 944€
13
24 339€
-9 362€
6 995€
14
24 583€
-9 362€
7 044€
15
22 760€
-9 362€
5 635€
16
25 077€
-9 362€
7 142€
17
25 328€
-9 362€
7 190€
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Année
Revenus
Mensualité emprunt
Cash Flow
18
25 581€
-9 362€
7 238€
19
25 837€
-9 362€
7 286€
20
23 921€
-9 362€
5 799€
21
26 356€
0€
17 125€
22
26 620€
0€
17 237€
23
26 886€
0€
17 350€
24
27 155€
0€
17 465€
25
27 426€
0€
17 656€
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Revente
Impôt sur la plus-value
En indiquant une année et un prix de revente du bien immobilier dans les options avancées du formulaire, cette
section vous présentera le calcul de l'impôt sur la plus-value immobilière (nouveau barème au 1er Septembre
2013).
Vous avez accès à cette analyse en tant que membre premium.
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Rendements
Rendement brut
15.31%
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annonces des sites seloger, leboncoin et pap.
En savoir plus
Rendement net de charges
Année 1 13.93%
Année 2 14.07%
Année 3 14.22%
Afin de calculer le rendement le plus proche de la réalité, il faut y inclure les impôts et les
prélèvements sociaux. C'est l'objet du tableau détaillé donné ci-dessous.
Rendements net d'impôts (annualisés)
Tout savoir sur le régime Régime foncier au réel (déficits fonciers) dans le
guide .
An
Loyers
perçus
21 600€
1
Intérêts
d'emprunt
(capital
restant dû)
-3 389€
(141 850€)
Charges
Nonrécup.
Déficit/Bénéfice
foncier
F="Financier seul"
Revenus
fonciers
imposables
Prél.
sociaux
Impôts
sur
les
revenus
fonciers
0€
0€
TC="Toutes Charges"
-45 343€
F: 18 211€
-10 700€
TC: -27 132€
(déficit)
Cash
flow
courant
(
complet
scénario
revente
auto 10
ans)
Rendement
10 798€
13.93%
(9 398€)
Déficits fonciers: 10 700€ sont imputables sur le revenu global de cette année (plafond de 10 700€/an). 16 432€ sont reportables sur les revenus fonciers seuls (positifs)
pendant les 10 années qui suivent.
21 816€
2
-3 252€
(135 926€)
-1 957€
F: 18 564€
175€
TC: 16 607€
(bénéfice)
-27€
0€
10 973€
(10 973€)
14.06%
Déficits fonciers: 16 432€ (reportés des années précédentes) ont été imputés sur les revenus fonciers imposables cette année.
3
22 034€
4
22 255€
5
20 604€
6
22 702€
7
22 929€
8
23 158€
9
23 390€
10
21 655€
11
23 860€
-3 112€
(129 853€)
-2 969€
(123 628€)
-2 822€
(117 248€)
-2 671€
(110 709€)
-2 516€
(104 006€)
-2 358€
(97 136€)
-2 195€
(90 094€)
-2 029€
(82 876€)
-1 858€
(75 478€)
Rendement Locatif
-1 971€
-1 986€
-2 001€
-2 015€
-2 030€
-2 045€
-2 061€
-2 076€
-2 091€
F: 18 922€
16 950€
TC: 16 950€
(bénéfice)
F: 19 286€
17 300€
TC: 17 300€
(bénéfice)
F: 17 782€
15 782€
TC: 15 782€
(bénéfice)
F: 20 031€
18 016€
TC: 18 016€
(bénéfice)
F: 20 413€
18 383€
TC: 18 383€
(bénéfice)
F: 20 800€
18 755€
TC: 18 755€
(bénéfice)
F: 21 195€
19 134€
TC: 19 134€
(bénéfice)
F: 19 626€
17 550€
TC: 17 550€
(bénéfice)
F: 22 002€
19 910€
TC: 19 910€
(bénéfice)
-2 627€
-2 088€
-2 682€
-2 188€
-2 446€
-2 028€
-2 792€
-2 393€
-2 849€
-2 497€
-2 907€
-2 603€
-2 966€
-2 710€
-2 720€
-2 543€
-3 086€
-2 928€
Page 10 / 21
6 488€
10.88%
(6 488€)
6 541€
10.91%
(6 541€)
5 270€
10.01%
(5 270€)
6 642€
10.99%
(6 642€)
6 694€
11.02%
(6 694€)
6 744€
11.06%
(6 744€)
6 795€
11.09%
(6 795€)
5 457€
(66 448€)
6 896€
10.15%
11.17%
Rendement Locatif
An
Loyers
perçus
12
24 098€
13
24 339€
14
24 583€
15
22 760€
16
25 077€
17
25 328€
18
25 581€
19
25 837€
20
23 921€
21
26 356€
22
26 620€
23
26 886€
24
27 155€
25
27 426€
Intérêts
d'emprunt
(capital
restant dû)
-1 683€
(67 895€)
-1 504€
(60 123€)
-1 320€
(52 157€)
-1 132€
(43 991€)
-939€
(35 622€)
-741€
(27 043€)
-538€
(18 250€)
-330€
(9 238€)
-117€
(0€)
0€
(-€)
0€
(-€)
0€
(-€)
0€
(-€)
0€
(-€)
Rendement Locatif
Charges
Nonrécup.
Déficit/Bénéfice
foncier
F="Financier seul"
Revenus
fonciers
imposables
Prél.
sociaux
Impôts
sur
les
revenus
fonciers
Cash
flow
courant
(
complet
scénario
revente
auto 10
ans)
Rendement
-3 148€
-3 040€
6 944€
11.2%
-3 210€
-3 152€
6 995€
11.24%
-3 274€
-3 267€
7 044€
11.27%
-3 018€
-3 093€
5 635€
10.27%
-3 405€
-3 500€
7 142€
11.34%
-3 472€
-3 619€
7 190€
11.37%
-3 540€
-3 740€
7 238€
11.41%
-3 609€
-3 862€
7 286€
11.44%
-3 343€
-3 682€
5 799€
10.39%
-3 814€
-4 168€
17 125€
11.78%
-3 852€
-4 264€
17 237€
11.86%
-3 890€
-4 361€
17 350€
11.94%
-3 929€
-4 459€
17 465€
12.02%
-3 968€
-4 481€
17 656€
12.16%
TC="Toutes Charges"
-2 107€
-2 123€
-2 139€
-2 155€
-2 172€
-2 188€
-2 205€
-2 221€
-2 238€
-1 753€
-1 770€
-1 788€
-1 805€
-1 823€
F: 22 415€
20 308€
TC: 20 308€
(bénéfice)
F: 22 835€
20 712€
TC: 20 712€
(bénéfice)
F: 23 263€
21 124€
TC: 21 124€
(bénéfice)
F: 21 628€
19 473€
TC: 19 473€
(bénéfice)
F: 24 138€
21 967€
TC: 21 967€
(bénéfice)
F: 24 587€
22 399€
TC: 22 399€
(bénéfice)
F: 25 043€
22 838€
TC: 22 838€
(bénéfice)
F: 25 507€
23 285€
TC: 23 285€
(bénéfice)
F: 23 804€
21 565€
TC: 21 565€
(bénéfice)
F: 26 356€
24 603€
TC: 24 603€
(bénéfice)
F: 26 620€
24 850€
TC: 24 850€
(bénéfice)
F: 26 886€
25 099€
TC: 25 099€
(bénéfice)
F: 27 155€
25 350€
TC: 25 350€
(bénéfice)
F: 27 426€
25 603€
TC: 25 603€
(bénéfice)
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Rendement Locatif
Rentabilité Financière
Les calculs de rentabilité financière sont plus complets et précis car ils intégrent le paramètre de la revente ainsi que le fait
d'acheter à crédit ou non par exemple.
Deux indicateurs sont calculés (Le TRI ou "Taux de Rendement Interne" et la VAN ou "Valeur Actuelle Nette").
Pour faire simple, ils permettent de comparer plusieurs projets immobiliers entre eux ou encore de comparer un projet
immobilier à celui d'un produit d'épargne classique comme l'assurance vie. Plus ils sont élevés et plus l'investissement sera
dit "rentable".
Veuillez consulter le guide pour en savoir plus sur le TRI et la VAN .
Par défaut (auto) ils sont calculés en prenant en compte une revente au bout de 10 ans au prix net vendeur d'achat (auquel
s'ajoutent les éventuels travaux) majoré de 1% par an (dans ce cas précis 145 810€).
Pour le calculer pour votre propre scénario, il faut indiquer une année et un prix de revente dans les options avancées du
formuaire (les valeurs s'afficheront alors ici).
Taux de Rendement Interne
TRI (auto)*
(*) Le taux de rendement interne calculé automatiquement
sur 10 ans.
Valeur Actuelle Nette
VAN (auto)*
109 945€
(*) La valeur actuelle nette calculé automatiquement sur
10 ans en comparant à un placement classique d'épargne
sans risque de 3% par an.
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Quel est le meilleur régime
Quel est le meilleur régime?
Vous avez choisi le régime "Régime Réel".
D'après nos calculs:
Meilleur régime calcul auto
Pinel 12 ans
Revente à 12 ans
Scénario auto de revente à 10 ans
(Revente auto)
Rapport
complet
109 945€
10/10
Détails
-
106 242€
10/10
Détails
1 800€
-
121 754€
10/10
Détails
90 000€
1 800€
-
117 025€
10/10
Détails
LMP réel
90 000€
1 800€
-
118 514€
10/10
Détails
Duflot
(zone C)
120 600€
1 800€
-
137 278€
10/10
Détails
Borloo ancien 30%
(zone C)
90 000€
1 523€
-
114 029€
10/10
Détails
Borloo ancien 60%
(zone C)
90 000€
940€
-
69 150€
7/10
Détails
Régime
Prix FAI
Loyer
TRI
VAN
Régime Réel
90 000€
1 800€
-
Micro foncier
90 000€
1 800€
LMNP micro-bic
90 000€
LMNP réel
Rendement Locatif
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Score Invest™
Rendement Locatif
Scénario auto de revente à 10 ans
(Revente auto)
Rapport
complet
69 150€
7/10
Détails
-
126 078€
10/10
Détails
1 800€
-
131 214€
10/10
Détails
120 600€
1 800€
-
137 278€
10/10
Détails
120 600€
1 800€
-
160 190€
10/10
Revente auto 12 ans
Revente auto 12 ans
Détails
Régime
Prix FAI
Loyer
TRI
VAN
Borloo ancien 70%
(zone C)
90 000€
940€
-
Non imposable
90 000€
1 800€
Pinel 6 ans
(zone C)
120 600€
Pinel 9 ans
(zone C)
Pinel 12 ans
(zone C)
Score Invest™
Une estimation du prix est faite automatiquement entre bien neuf ou ancien et le loyer pris en compte est automatiquement plafonné en
fonction des règles du régime fiscal et la zone de la ville que vous avez choisie.
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Négocier le prix
Quel gain en négociant le prix?
Prix FAI à négocier
Rendement
Année 2
TRI
auto 10 ans
VAN
auto 10 ans
Apport
Score Invest™
85 500€
(-5%)
14.47%
(+0.41)
-%
(0)
110 104.16€
(+159)
0€
10/10
81 000€
(-10%)
15.02%
(+0.96)
-%
(0)
111 147.84€
(+1 202)
0€
10/10
76 500€
(-15%)
15.6%
(+1.54)
-%
(0)
112 210.87€
(+2 265)
0€
10/10
72 000€
(-20%)
16.19%
(+2.13)
-%
(0)
113 303.89€
(+3 358)
0€
10/10
67 500€
(-25%)
16.84%
(+2.78)
-%
(0)
114 395.98€
(+4 451)
0€
10/10
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Quel loyer pratiquer?
Loyer
TRI
auto 10 ans
VAN
auto 10 ans
Score Invest™
1 260€
-
72 099€
9
1 476€
-
87 758€
10
1 692€
-
104 039€
10
1 908€
-
120 926€
10
2 124€
-
138 413€
10
2 340€
-
154 780€
10
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Loyer
Vacance locative
TRI
auto 10 ans
VAN
auto 10 ans
Score
Invest™
1 260€
1 mois / 3 ans (3%)
-
69 816€
9
1 476€
1 mois / 2 ans (4%)
-
83 265€
10
1 692€
2 mois / 3 ans (6%)
-
98 140€
10
1 908€
2 mois / 2 ans (8%)
-
108 365€
10
2 124€
3 mois / 2 ans (13%)
-
117 180€
10
2 340€
4 mois / 2 ans (17%)
-
124 745€
10
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Quand revendre?
Ce rapport vous donne le TRI et la VAN pour une hypothèse de revente à chacune des années. Nous prenons pour hypothèse que le prix
augmente de 1% par an.
Le TRI est souvent à tort utilisé pour comparer les investissements, ici il faut plutôt tenir compte de la VAN. Plus elle est elevée et plus
c'est intéressant de vendre cette année là. Même si la réalité sera différente, si on suppose que le bien va prendre de la valeur de façon
régulière, cela permet de voir les années ou il vaut mieux attendre et celles où la vente est envisageable.
Revente en année
TRI
VAN
Prix de revente
(net vendeur)
1
-
868€
133 320€
2
-
18 816€
134 653€
3
-
31 962€
136 000€
4
-
44 719€
137 360€
5
-
55 925€
138 733€
6
-
67 545€
140 121€
7
-
78 854€
141 522€
8
-
89 863€
142 937€
9
-
100 580€
144 366€
10
-
109 945€
145 810€
11
-
120 095€
147 268€
12
-
129 968€
148 741€
13
-
139 574€
150 228€
14
-
148 917€
151 731€
15
-
157 039€
153 248€
16
-
165 874€
154 780€
17
-
174 463€
156 328€
Rendement Locatif
Page 18 / 21
Rendement Locatif
Revente en année
TRI
VAN
Prix de revente
(net vendeur)
18
-
182 812€
157 891€
19
-
190 925€
159 470€
20
-
197 934€
161 065€
21
-
205 746€
162 676€
22
-
213 342€
164 302€
23
-
220 829€
165 946€
24
-
228 159€
167 605€
25
-
235 372€
169 281€
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Optimiser l'emprunt bancaire
En empruntant sur 10 ans vous feriez un meilleur investissement.
TRI
Durée
emprunt
Taux d'emprunt
(revente auto 10 ans)
Score
Invest™
7 ans
1.72%
33.47%
112 898€
10
10 ans
1.94%
%
113 056€
10
12 ans
2.1%
%
112 755€
10
15 ans
2.23%
%
112 100€
10
20 ans
2.5%
%
109 735€
10
25 ans
2.95%
%
105 806€
10
30 ans
3.45%
%
101 648€
10
(revente auto
10 ans)
Rendement Locatif
VAN
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Rendement Locatif
Négocier avec la banque
Rien à dire sur l'apport comparé à votre choix actuel.
Rendement Locatif
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Rapport d`investissement locatif immobilier

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