Avant-projet d`Eppe-Sauvage

EPPE SAUVAGE
AVANT
PROJET
SOMMAIRE
juillet 2010
ALITÉ
QU
VE R S U N
AN I S M E D
RB
E
Commune du Parc naturel régional de l’Avesnois
Programme : 6 à 8 logements
Typologie : Réhabilitation de bâti ancien et construction de logements
semi-collectifs
Documents d’urbanisme : SCOT Sambre Avesnois en cours, PLU en
cours dʼélaboration
Natura 2000, ZNIEFF, périmètre Monuments historiques
U
www.enrx.fr
BN R
Maintenir les qualités paysagères de la vallée
Réaliser un PLU alternatif
Valoriser le patrimoine bâti existant
Promouvoir une démarche d’autopromotion immobilière
Maintenir les qualités paysagères de la vallée
Conscients des qualités paysagères de leur village, les élus d’Eppe Sauvage souhaitent accueillir un nombre restreint
de nouveaux habitants, tout en maintenant la qualité du cadre de vie de chacun et en prennant en compte les nombreux
enjeux environnementaux de la commune. Faire perdurer le paysage, c’est le considérer comme un bien commun ou un
patrimoine à préserver. Il s’agit de développer la commune en s’appuyant sur ses qualités, son panorama, sa quiétude,
en préférant à l’urbanisation pavillonnaire décontextualisée un projet qui s’inscrive dans la réalité du territoire.
« Ce photomontage narre les qualités de vie du « grain rurbain » :
discontinuités du bâti ménageant des vues vers la vallée ; en arrièreplan, inscription d’un bâti sculptural dans le grand paysage ; valorisation
réciproque d’une architecture contemporaine de qualité et d’un
patrimoine réhabilité ; organisation de 6 à 8 logements autour d’une
cour-jardin commune disposant de services mutualisés ». BNR
Réaliser un PLU alternatif
La commune d’Eppe Sauvage s’est engagée dans une procédure de PLU indépendamment du projet « Vers un urbanisme
de qualité ». Le zonage envisagé dans ce projet de PLU était complice de l’urbanisation de terres agricoles par des
lotissements pavillonnaires, ignorant les qualités spécifiques du site et du centre-bourg (ouverture du paysage, corridors
écologiques, discontinuités historiques entre les habitations, topographie,…). Progressivement les élus se sont aperçus
que le PLU ne devait pas simplement être considéré comme un document réglementaire mais bien comme un instrument
global d’aménagement, traduction formelle d’un projet.
Ainsi, le bureau d’études BNR a fait le choix de requestionner le document d’urbanisme en cours de réalisation en
proposant de travailler sur un PLU alternatif qui interrogerait les élus et les habitants sur la manière d’aménager et
d’habiter à Eppe-Sauvage, site à haute valeur patrimoniale, paysagère et environnementale de la vallée de l’Helpe
Majeure.
Le projet part du postulat suivant : travailler sur un PLU-projet plutôt que sur un PLU-règlement, ou comment remplacer
l’approche réglementaire par une approche paysagère. L’analyse du paysage a permis de démontrer que le village
s’était construit selon le « régime de la distance », déterminé par la topographie pentue, un bâti disséminé qui ménage
des points de vue, un fond de vallée inondable, des lignes de crêtes…
300 m
205
200 m
200
195
200 m
190
100 m
200 m
100 m
100 m
400 m
300 m
185
180
100 m
Distribution du droit à bâtir à l'horizon 50 ans
Zone Natura 2000 et PPRI
177
200 m
Foncier potentiellement urbanisable
Constructions nouvelles potentielles
Le PLU-projet propose de faire perdurer le paysage : assumer la dissémination du droit à bâtir et maintenir des
discontinuités inconstructibles. Ceci est permis par le conditionnement du droit à bâtir selon la présence d’un bâti
ancien, d’une voirie et de réseaux existants, l’éloignement du centre (plus la parcelle est loin du centre moins le droit
à construire est important), l’altimétrie (plus on est haut moins la hauteur constructible est importante) et l’absence
d’inscription dans une zone Natura 2000 ou du PPRI. Ainsi, l’utilisation de terrains à l’écart autour d’une ruine ou les
petites dents creuses en centre-bourg permettraient de conserver les qualités paysagères liées à la distance qui sépare
physiquement les groupes d’habitations dans la pente et de poser la question du devenir du patrimoine bâti et de la lutte
contre l’effet de ruine.
Variable : éloignement du centre
Variable : zone natura 2000 et PPRI
Variable : altimétrie
Pour préserver la qualité du paysage, le droit
à bâtir pourrait se faire en fonction de la
combinaison de trois variables : l’altimétrie,
l’éloignement du centre et l’absence
d’inscription en zone Natura 2000 et PPRI
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Valoriser le patrimoine bâti existant
A Eppe Sauvage, la déprise de l’activité agricole de la seconde
moitié du XXème siècle a eu pour corollaire une dégradation
progressive du patrimoine bâti traditionnel (bâti agricole et
industriel lié à la présence de l’eau, généralement en brique,
pierre bleue et ardoise). Pour contrer l’effet de ruine, le projet
vise à réhabiliter qualitativement une ancienne ferme en habitat,
en l’appuyant sur la construction neuve de 6 à 8 logements. Ainsi
peut s’établir une relation fine de valorisation réciproque entre
l’ancien et le contemporain. L’équipe a donc choisi de développer
un « projet étalon » : la maison d’Eva.
L’implantation du bâti se ferait dans le sens de la pente afin de
ménager des vues entre constructions. Les nouveaux bâtiments, de type petits collectifs intermédiaires, s’élèveraient
sur deux ou trois étages. L’accès se fera au plus près de la voirie publique et le stationnement sera regroupé en tête du
terrain. Il existera toutefois une voie de desserte occasionnelle pour les déménagements, livraisons….Le cheminement
piéton jusqu’aux logements se fera à travers un jardin imaginé sur le modèle du jardin familial. Par ailleurs, les habitants
disposeront d’un parc-verger commun.
Le projet prévoit des typologies variées. Les logements offriront les qualités de l’habitat individuel avec les avantages
d’un petit immeuble collectif (identification claire des espaces privés et communs, services mutualisés, gestion de
l’intimité, des vues croisées et de l’implantation des constructions,…).
L’opération proposera deux types de parcours résidentiels : le locatif (deux logements) et l’accession à la propriété (trois
à cinq logements).
Promouvoir une démarche d’autopromotion immobilière
Compte tenu du contexte (très petite commune, en zone très rurale, opération de petite taille, contraintes de desserte,
projet au mode d’habiter et mode de vie singulier,…), l’intervention d’un opérateur (promoteur ou bailleur) semble
difficile.
Ainsi, le projet prévoit de s’orienter vers de l’autopromotion immobilière. Le principe est simple : un groupe d’acquéreurs
se constitue, s’organise en coopérative et construit/réhabilite des logements. À la fin de l’opération, l’ensemble immobilier
peut être transformé en copropriété ou divisé en volumes.
La pertinence de l’autopromotion est avérée et permet de réaliser des économies d’échelles tout en maximisant la
qualité de l’opération.
Projet «Grain témoin» autour de la maison d’Eva