Locaux commerciaux - Feuille des avis officiels

Hors série
de la Feuille des avis officiels
No 93 du 20 novembre 2015
2015 LOCAUX
COMMERCIAUX
Des signes de détente
18 000 m2 de plus
sur le marché en une année
Page 2 / SUPPLÉMENT LOCAUX COMMERCIAUX / No 93 / 20 novembre 2015
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SOMMAIRE
Page 3 / SUPPLÉMENT LOCAUX COMMERCIAUX / No 93 / 20 novembre 2015
2015 Locaux commerciaux
Catégories et régions
Etat des lieux
4
Analyse
«Une ébauche de détente»
6
Marché
«Vaud se porte bien»
9
Une offre pléthorique
L’attitude des investisseurs
Rédaction: Bureau d’information et de communication de l’Etat de Vaud ; Patricia Bernheim, USPI.
Données statistiques: Statistique Vaud
Editeur: Chancellerie d’Etat du Canton de Vaud
Conception et mise en page de la partie rédactionnelle: PCL Presses Centrales SA
Impression: PCL Presses Centrales SA
Couverture: photo Stikker
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12-13
15
CATÉGORIES ET RÉGIONS
Page 4 / SUPPLÉMENT LOCAUX COMMERCIAUX / No 93 / 20 novembre 2015
zhu difeng
Surfaces commerciales : état des lieux
Bureaux ou cabinets médicaux forment la catégorie la plus représentée parmi les surfaces commerciales disponibles.
Au 1er juin 2015, le Canton de Vaud totalisait 466 locaux vacants d’une surface totale de 172 367 m 2, soit 18 000 m 2
de plus que l’année précédente à la
même date, selon les chiffres publiés
en septembre dernier par Statistique
Vaud. « Loin d’être inquiétante, l’information est plutôt positive d’un point de
vue économique », relève Jean-Baptiste
Leimgruber, responsable de l’unité économie régionale au Service de la promotion économique et du commerce (lire
en page 6). Pour le spécialiste, « ce taux
de vacances s’inscrit dans une tendance
qui va encore se poursuivre un certain
temps, jusqu’à arriver à une situation
d’équilibre. Ce sont des cycles assez ordinaires. Ces vacances sont nécessaires
et elles sont plutôt faibles en comparaison de la fin des années 90 ».
SITUATIONS DISPARATES
Les surfaces commerciales vacantes
sont différenciées selon le type d’activité économique auquel elles sont destinées : bureaux, cabinets médicaux, ma-
gasins, locaux de vente, ateliers, usines,
hangars, dépôts, entrepôts.
La catégorie la plus représentée est celle
des bureaux ou cabinets médicaux, avec
près de 53 000 m 2, suivis par les ateliers
et usines (50 000 m 2) et les locaux pour
magasins et locaux de vente (25 000 m 2).
Les hangars et les locaux destinés à
d’autres affectations représentent chacun environ 20 000 m 2.
La situation par district est très disparate.
Sur les 466 objets recensés (172 367 m 2),
18 se trouvent à Aigle (14 000 m 2), 62
dans le Jura-Nord vaudois (12 592 m 2),
95 à Lausanne (29 280 m 2) et 36 sur la
Riviera-Pays-d’Enhaut (5172 m 2).
La vacance en matière de locaux commerciaux est aussi très variable en fonction de l’affectation des locaux.
Pour les bureaux et cabinets médicaux,
195 locaux vacants ont été recensés dont
cinq pour Aigle et cinq pour le Gros-deVaud, 57 pour Lausanne, 18 pour Nyon
et 13 pour la Riviera-Pays-d’Enhaut.
Dans le secteur des magasins et locaux
de vente, 30 des 84 objets recensés sont
localisés à Lausanne et dans l’Ouest
lausannois, huit à Aigle, quatre dans le
Gros-de-Vaud, six à Morges et 13 sur la
Riviera-Pays-d’Enhaut.
Les 100 dépôts et hangars vacants sont
situés quant à eux essentiellement dans
le Jura-Nord vaudois (32) ainsi que dans
les districts de Lausanne (15) et la Broye
(14). ■
SURFACE DE BUREAUX VACANTS PAR DISTRICT DU CANTON DE VAUD AU 1ER JUIN 2015
Page 5 / SUPPLÉMENT LOCAUX COMMERCIAUX / No 93 / 20 novembre 2015
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ANALYSE
Page 6 / SUPPLÉMENT LOCAUX COMMERCIAUX / No 93 / 20 novembre 2015
« Une première ébauche de détente »
Jean-Bernard Sieber ARC
Le nombre de locaux commerciaux vacants a augmenté depuis l’an dernier et c’est plutôt un début
de bonne nouvelle économique. Les explications de Jean-Baptiste Leimgruber, responsable de l’unité
Economie régionale au Service de la promotion économique et du commerce (SPECo).
Jean-Baptiste Leimgruber (Service cantonal de la promotion économique et du
commerce) : « Des disponibilités plutôt
faibles en comparaison de celles de la fin
des années 90 ».
Vus comme un phénomène inquiétant par les
acteurs immobiliers, les 466 locaux commerciaux vacants recensés au 1er juin 2015, soit
une surface totale de 172 367 m2, sont perçus
comme une amélioration nécessaire de la fluidité du marché immobilier – comme le sont les
18 000 m2 supplémentaires enregistrés depuis
le 1er juin 2014. La situation s’inscrit dans une
tendance déjà observée l’an dernier et marque
une légère détente. Source d’inquétude pour
les uns, cette détente est moins négativement
ressentie par les acteurs économiques.
Si certains s’inquiètent de voir des panneaux
« à louer » sur des vitrines de locaux commerciaux, Jean-Baptiste Leimgruber porte un autre
regard sur le phénomène. « Ces vacances sont
nécessaires et elles sont plutôt faibles en comparaison de celles de la fin des années 90 ».
De même que dans le marché du logement,
la pression reste forte, même si le taux de vacance recommence à monter. En matière de
locaux commerciaux, les chiffres sont néanmoins encore à pondérer, puisque dépendants
des processus d’annonce des locaux vacants.
« Une analyse plus fine montre parfois qu’un
bien est nouvellement introduit dans les statistiques alors qu’il aurait pu être recensé l’année
d’avant déjà. »
SITUATION TENDUE
Pour bien comprendre la situation actuelle,
une lecture historique est nécessaire. « Ce que
nous vivons actuellement, c’est une première
ébauche de détente après une situation de pé-
nurie qui a culminé en 2005. Nous étions alors
dans une situation de pénurie aiguë en matière
de locaux commerciaux. Aujourd’hui, la situation reste toujours tendue et nous ne sommes
encore de loin pas dans la fluidité. La preuve,
c’est que les prix restent élevés. » Selon l’analyse
de Wuest et Partner, le loyer médian de bureau
a progressé à Lausanne de +23,1% entre 2009 et
2014, passant de 260 francs annuels le m2 à 320
francs, soit de loin la plus forte progression des
cinq grandes agglomérations suisses.
Pour parvenir à la fluidité, une analyse purement macro-économique plaiderait pour un
taux de vacance légèrement supérieur. « Si le
taux de vacance le plus bas a été enregistré en
2012, avec 86 000 m2, il faut se souvenir qu’en
1996, 400 000 m2 de locaux industriels et commerciaux cherchaient preneur, soit deux fois
et demie de plus qu’actuellement. Ce sont ces
locaux qui ont, pour partie, permis d’accueillir
la très forte croissance économique que nous
avons connue ces dix dernières années. Aujourd’hui, à l’inverse, un certain nombre de sociétés délocalisent parce que les biens vacants
ne répondent pas à leurs attentes en termes
financiers, qualitatifs et quantitatifs. Nous ne
sommes pas encore au niveau où le marché
s’adapte complètement à la demande. »
SURFACES DE BUREAUX
Une lecture historique permet aussi de relativiser la vacance en matière de surfaces de
bureaux. « Il y a quelques bureaux vides parce
qu’ils ne sont pas en adéquation avec la demande. Il ne faut jamais oublier que ce sont
des chiffres absolus et que les besoins de l’économie se sont accrus dans le même temps. On
ne peut pas parler, comme on l’entend parfois,
d’une explosion des vacances. Par ailleurs, il
faut une certaine vacance, c’est la loi du marché. Il faut que l’offre soit légèrement supérieure à la demande pour que les prix restent
abordables. »
Pour que la situation se détende, Jean-Baptiste
Leimgruber évoque différentes pistes. « Plusieurs facteurs sont en jeu, à commencer par
celui du coût. L’effort devrait porter sur le loyer
des surfaces destinées à accueillir des activités, y compris celles à valeur ajoutée moindre.
Certaines démarches de maîtrise foncière publique peuvent également contribuer à faire
baisser les prix, à l’image des collectivités qui
achètent des terrains et les mettent ensuite à
disposition d’acteurs immobiliers avec la mission d’y réaliser des bâtiments offrant des surfaces à des coûts raisonnables. La conclusion
du responsable de l’Unité économie régionale
au Service de la promotion économique et du
commerce (SPECo) est donc toute en nuances.
« On ne peut pas dire qu’il n’y a plus de problèmes. En ce moment, c’est encore difficile
pour les entreprises. Ce n’est pas parce qu’il y a
quelques panneaux “À LOUER” qu’on est sorti
de la zone de danger. Il ne faut pas confondre
situation de détente et situation de pléthore. » ■
Surfaces industrielles et commerciales vacantes par district et selon le type d’activité.
Page 7 / SUPPLÉMENT LOCAUX COMMERCIAUX / No 93 / 20 novembre 2015
Surface Commerciale de 1’518 m2 + dépôt
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PROS DU MARCHÉ
Page 9 / SUPPLÉMENT LOCAUX COMMERCIAUX / No 93 / 20 novembre 2015
Locaux commerciaux : « Vaud se porte bien »
Jean-Bernard Sieber ARC
Comment la légère détente sur le marché des locaux commerciaux est-elle perçue sur le terrain ?
Coup de sonde auprès d’Etienne Baudriller, directeur de LVTiC, spécialisée en immobilier d’entreprise
en Suisse romande, vente et location de locaux commerciaux, industriels et artisanaux.
Etienne Baudriller, directeur de LVTiC,
spécialisée en immobilier d’entreprise en
Suisse romande : « Sur le plan du dynamisme, Vaud est largement en tête ».
Créée en juin 2012, la société d’Etienne Baudriller se porte bien. Elle a même pu procéder à
un engagement, au printemps dernier – preuve
que le travail ne manque pas. Mais toutes les régions que son entreprise couvre ne sont pas à
la même enseigne. « La situation dans le canton
est très disparate. Plus on se rapproche de Lausanne, moins il y a de vacance et plus les prix
sont élevés, à la vente comme à la location »,
précise Etienne Baudriller. Il faut également
différencier les secteurs. « Sur le marché des bureaux, il y a plus d’offres que de demandes alors
que dans le secteur artisanal, c’est le contraire. »
FORTE DEMANDE
Parmi ses clients, LVTiC compte un certain
nombre d’entreprises, notamment dans la logistique, qui ont besoin de grandes surfaces
et n’en trouvent pas. « D’une part, il n’y a plus
beaucoup de disponibilités sur le marché,
de l’autre, même dans ce secteur, les prix
prennent l’ascenseur. Certaines sociétés sont
en attente de parcelles dézonées, d’autres décident de délocaliser faute d’avoir trouvé des
surfaces correspondant à leurs attentes dans
le canton. »
APPEL D’AIR
Si les agglomérations sont saturées, comme
l’est l’Arc lémanique, restent plusieurs zones
en plein développement ou destinées à se
développer prochainement. La région Villeneuve–Noville–Rennaz, à côté du futur hôpital, connaît un développement accéléré ces
cinq dernières années. « Cela va beaucoup
bouger dans la zone Vufflens–Aclens où il
reste de nombreuses possibilités de construction. Tous les permis qui étaient en attente à
cause de la construction de la RC 177 vont
pouvoir désormais être débloqués », explique
le directeur de LVTiC. La région d’Avenches–
Payerne–Champagne est également appelée
à se développer ainsi que certaines zones situées sur les axes autoroutiers telles que Rossens et Châtel ou encore la région d’Aigle, où
il reste certains terrains constructibles.
LE DYNAMISME VAUDOIS
La société LVTiC couvre les cinq cantons
romands, ce qui lui offre une vue globale
de la situation. « Etablir des comparaisons
n’est pas possible. Ce ne sont pas les mêmes
demandes, ni les mêmes marchés, ni les
mêmes prix », constate Etienne Baudriller. La
demande est forte en Valais ; l’offre en petites
et moyennes surfaces commence à se développer dans le Canton de Fribourg, notamment à l’intention de ceux qui ne trouvent
pas de solutions dans le Canton de Vaud ;
le Jura connaît très peu de demandes et Genève a très peu d’offres à proposer. Dans ce
contexte, « même si on relève un manque de
locaux d’ateliers et de dépôts, Vaud se porte
très bien. Sur le plan du dynamisme, le canton est largement en tête », estime Etienne
Baudriller. ■
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PROS DU MARCHÉ
Page 12 / SUPPLÉMENT LOCAUX COMMERCIAUX / No 93 / 20 novembre 2015
Une offre pléthorique après une hausse des prix
Le marché de l’immobilier commercial et administratif revient à un niveau traditionnel : une suroffre
vient prendre la suite d’une longue phase de hausse de prix. La situation devrait perdurer à moyen
terme, estime l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI), qui livre ici son analyse.
Le marché de l’immobilier administratif
et commercial est suivi attentivement
par les acteurs de l’immobilier. Le fléchissement de l’économie mondiale,
les problèmes non résolus de l’Europe,
les difficultés du franc fort sont autant
de facteurs qui influencent la demande.
Les prévisions migratoires sont également à la baisse, à la suite de la votation du 9 février 2014 notamment. Si le
besoin de surfaces diminue, il faut noter
une volonté soutenue des investisseurs à
placer dans la pierre. Un ralentissement
s’installe lentement mais sûrement.
En général, en Suisse, la demande en
surface fléchit et les investisseurs sont
beaucoup plus réticents à engager des
fonds dans les surfaces de bureaux et/
ou commerciales. Ceci même dans les
grands centres de Zurich et Genève.
ABSENCE DE CROISSANCE
Bien que l’Arc lémanique demeure attractif, le besoin en surfaces administratives et commerciales est à la baisse
et les surfaces vacantes augmentent. En
effet, Vaud subit également les conséquences du manque de croissance
économique, ceci malgré ses infrastructures routières, ferroviaires, sa population particulièrement qualifiée ou encore la qualité de vie exceptionnelle. Il
faut relever qu’une inflation négative est
attendue pour l’année en cours, du fait
des importations de produits à bas prix,
ainsi que la baisse de matière première.
En quelques chiffres fournis par Statistique Vaud, le canton dénombrait, à fin
2014, 154 000 m 2 de surfaces administratives et commerciales vacantes. Elles
sont, à ce jour, estimées par le même
organisme à environ 172 500 m 2. Cette
hausse est de l’ordre de 12% et la tendance demeure à l’augmentation.
BAISSE DU MARCHÉ
L’immobilier commercial et administratif a pris un tournant et la demande va
se faire plus rare. Il ne faut pas y voir
une situation désastreuse ; mais la croissance économique a atteint son plus
bas niveau depuis 2009 et les effets s’en
font sentir directement sur la demande
de surfaces administratives et commerciales. Les délais d’attente nécessaires
à la construction sont cependant à
prendre en considération dans l’interprétation des chiffres.
Le grand Lausanne et l’Ouest lausannois
sont toujours plus fortement touchés par
les vacances locatives. Ceci
Surfaces vacantes : évolution 1997-2008
En comparaison historique, les surfaces vacantes dans le canton
étaient de l’ordre 406 000 m2 en 1997, 228 000 en 2004 et 174 000,
en 2008, selon Statistique Vaud. La proportion d’espaces disponibles n’est donc pas étonnante et plutôt normale si l’on observe
les tendances passées. Les surfaces disponibles vont permettre
d’offrir des opportunités aux utilisateurs et répondre aux fluctuations de la demande dans les années à venir. En plus, la planifica-
tion de projets nouveaux est déjà à la baisse, ce qui prouve que
les acteurs ont pris la mesure de cette baisse de marché. Pour
compléter l’analyse, il faut prendre en considération les nombreuses constructions en cours dans le canton qui n’ont, à ce
stade, certainement pas toutes trouvé leurs utilisateurs. On peut
donc craindre une augmentation des surfaces vacantes neuves
en 2016.
SURFACES INDUSTRIELLES ET COMMERCIALES VACANTES, SELON L’AFFECTATION
Page 13 / SUPPLÉMENT LOCAUX COMMERCIAUX / No 93 / 20 novembre 2015
s’explique par le fait qu’il s’agit d’une
des régions promises à se développer
ces prochaines années ; car bien desservie par les transports publics, proche
d’une offre importante et croissante en
logements, et à proximité immédiate du
centre économique du canton. Dans
son prolongement, la région morgienne
affiche toujours plus de 30 000 m 2 de
surfaces d’ateliers et d’usines vacantes.
Là encore, l’analyse doit être prudente,
mais l’on sait que bon nombre de ces
surfaces seront prochainement requalifiées en logements et en aires administratives et commerciales.
VERS UNE DÉTENTE DU MARCHÉ
Le nombre de surfaces administratives
vacantes n’a que peu augmenté dans
le canton durant la dernière année.
A fin 2014, on dénombrait 52 000 m 2
de surfaces administratives vacantes.
Aujourd’hui, elles sont estimées à
53 000 m 2. Cette augmentation de 1,9%
environ n’est pas représentative. Il faut,
cependant, remarquer que bon nombre
des surfaces vacantes l’année précédente le sont toujours.
Si la situation n’est, à ce jour, pas alarmante, il faut tout de même en prendre
la mesure et s’attendre à une détente du
marché. Elle engendrera des baisses de
prix dans les bureaux neufs. Les investisseurs devront donc prendre des dispositions pour permettre la location de
leurs surfaces vacantes en offrant des
équipements et/ou en aidant à l’aménagement des locaux. Des mois de loyer
gratuits sont déjà offerts par certains.
Ceci ne sera pas sans conséquence
sur les surfaces existantes dans les immeubles plus anciens, qui nécessiteront
des réinvestissements importants pour
les rendre plus attractifs, et ceci à des
prix plus compétitifs encore. Dans cette
conjoncture, l’emplacement géographique des surfaces est essentiel.
La modularité des surfaces est un enjeu
important dans le contexte concurrentiel à venir. En plus, il ne faut pas né-
gliger les moyens mis en place par les
utilisateurs pour obtenir une efficience
d’utilisation. La tendance va se poursuivre.
L’IMPACT DE LA TOILE
Le taux de vacance des surfaces
commerciales est passé de 37 000 à
25 000 m 2, durant la dernière année. Les
surfaces vacantes ont donc diminué de
30%. Ceci démontre un bon dynamisme
des activités commerciales dans le canton. Toutefois, il est requis de demeurer
attentif à l’évolution des surfaces de
vente, en relation avec les nouvelles tendances technologiques, soit un moindre
besoin de surfaces « physiques ». Les vitrines sont en effet, aujourd’hui, de plus
en plus virtuelles. Les commerçants
devront absolument trouver des valeurs
ajoutées pour exister face à la concurrence. Le secteur devra faire face à des
enjeux considérables et le segment d’investisseurs doit impérativement y être
attentif. ■
SURFACES INDUSTRIELLES ET COMMERCIALES VACANTES, SELON L’AFFECTATION
Page 14 / SUPPLÉMENT LOCAUX COMMERCIAUX / No 93 / 20 novembre 2015
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PROS DU MARCHÉ
Page 15 / SUPPLÉMENT LOCAUX COMMERCIAUX / No 93 / 20 novembre 2015
L’attitude des investisseurs
DR
Voilà plusieurs mois que les investisseurs ont pris la mesure du changement de marché
et des perspectives qui y sont liées. Pour autant, la prudence reste de mise.
Les PME sont demandeuses de surfaces de qualité, adaptées à leurs besoins. Ici un projet mixte d’habitat et d’arcades commerciales,
à Morges.
Rentabilité oblige, les portemonnaies se
referment et les risques doivent être garantis par d’autres. Ceci étant, les investisseurs étrangers demeurent intéressés
par des investissements commerciaux
en Suisse. Il faut relever que ces derniers
n’ont pas accès au marché suisse de
l’immobilier de rendement locatif d’habitation. Les acteurs, constructeurs, promoteurs de l’immobilier devront faire
preuve d’imagination pour convaincre
les investisseurs en leur garantissant les
loyers et/ou en leur présentant d’emblée
l’utilisateur final.
INVESTISSEURS LOCAUX
ET UTILISATEURS
Il ne faut pas sous-estimer le besoin des
PME et des acteurs locaux qui demeurent
demandeurs de surfaces de qualité,
adaptées à leurs besoins spécifiques.
Certains sont prêts à investir pour leurs
outils de production, leur activité commerciale ou leurs besoins administratifs. Outre le secteur privé, l’Etat devra
se développer et répondre à la demande
de ses citoyens, notamment par rapport
au vieillissement de sa population ; mais
aussi par rapport au flux migratoire attendu ces prochaines années. Il faut
donc prendre ces besoins en considération dans le développement des projets.
Un certain nombre de constructions
sont en cours d’édification dans le canton. Les investisseurs devront être de
plus en plus attentifs à leurs réalisations
et devront parfois revoir leurs intentions,
en remettant en question leurs fondamentaux. Le nombre de projets en développement est en large diminution. Ceci
démontre que les acteurs, investisseurs,
constructeurs, promoteurs se sont déjà
remis en question et ont, pour certains,
réévalué, redimensionné ou abandonné
leurs projets.
REQUALIFICATION
DES ANCIENS BUREAUX
Les projets ne bénéficiant pas de situation de premier ordre doivent être
purement et simplement abandonnés.
Les demandeurs pourront bénéficier
d’un marché plus équilibré, de prix à
la baisse tant pour la construction que
pour la location, des investissements
nécessaires pour la qualité des espaces,
pour le confort d’utilisation et l’adaptation des surfaces aux besoins des
utilisateurs.
PRUDENCE
Le Canton de Vaud demeure un lieu sûr
de placement et devrait le rester à terme.
En revanche, les investisseurs vont se
montrer plus prudents dans le développement de nouveaux projets. Les prix
des surfaces administratives et commerciales seront revus à la baisse dans les
régions périphériques et se maintiendront dans les grands centres. Les utilisateurs trouveront à l’occasion des
locaux plus confortables, répondant
mieux à leurs besoins. La situation
reste intéressante malgré les nombreux
revers enregistrés par l’économie ces
dernières années. L’économie vaudoise
a de grands défis à relever dans les prochains mois. Le marché y sera attentif. ■
Page 16 / SUPPLÉMENT LOCAUX COMMERCIAUX / No 93 / 20 novembre 2015
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