Le Particulier_novembre2014

ent
s défiscalisants
aa rrg g
e nL a tv é r i t éDs u rol e ss psr oid uei tr
A
vec la hausse des impôts, les placements défiscalisants ont toutes les
chances de se vendre comme des
petits pains. En effet, en souscrivant
un produit anti-impôt d’ici au 31 décembre
vous pouvez réduire de plusieurs centaines,
ou milliers d’euros, l’impôt sur les revenus de
2014, à déclarer et payer en 2015. Attention,
cependant, à ne pas vous laisser aveugler par
les avantages fiscaux vendus par votre banque
ou votre conseiller en gestion de patrimoine.
Ces produits doivent, avant tout, être pris
comme des placements de long terme. Certains
réservent des surprises, ne parvenant pas à faire
défiscalisation
Les meilleurs
placements
…et les pires
Plus que 2 mois pour choisir
la meilleure façon d’alléger
votre impôt sur les revenus 2014.
Nous avons calculé la vraie rentabilité
de près de 250 produits de
défiscalisation. Attention,
certains peuvent vous faire perdre
de l’argent ! D’autres, heureusement,
vous en feront gagner.
SCPI FISCALES Un produit
S
Quels
rendements
en attendre ?
25 %
Girardin (p. 35)
10 %
FIP-FCPI (p. 32)
6%
Immobilier
(p. 25 et 28)
4,5 %
Sofica (p. 34)
4,1 %
Produits retraite
(p. 30)
de très long terme décevant
i vous souhaitez bénéficier des
réductions d’impôt accordées
dans le cadre des dispositifs d’investissement locatif, mais ne voulez
pas investir en direct dans l’achat
d’un logement, les sociétés civiles de
placement immobilier (SCPI) dites
« fiscales » sont faites pour vous. Leur
fonctionnement est proche de celui
des SCPI classiques ou diversifiées. Les
gérants investissent les fonds dans de
l’immobilier en direct, le gèrent pour
 Avantage fiscal :
 Gains : jusqu’à
 Risque :
 Durée :
€€€
(5,13 % en moyenne l’an dernier, 5 %
attendus cette année, voir p. 32), ils
achètent des logements neufs ou des
logements anciens à réhabiliter.
6 % net/an
de 15 à 20 ans
leur compte puis reversent leur quotepart de loyers aux épargnants. Sauf
qu’au lieu d’investir dans l’immobilier
commercial (bureaux, commerces…),
réputé offrir les meilleurs rendements
La même fiscalité
que l’immobilier en direct
Leur taux de distribution (loyers) est
moindre que celui des SCPI diversifiées (autour de 2,5 % par an), mais les
porteurs de parts bénéficient d’avantages fiscaux identiques à ceux
leur vraie rentabilité
3 % par an en moyenne : des résultats 2 fois inférieurs à ceux des SCPI de rendement
Par Auré li e n Fe rro n , É ri c L e ro ux ,
Frédé ri q ue S chm i di ge r et Va lé ri e Va li n - St e i n ,
avec Art hur C heysso n .
N
ILLUSTRATIONS : SÉBASTIEN MOURRAIN
24 / Novembre 2014 • N° 1102 • Le Particulier
mieux que le fonds en euros d’une assurance
vie ou que le Livret A. Quant aux plus rentables
(jusqu’à 10 %/an pour les FIP et FCPI, 25 % grâce
au Girardin), ils demeurent très risqués.
Après un mois d’enquête, nous avons reconstitué les performances de 140 FIP et FCPI,
54 SCPI fiscales, 40 Sofica… commercialisés
ces dernières années et aujourd’hui liquidés.
La seule manière de pouvoir en calculer la
vraie rentabilité et de savoir s’il faut souscrire ce type de produits. Nous passons donc
en revue tous les placements permettant de
diminuer l’impôt et vous livrons une sélection de produits à souscrire avant fin 2014.
e surestimez pas le
potentiel des SCPI fiscales !
Nous nous sommes procuré
les comptes de liquidation
de 54 d’entre elles, vendues
entre 1985 et 2000. Huit n’ont
pas été liquidées (dont 3
commercialisées en 1990 !).
Pour les autres, leur durée de
vie est de 18 ans et 6 mois, en
moyenne, et leurs rendements sont rarement élevés.
Les 46 SCPI dont nous avons
reconstitué la performance
affichent un gain moyen de
70 % sur la durée de placement, les meilleures ayant
rapporté plus de 110 % et les
moins bonnes, 2 %, soit 3 %
en moyenne annuelle, après
avantage fiscal mais avant
impôts fonciers. Notez que
la date de souscription a une
grande importance. Mieux
valait avoir investi au milieu
des années 1990, au plus
bas des prix de l’immobilier
(les SCPI rapportaient
alors plus de 4,50 % /an,
en moyenne) qu’à la fin des
années 1980 (gain moyen
de 2 %/an). Ainsi, la SCPI Natio
Habitation 3 de BNP Paribas
Real Estate, lancée en 1994,
a rapporté 5,53 % par an,
contre 3,05 % pour la Natio
Habitation 1, commercialisée en 1987, toutes deux
bénéficiant du dispositif
Méhaignerie. Nous avons
aussi constaté que les SCPI
ayant investi dans le neuf et
donnant droit à une réduction
d’impôt (Méhaignerie et
Quilès- Méhaignerie) se sont
avérées plus rentables (3,60 %
de gain annuel moyen) que les
SCPI éligibles au Malraux, dans
l’ancien à réhabiliter (1,95 %).
Il faut aussi avoir en tête
que les loyers perçus pèsent
lourd dans la performance
des SCPI fiscales (65 % de leur
rendement en dépend). Les
dispositifs fiscaux imposant
des contraintes de loyers
(tel le Duflot) peuvent donc
se révéler moins rentables.
Mais ces résultats sont relatifs,
les dispositifs ayant changé.
Le Particulier • N° 1102 • Novembre 2014 / 25
dL aé fviésrciatléi ssautri ol en :
s pLre os dmuei tl sl eduérfsi spclaalci es m
a ne nt st s … e t l e s p i r e s
photos : philippe matsas pour le particulier
Les SCPI fiscales
permettent d’adapter
les sommes investies
à ses besoins de
défiscalisation
Jonathan Dhiver, fondateur
de Meilleurescpi.com
qu’ils auraient eus en investissant en direct dans l’immobilier (voir p. 28). Aujourd’hui,
deux SCPI (Multihabitation 8
de Française REIM et Ciloger
Habitat de Ciloger) permettent
d’accéder au dispositif Duflot
et de profiter d’une réduction
d’impôt de 18 % des sommes
investies. Cet avantage est calculé sur 95 % de l’investissement, non
sur 100 %, comme dans une opération
en direct. Cela correspond, au final, à
une réduction de 17,1 % (95 % x 18 %).
Mais pour les futures SCPI Pinel, qui
remplacent les Duflot depuis le 1er septembre dernier (voir p. 42), l’avantage
fiscal sera calculé sur l’intégralité de
l’investissement.
Si les actifs des SCPI Duflot sont constitués de logements neufs, les SCPI
Malraux et « déficit foncier » investissent dans l’immobilier à rénover.
Avec le dispositif Malraux, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de
22 % ou 30 % du montant des travaux
réalisés, suivant que les biens sont
situés dans un secteur sauvegardé,
un quartier ancien dégradé, une aire
de mise en valeur de l’architecture et
du patrimoine ou une Zone de protection du patrimoine architectural,
urbain et paysager (ZPPAUP), dans
la limite d’une assiette annuelle de
100 000 € pendant 4 ans. Notez que le
quota de travaux doit, au minimum,
atteindre 65 % de la valeur de la part.
Quant aux SCPI « déficit foncier », elles
permettent de vous créer un déficit
imputable (dans la limite de 10 700 €)
sur votre revenu global, l’année de réalisation des travaux.
L’alternative
 Si vous ne cherchez pas
à réduire votre impôt à tout prix,
préférez les SCPI « de rendement »
investies dans des bureaux ou des commerces (voir le n° 1097 du Particulier,
p. 34). Leur rendement moyen est supérieur à celui des SCPI fiscales (5,13 % en
2013, avant impôt) et il n’existe aucune
contrainte de durée de détention. L’achat
à crédit permet même de doper d’au
moins un point leur rentabilité.
Défiscalisation de longue
durée et revente aléatoire
Parmi les avantages des SCPI fiscales,
la modicité du ticket d’entrée : vous
pouvez investir pour moins de 1 000 €.
De plus, vous êtes dégagé des soucis
de gestion et mutualisez les risques.
Notre sélection pour 2014
Nom de la SCPI/Société de gestion
Régime fiscal
Amundi Défi Foncier/Amundi Immobilier
Grand Paris Pierre/Intergestion
Renovalys 4/Avenir finance
Ciloger Habitat 4/Ciloger
Pierre Investissement 8/Intergestion
Reximmo Patrimoine 4/Amundi Immobilier
Déficit foncier
Déficit foncier
Déficit foncier
Duflot
Malraux (1)
Malraux (2)
Versement
minimal
10 000 €
2 000 €
10 000 €
600 €
10 000 €
5 000 €
Côté rendements, attendez-vous à
des niveaux peu enthousiasmants,
proches de ceux que vous auriez obtenus en investissant en direct. « Nous
avons calculé le taux de distribution sur
la valeur initiale (rendement net avant
fiscalité personnelle du porteur de
part, ndlr) de plusieurs SCPI Robien et
avons abouti à des taux oscillant entre
2,40 et 2,60 % », constate Jonathan
Dhiver, fondateur de Meilleurescpi.
com. En intégrant la valorisation des
parts, qui entre, d’après nos constatations, à hauteur de 20 % dans la performance globale, le rendement des
SCPI fiscales atteint, en moyenne, 3 %
par an (voir encadré p. 25).
La durée de vie de ces SCPI est, d’après
nos calculs, d’environ 18 ans et 6 mois,
en moyenne ! Quant à revendre vos
parts pendant cette période, cela reste
possible… à condition de consentir
un sacrifice sur le prix. « La revente se
fait moyennant une décote importante,
qui peut atteindre 50 % de la valeur de
la part », souligne Philippe Vergine,
fondateur de Primalliance, un portail
consacré aux SCPI.
Frais de
souscription (TTC) (3)
11,50 %
12 %
12,56 %
9,60 %
14,004 %
9,50 %
Frais de
gestion (TTC) (4)
12 %
12 %
12 %
12 %
12 %
12 %
(1) Réduction d’impôt de 30 % des sommes investies. (2) Réduction d’impôt de 22 à 30 % des sommes investies. (3) Les frais de souscription sont généralement inclus dans le prix
de la part. (4) En pourcentage des loyers encaissés par la SCPI.
26 / Novembre 2014 • N° 1102 • Le Particulier
Source : Meilleurescpi.com
argent
argent
d é f i s c a l i s a t i o n : L e s m e i l l e u r s p l a c e m e n t s … e t l e s p i r e s
Repères
immobilier en direct
Avantages fiscaux : de combien
pouvez-vous encore réduire votre impôt ?
Vous avez 2 mois pour choisir
 Avantage fiscal :
 Gains : jusqu’à
 Risque :
 Durée :
€€€
6 % net/an
de 6 à 12 ans
D
ans le neuf, il faut investir
avant la fin de l’année dans un
logement déjà achevé, si vous
souhaitez profiter d’une réduction
d’impôt sur vos revenus 2014. « Les
délais sont plus courts dans le neuf
que dans l’ancien, explique Édouard
Rouy, directeur commercial de Seger.
Si l’investisseur finance l’opération
à crédit, il a jusqu’à début novembre
pour finaliser son opération, jusqu’à
début décembre s’il achète comptant. »
Dispositif Duflot-Pinel :
ciblez les fins de programmes
Depuis le 1er septembre 2014, le dispositif Duflot a laissé la place au régime
Pinel (voir p. 42). Celui-ci s’assortit
d’un engagement locatif de 6, 9 ou
12 ans (9 ans en Duflot) et d’une réduction d’impôt de 12,18 et 21 % (18 % en
Duflot) des sommes investies, dans la
notre sélection pour 2014
Nom du programme/
Prix moyen Rendement
Localisation Nombre
Promoteur
de lots
(au m²)
brut *
Metropolitan Vinci
Asnières (92)
156
4 687 €
3,73 %
D’Art et d’architecture Cogedim Bezonas (95)
73
4 100 €
3,53 %
Les Haut du Parc Urbat
Montpellier (34)
18
4 122 €
3,28 %
* Loyers annuels rapportés au prix d’achat, acte en mains.
limite de 300 000 €, suivant la durée de
l’engagement. Bonne nouvelle, il reste
des produits de qualité en stock. « Chez
Promogim, sur 100 programmes, il reste
une centaine d’appartements, constate
Christian Rolloy, son Pdg. En effet, les
banques sont extrêmement stric­tes
depuis quelques mois et de nombreux
acheteurs se sont désistés car ils n’ont
pas obtenu leur crédit. » Si vous achetez
un logement achevé, prenez soin de
le visiter et découvrir son environnement. Bien mené, un investissement
dans le neuf peut rapporter de 3 à 4 %
brut (loyers annuels/prix d’achat).
Résidences-services,
rentables, mais risquées
Un investissement dans une résidence-services (de tourisme, pour
leur vraie rentabilité
Médiocre pour les régimes Robien et Demessine
U
ne partie des
logements acquis
sous le régime Robien
s’est, certes, valorisée,
mais moins que le
marché, les acquéreurs
ayant souvent surpayé
leurs biens. Quant aux
investissements dans
des communes où
l’offre locative excédait
la demande, « leur
bilan est calamiteux »,
constate l’avocat pari-
Le montant cumulé des avantages fiscaux permettant de réduire l’impôt sur le revenu est,
en théorie, plafonné à 10 000 €. En réalité, cette limite peut être dépassée.
Nos conseils pour optimiser votre marge réelle de défiscalisation.
sien Paul Duvaux. Mais
les plus mauvaises
affaires se trouvent du
côté des résidences de
tourisme qui permettaient d’avoir accès au
dispositif Demessine.
« Les investisseurs
ont parfois dû faire face
à des malfaçons, des
faillites d’exploitants,
des baisses de loyers,
pourtant “garantis” lors
de l’achat, et imposés
28 / Novembre 2014 • N° 1102 • Le Particulier
par le gestionnaire ! »,
ajoute Paul Duvaux.
Piètre consolation
pour les propriétaires
malheureux : ils ont
bénéficié de la mansuétude des services
fiscaux. Les conditions
requises pour accéder
au régime Demessine
n’ont pas toujours été
respectées. Pourtant,
les redressements ont
été quasi inexistants.
étudiants, seniors ou personnes
âgées dépendantes…) neuve dégage
un rendement brut de 4 à 5 %. De
plus, vous avez accès au régime
Censi-Bouvard avec, à la clé, une
réduction d’impôt de 11 % HT des
sommes investies, répartie sur 9 ans
(plafonnée à 300 000 €). Là aussi, il
y a du stock. « Il reste des disponibilités de qualité », assure Olivier Trit,
secrétaire général de Cerenicimo. La
localisation est, bien sûr, un critère.
« Il faut aussi regarder la qualité de
l’exploitant et lire attentivement les
clauses du bail signé avec lui. Il s’agit,
en effet, d’un bail commercial, dont
la rédaction est peu encadrée par
la loi. Vérifiez, notamment, qui doit
s’acquitter des dépenses de grosses
réparations et de la taxe foncière »,
avertit Jean-Claude Szaleniec, président d’Habiteo.com, premier site
de vente en ligne d’immobilier neuf.
10 000 € 1.
Calculez le montant des crédits
ou des réductions d’impôt (RI)
dont vous bénéficiez pour les
dépenses déjà réalisées en 2014.
Emploi d’un salarié
À retenir  à domicile  Frais de garde des
enfants  Équipements en faveur
du développement durable…
Frais de scolarité
À ExcluRE  des collégiens, des lycéens et des
étudiants  Prestations compensatoires  Cotisations syndicales
Vous pouvez encore investir dans
les dispositifs soumis à la limite de 10 000 € :
 investissement locatif Duflot ou Pinel (voir p. 25 et 28) ;
 dispositif Censi-Bouvard (voir p. 28) ;
 FIP ou FCPI (voir p. 32) ;
 investissement direct au capital de PME (voir p. 33).
À S AVO I R
Vous pouvez encore investir
dans des placements qui échappent au plafond :
 Perp (voir p. 30) ;
 achat d’un bien locatif avec travaux, en direct (voir
p. 28) ou via une SCPI « déficit foncier » (voir p. 26) ;
 investissement Malraux (voir p. 26).
Les charges et les déficits déduits de vos revenus n’entrent pas dans le plafond.
C’est le cas des frais professionnels, des pensions alimentaires, des déficits fonciers (travaux dans un logement loué,
monuments historiques…) et des cotisations Perp ou Madelin.
2.
18 000 €
En réalisant un investissement
en Girardin industriel (voir p. 35) :
 sans agrément, seuls 47,37 %
de la RI sont retenus dans le plafond ;  avec agrément, seuls 37,50 %
de la RI sont retenus dans le plafond ;
 dans le logement social, seuls 35 %
de la RI sont retenus dans le plafond.
En investissant dans des Sofica
(p. 34).
L’alternative
Plutôt que d’investir dans
l’urgence avant la fin décembre,
attendez l’année prochaine pour acheter
un logement ancien à rénover. Vous
ne défiscaliserez qu’en 2015 mais vous
bénéficierez d’une décote sur le prix
de vente. Vous pourrez, l’année de
leur réalisation, imputer vos dépenses
de travaux sur votre revenu global
dans la limite de 10 700 € ; le solde
éventuel étant déduit des loyers
des 10 années suivantes. Un avantage
fiscal qui n’est pas pris en compte
pour le plafond des niches (voir p. 29).
Équipements pour personnes
âgées ou handicapées  Primes
d’assurance vie (rente survie et
épargne handicap)  Prime pour
l’emploi  Frais de dépendance
 Dons aux associations.

Pour en savoir plus À S AVO I R
Les avantages
des années antérieures
ne sont pas retenus dans
le plafond de 10 000 €
➜ Guide de la déclaration de revenus,hors-série n° 93 du Particulier, janvier 2014.
➜ Les commentaires de l’administration fiscale sont détaillés
au Bofip (BOI-IR-LIQ-20-20-10-20130704) disponible en ligne sur
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7249-PGP.
Si vous avez réalisé, avant 2014,
des placements ouvrant droit à un
avantage fiscal étalé sur plusieurs
années (investissements locatifs
Scellier, Robien, Censi-Bouvard,
Girardin), ils n’ont pas à être
retenus dans le plafond de 10 000 €.
Ils restent soumis au plafond
applicable l’année où vous avez
réalisé l’investissement.
Le Particulier • N° 1102 • Novembre 2014 / 29
argent
d é f i s c a l i s a t i o n : L e s m e i l l e u r s p l a c e m e n t s … e t l e s p i r e s
PRODUITS RETRAITE
Pour les contribuables actifs
lourdement imposés
 Avantage fiscal :
 Gains : jusqu’à
(fonds en euros)
 Risque :
 Durée : à vie
€€€
4,10 % net/an
D
ans l’univers des placements
défiscalisants, les produits
de retraite – Plan d’épargne
retraite populaire (Perp), contrats
Madelin, Préfon… – jouent une partition particulière. Le capital investi
devient, en effet, indisponible jusqu’à
l’âge de la retraite, sauf en cas d’accident grave de la vie. Lors de la retraite, le
remboursement des sommes placées
s’effectue sous forme de rente viagère,
versée jusqu’au décès (les sommes
sont payées en une fois sous forme de
capital lorsque la rente est inférieure à
40 € par échéance). Il ne faut donc pas y
investir dans le seul but de payer moins
d’impôts, mais pour se constituer des
revenus futurs. L’économie d’impôt
accordée lors des versements sur le
contrat a pour contrepartie la taxation
des rentes à la retraite, dans les mêmes
conditions que les autres pensions.
Seulement si vous êtes
taxé à 41 ou 45 %
À l’entrée, les sommes versées dans
le plan sont déductibles des revenus
du foyer dans la limite de 10 % des
revenus professionnels nets de l’année précédente. Un contribuable
qui a déclaré, en 2013, 50 000 € de
revenus nets de frais professionnels
peut investir 5 000 € dans un Perp et
les déduire de ses revenus de 2014.
Ce mécanisme est d’autant plus
favorable que le cotisant est imposé
dans une tranche marginale élevée.
Pour favoriser les personnes ayant de
faibles revenus, la déduction ne peut
être inférieure à 3 754,80 € pour 2014
(10 % du plafond annuel de la Sécurité
sociale – Pass – de l’année en cours).
Mais elle ne peut pas non plus excéder
un certain plafond. Les salaires sont,
en effet, pris en compte dans la limite
de huit fois le Pass : 300 384 €, soit une
déduction plafonnée à 30 038 €. Ce
maximum peut être dépassé si vous
n’avez pas utilisé vos plafonds de
déduction des 3 années précédentes.
Il peut aussi être réduit si vous bénéficiez d’un contrat de retraite financé
Notre sélection pour 2014
Nom du plan/
assureur
Perspective
Génération Plus/
Apicil
Conservateur
Perp/
Le Conservateur
Gaipare Zen/
Gaipare
Ageas France
Carac
Perspective/
Carac
Perp Maif/Maif
GMF Opti Perp/
GMF
Rendement net
du fonds en euros
2012
2013
Frais sur
versements
Frais de
gestion
(€ /UC*)
Nombre de
supports
(UC)
5 %
0,60/0,96 %
32
3,65 %
3,20 %
4,50 %
0,70/0,96 %
7
4,10 %
4,10 %
4,50 %
0,70/0,80 %
56
3,22 %
3,02 %
4,50 %
0,45 %/SO**
0
3,40 %
3,50 %
4 %
0,60/0,60 %
1
3,10 %
3,10 %
4,95 %
0,90/0,90 %
10
3,05%
3,05%
* Fonds en euros / unités de compte. ** Sans objet.
30 / Novembre 2014 • N° 1102 • Le Particulier
Les placements
retraite s’apparentent
à la roulette russe.
Si le souscripteur
décède précocement,
il n’aura pas récupéré
les sommes placées
Cyrille Chartier-Kastler,
fondateur du site Goodvalueformoney
leur vraie rentabilité
La baisse des fonds en euros n’est pas près de s’arrêter
L
es fonds en euros
garantis, où sont investis
80 % des sommes
versées dans les produits
de retraite, ont des performances peu flamboyantes.
De très nombreux Perp
ont servi des rendements
de 2 à 2,5 % net l’an dernier
(2,35 %, par exemple, aux
Caisses d’Épargne ; 2,01 %
à la Maaf), soit un peu
moins que leurs alter ego
de l’assurance vie (2,8 %
en moyenne). Il en existe
cependant de plus performants, comme celui
du Conservateur dont le
rendement du fonds en
euros s’établit à 4,10 %, et
plusieurs autres qui ont
rapporté plus de 3 % (voir
tableau p. 30). Les contrats
Madelin font généralement
un peu mieux : autour de
3 %. Comme en assurance
vie, ce niveau n’avait jamais
été enregistré jusque-là,
même si les fonds en euros
des Perp, depuis leur créa-
par votre entreprise (dit « article 83 »)
ou d’abondements de l’employeur
dans votre Plan d’épargne retraite
collective (Perco).
Les travailleurs non salariés qui
optent pour un contrat Madelin
peuvent, quant à eux, déduire leurs
versements dans le plafond de 10 %
du revenu professionnel limité à
8 Pass, augmenté de 15 % du revenu
professionnel compris entre 1 et
8 Pass. Plus de 60 000 € peuvent ainsi
être déduits des revenus pour 2014.
« Pour être gagnant avec l’épargne
retraite, il faut être lourdement fiscalisé
durant la vie active, afin de réaliser les
plus grosses économies d’impôt possible, estime Philippe Crevel, économiste et fondateur de Lorello Ecodata.
Ce sont les contribuables taxés à 41 %
ou plus qui ont le profil idéal. » Il faut
aussi avoir de plus faibles revenus
lors de la retraite, afin d’être dans une
tranche d’imposition inférieure et de
payer le moins d’impôts possible. Si, en
activité, vous êtes taxé en dessous de la
tranche marginale à 30 %, mieux vaut
passer votre chemin. À 30 %, il faut procéder à une simulation approfondie.
Du fait de la sortie en rente viagère,
le rendement dépend en grande partie de la durée de vie. « Si le souscripteur décède précocement, explique
Cyrille Chartier-Kastler, fondateur
du site Goodvalueformoney, il n’aura
tion, ont toujours été en
dessous de ceux de l’assurance vie. « Avec la baisse
des taux d’intérêt des obligations, qui représentent une
part importante des portefeuilles, les fonds en euros
voient leurs performances
se réduire régulièrement,
observe Cyrille ChartierKastler. Et ce mouvement
n’est pas terminé. » C’est
le prix à payer pour défiscaliser en sécurité… La Préfon
(pour les membres ou
pas récupéré les sommes placées. »
Des mécanismes limitent ce risque,
notamment la réversion au profit du
conjoint survivant et les « annuités
garanties » (l’assureur s’engage à payer
la rente pendant une durée minimale,
par exemple 15 ans). Mais ils ont pour
inconvénient de diminuer le montant
des rentes versées.
Des rendements faibles,
inférieurs à 3 %
Le rendement financier, lui, est plus
simple à mesurer, notamment au
travers de celui des fonds en euros
garantis, qui captent la majorité des
sommes investies. Et là les produits
de retraite font souvent moins bien
que l’assurance vie. Hormis quelques
contrats (voir encadré ci-dessus), leurs
rendements sont inférieurs à 3 %.
Les épargnants disposent d’autres
possibilités d’investissement sur
des supports en unités de compte.
Ils sont investis sur les marchés
boursiers et peuvent permettre
d’échapper à la spirale de baisse des
fonds en euros, mais sont dépourvus de garantie sur le capital. « Les
Perp et les contrats Madelin ont une
palette de supports de plus en plus
large, bien adaptée aux investisseurs
les plus jeunes, qui disposent d’une
durée d’investissement suffisamment
longue pour prendre des risques »,
anciens membres de
la fonction publique) ne
propose que cette gestion
garantie, au travers d’un
système de points, qui
n’offre qu’une faible rentabilité. Les rentes n’y ont pas
été revalorisées (ou peu)
depuis plusieurs années.
Quant au Corem, un régime
de retraite facultatif, il
est tellement mal en point
que nous déconseillons
de le souscrire (voir le
n° 1100 du Particulier, p. 14).
précise Philippe Crevel. Les fonds en
actions enregistrent de belles performances (plus de 15 % de hausse l’an
dernier, en moyenne), mais ce sont
les plus risqués. D’où l’importance de
les accompagner de garde-fous, avec
des arbitrages automatiques pour
rééquilibrer le portefeuille, et de
sécuriser progressivement le capital
dans un compartiment sans risque à
l’approche de la retraite.
Dans cette optique de diversification, il faut se méfier des Perp. Mieux
vaut opter pour la gestion libre si
vous avez la possibilité de piloter
votre capital. En effet, si vous n’avez
pas choisi cette option, l’assureur va
réduire automatiquement et très
rapidement la part dévolue à la diversification au fur et à mesure que vous
approcherez de l’âge de la retraite.
Les alternatives
 Préférez l’assurance vie
si vous souhaitez garder la main sur votre
capital. Sans avantages fiscaux à l’entrée,
les retraits sont, en revanche, peu fiscalisés
et le capital peut aisément être transformé
en rente viagère, imposable seulement
sur une fraction de son montant.
Pour minimiser l’impôt sur
les rentes, l’idéal est de convertir
le capital de son Plan d’épargne en
actions. C’est le seul produit à exonérer
la rente viagère d’impôt sur le revenu.
Le Particulier • N° 1102 • Novembre 2014 / 31
argent
D é f i s c a l i s a t i o n : l e s m e i l l e u r s p l a c e m e n t s … e t l e s p i r e s
fip-FCPI Tout se joue dans le
choix de la société de gestion
 Avantage fiscal :
 Gains : jusqu’à
 Risque :
 Durée :
€€€
10 % nets/an
de 8 à 12 ans
C
es placements présentent,
a priori, plusieurs atouts :
pour 1 000 à 1 500 € de mise
seulement, les épargnants peuvent
s’offrir des parts de fonds d’investissement de proximité (FIP) ou de
fonds commun de placement dans
l’innovation (FCPI). Ces fonds permettent de se constituer un portefeuille diversifié de PME régionales
ou innovantes non cotées en Bourse,
avec la perspective d’engranger de
belles plus-values à terme. Surtout,
la souscription de parts permet de
bénéficier d’une réduction d’impôt
de 18 % des sommes versées, plafonnées à 12 000 € pour un célibataire
et à 24 000 € pour un couple. Si vous
investissez d’ici au 31 décembre,
vous pourrez ainsi diminuer votre
impôt sur le revenu à payer en 2015
de 2 160 € (si vous êtes célibataire)
ou de 4 320 € (si vous êtes en couple).
Cet avantage fiscal est même doublé
si vous investissez à la fois dans des
FIP et des FCPI. À cette réduction
d’impôt s’ajoute une exonération
d’impôt sur les plus-values, seuls les
prélèvements sociaux de 15,50 %
étant dus. Notez, cependant, que la
réduction d’impôt est soumise au
plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an (voir p. 29).
leur vraie rentabilité
Plus de 6 % par an pour un fonds sur cinq
F
ace au refus de
l’Autorité des marchés
financiers (AMF) de
rendre publiques les
performances des FIP et
FCPI, nous avons contacté
25 sociétés de gestion
pour reconstituer les performances de 140 fonds
lancés de 2000 à 2004
(seul Omnes Capital a
refusé de répondre). Une
étude riche d’enseignements. Première
surprise : 40 % des fonds
recensés n’ont pas été
totalement liquidés plus
de 9 ans après la fin de
leur commercialisation.
Et parmi ceux arrivés à
échéance, leur durée de
vie moyenne est de 9 ans
et 9 mois. Côté performances, c’est le grand
écart. Malgré l’avantage
fiscal (25 % de réduction
d’impôt, à l’époque), 30 %
des fonds aujourd’hui
liquidés ont fait perdre de
l’argent à leurs souscripteurs. À l’inverse, plus de
20 % de ces produits ont
fait gagner plus de 6 %
net par an aux investisseurs. La palme revient à
CM Innovation, un FCPI
lancé en 2002 par CM-CIC
Capital Privé : il a rapporté
plus de 12 % par an, sur
8 ans, à ses souscripteurs.
Au final, 50 % des fonds
lancés entre 2000
32 / Novembre 2014 • N° 1102 • Le Particulier
et 2004 ont rapporté
(ou devraient rapporter,
pour ceux qui ne sont
pas encore liquidés) plus
de 2,50 % par an, avantage fiscal inclus, soit,
l’équivalent du fonds
en euros sans risque
d’un contrat d’assurance
vie moyen. L’année de
commercialisation a
aussi son importance. Il
valait mieux investir en
2003 (3 % de rendement
médian) qu’en 2000
(+0,20 %), au plus haut
de la bulle des valeurs
technologiques.
Retrouvez sur leparticulier.fr
les performances et la rentabilité
nette de 140 FIP et FCPI commercialisés
jusqu’en 2004.
Mais, à y regarder de plus près, ces produits cumulent les handicaps. Depuis
la création des FCPI en 1997 et des FIP
en 2003, la réglementation n’a cessé
d’évoluer. Délais pour investir, quotas d’entreprises de moins de 5 ans à
financer, contraintes géographiques…
« nous devons faire en sorte de respecter en permanence plus d’une dizaine
de ratios d’investissement », calcule
Fabrice Imbault, directeur général
adjoint de la société de gestion A Plus
Finance. Cette lourdeur de gestion
entraîne des frais souvent prohibitifs.
La liste est longue : droits d’entrée,
frais de gestion, de distribution, de
constitution, de fonctionnement…
Il n’est pas rare que le total dépasse
4,50 %, en moyenne annuelle, dont
environ un tiers ira directement dans
la poche du distributeur, banquier
privé ou conseiller en gestion de
patrimoine. Autrement dit, les frais
auront grignoté 20 % de votre capital
de départ au bout de 5 ans. Et même
plus de 35 % sur 10 ans !
Autre point négatif : vous devez
conserver théoriquement vos parts
au moins 5 ans pour profiter de
l’avantage fiscal. Mais votre épargne
est, en réalité, bloquée plus longtemps, 9 ans et 9 mois, en moyenne
(voir ci-contre). En effet, les sociétés de
gestion se réservent toujours la possibilité de prolonger la durée de vie prévue à l’origine (de 6 à 8 ans), si elles ne
parviennent pas à solder toutes leurs
participations en temps voulu. Elles
peuvent même solliciter l’Autorité
des marchés financiers (AMF) pour
obtenir un délai supplémentaire.
La réglementation
s’est assouplie
Malgré ces inconvénients, ces produits
méritent qu’on s’y intéresse. D’abord,
parce que la réglementation est
notre SÉLECTION pour 2014
FCPI
FIP
Nom du fonds
Souscription
Société de gestion
minimale
FCPI Idinvest Patrimoine n° 4
1 000 €
Idinvest Partners
FCPI Objectif Europe
1 500 €
Alto Invest
Isatis Antin FCPI 2014
1 000 €
Isatis Capital
FIP APL 2014
1 000 €
Ixo Private Equity
NextStage Rendement 2021
3 000 €
NextStage
Odyssée PME Croissance
1 000 €
Odyssée Venture
Durée
prévue
De 7
à 9 ans
De 5,5
à 7,5 ans
De 7
à 10 ans
De 7
à 9 ans
De 7
à 10 ans
De 7
à 10 ans
Frais moyens
maximaux (par an)
4,97 %
4,84 %
4,18 %
4,52 %
4,95 %
4,98 %
Conseillers en gestion de
patrimoine et banques privées.
Conseillers en gestion de
patrimoine et banques privées.
Essentiellement BNP Paribas
Banque privée.
Certaines caisses du Crédit agricole,
du Crédit mutuel et du CIC.
Conseillers en gestion de
patrimoine et banques privées.
Conseillers en gestion de
patrimoine et banques privées.
Les FIP et les
FCPI font partie
des produits
de défiscalisation
ayant le plus
d’impact sur le
développement
d’entreprises et la
création d’emplois
en France
aujourd’hui bien moins rigide qu’auparavant. Depuis le 1er janvier 2014,
les gestionnaires ont 30 mois après la
fin de la période de souscription – ce
qui est raisonnable – pour investir au
moins 70 % du fonds dans des sociétés
éligibles, respectant des critères d’innovation pour les FCPI ou des critères
géographiques pour les FIP.
Panachez des sociétés
de gestion et investissez
sur plusieurs années
Mais surtout, certains gérants ont
su démontrer leur capacité à tirer
leur épingle du jeu. Nous avons,
en effet, observé le comportement
des fonds lancés de 2000 à 2008 (la
performance de ceux lancés plus
récemment n’est pas suffisamment
fiable pour être prise en compte).
Isatis Capital fait partie des gestionnaires qui sortent du lot : parmi les
6 FCPI qu’il a créés sur la période,
un seul affiche actuellement des
pertes. Et si l’on intègre la réduction
d’impôt procurée à l’épargnant,
ces FCPI devraient rapporter de
3 à 9 % net par an, selon les millésimes. D’autres sociétés, comme
Alto Invest ou IdInvest, parviennent
aussi à proposer des FCPI régulièrement performants de même que,
côté FIP, Alliance Entreprendre, Ixo
Private Equity ou Naxicap Partners.
Certaines sociétés de gestion
s’avèrent même performantes à la
Distributeurs
Christophe Bavière,
vice-président de l’Association
française des investisseurs
pour la croissance (Afic).
fois dans la gestion des FCPI et des
FIP (NextStage, Odyssée Venture…).
Gardez cependant en tête que ces placements sont risqués et n’investissez
pas plus de 5 % de votre patrimoine.
Mieux vaut aussi investir auprès de
différentes sociétés de gestion pour
réduire les risques et sur plusieurs
années pour lisser l’effet millésime.
Autre raison d’investir : ces fonds
ont une réelle utilité économique.
Selon les calculs de l’Association
française des investisseurs pour
la croissance (Afic), les FCPI, à eux
seuls, ont investi près de 4 milliards
d’euros dans 1 240 entreprises
entre 1997 et 2011, essentiellement
des PME employant, en tout, plus de
50 000 personnes.
Les alternatives
 Investissez directement
dans des entreprises sans passer
par l’intermédiaire d’un gestionnaire,
grâce à des plateformes d’investissement participatif comme Anaxago,
Smart Angels ou Wiseed (voir
le n° 1098 du Particulier, p. 30).
 Pour 50 000 € à 100 000 €
à placer, préférez les fonds communs
de placement à risque (FCPR), moins
contraignants à gérer, moins chargés
en frais et plus performants.
 Les FIP et FCPI offrent aussi une
réduction d’ISF (voir notre Spécial
impôts 2014, p. 282). Si vous êtes assujettis à l’ISF, utilisez plutôt le dispositif
dans ce cadre. Vous pourrez gagner de
3 à 5 points de rendement de plus par an.
Le Particulier • N° 1102 • Novembre 2014 / 33
argent
D é f i s c a l i s a t i o n : l e s m e i l l e u r s p l a c e m e n t s … e t l e s p i r e s
Sofica L’investissement dans
Girardin Imbattable pour
le cinéma devient rentable
 Avantage fiscal :
 Gains : jusqu’à
 Risque :
 Durée :
leur vraie rentabilité
€€€
Rarement plus de 6,5 % par an en 2002 et 2008
4,5 % nets/an
N
de 5 à 7 ans
ous avons examiné les
comptes de 40 Sofica
(non garanties) constituées entre 2002 et 2008.
Les rentabilités annuelles
très variables (de 2,36 à
11,51 %) dépassent
rarement 6,5 % par an sur
cette période, en dépit
d’un avantage fiscal plus
important (48 %, contre
36 % aujourd’hui). Mais
les pertes, une fois l’avantage intégré, sont rares
(nous n’avons identifié
que 4 Sofica en perte sur
S
i vous payez plus de 10 000 €
d’impôt et êtes prêt à investir
un minimum de 5 000 €, vous
serez peut-être tenté par les sociétés de financement de l’industrie du
cinéma et de l’audiovisuel (Sofica).
Le placement offre une réduction
d’impôt de 36 % (plafonnée à 6 480 €
pour un investissement qui ne peut
dépasser ni 18 000 € ni 25 % des revenus annuels) et la possibilité d’augmenter de 8 000 € le plafond des
niches fiscales (voir p. 29). Ainsi, il est
souvent rentable de devenir actionnaire de sociétés qui financent des
films, des téléfilms, des séries ou des
documentaires TV, même s’il ne faut
pas en attendre des miracles.
Certains projets sont plus
sûrs que d’autres
La rentabilité des Sofica repose exclusivement sur son avantage fiscal, qui
a une contrepartie : le Centre national du cinéma (CNC) oriente la poli-
Sofica (1)
(gestionnaire)
les 40) et restent limitées
(moins de 20 % du capital
investi). Autre bonne
nouvelle, les Sofica remboursent très souvent
leurs investisseurs après
5 ans et demi à 6 ans et
demi, même si leur durée
de vie peut, en théorie,
atteindre 10 ans. Enfin,
plusieurs acteurs se distinguent par la régularité
de leurs performances et
leurs délais de remboursement : les Banques
populaires (Banques
tique d’investissement des gérants de
Sofica vers des films français, à petits
budgets, de jeunes réalisateurs dont
le succès commercial reste aléatoire.
Et même si le public est au rendezvous, les Sofica ne captent qu’une
part limitée des recettes. Au terme
des 5 ans pendant lesquels vous
devez garder vos parts, vous récupérerez rarement plus de 80 % de votre
mise (soit une rentabilité annuelle
de 4,5 % en intégrant l’avantage fiscal accordé lors de la souscription).
notre SÉLECTION pour 2014
Distributeurs
BMédia 2014 CGP, banques privées,
plateformes internet,
(Back up)
Generali Patrimoine
CGP, Union financière
Cinémage 10 de France, plateformes
internet, Allianz Banque,
(Cinémage)
banques privées
Palatine
Étoile 13
Banque Palatine
(Cine Nomine)
Commentaire
L’équipe affiche la volonté de favoriser les projets
offrant le meilleur potentiel commercial. Le pari :
chercher la performance, en contenant le risque.
La plus grosse Sofica, très investie dans
des productions françaises indépendantes,
atténue le risque en adossant (2) 45 %
de ses investissements.
La banque mise sur la sécurité : 44 %
des investissements sont adossés (2)
à des producteurs de renom.
CGP : conseiller en gestion de patrimoine. (1) Accessible à partir de 5 000 €. (2) Investissements adossés :
un producteur s’engage à racheter les droits de la Sofica pour le montant qu’elle a investi (sans gain, ni perte).
34 / Novembre 2014 • N° 1102 • Le Particulier
populaires Images), la
Banque Palatine (Palatine
Étoile) et, parmi les
indépendants, Back Up
(Coficup/ B Media) et
Cinémage.
Retrouvez sur
leparticulier.fr
la totalité des
performances des Sofica
liquidées à ce jour.
C’est seulement si la Sofica vous restitue moins de 64 % de votre investissement, ce qui est peu fréquent,
que vous perdez de l’argent, en dépit
de l’avantage fiscal. Pour limiter ce
risque, certaines Sofica privilégient
les investissements adossés à un
producteur qui assure le remboursement d’une partie du placement,
sans gain ni perte (sauf s’il fait faillite).
C’est le choix, par exemple, des Sofica
de la Banque Palatine. « L’adossement
de 44 % de nos investissements à des
producteurs solides limite l’incidence
du succès ou de l’échec des films »,
justifie Brigitte Paray, directrice marketing clientèle privée de la Banque
Palatine. D’autres Sofica limitent
leurs investissements adossés pour
dégager davantage de performances.
L’alternative
Si vous êtes redevable de l’ISF,
investissez dans un FIP spécialisé ou dans
le capital de PME de l’industrie du cinéma
ou de l’audiovisuel. La réduction d’impôt
est de 50 %, sans les contraintes de
gestion du CNC, mais c’est plus risqué.
les gros contribuables
 Avantage fiscal :
 Gains : jusqu’à
 Risque :
 Durée :
€€€
25 % nets sur 1 an
Monteur
nvestir outre-mer reste l’un des
moyens les plus efficaces de défiscaliser. En versant 10 000 € avant
le 31 décembre 2014, vous pourrez
ainsi diminuer votre impôt 2015 de
11 200 à 12 500 €, grâce au régime
Girardin. Ce dispositif permet de
devenir associé de sociétés gérées
par des cabinets de défiscalisation
(appelés monteurs) pour financer
des équipements ou des logements
sociaux outre-mer. Avec cet argent,
complété par un emprunt, ces sociétés achètent des biens qui sont loués
5 ans à des entrepreneurs locaux puis
leur sont cédés pour un euro. Pour
l’investisseur, qui doit conserver ses
parts 5 ans, la rentabilité de l’opération repose uniquement sur la réduction d’impôt qu’il peut obtenir. Une
fraction de l’avantage fiscal revient à
l’exploitant local. Seule la part de la
réduction d’impôt acquise à l’investisseur (de 35 à 47,37 %, selon l’opéra-
Commentaire
Ecofip, reconnu pour ses opérations sans agrément,
propose des assurances sécurisant l’investisseur.
Cette filiale très discrète du groupe bancaire BPCE
Ingepar
finance des opérations d’envergure.
Ce monteur, acteur historique réputé, devient
INFI
accessible avec un ticket d’entrée abaissé à 10 000 €.
Ce spécialiste des opérations sans agrément propose
Inter Invest Sans agrément * plusieurs assurances et un fonds de garantie qui
sécurisent l’investisseur.
Outremer Avec agrément */ L’acteur historique privilégie le secteur de l’énergie,
Finance
logement social
de l’aéronautique et de l’hôtellerie.
Avec agrément * / Très présent dans le financement du logement social, le
Star Invest
logement social monteur est actif dans 6 bureaux outre-mer.
Ecofip
5 ans
I
notre SÉLECTION pour 2014
Opérations
financées
Avec et sans
agrément du fisc *
Avec agrément * /
logement social
Avec agrément * /
logement social
* Un agrément du fisc est requis pour le financement de gros équipements (> 250 000 €) pour de grandes entreprises.
L’agrément n’est pas requis pour le financement de biens plus standards (< 250 000 €) pour de petits exploitants.
tion, voir p. 29) est retenue dans le plafond des niches fiscales (18 000 € pour
le Girardin, voir p. 29). On peut donc
défiscaliser jusqu’à 51 428 € (18 000
÷ 35 %), si l’on ne bénéficie d’aucun
autre avantage plafonné.
Assurez-vous du sérieux
de l’opérateur
Trois types d’opérations sont proposés. Le financement de biens standards (camions, pelleteuses…), accessible à partir de 2 500 à 5 000 €, offre
Leur vraie rentabilité
Excellente, sauf en cas de redressement
L
a rentabilité du
Girardin a diminué
au fil des ans et de ses
aménagements, mais
reste élevée : autour de
15 à 20 %. C’est le prix
du risque de redressement auquel s’exposent
les investisseurs. Il est
plutôt rare en pratique,
le fisc, de son propre
aveu, n’ayant pas les
moyens de contrôler ces opérations.
Cependant, l’image du
dispositif a été ternie
par plusieurs milliers
de cas de redressements dans le secteur
photovoltaïque (voir le
n° 1088 du Particulier,
p. 44). Les contribuables
ont perdu leur mise
et ont dû rembourser
leur réduction d’impôt,
avec 10 % de majoration
et des pénalités
de retard. Pour éviter
ces déconvenues,
tournez-vous vers un
cabinet expérimenté
ayant une assurance
professionnelle et
méfiez-vous des promesses de rendement
trop mirobolantes.
une rentabilité de 14 à 26 %. Pour
réduire les risques, le monteur répartit votre mise sur plusieurs sociétés
et plusieurs équipements pouvant
être reloués si l’un des exploitants
dépose le bilan avant 5 ans. Un autre
type d’opérations consiste à financer
un équipement plus coûteux (avion,
par exemple). Il faut investir au moins
10 000 €, mais la rentabilité est de
l’ordre de 13 à 22 %. Ces placements
soumis à l’agrément du fisc sont, en
outre, moins risqués. Enfin, le financement de logements sociaux (au profit de bailleurs sociaux dont l’État est
souvent actionnaire) donne les meilleures garanties, mais affiche la plus
faible rentabilité (de 12 à 16 %) et le
ticket d’entrée le plus élevé (15 000 €
au minimum). Préférez les opérations
ayant l’agrément du fisc et l’investissement dans les logements sociaux :
vous pourrez les réaliser via des sociétés qui limitent votre responsabilité
au montant de votre apport, alors
qu’avec les opérations sans agrément,
montées via des sociétés en nom collectif (SNC), vous serez solidaire des
dettes sans limite. n
Le Particulier • N° 1102 • Novembre 2014 / 35