AnCIen neUf fOnCIeR

VENTE
Ancien
Des ventes en recul
Direction régionale des finances publiques
Des transactions en baisse
Après deux années de hausse, le nombre total de ventes de biens
immobiliers (*) a chuté de près de 15 %, et le nombre de ventes en l’état
futur d’achèvement de 34 % (retrouvant son niveau de 2010).
Activité immobilière - Actes de ventes
© Ville de Limoges | Vincent Schrive
Olivier Schiapparelli – Orpi Agence Conseil
Après une fin d’année 2011 dopée par la réforme des plus-values, l’année
2012 débutait dans une situation plus complexe. La période électorale
ajoutée à des conditions d’accès aux crédits durcies ont fortement ralenti
le rythme des ventes.
De plus, l’après élection n’a pas connu le redémarrage escompté et au final
l’année 2012 a connu une importante baisse des volumes de vente, plus
qu’une baisse des prix (entre -15 % et -20 % du nombre de transactions).
Les prix
Les prix ont plutôt bien résisté mais de façon disparate selon le type de bien
et selon leur emplacement. Par contre leur baisse s’est accentuée sur la
fin de l’année 2012.
Les appartements
Les petites surfaces ont mieux tenu avec une légère baisse des prix
(environ -2 %) ; en revanche les T4/T5 ont fortement chuté (environ -10 %).
Ceci s’explique principalement par la forte présence d’appartements des
années 60/70 avec des charges collectives importantes et très souvent des
travaux de rafraichissement.
Les maisons : la périphérie plus touchée que le centre-ville.
Les prix des maisons sont en baisse d’environ 10 % sur l’extérieur de
Limoges mais se maintiennent sur le centre-ville.
La tendance qu’on avait déjà observée les années précédentes se confirme ;
la demande est orientée vers des biens en bon état et l’écart se creuse dés
qu’il y a des travaux. Malheureusement l’offre du parc immobilier est plutôt
vieillissante.
L’année 2013 semble donc être sur la continuité de 2012. Malgré les taux
de ce début d’année au plus bas, l’incertitude économique fait que seuls les
projets dit « forcés » (provoqués par un divorce, décès, mutation) devraient
se réaliser.
Vente d’appartements anciens (prix en euros)
Limoges & périphérie (*)
Types
Moyenne basse
Moyenne haute
43 600
Studio
30 800
Type II
45 100
80 700
Type III
62 620
108 250
Type IV
87 170
126 640
Type V et plus
144 310
236 150
(*) Boisseuil - Condat-sur-Vienne - Couzeix - Feytiat - Isle - Landouge - Le Palais - Panazol - Rilhac-Rancon
Année
Nombre
total
évolution
Dont locaux
d’habitation
2009
6 576
- 21,00 %
4 869
15,00 %
206
- 45,50 %
2010
7 333
11,50 %
5 711
17,00 %
159
- 23,00 %
2011
8 208
11,00 %
6 538
13,00 %
244
35,00 %
2012
7 006
- 14,7 %
5 662
- 13,4 %
161
- 34 %
évolution
Dont
VEFA
évolution
Source : Service de la publicité foncière
(*) Ressort géographique : Haute-Vienne hors cantons de Bellac, Bessines, Châteauponsac,
Le Dorat, Maganc-Laval, Mézières, Nantiat, Saint-Sulpice-les-Feuilles
neuf
Le marché du logement collectif neuf
Dominique Renaudie – L’Immobilière Carnot
L’année 2011 avait été marquée par une reprise des ventes d’appartements
neufs après 3 années de chutes successives (2008 à 2010).
Le constat pour 2012 est, à nouveau, une baisse significative du volume
des ventes.
Les explications de cette baisse :
- Une faible production a mécaniquement diminué les stocks et a réduit
ainsi la possibilité d’acquérir.
- Rappelons que plus de la moitié des logements vendus dans le neuf,
le sont dans le cadre de l’investissement locatif dopé par les dispositifs
d’incitation fiscale. Le dispositif Scellier fortement raboté en 2012 lié à
l’attentisme provoqué par les élections participe à cette décrue.
Depuis le début du 2ème semestre, le démarrage de nouveaux programmes
de construction est atone. Les constructeurs manquent de lisibilité
notamment sur le nouveau dispositif d’incitation fiscale de la loi « Duflot ».
En l’état actuel la zone B2 (Limoges, Panazol, Isle, Condat-sur-Vienne,
Feytiat, le Palais-sur-Vienne, Couzeix) est éligible jusqu’au 30 Juin 2013, et
en est exclue après. Seul un agrément, par commune, du préfet de région
peut permettre de déroger à cette exclusion.
Les prix
Les prix sont restés stables en 2012 par rapport à 2011 avec une fourchette
de 2 200 € à 2 800 € le mètre carré entre moyenne basse et moyenne haute.
Perspectives 2013
Suite à une très faible production de logements, la vente de logements sera
en baisse.
La relance dépendra de la prolongation du dispositif « Duflot » sur certaines
communes du département.
Foncier
Le marché du foncier 2012
Dominique Renaudie – L’Immobilière Carnot
Vente de maisons anciennes (prix en euros)
3 et 4 pièces
5 pièces et plus
Types
Moyenne
basse
Moyenne
haute
Moyenne
basse
Moyenne
haute
Limoges Ville
96 400
138 470
157 050
241 000
Périphérie de Limoges (*)
91 240
129 100
152 700
272 300
Haute-Vienne (**)
56 920
125 140
103 725
207 900
(*) Boisseuil - Condat-sur-Vienne - Couzeix - Feytiat - Isle - Landouge - Le Palais - Panazol - Rilhac-Rancon
(**) sauf Limoges et communes périphériques de Limoges
Les volumes
Des volumes de vente en baisse constante au premier semestre avec un
rebond au second semestre (très accentué au 4ème trimestre) caractérisent
le marché du foncier de l’année 2012.
L’année s’est soldée par une baisse d’un peu moins de 10 % du nombre de
ventes, une chute beaucoup plus faible qu’anticipée.
Le marché à deux vitesses de l’année passée s’explique notamment par
un attentisme caractéristique des périodes électorales pour la première
partie de l’année. Pour la seconde moitié de l’année, l’accélération de la
baisse des taux d’intérêt, la fin de l’application de la RT 2005 expliquent
essentiellement ce rebond. Les acquéreurs ont ainsi précipité leur décision
foncier et construction neuve
afin d’éviter une augmentation significative de leur projet dû à la nouvelle
réglementation thermique 2012.
Les tendances
Limoges et sa périphérie sont toujours les secteurs les plus recherchés.
L’éloignement de la capitale régionale est souvent motivé par un prix de
terrain plus attractif. La topographie d’une parcelle permettant l’édification
d’une maison de plain pied est particulièrement plébiscitée.
Les prix
Comme l’année 2011, 2012 est marquée par la stabilisation des prix de
vente.
Prix des parcelles en lotissement :
. Limoges et sa périphérie :
de 45 000 € à 65 000 €
. 2ème couronne de Limoges :
de 35 000 € à 48 000 €
. Autres secteurs en Haute-Vienne :
de 15 000 € à 35 000 €
Prix des parcelles hors lotissement :
. Limoges et sa périphérie :
de 40 000 € à 75 000 €
. 2ème couronne de Limoges :
de 25 000 € à 40 000 €
. Autres secteurs en Haute-Vienne :
de 11 000 € à 32 000 €
La prospective :
Sur les deux premiers mois de l’année 2013, la demande de terrains à
bâtir est faible. L’interrogation du marché du foncier de cette année reste
l’impact sur le public du surcoût de construction dû au changement de la
réglementation thermique.
éléments marquants
Les prix
Comme en 2011 par rapport à 2010, les prix sont restés stables et l’évolution à la
hausse n’est pas significative. C’est une fois de plus l’augmentation des coûts de
production qui n’a pas été entièrement répercutée, en raison aussi du passage de la
RT 2005 à la RT 2012.
Le marché des primo-accédants
La moyenne d’âge des primo-accédants reste identique et se situe entre 25 et 30
ans. Leur priorité est de faire construire un logement peu gourmand en énergie et
qui permette de sécuriser le budget familial en ne consacrant pas tout à l’effort de
remboursement. Ce souhait est aujourd’hui pénalisé par la durée des crédits qui ont
tendance à se limiter à 25 ans.
Comme constaté depuis quelques années, l’investissement patrimonial n’est plus la
priorité mais une étape en vue d’une autre opération immobilière après 10 ou 15 ans.
Le marché intermédiaire
Le début de reprise constaté en 2011 n’a pas été confirmé. Les délais de vente d’un
bien existant restent longs et les banques n’accordent pratiquement plus de prêtsrelais ou alors à des conditions complétement dissuasives. La tendance constatée
ces dernières années, à savoir la rénovation de logements existants est toujours
d’actualité .
La répartition géographique
CONSTRUCTION DE
MAISONS INDIVIDUELLES
La tendance à se rapprocher de Limoges et de la première couronne se confirme d’une
année sur l’autre. Pour 2012, le rapport est de 53 % en secteur rural et de 47% en secteur
urbain et périphérie alors qu’il était de 38 % pour l’urbain et de 62 % pour le rural en 2009.
La demande croissante de se rapprocher des infrastructures est toutefois freinée par
une offre limitée de terrains.
Orientation générale
évolution des surfaces
• Les terrains :
La demande porte sur des terrains moins grands, aux environs de 500 à 600 m2,
surtout en périphérie urbaine. Les jeunes accédants notamment ont pris conscience
des difficultés d’entretien et du temps à y consacrer au détriment d’autres activités.
Par ailleurs le législateur encourage cette évolution dans le souci de densifier les
infrastructures existantes.
• Les maisons
L’année 2012 confirme la légère baisse de la surface habitable. Sans compter le
garage, cette dernière se situe aux environs de 93 m². Les accédants privilégient
aujourd’hui l’espace de vie, qui devient de plus en plus ouvert. Dans la pratique, cet
état de fait se traduit par la quasi disparition des T3 au profit des T4 et surtout T5.
Thierry HUBERT – UPCMI
Dans un premier temps, rappelons tout d’abord que l’année 2011 s’était
traduite par une baisse significative des ventes de maisons individuelles
que l’on avait estimée à -17 %, en raison notamment d’éléments extérieurs
à la profession (année pré-électorale, modifications sur le prêt à taux 0 ….).
Cette tendance s’est malheureusement confirmée en 2012 où nous
constatons un recul de 12 % par rapport à l’année précédente. La seule
consolation vient du fait que nous avons mieux résisté que le plan national
où la baisse est estimée à 17 %.
Après un premier semestre très difficile, nous avons bénéficié d’un deuxième
semestre plus favorable en raison notamment de l’effet d’aubaine entrainé
par la fin de la RT 2005 bientôt remplacée par la RT 2012. Il s’agit des
normes réglementaires imposées à la construction.
Aujourd’hui, il se construit environ 1200 maisons par an en Haute-Vienne,
ce qui reste malgré tout très important pour l’activité économique.
Prix des maisons neuves (hors terrain) : évolution
par rapport à 2011
Maisons neuves (avec permis de construire individuel)
% par rapport au
type de maisons (#)
Prix hors terrain (en €)
Répartition
géographique
Part (en %)
Prix
minimum
Prix
maximum
Prix
médian
T3
T4
T5
et +
Limoges &
périphérie(*)
47
83 000
270 000
136 000
-
17 %
29 %
HauteVienne (**)
53
81 000
265 000
133 000
1%
24 %
29 %
échantillon : 10 constructeurs
(#) % calculé par rapport au nombre total de constructions (454)
(*) Boisseuil - Condat-sur-Vienne - Couzeix - Feytiat - Isle - Landouge - Le Palais - Panazol - Rilhac-Rancon
(**) sauf Limoges et communes périphériques de Limoges
Les économies d’énergie
L’année 2012 marque la fin de la RT 2005, déjà exigeante au niveau de la
consommation et du respect des normes environnementales. Depuis le 01/01/2013,
une nouvelle étape est franchie avec la RT 2012, qui privilégie la très basse
consommation et les énergies renouvelables.
Les garanties liées à la construction
Les exigences de la RT 2012 nécessitent pour l’accédant à la propriété des offres
packagées et certifiées, ce qui est une sécurité pour tous les intervenants, y compris
les banques. L’administration a mis en place les procédures de suivi depuis le dépôt
du permis de construire qui désormais certifie la conformité liée à la RT 2012.
Perspectives 2013
L’année 2013 peut être considérée comme une année de transition entre le BBC
et la RT 2012. En effet cette dernière sera le seul élément officiel pour toutes les
constructions.
Au cours des exercices 2011 et 2012, par le biais du BBC, les constructeurs se sont
préparés à cette nouvelle norme, tant sur les plans techniques que de maîtrise des
coûts, ce qui doit permettre aux accédants de ne pas être pénalisés par des surcoûts,
tout en ayant un habitat plus respectueux de l’environnement et moins énergivore.
Par ailleurs, l’enjeu de 2013 est très fortement lié à la distribution du crédit, à une
période où les taux restent historiquement bas et la demande toujours présente.
Enfin, sur un plan plus général, si l’on veut atteindre l’objectif de 500 000 logements
par an en France toutes catégories confondues, il sera indispensable que les Pouvoirs
Publics mettent en place rapidement un plan de relance ambitieux.