Les marchés immobiliers

Les marchés immobiliers
Ain
Septembre 2015
Éditorial de Me Philippe LATOUR
Président de la chambre départementale des notaires de l’Ain
Malgré notre statut fortement mis à mal par la loi MACRON votée au printemps 2015, contrairement
aux allégations télévisées de Monsieur MACRON, malgré la pérennité économique de nos
entreprises mise en danger par les décrets devant paraitre dans les derniers mois de l’année,
Nous avons souhaité maintenir notre présentation annuelle des chiffes de l’immobilier et de leur évolution dans le
département de l’Ain, moment privilégié permettant avec les acteurs locaux de l’immobilier de faire un point sur la
santé de ce secteur.
La transmission informatique et la centralisation de nos données sur toute la France, et notamment notre département
concernant :
•
les ventes signées, nous permettent d’analyser la réalité du marché
•
les avant-contrats signés récemment, nous permettent de dégager des tendances sur les mois à venir.
L’analyse statistique de ces 12 millions de références sur tout le territoire a pour objectifs de comparer puis dégager
les tendances actuelles et les évolutions futures du marché de l’immobilier afin de vous les présenter.
Elle porte sur les produits phares de l’immobilier : les maisons anciennes, les appartements anciens, les appartements
neufs et les terrains à bâtir.
L’hétérogénéité de notre département du bord du lac Léman à la banlieue Lyonnaise, qui en fait la diversité et le
charme, complique singulièrement le travail d’analyse et nous oblige à détacher des secteurs plus précis : le pays
de Gex et ses spécificités importantes, le Bugey nord, Bourg en Bresse et sa périphérie, la Bresse, le Bugey sud, la
grande Dombes, la côtière et la plaine de l’Ain, aux portes du Rhône.
Nos analyses porteront sur des chiffres transmis jusqu’au 30 juin 2015, nous permettant de prendre connaissance
des dernières tendances dans chacun de ces secteurs.
Nous avions constaté des baisses de prix depuis la crise de 2009 dans de nombreux secteurs de notre département.
Il est vrai que dans certains de ces secteurs, les prix d’avant 2009 et notamment ceux proches de Lyon avaient
atteint des montants tels que l’on pouvait parfois parler de « bulle de l’immobilier ». La baisse brutale de 2009,
prolongée à moindre rythme ces dernières années, permet dans ces secteurs de retrouver des prix plus raisonnables
et correspondant sans doute plus à la valeur réelle de certains biens situés dans ces zones.
Les taux d’intérêt sont toujours depuis de nombreux mois favorables, sans doute est-ce pour cela que nous
entrevoyons, surtout depuis le printemps 2015 une accélération des transactions, et dans certains secteurs, un
début de remontée des prix.
Des prix très raisonnables, des taux d’intérêts encore bas, deux bonnes raisons pour se lancer dans l’acquisition d’un
bien immobilier dans l’Ain, département attractif et dynamique. Les notaires du département vous accompagneront
durant toutes les étapes de votre projet immobilier, n’hésitez pas à les contacter.
Prix de l’immobilier à fin mai 2015
Bourg-en-Bresse
Ain
France (hors IDF)
Maisons anciennes
169 400 €
189 000 €
157 000 €
Appartements anciens
1 410 €/m2
1 790 €/m2
2 280 €/m2
-
71 100 €
58 400 €
Terrains à bâtir
Chambre départementale de l’Ain
18 bis rue des dîmes, 01000 BOURG-EN-BRESSE
Tél 04.74.23.20.21 - Fax 04.74.22.25.99
www.chambre-ain.notaires.fr
Pour retrouver toute l’offre et les services immobiliers des notaires de France : www.immobilier.notaires.fr
La base immobilière PERVAL, riche de plus de 13 millions de références, est alimentée par le notariat français
et contient les références de mutations immobilières de tous les types de biens, immeubles, maisons,
appartements, terrains, locaux d’activité, biens agricoles et viticoles, sur tout le territoire (DOM compris).
C’est un outil pour l’évaluation de tous types de biens par comparaison, la communication aux médias et
organismes publics de données statistiques et la publication d’indices de prix des logements anciens sur la
base d’une méthodologie établie avec l’INSEE.
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Les marchés immobiliers
Ain
Septembre 2015
Conjoncture immobilière en France (hors
IdF)
Baisse des prix de l’immobilier en France (hors IdF)
À fin mai 2015, à l’échelle de la France (hors
IdF), les prix ont baissé sur tous les marchés,
de -1% à -3% sur un an selon le type du bien.
Evolution annuelle des prix médians par type de bien
Appartements anciens
Maisons anciennes
- 5,6%
Terrains à bâtir
Ain
- 7,7%
2,2%
- 1,0%
Rhône-Alpes
- 1,4%
- 1,9%
- 2,6%
-10%
-8%
-6%
-4%
-2%
Au niveau de la région Rhône-Alpes, les prix
ont également baissé sur le marché du collectif ancien (-1% sur 1 an). Dans l’individuel et
le foncier, ils ont à l’inverse progressé de respectivement 2% et 3%.
1,8%
3,0%
France (hors IdF)
0%
2%
4%
Au sein du département, excepté la légère
hausse des prix des maisons, les baisses de
prix sont plus prononcées :
• -6% pour les appartements anciens,
• +2% pour les maisons anciennes,
• -8% pour les terrains à bâtir.
Marché des terrains à bâtir dans l’Ain
Prix de vente médian : 71 100 €
Evolution annuelle du prix : -7,7%
Davantage de petits terrains
Prix médian de vente des terrains à bâtir et évolution sur 1 an
Le prix de vente médian des terrains à bâtir dans
l’Ain est établi à 71 100 € à fin mai 2015, en recul de
8% sur 1 an. Ce niveau de prix correspond avec celui
déjà observé il y a 2 et 3 ans. Par secteur, les prix
de vente médians sont compris entre 50 000 € et
110 000 € excepté pour le pays de Gex, à 300 000 €.
Prix médian du m² des appartements neufs et évolution sur 1 an
Les petits terrains (moins de 600 m²) sont en passe
d’être les plus vendus au sein du département. Leur
part a encore progressé de 5 points cette année. Elle
est estimée à 33% du marché, soit le double comparativement à il y a 4 ans. Ce phénomène explique en
partie la baisse des prix observée. Il se traduit également par une hausse de la proportion des échanges à
moins de 65 000 €, 40% des acquisitions cette année
contre 32% un an plus tôt.
Terrains à bâtir
Prix de vente médian
2
Part des ventes selon la superficie de terrain
mai-2014
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
33%
mai-2015
33% 34%
28%
26% 25%
9%
Moins de
600 m²
De 600 à
899 m²
De 900 à
1 499 m²
6%
De 1 500 à
2 499 m²
4%
2%
De 2 500 à
5 000 m²
Moins de
600 m²
De 600 m²
à 899 m²
De 900 m²
à 1 499 m²
De 1 500 m²
à 2 499 m²
De 2 500 m²
à 5 000 m²
68 000 €
76 700 €
80 000 €
64 200 €
50 000 €
Les marchés immobiliers
Ain
Septembre 2015
Marché des maisons anciennes dans l’Ain
Prix de vente médian : 189 000 €
Evolution annuelle du prix : 2,2%
Léger rebond des prix
Prix de vente médian et évolution annuelle des prix par secteur
A l’échelle du département, à fin mai 2015, le
marché des maisons anciennes est le seul a
avoir une évolution de prix positive sur 1 an.
En hausse de 2%, le prix de vente médian est
estimé à 189 000 €. Par secteur, de légères
baisses sont toutefois enregistrées dans les
secteurs d’Oyonnax, du Pays de Gex et de la
Plaine de l’Ain Côtière.
500 900 € / -3,3%
Pays de Gex
Secteur de Bellegardesur-Valserine
261 500 € / 11,3%
225 900 € / -1,0%
Plaine de l'Ain Côtière
Périphérie Burgienne
200 000 € / 5,0%
Grande Dombes
194 500 € / 1,8%
Ain
189 000 € / 2,2%
Bourg-en-Bresse
169 400 € / 5,8%
Secteur d'Oyonnax
154 300 € / -3,6%
Haute-Bresse
La répartition des ventes par nombre de pièces
est restée stable cette année dans l’Ain. Les
maisons de 6 pièces et plus demeurent les
plus vendues, regroupant 31% des ventes.
Cette proportion diffère néanmoins selon les
secteurs, variant de 25% dans la Haute-Bresse
à 45% dans le Pays de Gex. A l’inverse, les maisons de moins de 4 pièces ne représentent que
6% des acquisitions dans le Pays de Gex contre
20% en Haute-Bresse.
150 000 € / 0,0%
Bugey Sud
135 000 € / 3,1%
0€
200 000 €
400 000 €
600 000 €
Marché des appartements anciens dans l’Ain
Prix au m² médian : 1 790 €/m²
Evolution annuelle du prix : -5,6%
Baisse des prix
dans le Pays de Gex
Prix au m² médian et évolution annuelle des prix
par commune et quartier
Le prix au m² des appartements anciens a baissé de
6% en 1 an dans l’Ain à fin mai 2015. Cette baisse
est cependant à relativiser. Les baisses de prix sont
en effet principalement concentrées dans les communes du Pays de Gex (-7% à Gex et Saint-GenisPouilly, -1% à Ferney-Voltaire), si bien qu’en faisant abstraction du secteur, l’évolution des prix à
l’échelle départementale est positive (+2%).
La répartition des ventes par tranche de prix a évolué comparativement à l’année précédente. Les
transactions d’un montant de 215 000 € ou plus
regroupent 19% du marché, en recul de 5 points.
Cette chute a profité aux transactions d’un montant de 110 000 € et moins qui représentent 41%
du marché (contre 36% un an plus tôt).
Niveaux
géographiques
Prix au m²
médian
Evolution
sur 1 an
Divonne-les-Bains
4 930 €
0,0%
Ferney-Voltaire
3 960 €
-1,1%
Gex
3 360 €
-7,5%
Saint-Genis-Pouilly
3 280 €
-6,9%
Bellegarde-sur-Valserine
1 970 €
3,1%
Bourg-en-Bresse
1 410 €
0,9%
Centre
1 470 €
7,7%
Gare - Brou
1 460 €
1,3%
Sardières - Baudières
1 430 €
-3,9%
Citadelle - Mail - Peloux
1 400 €
-5,0%
1 190 €
3,3%
Oyonnax
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Les marchés immobiliers
Ain
Septembre 2015
Profil des acquéreurs dans l’Ain
Baisse de la part des acquéreurs de 30 à 39 ans
Les acquéreurs âgés de 30 à 39 ans sont à l’origine du tiers des transactions immobilières dans
l’Ain à fin mai 2015. C’est la catégorie la plus
représentée au sein du département. Pourtant,
leur part s’est progressivement réduite ces 10
dernières années perdant 6 point comparativement à mai 2005. Cette baisse est encore plus
prononcée sur le marché des appartements anciens, leur part passant de 33% en 2005 à 21%
en 2015.
Cette baisse a principalement profité aux acquéreurs de 29 ans et moins. Ils sont présents dans
20% des acquisitions tous types de biens confondus contre 16% en 2005. Dans le collectif, ils sont
même les plus représentés (28% du marché), en
hausse de 4 points sur 1 an.
La part des acquéreurs de 60 ans et plus a également progressé par rapport à mai 2005, établie à
11%, soit une hausse de 3 points. La tendance est
toutefois à la stabilité depuis 3 ans.
Part des ventes selon l’âge des acquéreurs
(tous types de biens confondus)
29 ans et moins
50 à 59 ans
40%
30%
20%
10%
30 à 39 ans
60 ans et plus
40 à 49 ans
39%
33%
23%
22%
20%
13%
11%
16%
14%
8%
0%
Ces proportions diffèrent malgré tout selon les secteurs
géographiques. Tous types de biens confondus, la part
des acquéreurs de 29 ans et moins est de 16% dans le
Pays de Gex et de 27% dans la Haute-Bresse. Similairement, la part des acquéreurs de 60 ans et plus est 3 fois
plus importante dans la Périphérie Burgienne que dans
le secteur de Bellegarde-sur-Valserine, avec respectivement 19% contre 6%.
Zoom sur les étrangers
Les étrangers disposent des plus importants budgets d’acquisition que ce soit sur le marché du
collectif ou de l’individuel.
Part des acquéreurs étrangers
(tous biens confondus)
Pays de Gex
A l’échelle départementale, leur part est estimée à 4% tous types de biens confondus, en
baisse de près de 3 points par rapport à fin mai
2013.
Secteur de
Bellegarde-sur-Valserine
Ils restent néanmoins particulièrement présents
sur :
• le marché des appartements neufs (à l’initiative de 18% des acquisitions)
• le secteur du Pays de Gex (20% des acquéreurs)
Rhône-Alpes
20%
5%
Ain
Province (hors DOM)
Bugey Sud
4%
3%
2%
2%
Toutes les analyses contenues dans cette lettre d’information ont été réalisées sur la base des informations communiquées par les Notaires de l’Ain. Tous les
prix de vente s’entendent hors droits, hors commissions, hors frais et hors mobilier. Les données correspondent à la période du 1er juin 2014 au 31 mai 2015.
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