Les marchés immobiliers - Chambre des Notaires de l`Ain

Les marchés immobiliers
Ain
Octobre 2014
Éditorial de Me Barbara BREUIL
Présidente de la chambre départementale des notaires de l’Ain
Dans le tumulte des attaques contre les professions réglementées, le notaire gardien de vos actes et de
la sécurité juridique, communique une nouvelle fois sur les données immobilières qui vous concernent et
qui animent le quotidien des français et par là même le quotidien de l’ensemble des professionnels dont
l’activité de près ou de loin rime avec immobilier.
Dans les projets de vente ou d’achat, dans les projets d’investissement le notaire est un élément majeur. Il détient en effet dans son
domaine réservé de l’immobilier la connaissance des valeurs, la réalité des prix de vente, ancien ou neuf, maison, appartement ou
terrain. La constitution de cette base de données immobilières, son alimentation est une mission de service public du Notaire et
sa diffusion via les statistiques de l’INSEE, via la consultation sur internet est un outil fiable et privilègié pour tous.
Qu’en est t-il à ce jour de ce marché ? Les français voient-ils leur rêve d’accession à la propriété s’éloigner comme il semble en
résulter d’une étude faite par le CREDOC récemment. Bas revenus, méconnaissance des aides, hausse du prix de l’immobilier
depuis 1970…, l’investissement nécessite souvent deux salaires, les célibataires primo accédants sortiraient du marché immobilier.
Perte de confiance, baisse du volume des transactions, baisse des prix ,taux d’intérêt historiquement bas, échec de la relance de
la construction annoncé par la loi DUFLOT et « asphyxie des ventes » provoquée par la loi ALUR, immobilisme, sursaut, reprise ?
On cherche la reprise c’est sûr, et des mesures pour l’amorcer sont prévues par le gouvernement VALLS. Quelles sont-elles ?
Aides et incitations fiscales envisagées :
- Les cessions de terrains privés constructibles vont bénéficier d’un abattement de 30% sur les plus values, une exonération au
bout de 22 ans au lieu de 30 jusqu’à maintenant,
- Les ménages sont encouragés à procèder à des donations de terrains constructibles et de logements à leur famille avec en ligne
directe un abattement de 100.000 € sous condition de construire rapidement ou que le logement soit neuf,
- Le régime fiscal d’investissement locatif dit pinel permettra de louer à ses ascendants ou descendants,
- Un panel de 3, 6 ou 9 ans pour les durées de location avec une réduction d’impôt croissante pouvant aller jusqu’à 2% du bien par
année de location, est une mesure suscitant un regain d’intérêt pour les promoteurs,
- Pour les SCPI le régime fiscal du locatif neuf pourrait avoir une durée raccourcie à 6 ans au lieu de 12, permettant ainsi plus de
souplesse dans la sortie des fonds collectés,
- Pour l’accession à la propriété le prêt à taux zéro une aide améliorée pour les ménages les plus modestes, un taux de TVA à 5,5
pour les acquéreurs de logements neufs pour des biens situés dans des quartiers prioritaires, aide importante également pour la
rénovation à partir du 1er janvier 2015,
- Le PTZ sera élargi au logement ancien à réhabiliter,
- Crédit d’impôt pour la transition énergétique.
Toutes ces mesures devraient contribuer à relancer un marché immobilier qualifié généralement de stagnant, avec une baisse des
prix non significative.
Prix de l’immobilier en 2013
Bourg-en-Bresse
Ain
France (hors IDF)
Maisons anciennes
156 300 €
190 000 €
160 400 €
Appartements anciens
1 400 €/m2
1 890 €/m2
2 320 €/m2
-
77 000 €
59 300 €
Terrains à bâtir
Chambre des notaires de l’Ain
18 bis rue des Dîmes - BP 1099 - 01009 BOURG-EN-BRESSE CEDEX
Tél 04.74.23.20.21 - Fax 04.74.22.25.99
www.chambre-ain.notaires.fr
Pour retrouver toute l’offre et les services immobiliers des notaires de France : www.immobilier.notaires.fr
La base immobilière PERVAL, riche de plus de 12 millions de références, est alimentée par le notariat français
et contient les références de mutations immobilières de tous les types de biens, immeubles, maisons,
appartements, terrains, locaux d’activité, biens agricoles et viticoles, sur tout le territoire (DOM compris).
C’est un outil pour l’évaluation de tous types de biens par comparaison, la communication aux médias et
organismes publics de données statistiques et la publication d’indices de prix des logements anciens sur la
base d’une méthodologie établie avec l’INSEE.
1
Les marchés immobiliers
Ain
Octobre 2014
Conjoncture immobilière en France (hors
IdF) en 2013
Baisse des prix de l’immobilier en France (hors IdF)
Sur l’année 2013, à l’échelle de la France (hors
IDF), les prix sont en baisse sur tous les marchés, de l’ordre de -1% sur un an.
Evolution annuelle des prix médians par type de bien
France (hors IDF)
Terrains
à bâtir
Ain
Au niveau de la région Rhône-Alpes, le constat
est plus nuancé avec une stabilité des prix sur
les marchés des appartements anciens et des
terrains à bâtir. En revanche, pour les maisons
anciennes, les prix enregistrent une baisse légèrement plus importante que sur l’ensemble
de la France (hors IDF) avec -1,4% sur un an.
10,0%
0,2%
-1,2%
0,0%
-1,4%
-1,0%
Maisons
anciennes
-0,1%
-0,9%
-2,0%
Rhône-Alpes
1,3%
Appartements
anciens
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
Dans l’Ain, les prix sont stables ou en hausse :
• +1,3% pour les appartements anciens,
• 0% pour les maisons anciennes,
• +10% pour les terrains à bâtir.
Marché des terrains à bâtir dans l’Ain en 2013
2
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
Les parcelles les plus vendues ont une superficie
comprise entre 600 et 900 m² (37% des ventes). La
proportion des petits terrains (< 600 m²) est en
progression sur 2013. Leur part passe de 18% en
2012 à 24% en 2013.
80 000 €
+5,6%
+4,2% +10%
75 000 €
+2,9%
+5,5%
70 000 €
-5,3%
-6,7%
+20,6%
65 000 €
60 000 €
+13,6%
55 000 €
+12,7%
50 000 €
45 000 €
40 000 € +4,4%
35 000 €
30 000 €
2005
Par secteur, les prix restent disparates :
• moins de 65 000 € en Haute-Bresse et dans le
Bugey Sud,
• autour de 80 000 € dans le Bugey Nord, la périphérie Burgienne et le secteur Grande Dombes,
• 105 000 € dans la plaine de l’Ain Côtière,
• 270 500 € dans le pays de Gex.
Prix de vente médian et évolution annuelle des prix
de 2003 à 2013
2004
Depuis 2007, les prix des terrains à bâtir dans
l’Ain oscillent dans une fourchette comprise entre
70 000 € et 80 000 €, avec des progressions ou des
diminutions selon les années. Ainsi la hausse de prix
de 10% constatée en 2013 fait suite à la baisse de
7% en 2012.
Prix médian du m² des appartements neufs et évolution sur 1 an
2003
Un marché en hausse
Prix médian de vente des terrains à bâtir et évolution sur 1 an
Prix de vente médian : 77 000 €
Evolution annuelle du prix : +10%
Les marchés immobiliers
Ain
Octobre 2014
Marché des maisons anciennes dans l’Ain en 2013
Prix de vente médian : 190 000 €
Evolution annuelle du prix : 0%
Des évolutions disparates selon
les secteurs
Prix de vente médian et évolution annuelle des prix par secteur
Haute Bresse
150 700 € / +0,5%
Périphérie Burgienne
190 000 € / -3,8%
Bourg-en-Bresse
156 300 € / -10,7%
Pays de Gex
529 600 € / -7,1%
Bugey Nord
175 000 € / -0,4%
Grande Dombes
195 300 € / +0,5%
Plaine de l’Ain Côtière
229 200 € / +3,2%
Bugey Sud
135 900 € / -1,2%
Prix de vente médian
Supérieur à 250 000 €
De 180 000 € à 250 000 €
De 150 000 € à 180 000 €
Inférieur à 150 0000 €
En 2013, sur l’ensemble du département de
l’Ain, les prix des maisons anciennes sont restés stables par rapport à 2012 à 190 000 €.
Depuis 2009, le prix de vente médian des maisons anciennes évolue peu et fluctue entre
190 000 € et 195 000 €.
La stabilité des prix observée au niveau de l’ensemble du département masque des disparités
importantes entre les secteurs :
• à Bourg-en-Bresse, dans le pays de Gex
et dans la périphérie Burgienne, les prix
baissent, respectivement -10,7%, -7,1% et
-3,8%,
• à l’inverse, dans la plaine de l’Ain Côtière
les prix progressent de 3,2% sur an,
• dans les autres secteurs, les prix sont relativement stables avec des évolutions comprises entre -1% et +1%.
Marché des appartements anciens dans l’Ain en 2013
Reprise du marché des
appartements anciens
Après la stabilité des prix de 2012, une légère
reprise du marché des appartements anciens
est observée en 2013, avec une hausse des prix
de 1,3% sur un an.
La majorité des secteurs suivent cette tendance
avec des prix en hausse entre 3% et 8%. Seules
exceptions, le Bugey Nord et Bourg-en-Bresse
qui enregistrent des baisses de prix d’environ
5%.
Dans le neuf, le marché est concentré dans le
pays de Gex (80% des ventes). Dans ce secteur,
le prix médian des appartements neufs s’établit
à 4 800 € le m², en hausse de 2% sur un an.
Prix au m² médian : 1 890 €/m²
Evolution annuelle du prix : +1,3%
Prix au m² médian et évolution annuelle des prix
par commune
5 000 € / -0,4%
Divonne-les-bains
4 800 € / +1,3%
Prévessin-Moëns
4 030 € / +6,5%
Ferney-Voltaire
3 730 € / -1,2%
Gex
Saint-Génis-Pouilly
Trévoux
Montluel
Bellegarde-sur-Valserine
Ambérieu-en-Bugey
Belley
Bourg-en-Bresse
Oyonnax
3 220 € / -6,5%
2 140 € / +12,5%
2 050 € / -9,8%
1 820 € / +4,7%
1 790 € / +18,8%
1 550 € / +6,9%
1 400 € / -4,9%
1 190 € / +1,4%
Prix au m² médian
Supérieur à 3 000 €
2 000 € à 3 000 €
Inférieur à 2 000 €
3
Les marchés immobiliers
Ain
Octobre 2014
Profil des acquéreurs dans l’Ain en 2013
Hausse de la part des étrangers dans le neuf
Origine géographique des acquéreurs en 2013
Après avoir progressé en 2010 et 2011, la part
des acquéreurs locaux (résidant dans l’Ain au
moment de la transaction) diminue légèrement
depuis deux ans. En 2013, leur part s’établit à
70,3% contre 71,2% en 2011 (tous biens confondus).
Ile de France
Cette baisse est principalement visible sur les
marchés du neuf et des terrains à bâtir :
• appartements neufs : 65,2% en 2011 contre
62,8% en 2013
• terrains à bâtir : 75,9% en 2011 contre 75%
en 2013.
Etrangers
Saône-et-Loire
1,3%
0,8%
0,2%
5,8%
2,8%
2,8%
1,8%
2,2%
3,3%
Haute-Savoie
2,7%
2,5%
0,8%
Rhône
7,1%
15,7%
14,4%
Autre particularité du marché des appartements
neufs : depuis deux ans, la part des acquéreurs
étrangers a fortement augmenté, passant de
12% entre 2009 et 2011 à plus de 20% en 2012
et 2013. Ces acquéreurs proviennent majoritairement (85%) de Suisse.
Sur les autres marchés, la part des acquéreurs
étrangers baisse depuis 2009.
Ain
75,5%
69,1%
75%
Appartements anciens
Maisons anciennes
Terrains à bâtir
Zoom sur les moins de 30 ans
Depuis 2009, la part des acquéreurs de moins
de 30 ans diminue progressivement :
• 19% en 2008,
• 18,5% en 2010,
• 17,7% en 2012.
En 2013 cette tendance s’inverse, la part des
moins de 30 ans augmente et atteint son plus
haut niveau avec 19,2%.
Les
•
•
•
•
moins de 30 ans privilégient les secteurs :
Haute Bresse, 27% des acquisitions
Grande Dombes, 22% des acquisitions
Bourg-en-Bresse, 21% des acquisitions
Bugey Nord, 20% des acquisitions
Part des acquéreurs de moins de 30 ans
(tous biens confondus)
19,5%
19,0%
19,2%
19,0%
18,6%
18,5%
18,5%
18,2%
18,0%
17,7%
17,5%
17,0%
16,5%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Toutes les analyses contenues dans cette lettre d’information ont été réalisées sur la base des informations communiquées par les Notaires de l’Ain. Tous les prix
de vente s’entendent hors droits, hors commissions, hors frais et hors mobilier. Les données correspondent à la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2013.
© 2014 - Min.not Tous droits réservés - Courtes citations autorisées sous réserve de mentionner la source : Notaires de France
4