Loi n° 2007-297 du 5 mars 2007 relative à la prévention de la

UNION DES SYNDICATS DE L’IMMOBILIER
Loi n° 2007-297 du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance
La loi relative à la prévention de la délinquance a été publiée au JO du 7 mars 2007.
Cette loi dont l’objectif principal est de lutter contre l’insécurité comporte un certain nombre de
mesures qui viennent modifier les règles du droit immobilier.
Trois articles méritent une attention particulière. L’un vient à nouveau modifier les règles de
vote dans les copropriétés concernant la fermeture des portes des immeubles. L’autre permet
de responsabiliser les propriétaires-bailleurs qui négligent de rappeler à l’ordre leur locataire,
auteur de trouble de voisinage. Enfin, le dernier oblige le gérant d’un local où sont stockées
des matières explosives ou inflammables de s’assurer que les règles de stockages pour ce
type de matières sont bien respectées.
COPROPRIETE
¾ Modifications des règles relatives à l’ouverture et à la fermeture des portes des
immeubles
Art. 26 « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des
voix, les décisions concernant :
e/ les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de
l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de
copropriété. La décision d’ouverture est valable jusqu’à la tenue de l’assemblée générale suivante ».
La loi ENL avait abaissé à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965, les décisions permettant de
déterminer les périodes de fermeture de l’immeuble lorsque ces dernières étaient compatibles avec
une activité autorisée par le règlement de copropriété. En conséquence, un nouvel alinéa à l’article 25
avait été ajouté : art. 25 n al 2
Toutefois, la loi relative à la prévention de la délinquance revient sur ce texte et supprime le dernier
alinéa de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Dorénavant, les décisions relatives aux modalités d’ouverture des portes d’accès aux halls
d’immeubles sont prises à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir à la majorité
des membres du syndicat représentant les 2/3 des voix et ce, quel que soit le dispositif de fermeture. Il
n’y a plus de distinction entre fermeture totale (digicode) et fermeture à distance (interphone)
La fermeture de l’immeuble, tant qu’elle est compatible avec une activité professionnelle autorisée par
le règlement de copropriété, devient le principe. L’ouverture des portes devient donc l’exception,
pouvant être décidée à la majorité des 2/3.
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En revanche, la décision relative à la réalisation des travaux reste quant à elle prise à la majorité de
l’article 25 n de la loi de 1965.
Cette réglementation concerne aussi bien la fermeture de l’immeuble au niveau de la porte principale
d’accès (porte cochère…) que la fermeture de la résidence par l’installation d’une barrière.
Afin d’y voir plus clair, un rappel de la législation apparaît nécessaire.
¾ Rappel de la législation antérieure
1/ Avant loi ENL
Jusqu’au vote de la loi ENL, une majorité des deux tiers était requise pour déterminer les « périodes
de fermeture totale de l’immeuble compatibles avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement
de copropriété » lorsque l’assemblée générale avait décidé d’installer un dispositif de fermeture. Mais
la fermeture de l’immeuble en dehors de ces périodes ne pouvait être décidée qu’à l’unanimité, sauf si
le dispositif de fermeture permettait une ouverture à distance (interphone) ;
™ système d’ouverture des portes à distance (interphone), vote à la double majorité de
l’article 26-2
™ système de fermeture totale de l’immeuble (digicode), vote :
- à la double majorité de l’article 26-2 si période compatible avec activité autorisée
- à l’unanimité si période non compatible avec activité autorisée
2/ Depuis la loi ENL
La majorité requise est la majorité absolue de l’article 25, sauf pour la fermeture totale pendant les
périodes d’exercice d’une activité professionnelle, où l’unanimité est toujours requise en l’absence
d’interphone ;
3/ Loi relative à la prévention de la délinquance
Les modalités d’ouverture des portes sont votées à la double majorité de l’article 26. Si le syndicat
décide la fermeture totale de l’immeuble, cette dernière doit être compatible avec l’activité autorisée
par le règlement de copropriété.
Le principe est désormais la FERMETURE de l’immeuble, quel que soit le dispositif choisi (ex :
interphone, digicode…). Si les copropriétaires, et notamment les professionnels exerçants dans
l’immeuble, souhaitent son ouverture, il faut voter ses modalités à la majorité de l’article 26.
Exemple : Pour installer un interphone, une première résolution se prononce sur le principe de son
installation (majorité article 25). Une seconde résolution détermine les heures de d’ouverture de
l’immeuble (majorité article 26). Attention, en l’absence de cette seconde résolution, il faut considérer
que l’immeuble est fermé sans interruption, et donc vérifier si cette fermeture est compatible avec une
activité professionnelle autorisée.
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Décision
Avant loi ENL
Loi ENL
Loi de prévention de
la délinquance
Travaux de fermeture
Art.26-1
Art.25n al 1er
Art.25n al 1er
Art.26-2
Art.25 n al2
Les modalités
d’ouverture des portes
sont votées à la double
majorité de l’article 26.
Si fermeture totale de
l’immeuble, cette
dernière doit être
compatible avec
l’activité autorisée par le
règlement de
copropriété.
(principe de la
fermeture)
Fermeture totale de
l’immeuble (digicode)
- Si fermeture pendant
une période compatible
avec activité autorisée
(nuit) : double majorité
Ouverture à distance
de l’immeuble
(interphone)
- Si fermeture pendant
une période compatible
avec activité autorisée
(nuit) : majorité art.25 n
- Si fermeture pendant
une période non
compatible avec activité
autorisée (jour) :
unanimité
al2
Art.26-2 Double
majorité
Art.25 n al2
- Si fermeture pendant
une période non
compatible avec activité
autorisée (jour) :
unanimité
GESTION LOCATIVE
¾ Dispositions relatives en cas de trouble de voisinage
Afin d’améliorer le dispositif de lutte contre les troubles de voisinage, plusieurs dispositions ont été
prises.
• Modification de l’article 1729 du Code civil
Article 1729. - « Si le preneur n’use pas de la chose louée en bon père de famille ou emploie la
chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un
dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».
Le début de l’article 1729 du Code civil a été modifié afin de préciser que si le locataire n’use pas du
local en bon père de famille, cette situation peut entraîner la résiliation du bail.
Même si sur le fondement de l’article 1728 du Code civil, la jurisprudence reconnaissait déjà au
bailleur la possibilité de demander la résiliation du bail et demander l’expulsion du locataire qui
commettait des nuisances sonores, le législateur consacre désormais explicitement que les troubles
de voisinage sont un motif de résiliation de bail.
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Compte tenu du caractère d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, il apparaît que cette règle
s’applique uniquement pour les baux régis par les dispositions du code civil (toutefois voir ci-dessous).
La proposition qui prévoyait la possibilité pour le syndicat des copropriétaires, en cas de
carence du bailleur dont le preneur est à l’origine des troubles anormaux de voisinage,
d’exercer une action en résiliation de bail, n’a pas été retenue par le législateur. Toutefois,
cette action reste ouverte par l’action oblique.
•
Modifications de la loi du 6 juillet 1989
- Clause résolutoire
Article 4. – « Est réputée non écrite toute clause :
Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour
un motif autre que le non paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non souscription
d’une assurance des risques locatifs ou le non respect de l’obligation d’user paisiblement des
locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée
en force de chose jugée ».
L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 a été complété afin d’autoriser la présence dans le bail, d’une
clause résolutoire en cas de troubles de voisinage dès lors que ces derniers ont été constatés par une
décision de justice.
Autrement dit, en présence d’une telle clause dans le bail, ce dernier peut être désormais résilié de
plein droit dès lors que le locataire n’use pas paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de
voisinage.
Toutefois, pour que la clause résolutoire puisse jouer, il sera nécessaire que les troubles de voisinage
aient été reconnus comme tel par une décision de justice.
Les modèles de vos baux devront donc été modifiés en conséquence.
- Nouvelle obligation du bailleur
« Art. 6-1. – Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage
d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de
faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces
locaux. »
Ce nouvel article, qui vient compléter la loi de 1989, précise explicitement que le bailleur a l’obligation
de faire appliquer les droits dont il dispose pour faire cesser les troubles de voisinage occasionnés
non pas uniquement par le preneur mais par les occupants du logement, quelque soient leurs statuts.
Autrement dit, il devient responsable des dommages causés par les occupants du logement dès lors
qu’il néglige d’utiliser l’ensemble des actions qui sont en sa possession pour faire cesser les troubles.
Tel est le cas par exemple, s’il n’engage pas de procédure judiciaire pour demander la résiliation du
bail.
Toutefois, le bailleur pourrait voir sa responsabilité diminuée, voire écartée, toutes les fois qu’il
démontre que les droits dont il dispose ont été utilisés mais sans succès. Tels sont les cas par
exemple d’une action en résiliation de bail qui n’aboutit pas ou si le concours de la force
publique ne lui est pas accordé dans l’exécution une décision d’expulsion.
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En outre, l’engagement de sa responsabilité est conditionné en l’absence d’un « motif
légitime ». Autrement dit, sous réserve d’une interprétation différente des tribunaux, l’inaction
du bailleur pourrait être justifiée si par exemple ce dernier n’avait pas eu connaissance de
l’occupation de son bien (squatters…).
¾
Les locaux contenant des matières explosives ou inflammables
Art.129-4-1 du Code de la construction et de l’habitation
« Lorsque dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation
sont entreposées des matières explosives ou inflammables, soit en infraction avec les règles de
sécurité qui lui sont applicables, soit dans des conditions de nature à créer des risques sérieux pour la
sécurité des occupants, le maire peut mettre en demeure, par arrêté motivé, la personne responsable
de la gestion ou de la jouissance des locaux, de prendre toutes les mesures nécessaires pour se
conformer aux règles de sécurité applicables, ou pour mettre fin au danger, dans un délai qu’il fixe.
Faute d’exécution par la personne qui y est tenue, le maire y procède d’office aux frais de celle-ci ; il
peut, si nécessaire, interdire l’accès du local jusqu’à la réalisation des mesures ».
Le fait de ne pas se conformer à l’arrêté pris en application de l’alinéa précédent est puni de 3750€
d’amende ».
Cet article vise à permettre l’application effective des règles de sécurité relatives aux locaux contenant
des matières explosives ou inflammables. Cela concerne essentiellement les locaux commerciaux,
ateliers, remises, qui sont attenants ou compris dans un immeuble collectif à usage d’habitation et
dans lesquels, au regard de l’activité exercée, de telles matières sont utilisées.
Cet article fixe les modalités d’intervention du maire (ou du préfet sur Paris) dans l’hypothèse où les
règles de stockage de ces matières explosives ou inflammables situées dans un tel local ne
respectent pas la réglementation en vigueur.
L'arrêté de mise en demeure n’est pas notifié uniquement au propriétaire ou à l’exploitant de ces
locaux mais également à la « personne responsable de la gestion des locaux». Il en est de même
en ce qui concerne le débiteur de la sanction financière.
Autrement dit, cette nouvelle réglementation fait peser sur les gestionnaires une
responsabilité personnelle de s’assurer que ces règles de stockage pour ce type de matière sont
bien respectées. Si tel n’est pas le cas, et afin de dégager leur responsabilité – ou du moins la
minimiser- ils devront prendre toutes les mesures coercitives nécessaires pour que le propriétaire ou
l’exploitant du local concerné se soumettent à cette réglementation.
En outre, le texte prévoit que « faute d’exécution par la personne qui y est tenue, le maire y
procède d’office aux frais de celle-ci ; il peut, si nécessaire, interdire l’accès du local jusqu’à la
réalisation des mesures ».
En cas de carence des personnes concernées, le maire (ou le préfet sur Paris) peut se substituer à
ces dernières pour engager, à leurs frais, les travaux nécessaires. Le local peut également faire l’objet
d’une fermeture administrative tant que les travaux de mise en conformité ne sont pas réalisés.
C’est pourquoi, pour se prémunir, il est indispensable de :
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•
•
•
Prévoir systématiquement une clause dans les baux obligeant le locataire à se conformer aux
prescriptions et injonctions relatives à aux règles de stockages des produits dangereux (voir si
déjà fait pour nos modèles de baux)
Pour les immeubles en copropriété, ne pas hésiter à rappeler cette réglementation en
assemblée générale, dès lors que dans l’immeuble géré, existe un local où sont entreposées
des matières explosives ou inflammables.
Entreprendre les actions nécessaires chaque fois que cette réglementation n’est pas
respectée (mise en demeure, action judiciaire…), permettant ainsi de démontrer à l’autorité
administrative la diligence du gestionnaire.
¾ Sanctions en cas d’attroupement dans les parties communes
« Art. L. 126-3. – Le fait d’occuper en réunion les espaces communs ou les toits des immeubles
collectifs d’habitation en entravant délibérément l’accès ou la libre circulation des personnes
ou en empêchant le bon fonctionnement des dispositifs de sécurité et de sûreté est puni de
deux mois d’emprisonnement et de 3 750 € d’amende.
« Lorsque cette infraction est accompagnée de voies de fait ou de menaces, de quelque nature
que ce soit, elle est punie de six mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende. »
Créé par la loi du 18 mars 2003 pour la sécurité intérieure, l'article L. 126-3 du code de la
construction et de l'habitation sanctionne les attroupements dans les parties communes lorsqu’ils ont
pour but d’entraver l'accès et à la libre circulation des personnes dans l’immeuble.
Des sanctions sont également prévues lorsque l'infraction est commise sur les toits des immeubles
collectifs d'habitation.
La loi relative à la prévention de la délinquance apporte une précision, notamment en remplaçant le
terme « parties communes » par celui « d'espaces communs » afin de rendre ce texte applicable
sans ambiguïté aux immeubles qui ne sont pas régis par les règles de la copropriété.
DIVERS
¾ Obligation pour les propriétaires d'un ensemble commercial de procéder à sa
réhabilitation
Le présent article vise à permettre aux pouvoirs publics, en zone urbaine sensible, de mettre en
demeure les propriétaires d'un ensemble commercial dégradé, vétuste ou non entretenu d'engager
une réhabilitation dans le cadre d'une opération de rénovation urbaine. A défaut de réponse dans un
délai de trois mois, une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique, au profit de l'Etat, de la
commune ou de l'EPCI pourrait être engagée.
Selon le gouvernement, ces dispositions doivent accélérer la rénovation d'ensembles commerciaux
vétustes. Par rapport au droit en vigueur, elles permettraient aux communes d'exiger du propriétaire
qu'il rénove l'ensemble commercial avant d'engager une procédure d'expropriation.
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¾
Participation possible des communes aux dépenses de sécurité des immeubles
Cet article permet la participation des communes et de leurs groupements aux dépenses liées à
l’obligation de gardiennage ou de surveillance de certains immeubles lorsque ces derniers sont
particulièrement exposés à des risques de délinquance et font l’objet de dispositions des contrats
locaux de sécurité.
En effet, les articles L. 127-1 et R. 127-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation
imposent une telle obligation aux bailleurs gérant un immeuble ou un groupe d’immeubles d’au moins
100 logements locatifs et situé soit dans une zone urbaine sensible, soit dans une commune de plus
de 25 000 habitants, soit dans une agglomération de plus de 50 000 habitants dont au moins une
commune comprend plus de 15 000 habitants.
Le contenu de cette obligation comporte l’obligation pour le bailleur d’embaucher une personne à
temps plein ou équivalent temps plein par tranche de cent logements, d’assurer un éclairage assurant
une bonne visibilité de l’entrée des immeubles et de leurs parties communes et de disposer de
systèmes de contrôle de l’accès à l’immeuble. Le respect de ces normes utiles mais exigeantes
constitue une charge très lourde pour les bailleurs sociaux. Dès lors, les communes auront la
possibilité de les aider financièrement.
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