Présentation Val de Marne 94 (2015)

L’immobilier d’entreprise en
VAL-DE-MARNE
Une
étude
commandée
par
l’agence de développement du
Val-de-Marne pour le compte de
l’ODIME 94
| BUREAUX
| LOCAUX D'ACTIVITÉS / MIXTES
| ENTREPÔTS
Présentée par Patricia Vevaud - MRICS
Directrice du Département Etudes & Analyses
ADVENIS REAL ESTATE SOLUTIONS
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L’immobilier d’entreprise en
Présentation du Groupe Advenis
VAL-DE-MARNE
Côté sur Euronext Paris, Advenis est un groupe indépendant qui a pour ambition d’être un acteur
majeur dans la conception, la distribution et la gestion d’actifs immobiliers et financiers. Advenis
est implantée aujourd’hui en France et en Allemagne avec :
500 collaborateurs
7 Mds € d’actifs
sous gestion
50 000 clients*
Au service d’une clientèle institutionnelle et privée, le groupe Advenis propose une offre globale et
intégrée, s’articulant autour de 3 pôles :
Valorisation et Gestion d’Actifs  Distribution et Gestion Privée  Services Immobiliers (RES)
ADVENIS REAL ESTATE SOLUTIONS : un accompagnement dédié et global dans l’immobilier



Advenis RES est un intervenant
majeur et indépendant des
services immobiliers.
Advenis RES associe ses
différentes expertises pour
proposer une offre de services
immobiliers intégrée, complète
et dynamique.
Advenis RES dispose d’une
présence territoriale dense, avec
près d’une trentaine
d’implantations en France
et deux en Allemagne.
FACILITY MANAGEMENT
 Gestion technique et des
services aux bâtiments
 Pilotage des services aux
occupants
 Gestion locative pour le
compte d’utilisateurs
CONSEIL
 Transactions, locations, ventes
 Conseil en investissement
 Multi-sites, logistique, services dédiés
 Etudes et analyses
ASSET MANAGEMENT
Elaboration d’une stratégie
pluridisciplinaire d’optimisation
et de valorisation des actifs
immobiliers
PROPERTY MANAGEMENT
 Représentation du propriétaire
 Gestion locative
 Gestion ASL/AFUL
 Gestion de copropriétés
 RIE
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L’immobilier d’entreprise en
Sommaire
VAL-DE-MARNE
| Le marché des BUREAUX
L’offre disponible
L’offre future
Les valeurs de l’offre
La demande placée
Les valeurs de transaction
Les EPT
A retenir
| Le marché des LOCAUX d’ACTIVITES | MIXTES
L’offre disponible
L’offre future
Les valeurs de l’offre
La demande placée
Les valeurs de transaction
Les EPT
A retenir
| Le marché des ENTREPÔTS
p.6
7
9
10
11
13
14
16
p.17
18
20
21
22
24
25
27
p.28
L’offre disponible
Les valeurs de l’offre
La demande placée
Les valeurs de transaction
Les EPT
A retenir
29
31
32
34
35
37
Méthodologie
Lexique
Contact ODIME 94
Contacts Advenis Real Estate Solutions
38
39
42
43
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L’immobilier d’entreprise en
VAL-DE-MARNE
La présente étude a été réalisée en Avril 2016 à la
demande de l’agence de développement du Val-de-Marne
pour le compte de l’ODIME 94, par Advenis Real Estate
Solutions, conseil en Immobilier d’Entreprise.
Elle porte sur le marché d’immobilier d’entreprise du
Val-de-Marne comprenant 47 communes et, à partir du 1er
janvier 2016, 3 établissements publics territoriaux - EPT.
Elle a pour but de connaître les caractéristiques et
évolutions du marché d’immobilier d’entreprise, marché
représentant une part importante dans le développement
économique local du Val-de-Marne notamment en
favorisant l’accueil, l’implantation et le développement des
entreprises.
Pour permettre une approche plus précise du
département en termes de logique de marché d’immobilier
d’entreprise, il a été décidé d’étudier également le marché
au niveau des 3 territoires que représentent les nouveaux
EPT dans leur périmètre définitif au 1er janvier 2016.
Soit :
 T10 ACTEP : 13 communes
 T11 Plaine centrale-Haut Val de Marne-Plateau
briard : 16 communes
 T12 Val de Bièvre-Seine amont-Grand Orly : 18
communes (6 communes hors étude sont situées dans le
département de l’Essonne : Paray-Vieille-Poste, Athis-Mons,
Morangis, Juvisy-s/Orge, Savigny-s/Orge et Viry-Châtillon)
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Présentation de l’Etude
L’immobilier d’entreprise en
VAL-DE-MARNE
Territoire de l’étude
Le Val-de-Marne

47 communes

3 Etablissements
Publics Territoriaux

Près de 200 ZAE
Parcs d'activités
et parcs tertiaires
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L’immobilier d’entreprise en
Partie 1
VAL-DE-MARNE
| Le marché des BUREAUX
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L’immobilier d’entreprise en
Bureaux |
VAL-DE-MARNE
 Parc construit  3 %
4 019 625 m²
 Offre disponible  14,64 %
294 067 m²
16 %
 % Neuf 
 % > à 5 000 m² 
 % Location  | % Vente 
 Taux de vacance 
25,6 %
92 % | 21 %
7,32 %
 Valeur locative moyenne
Neuf 
217 €/m²
 Valeur locative moyenne
Second marché 
173 €/m²
OFFRE DISPONIBLE 2015
Le Val-de-Marne en IDF
7
% du parc de bureaux
(source ORIE 2015) 
 7,5
% de l’offre 
Analyse

Progression du parc construit

Hausse de l’offre disponible

Augmentation de l’offre neuve

Hausse de la part d’offres > à
5 000 m²

Valeurs locatives attractives par
rapport à Paris
   Variation 2014/2015
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L’immobilier d’entreprise en
VAL-DE-MARNE
Bureaux |
OFFRE DISPONIBLE 2015
Offre positionnée



à proximité de Paris
Rungis | Orly | ChevillyLarue
Créteil
Créteil | l’Horizon
Rungis | Quebec
Aucune offre recensée
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L’immobilier d’entreprise en
Bureaux |
VAL-DE-MARNE
 Offre future 
610 000 m²
 % Projets 
89 %
 % Labellisés ou Certifiés 
69 %
 % > 5 000 m² 
OFFRE FUTURE
Orly | Cœur d’Orly
97 %
 % Location  | % Vente 
99 % | 21 %
 Valeur locative moyenne 
235 €/m²
Fontenay-s/Bois | Elyps
Le Val-de-Marne en IDF
 22
% de l’offre future 
   Variation 2014/2015
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Ivry-s/Seine | CitySeine
L’immobilier d’entreprise en
Bureaux |
VAL-DE-MARNE
VALEURS OFFRES
Valeurs locatives
Valeurs vénales
Second Marché
173 €/m² (85 à 330 €/m²)
2 667 €/m² (790 à 6 600 €/m²)
Neuf
217 €/m² (110 à 260 €/m²)
3 286 €/m² (2 500 à 4 347 €/m²)
Future
235 €/m² (180 à 320 €/m²)
3 195 €/m² (2 080 à 6 100 €/m²)
Analyse
évolution des valeurs locatives et vénales 
du second marché 
du neuf : valeurs locatives  | valeurs vénales 
   Variation 2014/2015
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L’immobilier d’entreprise en
VAL-DE-MARNE
 Demande placée  41 %
Bureaux |
44 811 m²
 % Neuf 
5%
 % > à 5 000 m² 
0%
 % Location  | % Vente 
 Nombre de transactions  15 %
82 % | 18 %
104
 Valeur locative moyenne
Neuf 
169 €/m²
 Valeur locative moyenne
Second marché 
171 €/m²
   Variation 2014/2015
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DEMANDE PLACEE 2015
Le Val-de-Marne en IDF
2
% de la demande
placée 
Analyse
 Forte
baisse de la
demande placée
 Aucune
transaction > à
5 000 m²
Fontenay-ss-Bois | Péripole 2
(second marché 3 058 m²)
Preneur : RATP
L’immobilier d’entreprise en
VAL-DE-MARNE
Bureaux |
DEMANDE PLACEE 2015
Demande placée
> 9 000 m² cumulés


Créteil : 9 259 m²
(15 transactions) 
Ivry-s/Seine : 9 991 m²
(23 transactions) 
Alfortville | Equalia
(neuf 1 326 m²)
Preneur : Select Service Partner
Maisons-Alfort | Huit Douze sur Parc
(second marché 1 866 m²)
Preneur : Foncia VDM
   Variation 2014/2015
Aucune transaction recensée
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L’immobilier d’entreprise en
Bureaux |
VAL-DE-MARNE
VALEURS TRANSACTIONS 2015
Valeurs locatives
Valeurs vénales
Second Marché
171 €/m² (80 à 395 €/m²)
1 617 €/m² (895 à 2 764 €/m²)
Neuf
169 €/m² (93 et 245 €/m²)
Aucune transaction recensée
Analyse
évolution des valeurs locatives 
du second marché 
du neuf 
évolution des valeurs vénales 
   Variation 2014/2015
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L’immobilier d’entreprise en
Bureaux |
VAL-DE-MARNE
EPT 2015
Analyse
 Hausse
de l’offre disponible sur
tous les EPT
 Augmentation
de la demande
placée sur le T11 (Créteil)
m² construits
T10
T11
T12
1 221 723
711 318
2 086 584
Taux
vacance
5,09%
5,29%
9,31%
Offre disponible
m²
Neuf
62 150

4%
37 635

21%

194 282
19%
Valeur locative
moyenne €/m²
198

133


175
Demande placée
m²
Neuf
12 729

1%
13 849

10%
18 233

4%
Valeur locative
moyenne €/m²
196

139


155
   Variation 2014/2015
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L’immobilier d’entreprise en
Bureaux |
VAL-DE-MARNE
Parc construit (4 019 625 m²)
source ORIE 2015
Offre disponible (294 067 m²)
Analyse
T10
62 150
21%
T10
1 221 723
30%
 Nette
 Part
T12
2 086 584
52%
T11
37 635
13%
T12
194 282
66%
T11
711 318
18%
Offre future (610 634 m²)
Demande placée (44 811 m²)
T10
92 271
15%
T10
12 729
28%
T11
38 553
6%
T12
18 233
41%
T11
13 849
31%
EPT 2015
T12
479 810
79%
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prédominance du T12
la plus faible du
marché tertiaire sur le T11
malgré Créteil (préfecture)
L’immobilier d’entreprise en
VAL-DE-MARNE
Bureaux |
A retenir
 L’augmentation de l’offre disponible val-de-marnaise se démarque de la tendance
francilienne (en baisse) et s’explique par la livraison de plusieurs programmes et
des libérations de second marché
 Augmentation de la part du neuf dans le Val-de-Marne, alors que cette dernière est
en régression en Île-de-France
 Augmentation du parc construit du Val-de-Marne de 3 % (1,5 % en Île-de-France)
 Taux de vacance du Val-de-Marne équivalent au taux francilien, mais surtout
inférieur aux taux des territoires de 1ère couronne
 La demande placée du Val-de-Marne a subi une baisse significative en 2015
parallèlement en Île-de-France le placement a augmenté
 Cette baisse significative du placement val-de-marnais se retrouve sur toute la 1ère
couronne francilienne, et s’explique notamment par la baisse (ou l’absence pour le
Val-de-Marne) de grandes transactions
 Une augmentation peu significative des valeurs qui n’empêche pas le département
d’être compétitif par rapport aux territoires voisins (Sud de Paris et Sud des Hautsde-Seine notamment)
 L’attractivité du département reste également liée à sa capacité à accueillir de
grands projets (ex. possibilité d’implantation du Conseil régional à Ivry-s/Seine)
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Partie 2
| Le marché des LOCAUX D’ACTIVITES | MIXTES
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L’immobilier d’entreprise en
VAL-DE-MARNE
 Offre disponible  37 %
Activités Mixtes |
256 103 m²
2%
 % Neuf 
 % > à 5 000 m² 
17 %
 % Location  | % Vente 
80 % | 34 %
 % Activités  | % Mixtes 
64 % | 36 %
 Valeur locative moyenne
Neuf 
106 €/m²
 Valeur locative moyenne
Second marché 
102 €/m²
OFFRE DISPONIBLE 2015
Le Val-de-Marne en IDF
 9,85
% de l’offre 
Analyse
 Hausse
 Très
de l’offre disponible
faible part d’offres neuves
 Part
d’offres à la vente
insuffisante
 Baisse
de la part du Mixte
   Variation 2014/2015
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L’immobilier d’entreprise en
VAL-DE-MARNE
Activités Mixtes |
OFFRE DISPONIBLE 2015
Stock disponible réparti
sur l’ensemble du territoire
Offre cumulée
> 20 000 m²



Bonneuil-s/Marne
Ivry-s/Seine
Créteil
Vitry-s/Seine | Alpha Park
Bonneuil-s/Marne | Parc des
Petits Carreaux
Aucune offre recensée
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L’immobilier d’entreprise en
Activités Mixtes |
VAL-DE-MARNE
 Offre future  107 %
135 000 m²
 % Projets 
86 %
 % Labellisés ou Certifiés 
26 %
 % > 5 000 m² 
87 %
 % Location  | % Vente 
OFFRE FUTURE
Sucy-en-Brie | Ecoparc
95 % | 58 %
 Valeur locative moyenne 
135 €/m²
Valenton | Espace Artisanal
Le Val-de-Marne en IDF
8
% de l’offre future certaine 
Orly | PA Roméo
   Variation 2014/2015
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L’immobilier d’entreprise en
Activités Mixtes |
VAL-DE-MARNE
VALEURS OFFRES 2015
Valeurs locatives
Valeurs vénales
Second Marché
A : 90 €/m² (55 à 148 €/m²)
M : 114 €/m² (55 à 180 €/m²)
A : 1 085 €/m² (575 à 2 264 €/m²)
M : 1 531 €/m² (861 à 2 838 €/m²)
Neuf
A : 85 €/m² (85 à 86 €/m²)
M : 114 €/m² (94 à 138 €/m²)
A : 1 368 €/m² (1 référence)
M : pas d’offre recensée
Future
A : 135 €/m² (85 à 135 €/m²)
M : 193 €/m² (1 référence)
A : 1 417 €/m² (1 350 à 1 500 €/m²)
M : pas d’offre recensée
Analyse
évolution des valeurs locatives 
du second marché 
du neuf 
évolution des valeurs vénales 
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A : Activités
M : Mixtes
   Variation 2014/2015
L’immobilier d’entreprise en
VAL-DE-MARNE
 Demande placée  3,8 %
Activités Mixtes |
43 195 m²
2%
 % Neuf 
 % > à 5 000 m² 
20 %
 % Location  | % Vente 
89 % | 11 %
 % Activités  | % Mixtes 
74 % | 26 %
 Nombre de transactions  5,4 %
86 €/m²
 Valeur locative moyenne
Second marché 
97 €/m²
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Le Val-de-Marne en IDF
5
% demande placée 
Analyse
 Augmentation
de la
demande placée
 Très
faible part du neuf
59
 Valeur locative moyenne
Neuf
   Variation 2014/2015
DEMANDE PLACEE 2015
Villeneuve-le-Roi
(732 m² neufs)
Preneur : SICE PREVIT SPA
L’immobilier d’entreprise en
VAL-DE-MARNE
Activités Mixtes |
DEMANDE PLACEE 2015
Demande placée
> 5 000 m² cumulés


Fontenay-ss/Bois :
7 075 m² (6 transactions)
Vitry-s/Seine : 9 895 m²
(3 transactions)
Fontenay-ss-Bois
(2 084 m² second marché)
Preneur : STOULS LARSON JUHL
Boissy-St-Léger
(1 210 m² second marché)
Preneur : CITELUM
Aucune transaction recensée
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L’immobilier d’entreprise en
Activités Mixtes |
VAL-DE-MARNE
VALEURS TRANSACTIONS 2015
Valeurs locatives
Valeurs vénales
Second Marché
A : 89 €/m² (58 à 111 €/m²)
M : 105 €/m² (70 à 156 €/m²)
A : 1 029 €/m² (796 à 1 524 €/m²)
M : 1 239 €/m² (956 à 1 524 €/m²)
Neuf
A : 86 €/m² (1 référence)
Pas de transaction recensée
Analyse
évolution des valeurs locatives et vénales 
du second marché 
NS pour le neuf
A : Activités
M : Mixtes
NC : non connu
NS : non significatif
   Variation 2014/2015
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L’immobilier d’entreprise en
Activités Mixtes |
VAL-DE-MARNE
EPT 2015
Analyse
 Augmentation
de l’offre disponible sur
tous les EPT
 Augmentation
T10
T11
T12
Offre disponible
m²
Neuf
47 546

0%
95 192

2%
113 365

3%
Valeur locative
moyenne €/m²
112

103

99

Demande placée
m²
Neuf
7 764

0%
9 754

0%
25 677

3%
du placement sur le T11
Valeur locative
moyenne €/m²
99

103

92

   Variation 2014/2015
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L’immobilier d’entreprise en
Activités Mixtes |
VAL-DE-MARNE
Offre disponible (256 103 m²)
EPT 2015
Demande placée (43 195 m²)
Analyse
T10
47 546
19%
T10
8 053
19%
 Prépondérance
du T12 à
l’exception de l’offre future
T12
113 365
44%
 Absence
d’offre future
recensée sur le T10
T12
24 609
59%
T11
95 192
37%
Offre future (134 779 m²)
T12
46 891
35%
T11
87 888
65%
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T11
8 958
22%
L’immobilier d’entreprise en
VAL-DE-MARNE
Activités Mixtes |
A retenir
 L’offre disponible en Île-de-France est en augmentation mesurée mais constante
sur 4 ans, dans le même temps l’offre du Val-de-Marne, après avoir diminué en
2014, augmente significativement (alimentée par du second marché)
 La proportion d’offre neuve en Val-de-Marne est très faible
 La part d’offre à la vente est insuffisante pour répondre à la demande
 Augmentation de l’offre future dans un contexte francilien peu offreur
 A l’inverse de l’Île-de-France qui a enregistré une baisse du placement en 2015, le
Val-de-Marne voit son volume placé progresser
 Les valeurs locatives de présentation enregistrent une baisse pour le Val-deMarne, les valeurs restent stables en Île-de-France
 En conclusion, une demande réelle mais non satisfaite (manque d’offres à
l’acquisition et offres futures insuffisantes)
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Partie 3
VAL-DE-MARNE
| Le marché des ENTREPÔTS
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L’immobilier d’entreprise en
Entrepôts |
VAL-DE-MARNE
124 456 m²
 Offre disponible  1,7 %
2%
 % Neuf / Restructurée 
31 %
 % > à 10 000 m² 
 % Location  | % Vente 
96 % | 25 %
 Valeur locative moyenne
Neuf  NS
165 €/m²
 Valeur locative moyenne
Second marché 
66 €/m²
NC : non connu
NS : non significatif
OFFRE DISPONIBLE 2015
Le Val-de-Marne en IDF
 10,4
% de l’offre 
Analyse
 Progression
 Faible
de l’offre disponible
part du neuf
 Faible
part d’offres > 10 000 m²
en nombre
 Valeurs
locatives élevées
 Absence
d’offre future
   Variation 2014/2015
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L’immobilier d’entreprise en
VAL-DE-MARNE
Entrepôts |
OFFRE DISPONIBLE 2015
•


Offre positionnée
plutôt au Sud du dpt
Rungis | Orly | Thiais
Bonneuil-s/Marne
Charenton-le-Pont | Parc de Bercy
(restructuré)
Bonneuil-s/Marne | Port de Bonneuil
Aucune offre recensée
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Valeurs locatives
VALEURS OFFRES 2015
Valeurs vénales
Second Marché
66 €/m² (30 à 100 €/m²) 1 039 €/m² (824 à 1 253 €/m²)
Neuf
165 €/m² (1 référence)
Pas d’offre recensée
Analyse
évolution des valeurs locatives et vénales 
du second marché 
 non significative du neuf
NC : non connu
NS : non significatif
   Variation 2014/2015
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 Demande placée  194 %
Entrepôts |
49 737 m²
 % Neuf 
48 %
 % < à 10 000 m² 
48 %
 % Location  | % Vente 
 Nombre de transactions 
100 % | 0 %
6
 Valeur locative moyenne
Neuf
NC
 Valeur locative moyenne
Second marché
NS
DEMANDE PLACEE 2015
Le Val-de-Marne en IDF
5
% de la demande placée 
Analyse
 Forte
hausse de la demande
placée en volume
 Retour
des grandes
transactions
NC : non connu
NS : non significatif
   Variation 2014/2015
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DEMANDE PLACEE 2015

Aucune transaction recensée
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Seule Charenton-le-Pont
enregistre 2 transactions
(23 839 m² cumulés)
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VALEURS TRANSACTIONS 2015
Valeurs locatives
Valeurs vénales
Second Marché
NS
Pas de transaction recensée
Neuf
NC
Pas de transaction recensée
Analyse
Absence d’informations suffisantes sur les
valeurs
NC : non connu
NS : non significatif
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EPT 2015
Analyse
 Hausse
de l’offre disponible sur le T12
 Augmentation
de la demande placée
sur tous les EPT
T10
T11
T12
Offre disponible
m²
Neuf
7 547

41%
29 403

0%
87 506

0%
Valeur locative
moyenne €/m²
128

71

61

Demande placée
m²
Neuf
23 839

100%
7 612

0%
18 286

0%
Valeur locative
moyenne €/m²
NC
NC
NS

NC : non connu
NS : non significatif
   Variation 2014/2015
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EPT 2015
Offre disponible (122 362 m²)
T10
7 547
6%
Analyse
T11
29 403
24%
 Prédominance
du T12 pour l’offre
disponible
 Part
du volume placé plus élevée sur
le T10 (transactions sur le parc de
Bercy à Charenton-le-Pont)
T12
87 506
70%
Demande placée (49 737 m²)
T12
18 286
37%
T10
23 839
48%
T11
7 612
15%
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Entrepôts |
A retenir
 L’augmentation de l’offre disponible val-de-marnaise est constante depuis 2012
avec un pic en 2014 et 2015 ; moins marquée en Île-de-France, la progression du
stock est plus significative également en 2014, mais ce dernier régresse
fortement en 2015
 La proportion d’offre neuve est faible en Val-de-Marne comme en Île-de-France
 La progression de la demande placée du Val-de-Marne est comparable à celle de
l’Île-de-France (en hausse en 2015)
 Les valeurs locatives val-de-marnaises sont plus élevées que les moyennes
relevées en 1ère couronne francilienne
 Comme pour les locaux d’activités, la demande est réelle mais l’offre existante
n’y répond pas et l’offre future est inexistante (sauf comptes propres et clés en
mains – ex. à Valenton)
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Méthodologie
Ce document a fait l’objet d’une présentation commentée lors d’un colloque organisé à l’agence de développement du Val-de-Marne le
14 juin 2016 et a été extrait d’une étude réalisée à la demande de l’agence de développement du Val-de-Marne pour le compte de
l’ODIME 94 par ADVENIS REAL ESTATE SOLUTIONS, conseil en Immobilier d’Entreprise. Cette étude sera disponible sur demande
auprès d’ODIME 94.
ADVENIS REAL ESTATE SOLUTIONS a travaillé à partir de ses données, collectées à partir de ses informations propres, de sa
connaissance du marché et des éléments recueillis auprès des divers intervenants du secteur d’activité (agents immobiliers,
promoteurs, propriétaires …) ainsi que des organismes publics et parapublics (services économiques, SIT@DEL2, INSEE, …),
associations professionnelles (ORIE).
Ces données intègrent l’ensemble des informations (sauf informations confidentielles) en possession d’ADVENIS REAL ESTATE
SOLUTIONS à la date d’élaboration de l’étude : Avril 2016.
Pour plus de précisions, le lexique ci-après définit les principales notions utilisées dans cette étude ainsi que les règles de calcul
retenues.
Bien que jugées fiables, les informations utilisées pour cette présentation ne peuvent être garanties, ni engager la responsabilité de
ADVENIS REAL ESTATE SOLUTIONS. La reproduction de tout ou partie de la présente étude est autorisée sous réserve d’en
mentionner la source.
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Lexique
VAL-DE-MARNE
Bureau
: lieu de travail des employés d'une entreprise, d'une administration
Délai théorique d'écoulem ent (du
stock)
: délai qui permettrait d'écouler l'offre disponible immédiate fixée à un instant T en fonction des transactions réalisées. Il est
calculé selon la formule ci-après : (offre immédiate / moyenne annuelle de la demande placée des 3 dernières années)x12.
Exprimé en mois.
: prospect/contact ayant une recherche définie en terme de surface, de type de locaux et de localisation. Exprimée en m² et
en %.
Dem ande exprim ée
Dem ande placée - transaction
: ensemble des transactions à la location ou à la vente réalisées par les utilisateurs finaux (y compris les clés en mains et
les comptes propres). Exprimée en m² (volume placé)
Disponibilité (offre) future
: se rapporte à l'ensemble des surfaces disponibles dans le futur. On peut distinguer les disponibilités certaines (locaux en
cours de construction de restructuration ou rénovation, les locaux pour lesquels la date de début de chantier est prévue),
les disponibilités probables et éventuelles (opérations ou libérations envisagées mais non confirmées par une action
réelle)
: permis de construire obtenu, chantier en cours et date de livraison 2015
Disponibilité (offre) future
Livraison à m oins d'un an
Disponibilité (offre) future
Livraison à plus d'un an
Disponibilité (offre) future
Projet
: permis de construire obtenu, date de livraison annoncée
: permis de construire obtenu, en attente de pré commercialisation pour lancer le chantier
ou permis de construire en cours ou non déposé et en attente de pré commercialisation
Dynam ique de placem ent
: rapport entre le volume placé et le parc existant. Le parc existant est estimé à partir des données recueillies auprès de
l'ORIE pour les bureaux. Exprimé en %
Entrepôt
: bâtiment utilisé à titre principal comme lieu de dépôt, de stockage, de distribution et/ou d'expédition de marchandises,
disposant d'espaces et volumes homogènes, d'accès livraison multiples et d'une aire de manœuvre importante
Entrepôt logistique
: L'entrepôt logistique est un lieu de stockage qui accueille tous types de produits, tout en répondant à des règles strictes. Il
est conçu pour :
- la réception et le contrôle du produit,
- la mise en place des palettes dans la zone de stockage,
- le traitement des marchandises conditionnées en palettes, en cartons ou à l'unité,
- le post-manufacturing : marchandises faisant l'objet d'étiquetage et d'emballage,
- l'opération de chargement et de déchargement des produits.
L'entrepôt logistique doit être pourvu de locaux aménagés pour reçevoir des étagères de rangement, des racks, des
armoires de stockage et des espaces sols.
A l'extérieur, il peut être prévu des aires de stockage pour gros volumes et containers.
Les entrepôts logistiques sont classés en catégorie A, B et C
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Lexique
VAL-DE-MARNE
Foncier
: ensemble de terrains constructibles
Im m euble/program m e restructuré
: immeuble ayant subi des travaux de rénovation s'apparentant à une restructuration lourde
Im m euble/program m e neuf
: immeuble/programme construit depuis moins de 5 ans et immeuble restructuré (selon la définition ci-dessus) depuis moins
de 5 ans
: tous les immeubles/programmes de plus de 5 ans. On peut faire une sous distinction : immeuble récent = construit depuis
de moins de 10 ans, et immeuble ancien = construit depuis plus de 10 ans
Im m euble/program m e second
m arché
Investisseur
: personne ou société qui acquiert un bien pour son rendement (actuel et futur) et non pour l'utiliser. Stratégies des
investisseurs voir ci-après
Label / certification
: référencement des immeubles neufs, restructurés, futurs au regard des obligations environnementales et notamment de
consommation énergétique. Les differents labels et certifications sont listés dans le lexique développement durable
Locaux d'activités
: bâtiment ou lot individuel permettant de regrouper les différentes fonctions d'une entreprise comprenant en partie
principale située en rez-de-chaussée avec accès livraison, une surface permettant des activités de production, de petit
assemblage, de petite distribution et/ou de petit stockage ainsi qu'une partie bureaux annexe ne représentant pas plus de
40 % de la surface totale. Cette catégorie regroupe également les locaux m ixtes répondant à la définition suivante :
bâtiment ou lot individuel comportant une surface de bureaux et une surface d'activités légères type laboratoires activités
de recherche, de petite production ou de petit assemblage, le pourcentage de bureaux étant supérieur à 40 % et inférieur
à 70 % de la surface totale, et la hauteur sous plafond de la partie activités inférieure ou égale à 4 m
Loyer
: prix auquel un bien peut être raisonnablement loué. Il ne tient pas compte des avantages consentis par le propriétaire
(franchise de loyer, réalisation de travaux). Exprimé en euro hors taxes, hors charges par m² par an.
Loyer "prim e"
: moyenne pondérée des 5 loyers les plus élevés constatés sur un secteur donné se rapportant généralement aux
immeubles neufs, restructurés et aux meilleurs standings et emplacements. Exprimé en euro hors taxes, hors charges par
m² par an. Les valeurs des biens atypiques et des très petites surfaces sont régulièrement exclus de ce calcul.
: moyenne des loyers calculée à partir d'au moins 4 éléments après exclusion des valeurs les plus basses et les plus
hautes manifestement hors marché. Exprimé en euro HT (hors taxes), hors charges par m² par an.
Loyer m oyen - valeur locative
m oyenne
Offre disponible (stock)
: comprend les surfaces immédiatement disponibles à la location ou à la vente et celles proposées à la commercialisation
dans des immeubles existants disponibles dans un délai de 6 mois maximum
Pré com m ercialisation
: transaction réalisée au moins six mois avant la livraison d'un immeuble neuf ou restructuré
Program m e
: immeuble ou ensemble d'immeubles de mêmes caractéristiques situé dans un même lieu généralement clos
Projet "en blanc"
: bâtiment destiné à la location ou la vente dont la construction est lancée sans qu'il n'ait été précommercialisé
Projet "en gris"
: projet dont le chantier est prêt à débuter le permis de construire ayant été obtenu et purgé de tout recours
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Lexique
VAL-DE-MARNE
Taux de rendem ent
:
rapport entre le loyer net de charges et le prix de vente, selon que l'on parle de taux de rendement net ou brut, les frais
d'acquisition, droits et honoraires sont exclus ou inclus dans le prix de vente. Exprimé en %.
Taux de vacance
:
rapport entre le stock immediat et le parc existant. Le parc existant est estimé à partir des données recueillies auprès de
(se referer à l'avertissement méthodologique de l'étude). Exprimé en %
Utilisateur
:
personne ou société qui acquiert un bien pour l'utiliser
Valeur locative
:
voir loyer moyen
Valeur vénale
:
prix auquel un bien pourrait raisonnablement être cédé. Exprimée en euro hors taxes ou hors droits, hors honoraires de
commercialisation, par m² par an.
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Contact ODIME94
VAL-DE-MARNE
ODIME94
Conseil départemental du Val-de-Marne
1 rue le Corbusier
94000 CRETEIL
01 49 56 55 88
olivier.baroux@valdemarne,fr
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 Olivier BAROUX
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Contacts Advenis RES
VAL-DE-MARNE
Advenis RES
Bureau Île-de-France Est
immeuble ATRIA
2 rue du Centre
93160 Noisy-le-Grand
 Yann LOBJOIS
Directeur du bureau
 Cédric HENEMAN
Directeur du bureau
 Patricia VEVAUD
Directrice
01 64 62 06 82
[email protected]
Advenis RES
Bureau Paris
12 rue Médéric
75017 Paris
01 44 55 82 92
[email protected]
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Département Etudes & Analyses
12 rue Médéric
75017 Paris
01 44 55 82 82
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