Les droits et les obligations des propriétaires et des locataires

l’habitat indigne
en Charente-Maritime
Guide pratique
à l’usage des Maires
Fiche
Prévention et traitement de
Les droits et les obligations des propriétaires et des locataires
Des obligations s’imposent au propriétaire et au locataire pendant toute la durée du bail.
« Propriétaire : vos obligations » :
Remettre au locataire un logement :
> décent, c’est à dire ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité
physique ou à la santé et doté des éléments de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation.
(Est décent un logement qui répond aux caractéristiques fixées par le décret du 30.01.2002). Si le logement
ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander, à tout moment, sa mise en conformité ;
> en bon état d’usage et dont les équipements fonctionnent ;
Assurer au locataire un usage paisible du logement ;
Entretenir les locaux et effectuer les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en bon état des
locaux loués ainsi que celles dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure ;
Délivrer une quittance de loyer et de charges gratuitement au locataire qui en fait la demande.
« Locataire : vos obligations » :
Payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail ;
Utiliser paisiblement le logement ;
Maintenir les lieux en bon état et les restituer conformément à l’état des lieux d’entrée ;
Assumer les travaux d’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat ainsi que les réparations
locatives dès lors qu’elles ne résultent pas de la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou la force
majeure ;
Répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins d’apporter la preuve qu’elles
ont eu lieu par cas de force majeure, par le fait du bailleur, ou par le fait d’un tiers que vous n’avez pas introduit dans le
logement ;
Ne pas s’opposer aux travaux de réparation ou d’entretien du logement ni aux travaux d’amélioration des parties
communes qui nécessitent une intervention sur le logement ;
Ne pas transformer le logement et ses équipements sans l’accord écrit du propriétaire ;
Souscrire une assurance contre les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie…).
Répartition des réparations entre propriétaire et locataire :
Elle est définie par le décret n° 87- 712 du 26 août 1987 et par la loi du 6 juillet 1989.
Le propriétaire prend en charge les réparations importantes, notamment les réparations portant sur le gros œuvre, l’étanchéité
et celles nécessaires au bon fonctionnement des équipements, ainsi que celles qui sont dues à la vétusté, à un vice de construction ou
à un cas de force majeure.
Le locataire prend en charge toutes les menues réparations d’entretien courant.
L’entretien courant recouvre l’ensemble des mesures à prendre à peu de frais pour éviter la lente dégradation des lieux (huilage,
graissage, raccords de peinture…). Les réparations locatives sont définies par décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui en fixe la
liste, non limitative. La liste va de l’entretien de parties extérieures à usage privatif aux équipements intérieurs.
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Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques
définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
LE LOGEMENT NE PRÉSENTE PAS DE RISQUE POUR LA SÉCURITÉ PHYSIQUE ET LA SANTÉ DES OCCUPANTS
Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité
et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture
avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;
Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias
et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements
du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont
conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une
occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.
LE LOGEMENT DOIT ÊTRE POURVU DES ÉLÉMENTS D’ÉQUIPEMENT ET DE CONFORT HABITUELS
Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des
produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ;
Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression
et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;
Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des
effluents et munies de siphon ;
Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé
à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;
Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les
repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire
d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le
même bâtiment et facilement accessible ;
Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des
appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
LE LOGEMENT RESPECTE DES NORMES DE SURFACE ET DE VOLUME
Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une
hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas
de l’article R. 111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation.
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Exemples de réparations locatives
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Jardins privatifs :
Entretien courant, notamment des allées,
pelouses, massifs, bassins, piscine
Taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes
Remplacement des arbustes
Auvents, terrasses et marquises :
Enlèvement de la mousse et autres végétaux
Descentes d’eau pluviales, chêneaux et gouttières :
Dégorgement des conduits
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Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté
Menus raccords de peinture et tapisseries
Remise en place ou remplacement de quelques éléments de
matériaux de revêtements tels que faïence, mosaïque et matière
plastique
Parquets, moquettes et autres revêtements de sols :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état
Pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous
Portes et fenêtres :
Graissage des gonds, paumelles et charnières
Menues réparations des boutons et poignées
Remplacement notamment des boulons, clavettes et targettes
Vitrages :
Réfection des mastics.
Stores et jalousies :
Graissage.
eu
res
Placards et menuiseries (plinthes, baguettes et moulures) :
Remplacement des tablettes et tasseaux de placards
Réparation de leur dispositif de fermeture
Fixation de raccord et remplacement de
pointes de menuiserie
Remplacement des vitres détériorées
Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames
Serrures et verrous de sécurité : Graissage
Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées
Grilles :
Graissage et nettoyage
Remplacement notamment des boulons, clavettes et targettes
lomberie
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Instal
Canalisations d’eau : Dégorgement.
notamment de joints et de colliers
Remplacement
Canalisations de gaz : Entretien courant des robinets,
siphons et ouvertures d’aération. Remplacements périodiques
des tuyaux souples de raccordement
Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance : Vidange
Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à
eau, allumage piézoélectrique, clapets et joints des appareils à gaz. Rinçage et nettoyage des corps de chauffe
et tuyauteries. Remplacement des joints, clapets et
presse-étoupe des robinets. Remplacements des
joints, flotteurs et joints cloches des chasse d’eau
Toutes les réparations
rendues nécessaires par
un usage « anormal » du
logement sont également
à la charge du locataire.
Eviers et appareils sanitaires : Nettoyage des
dépôts de calcaire. Remplacements des tuyaux flexibles
des douches
Equipements d’installations électriques : Remplacement des
interrupteurs, prises de courant, coupe-circuit et fusibles, des
ampoules, tubes lumineux. Réparation ou remplacement des
baguettes ou gaines de protection
Autres équipements mentionnés au contrat de location :
Entretien courant et menues réparations des appareils tels
que réfrigérateurs, machines à laver… Menues réparations
nécessitées par la dépose des bourrelets. Graissage et
remplacement des joints des vidoirs. Ramonage des
conduits d’évacuation des fumées et des gaz et des
conduits de ventilation
Agence Départementale d’Information sur le Logement 17
Qu’est ce que l’ADIL ?
L’Agence Départementale d’Information sur le Logement est une association loi 1901, conventionnée
par le ministère en charge du logement. Elle est agréée par l’Agence Nationale pour l'Information sur le
Logement (ANIL) qui anime le réseau des ADIL.
Le Conseil Général avec l’appui des autres acteurs du logement est à l’initiative de sa création.
L’ ADIL regroupe en trois collèges les principaux responsables de l’habitat du département.
Collège I : Organismes représentant les offreurs de biens et services concourant au logement
Collège II : Organismes représentant les consommateurs et usagers
Collège III : Pouvoirs publics et organismes d’intérêt général
Elle fonctionne grâce à la contribution financière de ses membres, ce qui lui permet d’offrir une
information gratuite et objective.
Sur quoi la consulter ?
• Conseils personnalisés aux particuliers, aux collectivités et aux professionnels sur toutes les questions juridiques, financières
et fiscales relatives au logement.
• Centre ressource pour ses partenaires : réglementation actualisée et jurisprudence.
> Exemples : - Recours amiables et judiciaires du locataire dont le logement ne satisfait pas aux critères de la décence.
- Démarches à entreprendre pour le propriétaire d’un logement non décent (travaux obligatoires, aides financières).
• Et plus généralement :
Ce que l’ADIL ne fait pas
• L’ADIL n’assume aucune fonction rémunérée ou concurrentielle.
• Elle n’est pas une association de défense des consommateurs, et reste en dehors de tout acte contentieux.
• Elle ne remplit pas de fonction opérationnelle comme l’assistance technique...
Réception au siège de La Rochelle
Permanences déconcentrées à :
Saintes, Jonzac, Pons, Royan, Marennes, Saint Pierre d’Oléron, Rochefort,
Saint Jean d’Angély et Pays d’Aunis.
Septembre 2008
imprimeur imaginatif - 05 46 30 29 29 - www.iro-imprimeur.com
Rapports locatifs : droits et obligations des parties, charges, réparations locatives,
état des lieux, révision et augmentation du loyer...
Aides à l’amélioration de l’habitat : types d’aides, conditions...
Contrats : contrats d’entreprise, promesses et compromis, ventes...
Assurances obligatoires : habitation, assurance construction...
Copropriété : fonctionnement, travaux, copropriété en difficulté...
Financement : simulations, frais annexes...
Fiscalité : crédit d’impôt, TVA, investissement locatif...
Voisinage : servitudes, mitoyenneté...
Urbanisme : autorisations de construire...