Comment acheter, vendre ou louer une maison

Livret d’informations juridiques
Comment
maison ?
acheter, vendre ou louer une
Janvier 2009
Ministère de la justice
RADI
Comment acheter,
vendre ou louer
une maison ?
LE DROIT A LA PORTEE DE TOUS
C
ette brochure fait partie d’une série de documents juridiques,
élaborés et simplifiés par les Centres d’Informations Juridiques du
RADI, en collaboration avec le Ministère de la Justice et la Coopération
française.
Débarrassés du vocabulaire très ésotérique de juristes, ils constituent
des outils de vulgarisation que nous espérons accessibles à un très
grand public.
À travers ces écrits, nous nous engageons à donner à une large majorité
de sénégalais les moyens de comprendre, de s’approprier leurs droits
et d’en exiger le respect.
Le RADI, fidèle à sa mission qui consiste à aider les populations à
compter sur leurs propres forces pour apporter des solutions à leurs
problèmes à travers la promotion d’un développement durable, intégré
et participatif, attend vos critiques et suggestions pour améliorer
l’œuvre entreprise.
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AAcheter une maison ou un terrain est un acte important. C’est pourquoi la
loi l’a soumis à certaines conditions pour en assurer la sécurité. La procédure
est cependant différente selon qu’il existe ou non un titre foncier.
1er Cas : il y a un permis d’occuper
Dans ce cas, le terrain en lui-même peut être cédé à quelqu’un d’autre, mais
il faut une autorisation de l’administration.
Mais les peines et soins (exemple : constructions) qui y sont édifiés peuvent
être vendus .
Quelle procédure faut-il suivre ?
La procédure est très simple. En principe, un acte sous-seing privé (contrat)
signé entre les deux parties (acheteur et vendeur) suffit.
Il doit être passé devant des témoins et faire l’objet d’un enregistrement aux
Impôts et Domaines (4e bureau).
2e Cas : i l y a un titre foncier (immeubles
immatriculés)
La procédure est plus complexe.
En effet, dans cette hypothèse la vente ou l’achat du terrain ou de la maison
doit se faire obligatoirement devant le notaire territorialement compétent,
c’est-à-dire le notaire du lieu où se situe la maison ou le terrain.
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À défaut, l’acte sera nul. De plus si c’est un mandataire qui est chargé de la
vente ou de l’achat, il doit avoir une procuration notariée.
3e Cas : le bail emphytéotique
C’est un bail de longue durée (99 ans).
uelles sont les formalités à respecter pour ces deux derniers
Q
cas ?
Une fois le contrat conclu, le nom du nouveau propriétaire doit être
mentionné sur le titre foncier. Ce transfert de droit est inscrit à la conservation
de la propriété foncière.
Qu’en est-il du prix ?
Le prix doit être indiqué strictement dans le contrat. Aucun accord
tendant à exiger un supplément au prix fixé dans le contrat n’est admis.
Si le montant du prix et des charges dépasse dix millions de (10.000.000)
FCFA, il faut une autorisation.
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Qui délivre cette autorisation ?
C’est le Ministère des Finances au terme de la loi N°77- 85 du 10 Août 1977.
Comment est rédigée la demande ?
La demande est rédigée sur papier libre en trois (3) exemplaires et déposée
à la Direction Générale des Impôts et Domaines.
Quelles indications doit-elle contenir ?
Elle doit indiquer :
n Les prénoms, noms, date et lieu de naissance, domicile, profession et
nationalité des parties ;
n La nature de l’opération ;
n Le numéro du titre foncier ;
n Les descriptions sommaires de l’immeuble ou la désignation des droits
immobiliers qui font l’objet de l’opération ;
n Les conditions financières de l’opération s’il y a lieu ;
n Le but de l’opération.
Dans quel délai le Ministère doit-il donner sa réponse ?
Dans les deux (2) mois, sauf s’il décide de faire une enquête. A défaut,
l’autorisation est considérée comme accordée.
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Qui prend en charge les frais du contrat ?
En principe, c’est l’acheteur sauf si les parties en décident autrement.
Que doit faire le vendeur ?
Il doit mettre la copie du titre foncier ou le certificat d’inscription à la
disposition de l’acheteur pour qu’il puisse y faire inscrire la mutation du droit.
S’il refuse, l’acheteur peut l’y obliger par voie de justice.
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Titre foncier
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LE TITRE FONCIER
❏ Qu’est-ce qu’un titre foncier ?
Le titre foncier est un droit de propriété définitif et inattaquable sur
un immeuble (bâti ou non). Il garantit au propriétaire une occupation
permanente et durable.
❏ L’immeuble sur lequel il existe un titre foncier peut-il faire
l’objet d’une expropriation ?
Oui, le titre foncier peut faire l’objet d’une expropriation, mais seulement en
cas de nécessité publique légalement constatée et sous réserve d’une juste et
préalable indemnité.
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Titre foncier
Exemple :
Pour construire une route, une école etc. L’État peut faire déplacer
les personnes même si elles ont des titres fonciers. Cependant, l’État a
l’obligation de les indemniser.
❏ Comment peut-on acquérir un titre foncier ?
n On peut l’acquérir directement en l’achetant à une personne qui en dispose
déjà : Dans ce cas, on paie le prix, les frais d’enregistrement et les frais de
mutation (ou de conservation foncière).
n On peut l’acquérir indirectement, mais là, la procédure est plus complexe.
On doit nécessairement avoir un bail emphytéotique sur le terrain d’abord
et ensuite, solliciter la cession définitive.
Nota Bene :
La pratique administrative exige 2 ans de bail pour pouvoir solliciter la
cession définitive.
La cession définitive est celle accordée par l’Etat sur son domaine privé.
Lorsque la cession définitive est accordée, le titulaire du bail peut accéder
au titre foncier. C’est le conservateur qui crée ce titre foncier à partir du titre
foncier qui existe déjà au nom de l’Etat : on parle de morcellement.
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Titre foncier
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❏ Comment acheter ou vendre un titre foncier ?
L’achat ou la vente d’un titre foncier doit obligatoirement se faire devant un
notaire.
Si le prix de vente et les charges excèdent dix millions (10 000 000) FCFA, il
faut nécessairement une autorisation du Ministère des Finances.
❏ Quel est l’intérêt d’avoir un titre foncier ?
Le titre foncier est un droit de propriété à part entière. Son titulaire peut le
vendre, le léguer, l’hypothéquer, etc. Il est souvent demandé par les banques
pour garantir un crédit.
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Le bail
LE BAIL À USAGE D’HABITATION
Le bail à usage d’habitation est un contrat par lequel le bailleur (propriétaire)
s’oblige à fournir au preneur (locataire) pendant un certain temps la jouissance
d’un local contre le paiement d’un loyer. Il peut être conclu pour une durée
déterminée ou une durée indéterminée.
Nota Bene :
L’écrit est obligatoire pour le bail à durée indéterminée.
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Le bail
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e contrat de bail fait-il naître des obligations (devoirs) à la
L
charge des parties et lesquelles ?
Effectivement, le contrat de bail fait naître des obligations à la charge du
locataire et du propriétaire.
n Le bailleur doit délivrer le reçu lors d’un paiement partiel, remettre le
décompte et la quittance lors du paiement du loyer et garantir l’état et
l’usage du local contre les troubles de jouissance ;
n Le locataire doit payer le loyer et les charges au terme convenu, entretenir
les lieux et en jouir paisiblement et garantir les biens meubles.
Comment met-on fin à un bail à durée indéterminée ?
n Le locataire doit donner un préavis de congé (délai) minimum de deux (2)
mois par voie d’huissier. Aucune raison (ou motif) ne lui sera demandée ;
n Le bailleur doit donner un préavis de congé justifié par deux raisons :
(l’occupation personnelle, la démolition ou la reconstruction) d’une durée
minimale de six (6) mois par acte extrajudiciaire (devant huissier) ;
n Le bailleur sera redevable envers le locataire évincé ou envers ces ayantdroits (héritiers) d’une indemnité forfaitaire égale à vingt-quatre (24)
mois de loyer. La preuve de sa défaillance peut être rapportée par tous les
moyens.
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Le bail
Comment met-on fin à un bail à durée déterminée ?
n Le locataire doit donner un préavis de congé par voie d’huissier au moins
6 mois avant l’expiration de la période de trois (3) ans en cours et pour le
terme du bail. Aucun motif ne lui sera demandé.
S’il quitte les lieux sans préavis de congé et sans accord du propriétaire, il doit
à ce dernier des loyers jusqu’au terme du contrat sauf si le local a été reloué.
n Le bailleur adopte la même procédure que pour le bail à durée indéterminée
(c’est-à-dire que le propriétaire suit la même procédure que pour le bail à
durée déterminée).
Quelle est la durée du bail à durée déterminée ?
La durée minimale d’un contrat à durée déterminée est de trois (3) ans.
Le bail est renouvelé pour une durée de trois (3) ans, soit expressément, soit
par tacite reconduction.
Quel est le juge compétent en la matière ?
C’est le juge des référés (tribunal régional) qui est exclusivement compétent.
Nota Bene :
La résiliation conventionnelle (par un accord entre les deux parties)
dispense du préavis de congé et d’accord de volonté.
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Adresses
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Adresses des COB/RADI
• Dakar, Colobane – Parc à Mazout, B.P. 12085,
Tél. : 33 825 75 33 - Fax : 33 825 75 36 - Email : [email protected];
• Thiès, Villa N° 140 Quartier 10eme (à coté de la Manufacture des Arts Décoratifs), B.P. 653 Annexe,
Tél. : 33 951 69 84 - Email : [email protected];
• Kaolack, rue Galliéni, face Alliance Franco-Sénégalaise, B.P. 365,
Tél. : 33 941 32 95 - Email : [email protected];
• Saint-Louis, rue Macodou NDIAYE, face Domicile Me Ousmane NGOM, B.P. 5097,
Tel. : 33 961 34 30 - Email : [email protected].
Site internet : www.radi-afrique.net
Adresses des strutures étatiques
Maisons de Justice :
• Maison de Justice des HLM, ancien centre social HLM 2, BP 10 897 Dakar HLM,
Tél. : 33 864 69 05 - E-mail : [email protected];
• Maison de Justice des Parcelles Assainies, unité 17, rue Mame Abdou Aziz Sy Dabakh, immeuble
JAPPO FM,
Tél. : 33 835 29 15 - E-mail : [email protected];
• Maison de Justice de Diamaguène Sicap Mbao (immeuble ancienne mairie), BP 34 294 Thiaroye,
Tél. : 33 872 13 17 - E-mail : [email protected];
• Maison de Justice de Rufisque, Keury Kao, 36 rue Pierre Verger x Démozy, BP 484 Rufisque,
Tél. : 33 836 74 51 - E-mail : [email protected];
• Maison de Justice de Mbour, quartier Santessou/EFCAN, rue 24 (proche de l’agence Senelec),
Tél. : 33 957 43 67 - E-mail : [email protected];
• Maison de Justice de Ziguinchor, quartier Castor, route du village enfants SOS,
Tél. : 33 991 73 55 ;
• Maison de Justice de Tivaouane, quartier Keur Mass (face à l’agence Sonatel/Orange),
Tél. : 33 955 29 29 - E-mail : [email protected];
• Maison de Justice de Mbacké, Mbacké Khewar, quartier Leyene,
Tél. : 33 976 07 04, E-mail : [email protected];
• Maison de Justice de Kaolack, quartier Ndorong, lot numéro 743 (face au lycée commercial El Hadj
Ibrahima Niasse),
Tél. : 33 942 28 28 - E-mail : [email protected].
Bureau d’information du justiciable :
• Université Cheikh Anta Diop de Dakar, bâtiment de la faculté de droit, Dakar, Fann,
Tél. : 33 825 43 75 ;
• Université Gaston Berger de Saint-Louis, Tél. : 77 552 13 53 ;
• Université de Ziguinchor, BP 523 Diabir, Tél. : 77 650 33 65 ;
• Université de Thiès, cité Malick Sy, villa 52, Tél. : 33 939 76 00.
Sites Internet : www.justice.gouv.sn et www.demarches.gouv.sn.
Dans la même collection :
Livret d’informations juridiques
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Les organes
judiciaires
L’association
- Les organes judiciaires
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- L’association
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Violences et
Protection
Les relations
de voisinage
des personnes vulnérables I
- Les relations de voisinages
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Protection
Comment porter
plainte ?
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vulnérables 2
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Le divorce
Les régimes
matrimoniaux
- Les régimes matrimoniaux
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L’obligation
alimentaire
l’état civil
- L’obligation alimentaire
RADI
- L’état civil
RADI
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Livret d’informations juridiques
Le G.I.E.
Le mariage
Groupement d’Intérêt Économique
- La création d’un GIE
RADI
- La protection des personnes
vulnérables 1
- Le mariage
RADI
Réseau Africain pour le Développement Intégré
(RADI)
Siège Social : Immeuble Arame Faha NDIAYE, Parc à Mazout, Colobane;
BP 12382 Dakar Colobane, Dakar, Sénégal
Tél. : (+221) 33 825 75 33 – (+221) 33 824 28 57 / Fax: (+221) 33 824 28 58
E-mail : [email protected] Site : www.radi-afrique.net
Conception, réalisation & impression :