loi alur : quels changements pour la gestion locative et la copropriété

N° 49 - 3ème trimestre 2014
Votre
copropriété
La lettre d’information des syndics et gérants FNAIM du Grand Paris
LOI ALUR : QUELS CHANGEMENTS POUR LA GESTION LOCATIVE ET LA COPROPRIÉTÉ ?
La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès
au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a
été publiée au Journal Officiel du 26 mars dernier.
Sauf dispositions contraires énoncées dans la loi,
elle est donc applicable à partir du 27 mars 2014.
Vous trouverez ici une liste non exhaustive
des modifications apportées par cette loi en
matière de gérance et de copropriété. Dans
les prochaines publications de la Lettre Votre
Copropriété, des articles plus détaillés sur ces
nouvelles dispositions vous seront proposés.
Ce qui change en gestion locative
(loi du 6 juillet 1989)
Le contrat pour une location vide (article 3 loi
1989) et celui pour une location meublée (article
25-7 loi 1989) devront respecter un contrat
type défini par décret.
Une procédure de réduction du loyer peut
être mise en œuvre par le locataire dans le cas
où la superficie habitable est inférieure de plus
d’1/20ème à celle exprimée dans le contrat de
location (article 3-1 loi 1989).
Un état de l’installation intérieure d’électricité
et de gaz devra être annexé au contrat de
location. Un décret doit en définir les modalités
d’application et les dates d’entrée en vigueur en
fonction des types de logement (article 3-3 loi
1989).
La rémunération des professionnels de
l’immobilier est strictement encadrée (article 5
loi 1989) :
3 types d’honoraires sont mis en place :
 les honoraires dits de négociation et d’entremise
dont le montant est libre et qui sont
exclusivement supportés par le bailleur ;
 les honoraires de visite, de constitution du dossier
et de rédaction du bail ;
 les honoraires de réalisation de l’état des lieux.
Pour les deux derniers honoraires cités, leur
montant est partagé entre le bailleur et le
preneur. Toutefois, le montant TTC à la charge
du preneur ne peut être supérieur à celui imputé
au bailleur et sera plafonné. Ces plafonds seront
établis par mètre carré de surface habitable et
selon la localisation du bien loué.
Le délai de prescription pour les actions
découlant d’un contrat de bail est de 3 ans.
Toutefois, l’action en révision du loyer par
le bailleur est prescrite un an après la date
convenue par les parties pour réviser ledit loyer
(article 7-1 loi 1989).
La colocation fait son entrée dans la loi de 1989.
La loi ALUR lui donne une définition et un décret
viendra établir un contrat type (article 8-1 loi
1989).
A retenir : la solidarité d’un des colocataires et
de sa caution prend fin à la date d’effet du congé
et lorsqu’un nouveau colocataire le remplace. A
défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint
au plus tard dans les 6 mois après la date d’effet
du congé.
En matière de congé pour vente et pour
reprise, la protection du locataire est renforcée.
Ainsi, en cas d’acquisition d’un bien occupé :
 tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter
du terme du premier renouvellement du bail
en cours ;
 tout congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter
du terme du bail en cours ou, si le terme du bail
intervient moins de 2 ans après l’acquisition,
après un délai de 2 ans (article 15 loi 1989).
A retenir : les congés frauduleux sont maintenant
sanctionnés pénalement (amende pouvant aller
jusqu’à 6 000 1).
Un nouveau système d’encadrement des loyers
est applicable dans les zones dites « tendues ».
Dans ces zones, le représentant de l’Etat fixera
chaque année par arrêté un loyer de référence,
un loyer de référence minoré et un loyer de
www.lamaisondelimmobilier.org
référence majoré. Lors de la mise en location,
le loyer devra être fixé dans la limite du loyer
de référence majoré. Lors du renouvellement
du bail, le bailleur pourra réévaluer son loyer
si celui-ci est inférieur au loyer de référence
minoré (articles 17 et 17-2 loi 1989).
La révision annuelle du loyer via une clause
d’indexation est toujours autorisée mais
désormais le bailleur qui n’aura pas révisé le
loyer en application de la clause, ne pourra pas
demander la régularisation des sommes sur 5
ans mais sur 1 an seulement. De plus, la révision
ne s’appliquera qu’au jour de la demande du
bailleur (article 17-1 loi 1989).
Le dépôt de garantie doit être restitué dans
le délai d’1 mois lorsque l’état des lieux de
sortie sera conforme à l’état des lieux d’entrée
en location et de 2 mois dans le cas contraire
(article 22 loi 1989).
La location meublée est insérée dans la loi du
6 juillet 1989 dans un titre Ier bis. La plupart
des dispositions de cette loi s’applique en cas
de location d’un meublé à titre de résidence
principale. La liste des éléments mobiliers que
doit comporter un logement meublé sera définie
en décret (articles 25-3 à 25-11 loi 1989).
Dispositions transitoires (article 14 de la loi
ALUR) : les contrats de location en cours au
27 mars 2014 restent soumis aux dispositions
antérieures sauf :
 concernant les locations vides pour les articles 7,
17-1, 20-1, 21 et 23 modifiés de la loi de 1989
 et concernant les locations meublées pour les
articles 6, 7, 20-1 et 25-11 modifiés de la loi
de 1989.
Pour certaines dispositions, il faut attendre la
publication de décrets d’application comme pour
le diagnostic gaz et électricité.
LOI ALUR : QUELS CHANGEMENTS POUR
LA GESTION LOCATIVE ET LA COPROPRIÉTÉ ?
(suite)
Ce qui change en copropriété (loi du 10 juillet 1965)
Les copropriétés devront être immatriculées. La loi fixe les échéances de cette
obligation en fonction des lots (articles L.711-1 et suivants code de la construction
et de l’habitation).
Le syndic doit établir une fiche synthétique regroupant les données
techniques et financières de la copropriété dont le contenu est défini par
décret (article 8-2 loi 1965).
Les honoraires de l’état daté ne pourront excéder un montant fixé par décret
(article 10-1 loi 1965).
Concernant les assurances (*), chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre
les risques de responsabilité civile qu’il soit occupant ou non-occupant (article 9-1
Loi 1965). Pour le syndicat des copropriétaires, le syndic devra soumettre au vote
la décision de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile
(article 18 loi 1965).
Le syndic devra proposer, à compter du 1er janvier 2015, un accès en ligne sécurisé
aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble (article 18 loi 1965).
Un compte séparé au nom du syndicat doit être ouvert par le syndic sinon
son mandat est nul de plein droit à l’expiration d’un délai de 3 mois suivant sa
désignation. Toutefois, pour les copropriétés comportant au plus 15 lots à usage
d’habitation, de commerce ou de bureaux, l’assemblée générale peut dispenser le
syndic de cette obligation par une décision prise à la majorité de l’article 25 (article
18 loi 1965). Cette disposition est applicable 1 an à compter de la publication de
la loi pour les nouveaux contrats et à compter de leur renouvellement pour les
mandats en cours le jour de la promulgation de la loi (article 55 III de la loi ALUR).
La fin du mandat de syndic (*) : en cas de désignation d’un nouveau syndic,
l’ancien syndic est révoqué à compter de la prise de fonction du nouveau. En cas
de démission, le syndic doit respecter un préavis de 3 mois (article 18 loi 1965).
En cas d’empêchement du syndic (*), le président du conseil syndical peut
convoquer l’assemblée générale (article 18 loi 1965).
Le carnet d’entretien (*) doit être mis à la disposition des copropriétaires
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IRL 1er TRIMESTRE 2014 : 125
(article 18 loi 1965).
Variation annuelle : + 0,60 %
L’établissement du budget prévisionnel (*) doit être effectué en concertation
avec le conseil syndical (article 18 loi 1965).
La loi ALUR pose le principe de la rémunération forfaitaire des syndics.
Toutefois, une rémunération complémentaire pourra être perçue à l’occasion de
prestations particulières qui seront définies par décret (article 18-1 A loi 1965).
Un contrat type de syndic sera établi par décret (article 18-1 A loi 1965).
Les honoraires pour travaux doivent disparaître du contrat de syndic (pour
tous les contrats conclus à compter de l’entrée en vigueur de la loi). Ceux-ci
sont soumis à l’approbation de l’assemblée lors du vote des travaux. Une telle
rémunération doit être exprimée en % du montant HT des travaux, à un taux
dégressif selon l’importance des travaux (article 18-1 A loi 1965).
En cas de saisie immobilière du lot d’un copropriétaire débiteur (*), l’assemblée
générale qui prend cette décision autorisant le syndic à agir en justice, ne prend
pas en compte la voix du copropriétaire en cause (article 19-2 loi 1965).
Lors de la désignation du syndic (*), la mise en concurrence de plusieurs contrats
de syndic est de droit sauf proposition contraire du conseil syndical (article 21 loi
Parution INSEE du 11 avril 2014
ICC 4ème TRIMESTRE 2013 : 1 615
Variation annuelle : - 1,46 %
Parution INSEE du 4 avril 2014
ILC 4ème TRIMESTRE 2013 : 108,46
Variation annuelle : + 0,11 %
Parution INSEE du 4 avril 2014
Plus d’info sur www.lamaisondelimmobilier.org (rubrique espace pratique)
1965).
Il est interdit pour les parents du syndic en ligne collatérale de devenir membre
du conseil syndical (*) (article 21 loi 1965).
Les règles de majorité (*) de l’article 24, 25 et 26 de la loi de 1965 ont été
modifiées.
La majorité de l’article 26 s’applique pour les décisions de surélever (*) ou
construire un bâtiment en vue de créer de nouveaux locaux privatifs au lieu de
l’unanimité (article 35 loi 1965).
Dispositions transitoires : les mesures suivies de (*) sont applicables
immédiatement.
Publication : Chambre FNAIM du Grand Paris - 27 bis, avenue de Villiers - 75017 Paris - Tél. : 01 40 53 73 50 - Fax : 01 43 80 22 28
E-mail : [email protected] - Directeur de la Publication : Gilles Ricour de Bourgies, Président de la Chambre FNAIM du Grand Paris - Graphisme/Impression : BUYSELL
www.lamaisondelimmobilier.org