tableau des surfaces legales

TABLEAU DES SURFACES LEGALES*
* Ce tableau ne mentionne pas les surfaces utilisées de manière conventionnelle (Surface Commerciale Utile, Gross Leasable Area, etc.).
MAJ 17 juillet 2014
SURFACES LEGALES
OBJET
SOURCES JURIDIQUES
DEFINITION
Arrêté du 26 octobre 2010 relatif
aux caractéristiques thermiques et
aux exigences de performance
énergétique des bâtiments
nouveaux et des parties nouvelles
de bâtiments
(JO 27/10/2010)
La SHON RT est égale à la surface hors œuvre brute d’un bâtiment ou d’une
partie de bâtiment, au sens du premier alinéa de l'article R. 112-2 du code de
l'urbanisme (cf. Tableau Urbanisme), après déduction :
- des surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non
aménageables ou non aménagés pour l'habitation ou pour des activités à
caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
- des surfaces de plancher hors œuvre des toitures-terrasses, des balcons,
des loggias, des vérandas non chauffées ainsi que des surfaces non closes
situées au rez-de-chaussée ou à des niveaux supérieurs ;
- des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou des parties de
bâtiment aménagés en vue du stationnement des véhicules ;
- dans les exploitations agricoles, des surfaces de plancher des serres de
production, des locaux destinés à abriter les récoltes, à héberger les
animaux, à ranger et à entretenir le matériel agricole, des locaux de
production et de stockage des produits à usage agricole, des locaux de
transformation et de conditionnement des produits provenant de
l'exploitation.
REGLEMENTATION
THERMIQUE
Surface de plancher Hors
Ouvre Nette au sens de la RT
(SHON RT)
Calcul de la performance
énergétique des bâtiments
neufs, à usage
d’habitation
Calcul de la performance
énergétique des bâtiments
neufs, à usage autre que
d’habitation
Surface Utile d'un bâtiment ou
d'une partie de bâtiment au
sens de la RT (SU RT)
La SU RT sert au calcul
de la SHON RT pour les
immeubles de bureaux.
Pour ces bâtiments, la
SHON RT est égale à la
surface utile multipliée par
un coefficient.
Arrêté du 26 octobre 2010 relatif
aux caractéristiques thermiques et
aux exigences de performance
énergétique des bâtiments
nouveaux et des parties nouvelles
de bâtiments
(JO 27/10/2010)
La SU RT correspond à la surface de plancher construite des locaux soumis
à la réglementation thermique, après déduction des :
- surfaces occupées par les murs, y compris l'isolation ;
- cloisons fixes prévues aux plans ;
- poteaux ;
- marches et cages d'escaliers ;
- gaines ;
- ébrasements de portes et de fenêtres ;
- parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m ;
- parties du niveau inférieur servant d'emprise à un escalier, à une rampe
d'accès ou les parties du niveau inférieur auquel s'arrêtent les trémies des
ascenseurs, des monte-charges, des gaines et des conduits de fumée ou de
ventilation ;
- locaux techniques exclusivement affectés au fonctionnement général du
bâtiment et à occupation passagère.
ENTREE EN
VIGUEUR
L’entrée en vigueur de ces
notions suit le calendrier
de mise en œuvre de la
RT 2012, soit :
Depuis le 28 octobre 2011
pour les demandes de
permis
de
construire
portant sur des immeubles
à usage de bureaux ;
er
A compter du 1 mars
2012 pour les demandes
de permis de construire
portant sur des immeubles
de logements situés dans
les zones ANRU et le
périmètre de 500 m de ces
zones ;
er
A compter du 1 janvier
2013 pour les demandes
de permis de construire
portant sur les immeubles
de logements
1
TABLEAU DES SURFACES LEGALES*
* Ce tableau ne mentionne pas les surfaces utilisées de manière conventionnelle (Surface Commerciale Utile, Gross Leasable Area, etc.).
MAJ 17 juillet 2014
SURFACES LEGALES
OBJET
SOURCES JURIDIQUES
DEFINITION
ENTREE EN VIGUEUR
Article L.331-10 du Code de
l'urbanisme
La surface de la construction s'entend de la somme des surfaces de
plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à
1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction
faite des vides et des trémies
Cette
définition
sera
applicable aux demandes de
permis
de
construire
er
déposées à compter du 1
mars 2012.
Cf. Circulaire FPI 1203-005
Art. R.112-2 du Code de
l'urbanisme
La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces
de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu
intérieur des façades après déduction :
- des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les
embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
- des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
- des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à
1,80 mètre ;
- des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des
véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de
manœuvres ;
- des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation
ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou
commercial ;
- des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au
fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une
maison individuelle (CCMI), y compris les locaux de stockage des déchets ;
- des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des
logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une
partie commune ;
- d'une surface égale à 10% des surfaces de plancher affectées à
l'habitation, dès lors que les logements sont desservis par des parties
communes intérieures.
Cette
définition
sera
applicable aux demandes de
permis
de
construire
er
déposées à compter du 1
mars 2012.
Cf. Circulaire FPI 1203-005
Art. L.752-1 du Code de
commerce ;
Circulaire du 16 janvier 1997
La surface de vente correspond à la superficie des espaces couverts et non
couverts, affectés :
- à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats ;
- à l'exposition des marchandises proposées à la vente ;
- au paiement des marchandises ;
- à la circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente.
URBANISME
Assiette de la Taxe
d’Aménagement
Surface de construction
Surface de plancher de la
construction
Surface de vente
Calcul des droits à
construire Assiette du Plafond Légal
de Densité
Seuil d’autorisation
d’aménagement
commercial
La LME du 4 août 2008 a
abaissé le seuil à compter
du 5 août 2008. Des
mesures transitoires ont été
prévues
par
voie
de
circulaire administrative.
Cf. Circulaire FPI 811-009
2
TABLEAU DES SURFACES LEGALES*
* Ce tableau ne mentionne pas les surfaces utilisées de manière conventionnelle (Surface Commerciale Utile, Gross Leasable Area, etc.).
MAJ 17 juillet 2014
SURFACES LEGALES
OBJET
SOURCES JURIDIQUES
VENTE
IMMOBILIERE /
BAUX
Mention dans les baux
d’habitation
Art. R.111-2 du Code de la
construction et de l'habitation
Article 3 de la Loi Mermaz de 1989
Surface habitable
DEFINITION
ENTREE EN VIGUEUR
Il s’agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces
occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines,
embrasures de portes et de fenêtres.
La Loi MOLLE de 2009
imposait de mentionner
la surface habitable dans
les baux d’habitation.
Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi
définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves,
sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs
au logement, vérandas, volumes vitrés (ceux installés pour l'utilisation des
apports de chaleur dus au rayonnement solaire ou pour accroitre l'isolation
acoustique des logements par rapport aux bruits de l'extérieur), locaux
communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux
La Loi ALUR sanctionne
le
défaut
de
cette
mention :
diminution
proportionnelle de loyer
si le déficit de surface
e
est supérieur à 1/20
(art. 3-1 de la Loi de
1989).
d'une hauteur inférieure à 1,80 m.
Pour la superficie de la partie privative, les dispositions du premier alinéa cidessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de
stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un
seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47
Superficie
« Loi Carrez »
Métrage de biens
immobiliers achevés
(neuf achevé
ou « ancien »)
Loi de 1965 (art. 46) et son décret
d’application (art. 4-1)
La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot
mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des
planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces
occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines,
embrasures de portes et de fenêtres.
Les promesses de vente
portant sur des lots de
copropriété,
conclues
depuis le 24 juin 2014,
doivent comporter en
annexe une attestation
mentionnant la surface
Loi Carrez et la surface
habitable.
Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur
inférieure à 1,80 mètre.
Baux commerciaux
Surface exploitée
Surface retenue pour la
répartition des charges
bailleur/ locataire
Art. L. 145-40-2 du Code du
commerce, issu de la Loi ACTPE
Pas de définition légale.
L’article L.145-40-2 du
Code
de
commerce
s’applique aux contrats
conclus ou renouvelés à
er
compter du 1 septembre
2014.
3
TABLEAU DES SURFACES LEGALES*
* Ce tableau ne mentionne pas les surfaces utilisées de manière conventionnelle (Surface Commerciale Utile, Gross Leasable Area, etc.).
MAJ 17 juillet 2014
SURFACES
LEGALES
OBJET
SOURCES JURIDIQUES
DEFINITION
FISCALITE
FINANCEMENT
La surface prise en compte s’entend de la surface habitable (définie au CCH - Cf. Tableau Vente Immobilière), augmentée de la moitié de la
surface des annexes, dans la limite de 8 m² par logement.
Surface utile
Les emplacements de stationnement et de garage ne sont pas pris en compte, sous réserve d’une mesure de tempérament prévue pour les
maisons individuelles.
Calcul des
plafonds
de loyers
§320 et s.
BOI-IR-RICI-230-20-2020140221
Dispositif Duflot
Les surfaces annexes sont celles réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale
à 1,80 m : caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, resserres, combles et greniers aménageables,
balcons, loggias et vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à
moitié enterré. Ces dernières s’entendent notamment de celles situées en totalité sur le toit d’un logement (cas des immeubles construits en
gradins dans lesquels la dalle qui constitue la toiture d’une partie d’un logement sert de terrasse au logement supérieur) ou sur le toit des
dépendances immédiates et nécessaires d’un logement (dépendances ou parking souterrain par exemple) et dont le locataire a la jouissance
exclusive. Tel n’est pas le cas, en revanche, des terrasses carrelées en rez-de-jardin d’une maison individuelle.
Les annexes comprennent également les varangues dans une limite maximale de 14 m² (terme utilisé outre-mer pour désigner une terrasse
couverte, une véranda ou une galerie en bois, caractéristiques de l’architecture des régions concernées).
PSLA Zones ANRU
PLS
Calcul des
plafonds
de loyers
et de prix
de vente
Calcul des
plafonds
de loyers
Art. 331-10 du Code de la
construction et de l'habitation ;
Arrêté du 9 mai 1995 pris en
application de l'article R. 35316 et de l'article R. 331-10 du
code de la construction et de
l'habitation ;
Arrêté du 26 mars 2004 relatif
aux conditions d'application
des dispositions de la soussection 2 bis relative aux prêts
conventionnés pour des
opérations de locationaccession à la propriété
immobilière
Art. 331-10 du Code de la
construction et de l'habitation ;
Arrêté du 9 mai 1995 pris en
application de l'article R. 35316 et de l'article R. 331-10 du
code de la construction et de
l'habitation ;
Circulaires annuelles relatives
à la fixation du loyer maximal
des conventions conclues en
application de l’article R. 351-2
du Code de la construction et
de l'habitation
er
(Cf. Circulaire 1 février 2012)
La surface utile à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement, augmentée de la moitié de la surface des annexes.
Les surfaces annexes sont celles réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale
à 1,80 m. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres,
les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m ², les parties de terrasses accessibles
en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.
Attention ! Prise en compte des aires de stationnement
La surface utile peut être augmentée, dans la limite de 6 m², de la moitié de la surface du garage ou emplacement réservé au
stationnement des véhicules, annexé au logement et faisant l'objet d'une jouissance exclusive par l'accédant.
La surface utile à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement, augmentée de la moitié de la surface des annexes.
Les surfaces annexes sont celles réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale
à 1,80 m. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres,
les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasses accessibles
en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.
Ne sont pas pris en compte les emplacements réservés au stationnement des véhicules, les terrasses, cours et jardins.
Attention ! Plafonnement des annexes : Pour les opérations PLS, dans le cas d’annexes importantes, le loyer maximal au m² de surface
utile fixé dans la convention APL est plafonné de telle sorte que le produit locatif maximum (égal au produit de la surface utile totale par le
loyer maximal au m² conventionné) ne dépasse pas de plus de 18% le niveau qui aurait été le sien en l'absence de toute surface annexe.
4