Il faut faciliter la vente d`un bien au locataire en place

2 ImmoPlus
Tribune de Genève | Samedi-dimanche 5-6 mars 2016
ImmoPlus 3
Tribune de Genève | Samedi-dimanche 5-6 mars 2016
Gratte-ciel
Fabrice Breithaupt
D’
un point de vue architectural, la fin du XXe siècle et,
surtout, le début du
XXIe siècle auront été marqués, notamment, par l’explosion du nombre de gratte-ciel construits
dans le monde.
L’année 2015 aura été l’année de tous les
records, selon les statistiques du Conseil sur
les grands immeubles et l’habitat urbain
(Council on Tall Buildings and Urban Habitat-CTBUH), une ONG internationale spécialisée dans le domaine des immeubles en
hauteur et le design urbain durable, basée à
Chicago, aux Etats-Unis. Record, d’abord,
du plus grand nombre de tours de 200 mètres de haut ou plus achevées (106; voir le
graphique en page suivante); soit 7 de plus
que lors du précédent record de 2014 (99).
Record, ensuite, du plus grand nombre de
buildings de 300 mètres ou plus terminés:
parmi les 106 gratte-ciel, 13 sont des tours
de cette taille, soit 2 de plus que lors du
précédent record enregistré, lui aussi, en
2014 (11). Le nombre total de ces superstructures de 200 mètres ou plus désormais existantes sur le globe franchit pour la
première fois le seuil symbolique du millier,
à 1040, contre 934 en 2014, ce qui constitue
un autre record.
Et ce n’est pas fini. Toujours d’après les
projections du CTBUH, de nouveaux re-
Pierre
Stastny
Avocat,
Asloca Genève
Question de Jacques B., à Genève:
«Je loue un logement avec ma compagne. Nous sommes cosignataires du bail,
mais pas mariés. Nous pensons nous séparer. Mon amie veut garder le logement
pour elle. Je souhaite ne plus figurer
sur le bail. La régie peut-elle refuser?
Et devrais-je payer quelque chose?»
Le bail est un contrat et en tant que tel.
Sa modification nécessite, en principe, l’accord de toutes les parties. Le locataire,
contrairement au bailleur, ne dispose que
rarement de la possibilité de modifier le
bail à son avantage de manière unilatérale.
Contrôle qualité
Ci-contre: le gratte-ciel 432 Park Avenue, à New York
(Etats-Unis), deuxième tour la plus haute (426 mètres)
à avoir été achevée dans le monde en 2015.
En haut: la OKO-Tour résidentielle, à Moscou (Russie),
occupe la troisième place du podium mondial 2015
en termes de hauteur (354 m).
Ci-dessus: la Tour Incity, à Lyon (France), est la plus grande
des tours terminées l’an passé (200 m) près de la frontière
franco-valdo-genevoise. PHOTOS: DR
bre de gratte-ciel construit sur le VieuxContinent.
A noter qu’à moins de 180 km de Genève et de la Suisse, Lyon a vu s’achever l’an
passé les travaux de la Tour Incity, qui figure parmi les plus «petits» des 106 gratteciel érigés en 2015, avec ses 39 étages et ses
200 mètres de haut.
Pour en finir avec les chiffres, relevons
que 49% des gratte-ciel achevés en 2015 sont
des immeubles de bureau, 19% du résidentiel, 28% du mixte bureau-habitation et 4%
des hôtels. En outre, au niveau technique,
49% des tours construites l’an passé l’ont
été en béton, 45% en matériaux composite,
3% en acier et autant en matériaux mixtes.
En général, fort heureusement, les régies acceptent l’exclusion d’un colocataire, pour peu que l’autre soit solvable et
gagne suffisamment bien sa vie pour garantir, à lui, seul le paiement du loyer.
Sinon, elles exigent que le colocataire partant soit remplacé par un garant pour
maintenir une capacité financière, le cas
échéant, au moins équivalente à celle qui
prévalait auparavant.
Enfin (encore que cela appartienne à
notre avis à des frais de gérance payables
par le bailleur), les régies facturent souvent des frais administratifs (parfois exorbitants au vu de l’activité déployée) pour
les avenants au bail. Plus rarement, il arrivera qu’on propose au locataire (ce qui
est malhonnête car sans rapport avec la
demande de ce dernier) de «profiter de
l’occasion pour rediscuter des conditions
locatives». Les colocataires qui ne souhaitent pas voir le loyer être augmenté pour
le restant, devront alors se résoudre à
refuser cela et demeurer ensemble sur
le bail…
www.asloca.ch
Supplément ImmoPlus
Vous êtes locataire
ou propriétaire ?
Vous avez une question en lien avec le logement
que vous occupez ou que vous louez à un tiers ?
Envoyez-la à [email protected]
Me Christophe Aumeunier
Avocat conseil,
secrétaire général de
la Chambre genevoise
immobilière
Me Pierre Stastny
Avocat
Asloca Geneve
Me Laure Meyer
Avocate conseil,
Chambre genevoise
immobilière
Des avocats spécialisés y répondent tous les samedis
dans le supplément ImmoPlus
de la Tribune de Genève, sous la rubrique
« C’est votre droit ».
Prévisions
Plus de 200 mètres
Plus de 300 mètres
* Prévisions minimales
et maximales
50
31
22
31
27
18/
27* 15/
25*
18
9
9
13
11
8
17
16
20
15
20
14
20
13
20
12
20
10
20
09
20
08
3
20
07
20
06
20
05
4
3
2
1
20
03
1
04
1
20
1
20
01
1
20
2
02
9
11
17
20
23
74
69
47
31
80
73
O. CHIACCHIARI SOURCE: CTBUH-2015 YEAR IN REVIEW REPORT
Les 20 plus hautes tours de plus de 200 m terminées en 2015
NOM
VILLE
ÉTAGES
HAUTEUR
Shanghai
128
632
New York
85
426
3 OKO - Residential Tower
Moscou
90
354
4 Forum 66 Tower 1
Shenyang
68
351
5 ADNOC Headquarters
Abu Dhabi
76
342
6 Chongqing World Financial Center
Chongqing
72
339
7 Nanjing Int. Youth Cultural Centre T. 1
Nankin
68
315
8 Fortune Center
Canton
68
350
309
9 Stalnaya Vershina
Moscou
72
309
340
10 Diwang Int. Fortune Center
Liuzhou
75
303
330
11 Jiangxi Nanchang Greeland Central Plaza 1
Nanchang
59
303
320
12 Jiangxi Nanchang Greeland Central Plaza 2
Nanchang
59
303
310
13 Greenland Puli Center
Jinan
61
301
300
14 Ilham Tower
Kuala Lumpur
64
298
15 Xiamen Shimao Straits Tower B
Xiamen
67
295
16 Kaisa Center
Huizhou
66
288
17 D1 Tower
Dubaï
80
284
18 City of Lights C1 Tower
Abu Dhabi
62
282
19 Al Hekma Tower
Dubaï
64
282
20 Eton Place Dalian Tower 2
Dalian
62
280
357 m
360
285 m
280
270
260
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
O. CHIACCHIARI SOURCE: CTBUH-2015 YEAR IN REVIEW REPORT
Philippe
Angelozzi
En novembre 2015, le Grand Conseil a accepté la loi 11408 modifiant l’article 39 de la
LDTR concernant la vente d’appartement
au locataire en place. Un référendum a été
lancé. La votation populaire aura lieu le 5
juin 2016.
Jusqu’à présent, un locataire souhaitant
acquérir l’appartement qu’il occupe peut le
faire si 60% des autres locataires acceptent
cette acquisition et qu’ils ne sont pas contraints eux-mêmes d’acquérir leur appartement. Cette disposition a été appliquée pendant plusieurs années jusqu’à un durcissement des tribunaux. Beaucoup de ventes ont
ainsi été annulées, alors que toutes les conditions étaient réunies. Autant dire qu’aujourd’hui, il est pratiquement impossible
pour un locataire d’acheter son appartement, même avec l’accord du propriétaire.
Contrôle qualité
La loi 11408 pour la vente d’appartement au locataire en place prévoit de faciliter l’octroi d’autorisation pour les cas où le
locataire en place depuis cinq ans au moins
souhaiterait acquérir son appartement. La
loi prévoit un prix maximal de vente et
l’obligation du vendeur d’informer correctement le locataire sur la disposition du
droit du bail interdisant les congés ventes.
Le fait que les autres locataires de l’immeuble obtiennent la garantie qu’ils ne seront
pas eux-mêmes contraints d’acheter leur
appartement a été maintenu. Par l’ajout
d’un prix de vente maximal, la volonté du
Grand Conseil est de permettre aux locataires qui le souhaitent d’acquérir leur appartement à un prix raisonnable. Ce prix correspond à celui pratiqué en zone de développement (6900 francs le m2) et est destiné à favoriser l’accession à la propriété de
la classe moyenne.
C’est cette classe moyenne qui, aujourd’hui, fait les frais de la pénurie de logements à Genève. Pourtant, elle constitue la
majorité de la population qui paie le plus
d’impôts et c’est elle qui se trouve le plus
O. CHIACCHIARI SOURCE: CTBUH-2015 YEAR IN REVIEW REPORT
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Il faut faciliter la vente d’un
bien au locataire en place
Secrétaire général
de l’USPI Genève
Me François Zutter
Avocat
Asloca Genève
99
2 432 Park Avenue
La chronique de l’USPI Genève *
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106
Plus de 300 mètres
1 Shanghai Tower
290
En Europe, le record 2015 de gratte-ciel
achevés revient à la Russie (5), plus précisément à sa capitale, Moscou (4). Parmi eux, le
plus grand est la OKO-Tour résidentielle,
haute de 354 mètres, construite à côté de
OKO-Tour de bureau, plus petite de 130 mètres, à 224 mètres. C’est aussi Moscou qui
concentre actuellement le plus grand nom-
140/
135/ 115*
110*
Plus de 200 mètres
20
D’un point de vue urbanistique, quel est
l’impact qu’entraîne la présence
d’une tour ou de plusieurs tours?
Il faut distinguer entre les tours de bureaux et celles de logements. Les premières ne sont occupées que durant les horaires de travail. La conséquence est qu’en
dehors de ces heures, dans les quartiers
qui présentent surtout des tours de bureaux, la vie sociale et économique est
presque nulle. Ainsi, dans certaines grandes villes des Etats-Unis, les quartiers d’affaires contenant des tours de bureaux,
une fois leurs portes fermées, se retrouvent déserts, ou presque. Cela n’est pas le
cas avec les tours résidentielles qui sont
occupées toute la journée et la nuit et qui,
en plus, permettent de loger un maximum de personnes avec un minimum
d’emprise au sol.
Mais on ne peut pas affirmer que les tours
sont intrinsèquement bonnes ou mauvaises, d’un point de vue social, économique, architectural et/ou urbanistique;
tout dépend de la façon selon laquelle
sont étudiées leur conception, leur utilisation et leur implantation. F.B.
Evolution de la hauteur moyenne des 100 tours les plus grandes du monde
Séparation d’un couple de
locataires: que faire du bail?
Vous avez une question en lien
avec votre logement? Posez-la
à [email protected].
concentre beaucoup moins et de taille
plus modeste. Pourquoi?
Les raisons sont multiples et complexes et
il n’y a pas une seule réponse qu’on peut
apporter; cela dépend des lieux et des
époques. Dans certaines villes européennes au riche patrimoine bâti historique, la
construction de gratte-ciel peut être rendue compliquée par la volonté de préserver ce même patrimoine, car ce genre de
super-structures peut dénoter par rapport à l’identité architecturale de la cité.
A l’inverse, dans les villes dont le centre
historique a été détruit pendant la
Deuxième Guerre mondiale, comme ce
fut le cas pour certaines cités en Allemagne, l’édification de tours a été plus facilement acceptée.
Mais cela ne veut pas dire pour autant que
le patrimoine bâti historique est un obstacle à la construction de buildings, surtout
si la forme et la finalité de ceux-ci, leur
utilisation prévue, respectent l’identité
architecturale de la ville.
On voit que, dans certaines villes, la
construction de tours créée des crises.
Les tours peuvent en effet cristalliser les
tensions sociales. Pour certains, de par
leur hauteur qui attirent les regards, elles
Le plus grand nombre de tours
se trouve en Asie et la plus haute
du monde, la Burj Khalifa de Dubaï,
au Moyen-Orient. L’Europe en
C’est votre droit
Lorsqu’un colocataire veut «sortir du
bail», il s’agit d’une modification du contrat, du point de vue des parties à celui-ci.
Plusieurs problèmes peuvent se poser: soit
les anciens colocataires ne sont pas tous
d’accord entre eux, soit le bailleur se refuse
à coopérer. Ici, il semble que les deux colocataires aient un intérêt convergent à ce
qu’un seul reste titulaire du contrat. Reste
à examiner un droit de refus de la régie.
Techniquement, la régie peut refuser
cette modification, sans motif. Contrairement aux couples mariés, les concubins,
qui forment une société simple, ne peuvent pas recourir au juge pour demander,
comme c’est le cas dans les divorces, l’attribution du logement de la famille à l’un seul
d’entre eux, de manière contraignante
pour le propriétaire. Seule demeure
ouverte (en dehors de solutions imaginatives proposées par certains auteurs de la
doctrine juridique, solutions en l’état non
validées par le Tribunal fédéral) la possibilité, pour les concubins, de résilier ensemble le bail, pour reproposer la candidature
d’un seul! Ce qui est proprement «suicidaire» en période de pénurie de logement.
Nicolas
Pham
Professeur d’architecture
à l’hepia de Genève
00
cords devraient être battus en 2016. L’ONG
s’attend à un nombre de gratte-ciel qui devraient être achevés cette année compris
entre 110 et 135, portant le chiffre total de
tours existantes d’ici au 31 décembre entre
1150 et 1182.
S’ils sont plus nombreux que jamais, les
gratte-ciel sont également de plus en plus
grands. La hauteur moyenne des tours achevées en 2015 est de 245 mètres, soit
4 mètres de plus qu’en 2014 et qu’en 2013. Et
celle des buildings désomais existants l’année passée était de 357 mètres, contre
350 mètres une année plus tôt et 344 mètres
une année plus tôt encore (voir le graphique).
Le phénomène est historique. Il s’est
surtout accéléré depuis le début du nouveau millénaire. Ainsi, entre 2000 et 2015,
le nombre total de gratte-ciel de 200 mètres
ou plus est passé de 265 à 1040, soit une
explosion de 392%! Quant au nombre de
tours de 300 mètres ou plus, il a bondi entre 2010 et 2015 de 50 à 100, soit un parfait
doublement.
Historique, le phénomène est aussi
mondial. Mais il est particulièrement prégnant en Asie. Le «continent jaune» concentre 81 des 106 gratte-ciel construits en 2015,
soit 76% du total, et se place loin devant le
Moyen-Orient (9%) et l’Europe (8%). La
Chine a elle seule en a réalisé 62 l’année
dernière, soit 58% du total, et s’impose
comme le pays leader dans cette course à la
hauteur. A noter que la plus grande des
tours construites dans le monde l’an passé
est la Tour Shanghai, en Chine justement.
Du haut de ses 632 mètres, il est aussi le 2e
plus grand building existant de la planète,
derrière la Burj Khalifa, à Dubaï, aux Emirats arabes unis, qui culmine à 828 mètres.
Par ville, c’est toutefois Jakarta, la capitale
de l’Indonésie, qui a vu le plus grand
nombre de buildings être élevés sur son sol
en 2015 (7), devant la cité chinoise de
Nanjing (5).
On construit dans le monde de plus
en plus de tours, et des tours de plus
en plus hautes. Comment analysezvous ce fait?
La tour est un signe ostentatoire de richesse et de puissance. Il n’est pas étonnant que la majorité des gratte-ciel est
construite en Asie: ce continent est en
plein développement économique depuis
plusieurs années. Pour des pays comme la
Chine, par exemple, la construction de
buildings répond ainsi à un besoin d’affirmer sa réussite. Ce besoin vaut donc pour
les pays et les villes qui érigent ces tours,
mais aussi pour les occupants de celles-ci:
la plupart des gratte-ciel sont des espaces
de bureaux dévolus à accueillir des entreprises; pour ces dernières aussi, la tour est
un symbole de réussite.
Cela dit, le phénomène n’est pas nouveau:
déjà, au Moyen-Âge, en Italie, les familles
fortunées faisaient construire des tours,
parfois sans fonction ni utilité réelle, si ce
n’est pour marquer leur richesse.
sont vues comme un élément architectural qui perturbe, voire défigure la ligne
d’horizon et dénature l’environnement,
leur environnement. Pour d’autres, de
par la cherté supposée des logements
qu’elles comportent, elles sont le symbole
d’une ségrégation socio-économique entre ceux qui peuvent s’offrir un tel habitat
et ceux qui ne le peuvent pas.
20
Un nombre record
de tours de 200 mètres
de haut ou plus a été
construit en 2015
dans le monde, surtout
en Asie. Analyse
d’un phénomène
U Nicolas Pham est professeur d’architecture et membre du groupe Territoires et tissus urbains de la Haute Ecole de
paysage, d’ingénierie et d’architecture
(hepia) de Genève. Pour nous,
il décrypte le phénomène gratte-ciel.
Interview.
Nombre de tours achevées chaque année depuis 2000
20
Toujours
plus nombreux,
toujours
plus hauts
«La tour est un signe ostentatoire de richesse»
Famial
pénalisée par la politique du logement rigide appliquée ces dernières années. Avec
trop de revenus pour accéder aux logements à prix contrôlés (HBM, HLM, LUP
etc.) et pas assez pour espérer devenir propriétaire, cette tranche de la population est
aujourd’hui condamnée à rester locataire,
alors qu’un grand nombre souhaiterait accéder à la propriété. Cette loi va dans le bon
sens, car elle permettra à cette tranche de la
population d’accéder à la propriété à des
prix raisonnables.
Cet assouplissement de la LDTR ne résoudra pas la pénurie. Seule la construction
de logements supplémentaires, notamment dans le cadre des Grands Projets,
pourrait permettre de détendre le marché.
Mais, il permettra de manière tout à fait
raisonnable de répondre à une demande
légitime des Genevois qui souhaitent devenir propriétaires de leur logement.
* Union suisse des professionnels
de l’immobilier (USPI) Genève
www.uspi-geneve.ch
W W W . G R A N G E . C H