Loueur en meublé non professionnel Censi Bouvard

1
Loueur en Meublé Non Professionnel – Dispositif Censi Bouvard
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------en vigueur
jusqu’au 31/12/2016
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------catégorie
BIC non professionnel
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------investisseur concerné
personne physique fiscalement domiciliée en France
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------statut LMNP
- loueur non inscrit au RCS
- ou loueur inscrit RCS ; recettes locatives < 23 000 € TTC
et < 50 % revenu global
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------logement concerné
- acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement
- achevé depuis au moins 15 ans, objet d’une
réhabilitation ou d’une rénovation
logement doit faire partie
résidences : tourisme, étudiants, santé publique, seniors
établissement pour personnes âgées, dépendantes
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------conditions :
- location
meublée ; à usage d’habitation principale
- prise d’effet
dans le mois qui suit l’acquisition, ou l’achèvement de
l’immeuble / des travaux
- durée de location
9 ans
à l’exploitant de la résidence, de l’établissement
- plafond ressources locataire
non
- plafond loyers
non
- location membre foyer fiscal
non
- location ascendant / descendant
oui, hors foyer fiscal
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Réduction d’impôt.
- possibilité de plusieurs acquisitions par an
- fait générateur
année : d’acquisition du logement, d’achèvement du
logement / des travaux de réhabilitation-rénovation
- taux
11 %
- base
logement neuf
prix de revient
logement réhabilité / rénové
prix d’acquisition majoré des travaux
plafond
300 000 €
- étalée sur
9 ans
- réduction maximale totale
33 000 €
- réduction maximale annuelle
3 666 €
Si la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt payé, le solde est reportable pendant 6 ans.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------TVA récupérable
si location soumise à TVA et régime réel d'imposition
TVA non récupérable
si location non soumise à TVA et régime micro-BIC
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------amortissement
sur la seule fraction du prix de revient > 300 000 €
régime réel d'imposition
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------modes d’imposition
location meublée assimilée à la prestation de services
- régime du micro-BIC
recettes annuelles < 32 900 € HT
- régime réel simplifié
32 900 € HT < recettes annuelles < 236 000 € HT
- régime réel normal
recettes annuelles > 236 000 € HT
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------si déficit foncier, imputable sur
bénéfices de même nature réalisés au cours de l'année
si bénéfices insuffisants
l'excédent est reportable les 10 années suivantes
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ISF
les biens immobiliers sont imposables à l'ISF
© Cabinet GIRAUDON. 59 rue des Petits Champs, 75001 Paris
Tél. : 01 42 99 94 88 - courriel : [email protected] – site Internet : www.cabinetgiraudon.fr
Document non contractuel – Mise à jour : mars 2014.
2
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------plus-values de cession
régime des plus-values immobilières des particuliers
exonération après 22 ans
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------droits de mutation
règles de droit commun
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Formes d’acquisition.
- en direct
oui
- par l’intermédiaire d’une SCI
pas adaptée (fiscalité IS)
- en démembrement NP / US
non
sauf décès de l’un des membres du couple soumis à
imposition commune si conjoint survivant titulaire de
l’usufruit s’engage à respecter les engagements pris
- en indivision
oui
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------remise en cause
rupture de l’engagement de location
cession du logement pendant la durée de l’engagement
Pacs, mariage
séparation, divorce
création d'un nouveau contribuable
pas de remise en cause s'il demande la reprise à son
profit du dispositif
invalidité de 2ème ou 3ème catégorie
licenciement
décès
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------plafonnement global des niches fiscales
réduction prise en compte
pas de remise en cause (3 cas)
Principaux avantages et inconvénients
I) Avantages.
- revenus imposés dans la catégorie des BIC ; déductions plus larges que dans la catégorie des revenus
fonciers (résultat BIC = recettes – charges déductibles) (1)
- pas de plafonds de ressources des locataires
- pas de plafonds de loyers
- loyers garantis par bail commercial (résidences services)
- récupération de la TVA si la location est soumise à TVA (résidence de tourisme ou avec services)
- possibilité d’occupation personnelle du logement (résidence de tourisme)
- réduction d’impôt : 11 %
II) Inconvénients.
- pas d’exonération ISF (location en meublée non professionnelle)
- réduction d’impôt prise en compte pour le plafonnement des niches fiscales : 10 000 € par an
----Notes.
(1) charges déductibles :
a) bien inscrit à l’actif immobilisé : frais d'établissement, frais d'acquisition, intérêts d'emprunts contractés
pour le paiement des immeubles et des meubles, charges de gestion, frais d'assurances, taxe foncière
sur les propriétés bâties, taxe professionnelle, contribution sociale généralisée déductible, dépenses
d'entretien et de réparation, charges de copropriété qui ne sont pas effectivement supportées par le
locataire (honoraire de syndic, frais d'assurance), amortissement de l'immeuble (hors terrain),
amortissement du mobilier, cotisations sociales payées, le cas échéant
b) bien non inscrit à l’actif immobilisé : frais de gestion, dépenses locatives
(2) Règle d'imposition applicable aux prestations de service.
© Cabinet GIRAUDON. 59 rue des Petits Champs, 75001 Paris
Tél. : 01 42 99 94 88 - courriel : [email protected] – site Internet : www.cabinetgiraudon.fr
Document non contractuel – Mise à jour : mars 2014.
3
régime applicable
de plein droit
sur option
< 32 900 €
micro-BIC *
réel simplifié
> 32 900 € et < 236 000 €
réel simplifié
réel normal
> 236 000 €
réel normal
* micro-BIC ou micro-entreprise ou déclaratif simplifié. Le régime s’applique à l’entreprise bénéficiant de
la franchise en base de TVA ou exonérée de TVA.
Avantages : le montant des recettes annuelles est diminué d’un abattement forfaitaire représentatif de
frais de 50 %.
Inconvénients. On ne peut déduire ni les charges, ni les amortissements. Il ne peut y avoir de déficit.
chiffre d’affaires annuel HT
Chambre d’hôte, gîte rural, résidence de tourisme classée *, résidence avec services *.
Imposition des revenus :
micro BIC si revenus < 82 200 € ; abattement forfaitaire de 71 %
régime réel si revenus > 82 200 €
* car soumises à TVA
---------Document non contractuel. Sous réserves des incessants changements législatifs.
© Cabinet GIRAUDON. 59 rue des Petits Champs, 75001 Paris
Tél. : 01 42 99 94 88 - courriel : [email protected] – site Internet : www.cabinetgiraudon.fr
Document non contractuel – Mise à jour : mars 2014.