Loueur en Meublé Non Professionnel - amortissable
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Loueur en Meublé Non Professionnel - amortissable
Loueur en Meublé Non Professionnel - amortissable ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------catégorie BIC non professionnel ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------investisseur concerné personne physique ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------statut LMNP : - loueur non inscrit au RCS - ou loueur inscrit RCS ; recettes locatives < 23 000 € TTC et < 50 % revenu global ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- logement neuf et ancien - location meublée chambre, partie résidence principale, location saisonnière (appartement, villa), chambre d’hôte, gîte rural, logement dans résidence avec services ou résidence de tourisme ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------charges déductibles (1). Deux cas : - bien inscrit à l’actif immobilisé frais de gestion, charges de propriété - bien non inscrit à l’actif immobilisé frais de gestion, dépenses locatives ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------TVA récupérable si location soumise à TVA et régime réel d'imposition TVA non récupérable si location non soumise à TVA et régime micro BIC taxe professionnelle oui ; si l’activité représente un caractère habituel suppression double imposition : taxe habitation/prof. -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Amortissements immeuble, meubles - faits générateur date d'acquisition, d'achèvement du logement - mode linéaire - base normes IFRS, méthode des composants - montant ne peut excéder le montant du loyer diminué des charges ne peut créer ou augmenter le déficit partie non utilisée reportable sans limite de temps ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------modes d'imposition location meublée assimilée à la prestation de services - régime du micro-BIC recettes annuelles < 32 900 € HT - régime réel simplifié 32 900 € HT < recettes annuelles < 236 000 € HT - régime réel normal recettes annuelles > 236 000 € HT ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------si déficit foncier, imputable sur : bénéfices de même nature réalisés au cours de l'année si bénéfices insuffisants l'excédent est reportable les 10 années suivantes ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ISF les biens immobiliers sont imposables à l'ISF ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------plus-values de cession régime des plus-values immobilières des particuliers exonération après 22 ans ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------droits de mutation règles de droit commun ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------formes d'acquisition - en direct oui - par l'intermédiaire d'une SCI pas adaptée (fiscalité IS) ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------plafonnement global des niches fiscales réduction prise en compte Principaux avantages et inconvénients I) Avantages. - récupération de la TVA (sous conditions) © Cabinet GIRAUDON. 59 rue des Petits Champs, 75001 Paris Tél. : 01 42 99 94 88 - courriel : [email protected] – site Internet : www.cabinetgiraudon.fr Document non contractuel – Mise à jour : mars 2014. - amortissements du bien - déductibilité des amortissements - stockage des amortissements pour une utilisation différée - loyers exonérés d'impôt sur longue période grâce aux stocks d'amortissements II) Inconvénients. - pas d'exonération d'ISF (location en meublé non professionnelle) - mise en place d'une stratégie à long terme ; création d'un stock d'amortissements pour exonérer les loyers, futur complément de retraite ---------Notes. (1) charges déductibles : a) bien inscrit à l’actif immobilisé : frais d'établissement, frais d'acquisition, intérêts d'emprunts contractés pour le paiement des immeubles et des meubles, charges de gestion, frais d'assurances, taxe foncière sur les propriétés bâties, taxe professionnelle, contribution sociale généralisée déductible, dépenses d'entretien et de réparation, charges de copropriété qui ne sont pas effectivement supportées par le locataire (honoraire de syndic, frais d'assurance), amortissement de l'immeuble (hors terrain), amortissement du mobilier, cotisations sociales payées, le cas échéant b) bien non inscrit à l’actif immobilisé : frais de gestion, dépenses locatives (2) Règle d'imposition applicable aux prestations de service. chiffre d’affaires annuel HT < 32 900 € > 32 900 € et < 236 000 € > 236 000 € régime applicable de plein droit micro-BIC * réel simplifié réel normal sur option réel simplifié réel normal * Micro BIC. Il s’applique à l’entreprise bénéficiant de la franchise en base de TVA ou exonérée de TVA. Avantage : abattement forfaitaire de 50 % sur le montant des recettes. En contrepartie, on ne peut déduire ni les charges, ni les amortissements. Il ne peut y avoir déficit. ---------Document non contractuel. Sous réserves des incessants changements législatifs. © Cabinet GIRAUDON. 59 rue des Petits Champs, 75001 Paris Tél. : 01 42 99 94 88 - courriel : [email protected] – site Internet : www.cabinetgiraudon.fr Document non contractuel – Mise à jour : mars 2014.