observatoire des syndics : un constat qui manque d`alur

OBSERVATOIRE DES SYNDICS :
UN CONSTAT QUI MANQUE D’ALUR
• Résultats 2013 de l’observatoire: mauvaises pratiques à tous les
étages ( prix, présentations, clauses abusives, etc.)
• 29 procédures engagées par la DGCCRF en mars 2014
• Loi ALUR : un nouveau cadre législatif plus protecteur, mais
conditionné à 208 décrets d’application sans aucun calendrier
prévisionnel
• La controverse sur l’évolution 2014 des honoraires du syndic,
certains arguant d’une hausse de 20% du forfait en prenant la Loi
ALUR comme « alibi »
• Mai : période des Assemblées Générales de copropriété qui débute
Contrats de syndics
Introduction
⇒D’où l’importance de dresser un état des lieux 2014 pour
donner les moyens aux syndicats de copropriétaires de faire
un choix éclairé et les alerter sur les éventuels abus
2
Observatoire des syndics, résultats 2014
(1/2)
• L’observatoire a un triple objet
• Réactualisation des résultats sur les 4 grands réseaux
nationaux (= 50 à 60% du marché)
- Effet de concentration des syndics (CITYA et URBANIA, FONCIA et
TAGERIM, NEXITY et ORALIA en 2013)
Contrats de syndics
- Analyser les prix du forfait annuel et la présentation des « offres »
- Etudier la teneur des contrats pour détecter d’éventuelles clauses
abusives/illicites
- Analyser les prix (modes de fixation et niveau) des prestations particulières
• Etude du contrat LOISELET&DAIGREMONT
- 120 000 lots gérés, essentiellement à Paris et sa Banlieue. 5ème plus grand
cabinet de France.
⇒ UNE ETUDE QUI COUVRE ENVIRON 70% DU MARCHE DES SYNDICS
PROFESSIONNELS
3
Observatoire des syndics, résultats 2014
(2/2)
• Protocole
NEXITY : Contrat « Classique » et contrat « Forfait »
FONCIA: Contrat « Formule 1 par 1 » et contrat « Horizon »
CITYA-URBANIA: pas de formule forfaitisée
Contrats de syndics
L’étude s’est appuyée sur les contrats cadres proposés par
l’enseigne
IMMO DE France: pas de formule forfaitisée
LOISELET ET DAIGREMONT : pas de formule forfaitisée
Afin de parfaire les informations tarifaires, l’étude s’appuie sur la
base de données de l’ARC qui recense 932 contrats
4
I. Prix, présentation : les offres trompe-l'œil
(1/4)
CITYA
NEXITY CLASSIQUE
NEXITY FORFAIT
FONCIA HORIZON
FONCIA 1 PAR 1
IMMO DE FRANCE
LOISELET & DAIGREMONT
EN 2013
PAS DE SURCOUT
16.5%
39%
22%
15,7%
25,7%
NON ETUDIE
EN 2014
PAS DE SURCOUT
20%
20%
29%
29%
20%
26%
⇒ Une augmentation de prix pour 3 formules sur les 5 qui pratiquaient déjà le
surcoût en 2013
Contrats de syndics
A) Compte séparé
1- Un surcoût abusif tendancièrement à la hausse
⇒ Le surcoût chez les syndics le pratiquant est en 2014 de 23,6 % en moyenne
ATTENTION : Si CITYA ne facture pas de surcoût, elle s’est fait épingler
récemment par le TGI de Grasse en mai 2013 pour avoir ouvert un faux
compte séparé !
5
I. Prix, présentation : des offres trompe-l'œil
(2/4)
• La loi ALUR va interdire à partir du 26 mars 2015 la
différenciation tarifaire entre compte unique et compte
séparé pour les copropriétés de moins de 16 lots, et ce à
compter de chaque renouvellement de mandat
Contrats de syndics
A) Compte séparé
2- Gare à l’effet d’aubaine de la Loi ALUR !
• Résultat : avec des contrats triennaux, l’absence de
différence tarifaire pourrait intervenir pour certaines
copropriétés….Au mieux en 2018 !
⇒LE SURCOUT DU COMPTE SEPARE RISQUE ENCORE
D’AVOIR UN BEL AVENIR DEVANT LUI
6
I. Prix, présentation : des offres trompe-l'œil
(3/4)
• En 2013 les contrats forfaitisés se développaient avec les formules de NEXITY
et FONCIA. En 2014, les autres enseignes étudiées ne proposent toujours pas
ce type d’offre ( CITYA, IMMO DE FRANCE et LOISELET)
• Alors que l’obligation de proposer une formule forfaitisée a été insérée dans la
loi ALUR dès juillet 2013, les syndics n’ont toujours pas anticipé la loi ALUR !
Contrats de syndics
B) Forfait « tout-compris »
1- Le principe reste l’exception
• Le surcoût de la formule forfaitisée (de 35 à 40%) révélé par l’Observatoire
en 2013 entrave son développement (respectivement 18% chez NEXITY et
23% chez FONCIA en 2014)
7
I. Prix, présentation : des offres trompe-l'œil
(4/4)
B) Forfait « tout-compris »
2- Des forfaits qui n’ont de « TOUT-COMPRIS » que le nom
Chez FONCIA, son offre HORIZON prévoit en sus 18 prestations particulières (son offre « 1
par 1 » en comprend 28)
Chez Nexity son contrat en prévoit 11 (son contrat classique en comprend 43)
…qui ne sont même pas délimitées
FONCIA et NEXITY indiquent toujours que des prestations non définies dans le contrat
pourront être facturées à l’acte à la copropriété
Contrats de syndics
La survivance d’une kyrielle de prestations particulières…
Des forfaits qui comprennent de faux avantages commerciaux
Ces contrats présentent certaines tâches comme commercialement
comprises dans le forfait alors qu’elles doivent l’être obligatoirement, même
en contrat classique !
•
•
FONCIA: « prise en charge de la copropriété », les « frais administratifs », la « gestion des
comptes vendeurs »…
Nexity, la « gestion et la conservation des archives », « visites des parties communes »,
« présence du syndic à l’AGO après 17 h30 », « location de salle pour l’AGO »…
8
II. Clauses abusives/illicites (1/5)
A) Encore un grand lot de mauvaises pratiques
Nombre de
clauses
abusives /
illicites par
contrat
CITYA
FONCIA 1 par 1
FONCIA
HORIZON
NEXITY
FORFAIT
NEXITY
CLASSIQUE
IMMO DE
France
LOISELET &
DAIGREMONT
Moyenne
21
25
13
12
15
13
20
17
• IMMO DE FRANCE est le moins pire des élèves
Suppression de 4 prestations particulières qui étaient facturées en plus par le syndic au SDC :
prise en charge de la copropriété, organisation de l’ émargement...
Contrats de syndics
DES PRESTATIONS ILLICITES ET ABUSIVES QUI PERDURENT
• Modification à la marge chez NEXITY et CITYA
NEXITY : Suppression de certains termes confusants et trompeurs, et de la gestion du compte
vendeur.
CITYA : Suppression de la seule gestion des archives dormantes facturées en plus du forfait au
SDC.
• Aucune modification contractuelle chez FONCIA, concernant ses formules
« HORIZON » et « 1 PAR 1 » !
9
II. Clauses abusives/illicites (2/5)
B) Des clauses abusives/illicites à la charge du syndicat des
copropriétaires
TABLEAU DES PRINCIPALES PRESTATIONS FACTUREES ILLICITEMENT A
LA COPROPRIETE
FONCIA
HORIZON
NEXITY
CLASSIQUE
(Formule forfaitisée)
NEXITY
FORFAIT
CITYA URBANIA
IMMO DE
FRANCE
(Formule forfaitisée)
Majoration tarifaire si
fonctionnement
en
compte séparé
Présence du syndic à
l’AG en dehors des
heures ouvrables
Liste NONexhaustive
des prestations
particulières
Gestion et suivi du
sinistre quel que soit
leur ampleur
Ouverture de
procédure hors impayé
en plus du suivi
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Honoraires pour travaux
exceptionnels mentionnés
sur le montant TTC et
NONdégressifs
X
X
X
Frais administratifs en
dehors des frais liés à
l’AGO
Conservation des
archives vivantes
uniquement
Licenciement du
personnel
Présentation de
prestations invariables
de gestion courante
comme volontairement
incluses dans le forfait
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
LOISELET
DAIGREMONT
X
X
Contrats de syndics
FONCIA 1PAR1
10
II. Clauses abusives/illicites (3/5)
B) Des clauses abusives/illicites à la charge du syndicat des
copropriétaires (suite)
Chez FONCIA HORIZON: Double rémunération pour le compte rendu suite
à une visite du syndic (une fois via le forfait et une autre fois en prestation
particulière à la charge de la copropriété).
Chez LOISELET&DAIGREMONT: Double rémunération pour le suivi de
dossier contentieux (une fois à la copropriété et une fois au copropriétaire
concerné).
Contrats de syndics
• Des doubles rémunérations pour la même prestation
• Des facturations supplémentaires pour des tâches de base
Le forfait administratif (de 25 à 30 € /lot/an): Si IMMO DE FRANCE a
supprimé cette facturation de son contrat cadre en 2014 en revanche
FONCIA « 1 PAR 1 », NEXITY « CLASSIQUE » et LOISELET continue de
la pratiquer.
Les frais liés à l’AGO: location de salle, présence du syndic après 17 h 30
sont encore facturés en supplément (toutes les enseignes sont
concernées).
11
II. Clauses abusives/illicites (4/5)
C) Des clauses abusives/illicites à la charge du copropriétaire
concerné
TABLEAU DES PRINCIPALES PRESTATIONS FACTUREES ILLICITEMENT
AU COPROPRIETAIRE
FONCIA
HORIZON
NEXITY
CLASSIQUE
(Formule forfaitisée)
Constitution du dossier
pour l’huissier pour la
mise en demeure visée à
l’article 19
X
X
Traitement des rejets de
paiement
X
X
Rédaction d’un protocole
et/ou traitement des
échéanciers
X
X
Constitution du dossier
transmis à l’avocat en
cas d’impayé
X
X
Suivi du dossier transmis
à l’avocat
X
X
Actualisation état daté
en sus de l’état daté
X
X
Délivrance d’information
pour le DPE privatif
X
NEXITY
FORFAIT
CITYA URBANIA
IMMO DE
FRANCE
LOISELET
DAIGREMONT
(Formule forfaitisée)
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Contrats de syndics
FONCIA 1PAR1
X
⇒ LE COPROPRIETAIRE CAPTIF SE VOIT IMPOSER UNE MYRIADE DE FRAIS ILLICITES
12
II. Clauses abusives/illicites (5/5)
C) Des clauses abusives/illicites à la charge du copropriétaire
concerné (suite)
La transmission/la constitution/le suivi du dossier à l’avocat ou à l’huissier (de 168 €
pour IMMO DE FRANCE à 420 € pour FONCIA): A part CITYA toutes les
enseignes enfreignent la loi rappelée par une jurisprudence récente (CA de Paris
le 9 octobre 2013).
Les frais de rejet de paiement (de 29 € chez CITYA à 49 € chez FONCIA): cette
opération ne peut être facturée au copropriétaire car elle correspond à des frais de
recouvrement ante mise en demeure (article 10-1 L. 65).
⇒ Aggrave indument la dette du copropriétaire et par ricochet met en
péril l’ensemble de la copropriété !
Contrats de syndics
• Le copropriétaire en situation d’impayés
• Le copropriétaire vendeur
La délivrance d’information pour le DPE (42 € chez NEXITY à 75 € chez FONCIA):
concerne 3 enseignes sur les 5 étudiées. Bien qu’illicite elle est facturée au prix fort
= jusqu’à ¾ du prix du DPE lui-même !
L’actualisation de l’état daté : Toutes les enseignes la facturent en plus de l’état daté
(de 120 € chez FONCIA à 205 € chez LOISELET) bien que jugés illicite par une
jurisprudence constante !
13
III. L’ultime vice caché : le prix des prestations
particulières (1/4)
Evolution
2013-2014
montant total
des
prestations
particulières
CITYA
FONCIA 1 PAR
1
FONCIA
HORIZON
3%
2%
2%
NEXITY
FORFAIT
NEXITY
CLASSIQUE
0.90% 0.90%
IMMO DE
FRANCE
LOISELET ET
DAIGREMONT
MOYENNE
TOTAL
2.2%
2,60%
2,4%
Des prestations particulières agglomérées qui augmentent 2,5 fois plus
que l’inflation (0,9% en 2013).
Attention: compte tenu de la répétition de ces prestations particulières,
en réalité l’augmentation moyenne des honoraires du syndic au titre de
ces tâches est de l’ordre de 10% (seulement 2 à 3% pour le forfait annuel).
⇒ A l’instar des années précédentes le forfait annuel augmente bien
moins vite que les prestations particulières !
Contrats de syndics
A) Evolution 2013-2014 du montant des prestations particulières
agglomérées
14
III. L’ultime vice caché : le prix des prestations
particulières (2/4)
B) Le scandale des « honoraires travaux » dénoncé en 2013 perdure
malgré la loi ALUR
prévisionnel
- A exprimer la rémunération décidée en AG en % du montant HT des travaux et
dégressif selon le montant des travaux
• Cependant
- A part IMMO DE FRANCE, tous les contrats continuent de les mentionner
dans le contrat avec un % élevé (même chiffres qu’en 2013) et non
dégressif! Ex: LOISELET&DAIGREMONT peut facturer jusqu’à 7,8% du
montant HT des travaux et NEXITY facture 7,2% sur le montant TTC…
- NEXITY et CITYA continuent de mentionner un % sur le montant TTC des
travaux !
⇒L’APPLICATION DE LA LOI PAR LES SYNDICS MANQUE
D’ALUR
Contrats de syndics
• la loi ALUR oblige depuis le 27 mars dernier les syndics
- A supprimer des contrats toute référence tarifaire aux travaux hors budget
15
III. L’ultime vice caché : le prix des prestations
particulières (3/4)
C) La vacation horaire : une problématique qui persiste
• Double loterie
l’intervention du cabinet peut varier du simple au double, et ce sans justification (ex:
FONCIA facture 62 € l’assistante et 131 € le directeur)
Quelles prestations ? Le recours à cette modalité de facturation même pour des
prestations au contenu prévisible (ex: LOISELET&DAIGREMONT qui facture la
transmission du dossier à l’avocat à la vacation alors que les autres enseignes le
forfaitise/idem chez NEXITY pour la constitution du dossier pour l’avocat ou l’huissier)
• Prix excessifs
Le grand écart de la vacation « heures ouvrables »: de 88 € chez LOISELET à 155
€ chez FONCIA !
Le double grief « hors heures ouvrables » : une majoration qui va de 50% en
général et jusqu’à 177% chez NEXITY pour les vacations hors heures ouvrables
(FONCIA facture 225 €/h le directeur après 19 H30 !).
Contrats de syndics
Qui vient ? Selon qu’il s’agisse du directeur du gestionnaire ou de l’assistante,
Certaines enseignes indiquent que « toute heure commencée est due » (ex:
CITYA).
⇒Atteinte à la bonne information des copropriétaires quant au montant des
honoraires (problème de prévisibilité et comparaison difficile)
16
III. L’ultime vice caché : le prix des prestations
particulières (4/4)
D) La gabegie continue
Mise en demeure
Relances après mise en
demeure
Transmission du dossier
à l'avocat
Transmission du dossier
à l'huissier
Etat daté
Opposition sur vente
Copie du règlement de
copropriété
FONCIA Horizon
2013
2014
34,09 €
34,2 €
Foncia formule 1
2013
2014
34,09 €
34,2 €
26 €
26,50 €
26,00 €
26,50 €
410 €
420 €
410 €
420 €
300 €
470 €
214 €
305 €
480 €
220 €
300 €
470 €
214,00 €
305 €
480 €
220 €
NEXITY classique
2013
2014
50,00 €
51 €
55 €
56 €
NEXITY forfait
2013
2014
50 €
51 €
2013
35 €
2014
36 €
55 €
35 €
36,00 €
18 €
18 €
311 €
321 €
318 €
324 €
Vacation** Vacation**
164,00 €
502 €
329 €
168 €
514 €
336 €
Vacation** Vacation**
440 €
449 €
170 €
174 €
56 €
CITYA
475 €
477 €
475 €
477 €
265 €
470 €
120 €
270 €
480 €
122,00 €
120 €
120 €
120 €
120 €
66 €
68,00 €
IMMO DE France
2013
2014
60 €
61 €
LOISELET
2013
2014
50 €
51 €
⇒Le plafonnement par décret des frais privatifs –prévu par la loi ALURest urgent car ils ont augmenté chez toutes les enseignes étudiées
depuis notre dernière étude.
Contrats de syndics
EVOLUTION 2013-2014 SUR LES FRAIS PRIVATIFS
17
Actions et demandes l’UFC- Que Choisir et de
l’ARC
► Information des copropriétaires
► Action auprès des pouvoirs publics
• Demandent à la DGCCRF d’enquêter sur le respect par les syndics de
leurs obligations légales et de prendre les sanctions en cas de
manquement.
• Pressent le gouvernement de publier les décrets ALUR attendus et, dans
ce cadre, transmet au Gouvernement un projet détaillé sur la liste
limitative des prestations particulières, sur le contrat-type, et sur les
préconisations sur le montant plafond des frais privatifs.
• Dans ce cadre, les associations demandent la limitation du recours à la
vacation aux seules prestations au contenu imprévisible au moment de la
conclusion du contrat et que soit enfin mis un terme à la clause « toute
heure commencée est due ».
Contrats de syndics
• publication d’un vrai/faux en 10 points sur « les contrats de syndic et la loi
ALUR en 2014 » sur le site quechoisir.org et unarc.asso.fr.
18