SYNDICS Un grand lot de mauvaises pratiques à déloger

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SYNDICS
Un grand lot de mauvaises
pratiques à déloger
Introduction : syndics, le nœud gordien des
copropriétés
A la veille de la réforme Duflot sur les copropriétés, l’UFCQue Choisir et l’ARC ont décidé de s’associer afin de dresser
l’état des lieux précis des pratiques 2013 et sur cette base,
faire des propositions concrètes.
Conférence Syndics - 28 mai 2013
• Un secteur régulièrement épinglé par les autorités (CCA,
DGCCRF) ;
• Un cadre législatif et réglementaire dépassé ;
• Des honoraires en hausse et une satisfaction bien terne.
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Introduction : un cadre règlementaire dépassé
• La loi du 10 juillet 1965 pose les grandes lignes de la mission du syndic.
• Un arrêté de 1986 précise la distinction entre rémunération du syndic au titre
de sa gestion courante (prestations invariables) et celle de ses prestations
particulières (prestations variables) mais sans définir ces notions.
PRESTATI ONS I NVARI ABLES DE GESTI ON OU
ACTES DE GESTI ON COURANTE
obligatoirement incluses dans le
forfait
PRESTATI ONS I NVARI ABLES DE GESTI ON OU PRESTATI ONS PARTI CULI ERES
facultativement incluses dans le
forfait (varient selon contrat)
PRIX TOTAL DU FORFAIT
facturées à l'acte
Imputable au syndicat
imputable au
copropriétaire concerné
PRIX DES PRESTATIONS ANNEXES
• L’arrêté « Novelli » (19 mars 2010) a voulu mettre fin aux dérives des syndics
consistant à gonfler les prestations variables au détriment des actes de
gestion courante, en définissant les tâches devant obligatoirement rentrer
dans le forfait.
• Mais cet arrêté s’est vite révélé être un échec : après l’ARC et l’UFC-Que
Choisir, la Commission des clauses abusives a considéré en 2012 qu’en dépit
de ce texte, les contrats étudiés rendaient difficiles la délimitation claire entre
prestations de gestion courante et prestations particulière.
LISTES DES PRESTATIONS REMUNEREES
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Introduction : des honoraires en hausse et une
satisfaction en baisse
• Et une satisfaction bien terne :
Enquête satisfaction 2013 de l’UFC-Que Choisir (2 456 avis de
copropriétaires) :
• Les clients des 5 grands réseaux (Foncia, Nexity, Citya, Urbania et
Immo de France) affichent un taux de satisfaction globale d’à peine
64 % alors qu’il est de 89 % chez les syndics bénévoles ;
• Foncia et Urbania ont la palme des mécontents : respectivement 42
et 45 %.
• Des honoraires en hausse : depuis 3 ans l’augmentation
annuelle moyenne est de 3 % pour le forfait de base et pas moins
de 10 % pour les prestations particulières !
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L’Observatoire des syndics
• Analyser les prix et la présentation des « offres » ;
• Etudier la teneur des contrats pour détecter d’éventuelles clauses
abusives ;
• Analyser les prix (modes de fixation et niveau) des prestations
particulières.
• Les résultats portent sur les 5 grands réseaux qui couvrent entre
40 et 60 % du marché: Citya, Foncia, Immo de France, Nexity,
Urbania.
Objectifs : donner les moyens aux syndicats de copropriétaires de
faire un choix éclairé et les alerter (ainsi que les pouvoirs publics) sur
les éventuels abus.
• L’ARC et l’UFC-Que Choisir lancent un Observatoire des
pratiques des syndics professionnels qui a un triple objet :
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L’Observatoire des syndics
L’étude s’est appuyée sur 8 contrats diffusés nationalement par ces cinq
enseignes en 2013 :
• NEXITY : contrat « Classique » et « Forfait » ;
• FONCIA : contrat « Formule 1 par 1 », « FonciaHorizon » et
« FonciaHorizonPlus » ;
• URBANIA : contrat type « URBANIA VAL DE MARNE » et
« URBANIA PARIS » ;
• CITYA, un contrat type ;
• IMMO DE France, un contrat type.
Afin de parfaire les informations, notamment tarifaires (les différentes
enseignes ne standardisant pas tous leurs tarifs), l’étude s’appuie aussi
sur la base de données de l’ARC qui recense 932 contrats de syndics.
• Protocole :
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Quels sont les résultats sur les pratiques 2013 ?
I. Prix, présentation : des offres en trompe l’œil (1/2)
• Les vrai/faux forfaits « tout compris »…
• Des offres qui se développent : 2 réseaux sur 5 en proposent avec un surcoût
par rapport à leur contrat classique (Nexity : de 35 à 39 %, Foncia
40 %…). Ces offres sont vérolées.
Certaines clauses laissent croire aux syndicats qu’ils bénéficient d’un avantage
contractuel alors qu’il s’agit d’une obligation légale. Par exemple : Nexity, la « gestion et la
conservation des archives » est présentée comme une prestation particulière commercialement comprise
dans le forfait alors qu’elle doit l’être obligatoirement, même en contrat classique ! Chez Foncia, la
« gestion des travaux d’entretien et de maintenance » est également présentée comme contractuellement
incluse dans le forfait, alors que la facturation en sus serait illégale…
• Des offres qui masquent, comme les contrats classiques, une myriade de
facturations supplémentaires
•
•
Chez Foncia, son offre forfaitisée prévoit en sus 12 prestations particulières payantes !
(28 dans son contrat classique) ;
Chez Nexity, son offre forfaitisée en prévoit encore 11 (40 dans le contrat classique) !
• Les faux avantages commerciaux :
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I. Prix, présentation : des offres en trompe l’œil (2/2)
• Ce cher compte séparé :
- SURCOÛT DU COMPTE SÉPARÉ/COMPTE UNIQUE Un inadmissible surcoût en
- Nexity (forfait): 39 %
cas de compte séparé :
- Immo de France: 25,7 %
entre 15 et jusqu'à 40 %
- Foncia Horizon: 22 %
- Urbania: 21 %
plus cher qu’en compte
- Foncia Horizon plus : 19,7 %
unique ! Soit 10 fois plus
- Nexity classique: 16,5 %
que les intérêts financiers
- Foncia Formule 1: 15,7 %
que la copropriété pourrait
- Citya : pas de différence
percevoir
Résultat : 9 copropriétés sur 10 optent pour le compte unique.
Pour permettre au syndicat de copropriétaire d’assurer un contrôle sur
les comptes et d’assurer une véritable sécurisation des fonds, la Loi
prévoit le principe du compte séparé (au nom du syndicat) et, par
dérogation de l’Assemblée, le compte unique (au nom du syndic)… En
raison du tarif pratiqué, la réalité est toute autre.
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II. Surcharge de clauses abusives
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II. L’impasse sur l’information
• Des prestations particulières non définies ou inintelligibles :
Qu’il s’agisse de leur offre classique ou tout compris Foncia et Nexity
prévoient de facturer des prestations qui ne sont pas déterminées dans
leur contrat ! Exemple :
Foncia indique que « toutes les prestations non mentionnées » seront
facturées à la vacation
• Nexity prévoit « toutes prestations non identifiables, liées à un événement
imprévisible » seront facturées à la vacation
• « Comptabilisation des charges privatives »
De telles dispositions enfreignent l’arrêté Novelli qui impose que le contenu de
ces prestations soit défini « avec précision » dans le contrat de syndic.
Les copropriétaires ne peuvent connaître le contenu exact du service qu’ils
souscrivent, ce qui crée une véritable insécurité juridique sur la facture finale du
syndic !
•
• Les personnes redevables non précisées :
Les contrats d’Immo de France et d’Urbania ne se donnent pas la peine
d’indiquer dans le contrat qui aura la charge de certains frais.
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II. Des clauses de nature à induire les
copropriétaires en erreur !
• De fausses contreparties pour inciter au fonctionnement en compte unique
FAUX ! Le syndic est tenu de délivrer la même garantie en cas d’ouverture
d’un compte bancaire ouvert au nom du syndicat !
• De fausses prestations particulières présentées comme gratuites : 2
enseignes sur 5
• Le contrat Citya présente la « déclaration de sinistre » dans la rubrique des
prestations facturées en supplément, mais en indiquant que cette prestation est
gratuite ;
• Le contrat Foncia « Formule 1 par 1 » présente la « prise en charge de la
copropriété » bien que classée en prestation supplémentaire comme gratuite.
FAUX ! De telles prestations sont loin d’être gratuites car elles sont
obligatoirement incorporées dans le forfait payé par la copropriété !
Si ces clauses peuvent vicier le consentement, d’autres font peser sur les
copropriétaires des frais pourtant jugés illicites et/ou abusifs par les tribunaux…
Nexity présente le compte unique comme le seul compte permettant de bénéficier
de la garantie financière : « (le compte unique) fonctionnera aux frais et avantages
de NEXITY avec le bénéfice en contrepartie pour ses clients de la garantie des
fonds déposés ».
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II. Des clauses qui chargent indûment la copropriété
• La tenue de l’Assemblée générale : une prestation basique pas
vraiment incluse dans le forfait : 5 enseignes sur 5
Dans les 5 enseignes étudiées, la tenue des AG en dehors des heures ouvrables
(jusqu’à 18 heures au mieux) du cabinet est facturée à la vacation en plus du
forfait. Or, les AG se tiennent habituellement le soir, en dehors des heures
ouvrables, le syndic doit adapter son contrat en fonction.
• Le forfait administratif : un forfait dans le forfait : 4 enseignes sur 5
Toutes les enseignes étudiées à l’exception du contrat type de Citya, facturent un
forfait (de 15€ à 25€/lot/an) pour les frais d’affranchissement et d’acheminement de
documents.
Ce type de forfait, noyé dans la liste des tâches particulières, alors qu’il peut
représenter plus de 20 % du forfait annuel, masque la réalité du prix du forfait au
syndicat et a été condamné par des tribunaux.
La jurisprudence condamne pourtant ce genre de pratiques depuis 2009 !
• Autres facturations abusives propres à certaines enseignes :
« Prise en charge de la copropriété » (Immo de France), « Archives dormantes »
(Nexity)…
Ces clauses aboutissent à facturer deux fois à la copropriété la même
prestation : via le forfait, et via la facturation de prestations particulières.
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II. … et les copropriétaires pris isolément
• Suite à un impayé de charges :
Les frais de rejet d’une opération de paiement : Foncia, Nexity et Citya
Or, seul les frais nécessaires au recouvrement et postérieurs à la mise en demeure
peuvent être facturés au copropriétaire défaillant.
+ Des montants faramineux : de 28 € à 48 € (Banques : frais rejet prélèvement 20€ max même si plusieurs
Ces dispositions alourdissent illicitement la dette du copropriétaire, aggravant sa
situation et par ricochet mettent en péril toute la copropriété si non recouvrement.
• Suite à une mutation de lots :
La délivrance d’informations pour le DPE : Foncia (71€) et Nexity (42€).
Consistant à fournir les factures de combustible (chauffage collectif), opération illicite
mais facturée au prix fort : jusqu’à ¾ du prix demandé pour un diagnostic.
rejets pour une même opération)
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III. Tarifs des prestations particulières : l’ultime vice
« caché »
Citya immobilier*
Urbania
Nexity Forfait*
Nexity Classique*
Foncia horizon
Foncia horizon plus
Foncia Formule 1
Honoraires comptables
et administratifs (T.T.C)
2,40%
2,39%
Inclus dans le forfait
3,60%
2,99%
2,99%
Honoraires de gestion et
de suivi technique en
l’absence de maître
d’œuvre (T.T.C)
2,40%
4,78%
3,60%
3,58%
3,58%
Total
4,80%
7,17%
SANS OBJET
7,20%
6,57%
SANS OBJET
6,57%
*Le montant des honoraires est calculé sur le montant TTC des travaux
•
Des honoraires indexés sur le montant des travaux et désormais fixes
•
Le pouvoir de négociation de l’AG mis à la trappe :
•
•
67 % des 362 PV d’AG étudiés ne prévoyaient pas de résolution spéciale sur
les honoraires, les incluant dans le vote des travaux ;
12 % seulement de PV où le taux des honoraires est différent de celui contenu
dans le contrat.
• Le scandale des honoraires pour travaux exceptionnels (+25 % en 3 ans) :
14
« caché »
30
30
• Le contestable développement de la vacation horaire (1/2) :
15
« caché »
• Le contestable développement de la vacation horaire (2/2) :
• Des prestations à la vacation horaire qui se multiplient : 20 chez
Nexity, 16 pour Urbania
• Des majorations en fonction des heures ouvrables du cabinet : dès 18
heures, et parfois même 17 heures, les honoraires sont majorés de
50 à 100 % selon les cabinets
• Des majorations en fonction de la qualité
(secrétaires/directeur) choisi par le seul syndic !
de
l’intervenant
Autant de variables discutables qui renchérissent les prestations
et l’impossible anticipation du coût par les copropriétaires.
• Toute heure commencée est due chez Immo de France et Citya !
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« caché »
• Prestations privatives : une position de force du syndic
payée au prix fort par les copropriétaires… surtout en
situation d’impayé de charges :
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Conclusion
• L’instauration obligatoire d’un compte séparé, seul moyen de
redonner à la copropriété ses pleins pouvoirs de contrôle sur les
comptes gérés et d’assurer une véritable sécurisation des fonds.
• La standardisation d’un véritable « contrat tout compris », aux
intitulés identiques à tous les syndics afin de permettre aux syndicats
une véritable comparaison des offres entre elles, ainsi qu’une réforme
de l’arrêté Novelli pour définir une liste limitative des prestations
particulières.
• Le plafonnement des frais dits « privatifs » (état daté, mise en
demeure…) pour lesquels les copropriétaires sont « captifs » d’un
professionnel en position d’exclusivité.
• La possible résiliation annuelle du contrat de syndic pour dynamiser
la concurrence.
• Au-delà de la mise en place de l’Observatoire des syndics, l’UFCQue Choisir et l’ARC, décidées à assainir ce marché, réclament 4
mesures concrètes :
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