Brosset News - N∞57 - Brosset Immobilier

législation
Une notice d'information
trop complexe
Cette notice à annexer au contrat-type de location
devra expliciter les dispositions contenues dans le bail,
l'objectif étant de mieux informer les parties de leurs
droits et obligations ainsi que de certaines voies de
conciliation et de recours possibles pour régler leurs litiges. En fait, il s'agit d'un résumé de la loi du 6 juillet
1989 et de ses décrets d'application qui laisse cependant l'impression d'une grande complexité aux personnes qui ne sont pas juristes.
Dans une logique consumériste, cette uniformisation du
bail d'habitation n'est qu'une nouvelle étape dans l'empilement des contraintes réglementaires, engendrant un
sentiment de technicité et un risque de contentieux impropre au développement du marché locatif.
Au final, en 20 ans nous sommes passés d'un bail de
moins de 10 pages à plus de 60 pages avec toutes les
annexes nécessaires, faisant de ce contrat-type de
location une véritable "usine à gaz" !
Le contrat-type
de location
Le contrat-type de location issu de la loi
Alur est entré en vigueur le 1er août dernier avec la parution d'un décret. Sur le
fond, il apporte peu de novations mais
sur la forme, il impose un plus grand formalisme aux bailleurs et beaucoup plus
d'informations à fournir aux locataires.
Un bail plus précis
mais contraignant
Ce nouveau document vise à "clarifier et à sécuriser les
rapports entre locataires et propriétaires" et à cet effet,
fixe une liste de "clauses essentielles" devant figurer
dans ledit contrat, notamment :
• La désignation des parties (bailleur personne morale
ou physique, mandataire éventuel et locataire),
• La localisation et la destination du logement,
• Le montant du loyer annuel et les modalités de sa révision annuelle,
• Le montant et la date de versement du dernier loyer
acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce
dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant
la signature du bail,
• Le type d'immeuble (collectif ou individuel) et son régime juridique (collectif ou individuel),
• La période de construction (avant 1949, de 1949 à
1974, de 1975 à 1989, de 1990 à 2005, depuis
2005),
• Le nombre de pièces principales louées et la surface
"habitable" définie par l'article R111-2 du Code de la
Construction et de l'Habitation (avec une tolérance
de 5% pouvant désormais donner lieu à diminution
de loyer en cas d'erreur),
• Le montant et la nature des travaux éventuellement
réalisés depuis la fin du dernier bail,
• La description des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (modalité de réception de la télévision, raccordement à
l'Internet...),
• Les honoraires de location d'un intermédiaire imputables à chacune des parties.
EXEMPLE DE CONTENU D’UN CONTRAT
DE BAIL POUR UN LOGEMENT ANCIEN.
• Bail
..............................................................................6
pages
• Notice d’information ......................................7 pages
• Etat des lieux
......................................................5
pages
• Attestation d’assurance ................................1 page
• Dossier de diagnostics techniques
(CREP, DPE et ERNT) : ..............................40 pages
• Engagement de caution ..............................2 pages
• Liste des réparations locatives
..............1
page
+ le cas échéant…
• Documents de copropriété ....................20 pages
Soit au total, entre 60 et 80 pages !
brèves
Paiements en espèces
Depuis le 1er septembre 2015, le seuil de paiement en espèces est passé de 3 000 à 1 000 €. Cette disposition est applicable au débiteur résidant en France et ne concerne pas les personnes dans l’incapacité
de s’obliger par chèque (interdits bancaires). En tant qu’administrateurs de biens, nous acceptons donc
le règlement des loyers et charges en espèces, dans la limite énoncée ci-dessus.
Logements meublés
D'autres mentions sont à prévoir "le cas échéant", ce
qui laisse présager des difficultés d'interprétation sur
leur caractère obligatoire, notamment :
• La désignation des locaux et équipements accessoires de l'immeuble à usage privatif (cave, parking,
garage…).
• L'énumération des locaux, parties, équipements et
accessoires de l'immeuble à usage commun (garage
à vélo, ascenseur, espaces verts, aires et équipements de jeux, local poubelles...).
Le décret du 31 juillet 2015 fixe désormais la liste des éléments de mobilier du logement meublé et stipule
qu’à compter du 1er septembre 2015, le logement meublé constituant la résidence principale du locataire,
doit impérativement être équipé de mobilier en quantité et qualité suffisantes, distribué en fonction de
l’usage de chaque pièce. Cet aménagement devra permettre au locataire de dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Les éléments seront annexés au bail et vérifiés en
sortie.
Notons que ce contrat-type s'applique à toutes zones
géographiques du territoire national et à l'ensemble des
baux signés ou renouvelés à compter du 1er août 2015
dernier, qu'ils portent sur des locaux loués vides ou
meublés, à usage d'habitation ou mixte.
Les contrats de colocation sont également
visés, dès lors qu'ils font l'objet d'un bail
unique. Par contre, sont exclus les baux
qui ne relèvent pas de la loi de 1989, à savoir les logements foyers, les logements
de fonction, les locations saisonnières, les
locations de résidences secondaires, les
locations professionnelles, les locations
meublées faisant l'objet de plusieurs baux,
les logements HLM...
Avec un tel encadrement, la liberté
contractuelle des parties apparaît de plus
en plus restreinte, bien que la loi précise
que des clauses particulières propres à
chaque location soient envisageables,
dans la mesure où elles sont conformes
aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur...
En dehors de l'espace repas, le logement devra également comporter au minimum :
• une literie comprenant couette ou couverture ;
• un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres ;
• une table et des sièges ;
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• le matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Pour la préparation des repas, le logement devra obligatoirement être pourvu :
• de plaques de cuisson ;
• d’un four ou d’un four à micro-ondes ;
• d’un réfrigérateur et d’un congélateur ou, au minimum, d’un réfrigérateur doté d'un compartiment freezer ;
• des ustensiles de cuisine et la vaisselle nécessaire à la prise de repas.
NB : Si le logement comporte plusieurs pièces, chacune d'elle doit être équipée
d'éléments mobiliers adéquats.
IMPORTANT !
L’Agenda d’Accessibilité Programmée (Ad’AP), obligatoire pour tous les propriétaires ou
exploitants d’Etablissements Recevant du Public (ERP), devait être déposé au plus tard
le 27 septembre 2015.
L’absence non justifiée de ce dépôt dans les délais prévus sera sanctionnée par une amende forfaitaire
de 1 500 à 5 000 €. D’autre part, à partir du 1er octobre 2015, la loi de 2005 est applicable et le montant
de la sanction peut atteindre 45 000 €, voire une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à trois ans.
Face à l'ampleur de la tâche au plan national avec plus de 820 000 locaux ERP concernés, il n'est pas
exclu que les pouvoirs publics accordent un ultime délai qu'il appartiendra aux retardataires de saisir.
Pour rappel, notre Cabinet vous propose les services d’un partenaire pour l’élaboration de ce document moyennant un prix forfaitaire ou sur devis, selon les caractéristiques des locaux.