OBSERVATOIRE IMMOBILIER DE L`HABITAT COLLECTIF

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OBSERVATOIRE IMMOBILIER
DE L’HABITAT COLLECTIF
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GRECAM
Note de Conjoncture
LES APPARTEMENTS NEUFS AU 2nd SEMESTRE 2013
LES CHIFFRES-CLES EN ILE-DE-FRANCE
Mises en
vente
Ventes
évo./an*
évo./an*
Stock fin
période
évo./an*
75
243
-61%
361
+7%
964
-23%
92
93
94
PC
1 702
+5%
1 630
+30%
3 222
+2%
1 703
-27%
1 857
+15%
3 255
-8%
942
-26%
1 159
-3%
2 105
-9%
4 347
-17%
4 646
+14%
8 582
-5%
1 305
+2%
1 213
+41%
2 887
+12%
1 166
-6%
1 007
+13%
2 065
+4%
77
78
91
95
GC
1 076
NS
1 119
+6%
2 627
+14%
1 585
5 132
-10%
-3%
1 053
4 392
-7%
+11%
2 234
9 813
+16%
+12%
IDF
9 722
-13%
9 399
+12%
19 359
+2%
* évol entre périodes mars 2013 - mars 2014 / mars 2012 - mars 2013
Prix moyen au
m² **
évo./an
Taux d'écoul.
Ventes/prog/
mois
75
¼
-7%
4,54%
0,81
92
93
94
PC
¼
-6,9%
5,60%
1,28
¼
+1%
6,05%
1,44
¼
+4%
5,92%
1,25
¼
-1%
5,85%
1,33
77
78
91
95
GC
¼
+1%
4,93%
1,28
¼
-0,4%
5,46%
1,24
¼
-3%
4,98%
1,28
¼
+1%
5,34%
1,45
¼
-0,4%
5,15%
1,31
IDF
¼
-4%
5,45%
1,29
** Les prix moyens sont tous en TVA 20% et s'entendent parking inclus
LE MARCHE DES APPARTEMENTS EN ILE-DE-FRANCE AU 2nd SEMESTRE 2013
appts
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
PARIS
HAUTS-DE-SEINE
SEINE-SAINT-DENIS
VAL DE MARNE
ventes
SEINE-ET-MARNE
YVELINES
ESSONNE
VAL D'OISE
stock
Mars 2014
Observatoire Immobilier de l'Habitat Collectif
1
GRECAM
Note de Conjoncture
ILE
IMPACT DE LA TVA REDUITE
Avec
Après la fin du dispositif Pass Foncier fin 2010, la TVA réduite n'a plus été accessible que dans le cadre des
opérations de rénovation urbaine ANRU, et son taux a augmenté de 5,5% à 7% en janvier 2012.
Depuis Janvier 2014, la zone d'égibilité à la TVA réduite est passée de 500 à 300 m autour de la zone ANRU.
Les programmes situés dans une zone ANRU ou à moins de 300 m sont désormais éligibles à la TVA 5,5%.
Les opérations dont le permis a été déposé avant le 31 décembre 2013, et localisées entre 300 et 500 m
demeurent éligibles à la TVA 7%.
6XUOHVSURJUDPPHVG¶DSSDUWHPHQWVHQFRXUVWHUPLQpVVXVSHQGXVDXVHFRQGVHPHVWUH
programmes (soit 24%) étaient éligibles à la TVA réduite sous conditions de ressources.
Ces programmes représentent 26 % des ventes totales du semestre en Ile-de-France (soit cinq points
de plus par rapport qu'au premier semestre 2013, et 7 points par rappport à fin 2012). Les ventes en
TVA réduite ont ainsi atteint leur plus haut niveau depuis la mise en place du dispositif.
Près de 40 % des ventes du semestre se concentrent en Seine-Saint-Denis. Cette hausse significative des
ventes s'explique par le passage à la TVA 5,5% en janvier 2014, qui a bénéficié plus spécifiquement à ce
département. Cette dynamique reste toujours favorable à Aubervilliers, Drancy et Romainville, où 80% des
ventes du semestre ont été réalisées en TVA réduite.
Le tableau ci-dessous liste les communes ayant concentré le plus de ventes dans des programmes proposant
la TVA réduite.
précéde
rapport
stock
commer
Le
recul
institutio
effet
et
En
l'on
s'avèrent
A
mais
2011
manifeste
opération
programm
second
En
"abordab
sur
Dans
disposit
en
5
explique
Source : Observatoire Immobilier de l'Habitat du Grecam
IMPACT DES POLITIQUES DE PRIX "MAITRISES"
De plus en plus de communes de Première Couronne mettent en oeuvre des stratégies visant à "maîtriser" les
prix de vente au profit de leurs résidents, et parfois des salariés travaillant dans la commune, à l'instar de
Villejuif, qui impose deux mois de précommercialisation au prix plafond de 4 500 ¼/m² PI, ou de Carrières-sousPoissy, dans la ZAC de la Centralité (une partie des lots en prix maîtrisés).
Les ventes en prix maîtrisés représentent 8 % des ventes totales du second semestre 2013 en Ile-deFrance. Celles-ci se concentrent principalement dans les villes "tradionnellement" actives en matière de prix
maîtrisés (Nanterre, Ivry-sur-Seine etc., à des prix moyens allant de 4 150 ¼/m² PI à Ivry jusqu'à 5 100 ¼/m²
PI à Nanterre**).
Au cours du second semestre 2013, les ventes en prix maitisés se sont concentrées particulierement à SaintOuen, Ivry-sur-Seine, Nanterre et Montreuil qui représentent 60% des ventes. Cela s'explique par le
lancement réussi des opérations localisées dans la ZAC Seine Arche à Nanterre, mais aussi par les bons
résultats enregistrés dans la ZAC Ivry-Confluences à Ivry-sur-Seine, et dans la ZAC des Docks à Saint-Ouen,
(au sein d'opérations lancées en 2012).
** Ces prix « moyens ªV¶DSSOLTXHQWjODVXUIDFHKDELWDEOHGXORJHPHQWHWQHSUHQQHQWSDVHQFRPSWHOHV
surfaces annexes. Cela explique que les prix de vente réels des programmes soient, pour la plupart,
VXSpULHXUVDX[SUL[PDvULVpVO¶pFDUWYDULDQWHQWUHHWHQIRQFWLRQGXQRPEUHGHSDUNLQJVHWGH
O¶LPSRUWDQFHGHVVXUIDFHVDQQH[HVEDOFRQWHUUDVVHVFDYHV
Mars 2014
2
Le
malgré
Cette
de
urbaine
sensiblem
Romainv
Le
an)
de
Le
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de
Roi,
Le
livraison
En
départem
Mais
de
Sénart
et
Si
le
Par
programm
Chessy,
GRECAM
Note de Conjoncture
ILE-DE-FRANCE
Avec 9 400 ventes d'appartements, le second semestre 2013, aura connu un recul de 15% par rapport au semestre
précédent (10 960 ventes). Sur l'ensemble de l'année 2013, près de 20 500 ventes ont été réalisées, en hausse par
rapport à 2012 (18 200 ventes), mais en retrait comparé à 2011 et 2010. Toutefois ce niveau de ventes a permis au
stock de se stabiliser, à un niveau élevé, autour de 19 000 appartements, soit près de 12 mois de
commercialisation au rythme actuel.
Le taux moyen G¶pFRXOHPHQW des programmes se dégrade et le prix moyen de O¶RIIUH est, pour la première fois, en net
recul (-4% en un an). Le fléchissement des ventes a été amoindri par le recours aux ventes « en bloc » aux
institutionnels et bailleurs sociaux par beaucoup de promoteurs, inquiets des perspectives du marché. Celui-ci en
effet a été particulièrement affecté par la baisse des achats G¶LQYHVWLVVHXUV liée à la disparition du Scellier (entre 2011
et 2012), et au démarrage laborieux du Duflot en 2013 (moins incitatif).
En moyenne, le prix moyen de l'offre francilienne atteint 4 980 ¼/m² PI, contre 5 235 ¼/m² PI fin 2012. Néanmoins,
l'on reste à un niveau de prix moyen élevé, comparé à fin 2010, autour de 4 400 ¼/m² PI. Toutefois, les ecarts
s'avèrent importants d'un secteur à l'autre.
A Paris, où O¶RIIUH avait fortement été relancée en 2011 et 2012, les ventes avaient certes progressé MXVTX¶j mi-2012,
mais elles ne cessent de se tasser depuis lors. Le prix moyen de O¶RIIUH était passé de 9 700 ¼/m² HP en mars
2011 à 11 600 ¼/m² HP en mars 2013, dissuadant ainsi une grande partie de la clientèle, quand la surcote était
manifeste. Aussi, le renouvellement de O¶RIIUH V¶HVW-il fortement ralenti, en raison de report du lancement de plusieurs
opérations, comme dans la ZAC Clichy-Batignolles. Par ailleurs, les difficultés G¶pFRXOHPHQW de beaucoup de
programmes ont conduit leurs promoteurs à réajuster leurs prix. En moyenne, les prix à Paris ont reculé de 7% au
second semestre 2013.
En Petite Couronne, l'essentiel du marché s'est tourné vers la primo-accession, quand les prix demeurent
"abordables" (entre 4 000 et 5 000 ¼/m²PI ). Les 10 villes qui présentent les meilleurs résultats du semestre, et
sur l'ensemble de l'année, proposent une offre inférieure à 5 000 ¼/m² PI.
Dans les Hauts-de-Seine, où le rebond avait été spectaculaire en 2009 et 2010, notamment grâce au succès du
dispositif Scellier, les ventes avaient tout aussi fortement reculé en 2012. Si elles se sont légèrement redressées
en 2013, F¶HVW notamment grâce à la dynamique de marchés où se pratiquent des prix « maîtrisés » (inférieurs à
5 500 ¼/m² HP) comme Bagneux, Colombes, Nanterre (ville la plus active d'Ile-de-France), et Gennevilliers. Ceci
explique que le prix moyen du Département ait reculé de 7% en un an.
Le marché de la Seine-Saint-Denis continue de maintenir une forte progression des ventes (+15% sur un an),
malgré la baisse des mises en vente (-27% sur un an).
Cette évolution s'explique notamment par le changement de TVA depuis le 1er janvier 2014 (lequel est passé
de 7% à 5,5%), pour l'achat d'un logement neuf situé dans et autour (300 m) de quartiers faisant l'objet de rénovation
urbaine ANRU. Ce dispositif a permis de resolvabiliser les ménages de primo-accédants et d'augmenter ainsi
sensiblement le nombre de ventes au sein des communes d'Aulnay-sous-Bois, Aubervilliers, Drancy, La Courneuve,
Romainville.
Le renouvellement de l'offre d'appartements s'étant ralenti, le stock a cessé de se gonfler fin 2013 (-8% sur un
an). Les 3 255 appartements qui composent ce stock se répartissent au sein de 215 programmes, soit 10 mois
de commercialisation au rythme actuel.
Le marché du Val-de-Marne est le seul de Petite Couronne à connaître une baisse des ventes au cours du semestre
(-3% par rapport au 2nd semestre 2012). Ces mauvais résultats sont directement liés à un renouvellement insuffisant
de l'offre (-26% sur un an). Les mises en vente et les ventes se sont principalement concentrées à Cachan, Choisy-leRoi, Ivry-sur-Seine et Le Perreux-sur-Marne.
Le stock est certes en diminution (-9% sur un an), mais 21% des logements sont soit livrés, soit en cours de
livraison.
En Grande Couronne, l'on observe une hausse des ventes par rapport à 2012 (+11%) sur l'ensemble des
départements, à l'exception du Val d'Oise.
Mais c'est surtout la Seine-et-Marne, dont l'offre continue de progresser, qui permet aux ventes de Grande Couronne
de se maintenir à un bon niveau. Jusqu'alors, l'essentiel des ventes se concentrait au sein des Villes Nouvelles de
Sénart et de Marne-la-Vallée ; elles se sont redeployées vers les micro-marchés de Chelles, Le Mée-sur-Seine, Meaux
et Thorigny-sur-Marne; dans une gamme de prix entre 3 560 /m² PI à 4 600 /m²PI.
Si le stock de la Grande Couronne ne cesse de s'alourdir (+12% sur un an), l'offre à venir en 2014 devrait rééquilibrer
le marché, en se situant dans des localisations plus attractives (à proximité des lignes RER).
Par ailleurs, l'année 2014, sera marquée par d'importants appels d'offres dans une perspective de lancement de
programmes en 2015-2016 (comme dans la ZAC du Moulon à Gif-sur-Yvette, la ZAC des Studios et des Congrès à
Chessy, la ZAC Ecocité-Canal à Bobigny...).
Mars 2014
3
GRECAM
Note de Conjoncture
LES APPARTEMENTS NEUFS AU 2nd SEMESTRE 2013 / ILE-DE-FRANCE
Analyse du marché par types de logements
Studios
Mises en vente
évo. sur six mois
Ventes
2 Pièces
3 Pièces
4 Pièces
Total
5 Pièces et +
9 722
949
3 143
3 525
1 793
312
-22%
-28%
-28%
-16%
-23%
-25%
846
3 070
3 557
1 579
347
9 399
-23%
-20%
-14%
-5%
-6%
-15%
1 316
5 140
8 150
3 984
764
19 354
-0%
-5%
-6%
+0%
-11%
-4%
4
6
9
10
12
8
évo. sur six mois
-24%
+5%
+0%
-13%
+2%
-3%
Prix unitaire moyen
évo. sur six mois
N¼
-4%
N¼
-1%
N¼
1%
N¼
-6%
N¼
-6%
N¼
-3%
évo. sur six mois
Stock
évo. sur six mois
Nb mois écoulement
Source : Observatoire Immobilier de l'Habitat du GRECAM
9 000
8 000
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
Studios
2 Pièces
3 Pièces
Mises en vente
4 Pièces
Ventes
5 Pièces et +
Stock
Analyse de l'âge du stock de logements
stock livré depuis
+ 6 mois
- 6 mois
stock à livrer dans
- 6 mois
+ 6 mois
Total
Stock
Mises en
Vente
mars-14
310
336
1 088
17 625
19 359
9 722
mars-13
245
249
471
18 072
19 037
10 674
Nb mois écoulement
8
8
9
8
8
évo. sur un an (en mois)
-0
+2
+2
-0
-0
prix/m² habitable (*)
évo. sur un an
¼
+2%
¼
-5%
¼
+4%
¼
-4%
¼
-4%
¼
-8%
(*) Les prix moyens s'entendent parking inclus
Situation en Mars 2014
1% 2%
Situation en Mars 2013
6%
1%
Analyse de l'âge du
stock de logements
3%
livré depuis plus de 6 mois
livré depuis moins de 6 mois
95%
à livrer dans moins de 6 mois
91%
à livrer dans plus de 6 mois
Mars 2014
4
d'Oise
e 2013
d'Oise
ortante
GRECAM
Note de Conjoncture
ILE-DE-FRANCE
Evolution du Marché
Logements
2nd sem. 2013
Mises en vente
Ventes
Stock fin période **
évo./sem.
évo./an.*
9 722
-25%
-13%
9 399
19 359
-15%
-4%
+12%
+2%
* évol entre périodes mars 2013 - mars 2014 / mars 2012 - mars 2013
** stock mars 2014 / stock mars 2013
L'activité des différents départements
les plus actifs du 2nd semestre 2013
Appts *
20 000
18 000
16 000
VENTES
14 000
% de IDF
12 000
Seine-Saint-Denis
1 857
19,8%
10 000
Hauts-de-Seine
1 630
17,3%
8 000
Seine-et-Marne
1 213
12,9%
6 000
Val-de-Marne
1 159
12,3%
Essonne
1 119
11,9%
Val-d'Oise
1 053
11,2%
Yvelines
1007
10,7%
361
3,8%
4 000
2 000
0
1er sem
2010
2nd sem
2010
1er sem
2011
2nd sem
2011
1er sem
2012
2nd sem
2012
1er sem
2013
2nd sem
2013
Paris
mises en vente
ventes
stock
* échelle différente selon les départements
Evolution des écoulements et des prix
mars-13
Nbre programmes
mars-14
1 189
1 217
51
51
51
Taille programme
1,29
1,55
1,29
¼
5,03%
¼
5,90%
¼
5,45%
Ventes/prog/mois
Prix moyen au m² (*)
Taux d'écoulement
sept-13
1 062
Les différents départements
concentrant l'offre la plus importante
Seine-Saint-Denis
STOCK
% de IDF
3 255
16,8%
Hauts-de-Seine
3 222
16,6%
(*) Les prix moyens s'entendent parking inclus
Seine-et-Marne
2 887
14,9%
Essonne
2 627
13,6%
Val-d'Oise
2 234
11,5%
Val-de-Marne
2 105
10,9%
Yvelines
2 065
10,7%
964
5,0%
Prix en ¼/m²
6 500 ¼
TE
12%
6 000 ¼
11%
5 500 ¼
10%
9%
5 000 ¼
8%
4 500 ¼
7%
4 000 ¼
6%
3 500 ¼
5%
3 000 ¼
4%
3%
2 500 ¼
2%
2 000 ¼
1 500 ¼
1er sem
2010
Paris
1%
0%
2nd sem
2010
1er sem
2011
2nd sem
2011
1er sem
2012
Prix moyen au m² (parking inclus)"""
2nd sem
2012
1er sem
2013
2nd sem
2013
Taux d'écoulement
*Prix donné en TVA à 20%
Mars 2014
5

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