observatoire immobilier de l`habitat collectif

GROUPE DE RECHERCHE SUR L’ECONOMIE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’AMENAGEMENT
OBSERVATOIRE IMMOBILIER
DE L’HABITAT COLLECTIF
12, RUE HAMELIN 75116 PARIS - TEL 01.47.55.99.00 – FAX 01.47.55.65.09 – www.grecam.com
S.A.S CAPITAL 83 574 € - RC PARIS 312 612 534
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L'OBSERVATOIRE IMMOBILIER DE L'HABITAT.
Mis en place en 1978, l’OBSERVATOIRE IMMOBILIER DE L’HABITAT est un
système d'observation et d'analyse du marché des logements neufs à la vente,
élaboré et géré par le GRECAM, société d'études et de conseil totalement
indépendante.
Son but est d'assurer une connaissance et un suivi précis de l'offre et de sa
commercialisation, avec un souci de fiabilité et de cohérence de l'information que
garantissent la neutralité et le savoir-faire du GRECAM.
Ce système est fondé sur la gestion d'un fichier de l'ensemble des opérations
neuves de logements, en cours et en projet, réalisées en Ile-de-France. Chaque
opération est suivie depuis son autorisation administrative (permis de construire),
jusqu'à sa livraison et la fin de sa commercialisation. C'est, en effet, dans le détail
de leur déroulement que se trouve la vérité du marché.
Remis à jour systématiquement deux fois par an, par enquête directe et
exhaustive auprès de chaque promoteur ou commercialisateur, ce fichier permet
de disposer en permanence de données complètes et actualisées.
Plus qu'un simple outil statistique, c'est un véritable service d'information et de
conseil qui est proposé, tant aux professionnels participant à l'enquête qu'aux
partenaires publics, collectivités territoriales, banques, investisseurs
institutionnels et aménageurs. Ensemble unique et suivi de données
indispensables pour une bonne maîtrise des prévisions et des décisions qui les
engagent, l’OBSERVATOIRE IMMOBILIER DE L’HABITAT offre de multiples
possibilités d’exploitation, à travers :
• La publication semestrielle de l'état complet de l'offre en cours et en projet
(disponible sur papier ou sur disquette),
• Un service permanent de mise à jour, CONSULMAIL, pour répondre aux
besoins ponctuels d’actualisation, en dehors des périodes d’observation des
enquêtes semestrielles,
• Des traitements spécifiques, pour mettre à profit toute la richesse de cette base
de données, dans la forme qui convient le mieux à chaque abonné (tableaux,
graphiques, cartes...).
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Une présentation claire et précise de chaque programme.
Tout programme en cours de commercialisation fait l’objet d’une fiche détaillée,
selon le modèle présenté ci-après, jusqu’à son entière commercialisation.
Chaque programme est :
1. Repéré par sa dénomination commerciale et son adresse complète,
2. Distingué par son numéro de permis de construire,
3. Localisé par rapport à la desserte (Métro, RER ou SNCF) la plus proche,
4. Identifié à travers ses intervenants (promoteurs, commercialisateurs, bureau de
vente, indication de la présence d’un logement témoin),
5. Suivi dans son échéancier (date de début de commercialisation, date de livraison
et nombre de logements, concernant aussi bien le programme total, que la tranche
en cours, s’il y a lieu),
6. Décrit dans le détail de sa composition (types de logements, surfaces habitables
et utiles, caractéristiques et surfaces des maisons, prix minimum et maximum des
maisons restant disponibles, taille des terrains, répartition initiale),
Les caractéristiques des maisons.
IS
JU
BD
ET
PP
GR
DG
Isolée
Jumelée
En bande
Comporte un étage
De plain-pied
Garage
Double garage
3
7. Actualisé en fonction des mises en vente, des modifications de répartition et des
ventes, intervenues au cours du semestre (ces dernières sont indiquées en
italique),
8. Qualifié par des indicateurs, permettant d'apprécier la commercialisation du
programme (rythme de vente, taux d'écoulement et prix moyen).
Les indicateurs
Le rythme de vente mensuel global est le rapport entre les ventes totales de
l'opération (ou de la tranche), et le nombre de mois écoulés depuis la date de
commercialisation.
Le taux d'écoulement est le rapport entre le rythme mensuel global, et le nombre
de logements de l'opération.
Le prix moyen au m² est calculé, pour chaque opération, en fonction de la surface
habitable, à partir du stock disponible (par type); il est donné hors parking et
parking inclus (en italique, est rappelé le prix moyen au m² initial, au lancement
de la commercialisation).
Tous les prix indiqués pour chacun des programmes enquêtés dans l’Observatoire
Immobilier d’Habitat du Grecam sont en TVA 19,6%.
Permis de construire n°
Métro :
1
Promoteur :
Commercialisateur :
4
Début com.
5
Programme total
Type
2
3
Surf. hab.
Livraison
Nbre log.
Caractéristiques
Prix
Total
Vendu
dont sem.
Dispo.
7
6
Rythme de vente mensuel global
8
Prix moyen du m² dispo.
Initial (
)
Actuel (
)
Taux d'écoulement
4
parking inclus
€
€
hors parking
€
€
Un dossier complet chaque semestre.
L’OBSERVATOIRE IMMOBILIER DE L’HABITAT prend en compte toutes les
opérations neuves de logements en accession, de plus de 10 logements, sur
l’ensemble de la région Ile-de-France.
les opérations en projet sont citées, dès lors que la date de lancement de la
commercialisation est déterminée.
Une consultation aisée.
L’OBSERVATOIRE IMMOBILIER DE L’HABITAT est organisé par départements.
Seules les villes nouvelles font l'objet d'une présentation indépendante.
Pour repérer les programmes d'une commune :
Au sein de chaque secteur de marché, les communes sont classées par ordre
alphabétique (indication en tête de page).
Pour repérer un programme dans une commune :
• L'offre en cours est classée en fonction de l'adresse (par ordre alphabétique des
rues et chronologique des numéros), et non plus par date de livraison, pour plus
de commodité de repérage.
• Les programmes, dont la commercialisation s'est achevée durant le semestre, sont
listés en tête de chaque secteur de marché. Ils font face à une carte, qui permet de
situer les communes composant chacun des secteurs.
• A la fin de chaque département ou Ville Nouvelle, figure la liste des programmes
en projet dont la mise en vente est programmée pour les mois à venir.
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GROUPE DE RECHERCHE SUR L’ECONOMIE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’AMENAGEMENT
OBSERVATOIRE IMMOBILIER
DE L’HABITAT COLLECTIF
NOTE DE CONJONCTURE
12, RUE HAMELIN 75116 PARIS - TEL 01.47.55.99.00 – FAX 01.47.55.65.09 – www.grecam.com
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Un cahier de conjoncture facilitant l’analyse des marchés.
L’OBSERVATOIRE IMMOBILIER DE L’HABITAT comporte, chaque semestre, un
cahier de conjoncture, à l’échelle de l’Ile-de-France, puis des huit départements,
et de l'ensemble des villes nouvelles.
Cette note de conjoncture fait le point, dans un premier temps, des principaux
flux du semestre :
• Mises en vente,
• Réservations nettes,
• Stock disponible.
Elle en présente une évolution sur les quatre dernières années, semestre par
semestre.
Elle met ensuite en évidence, une batterie d’indicateurs, suivis dans le temps,
révélateurs des différentes dynamiques du marché :
•
•
•
•
•
Nombre de programmes en cours de commercialisation,
Taille des programmes, en nombre de logements,
Rythme de vente mensuel par programme, constaté sur le dernier semestre,
Taux d’écoulement du stock par mois.
Prix moyen du m² habitable, parking inclus.
L’évolution récente des prix est rapprochée de celle des écoulements, afin
d’apprécier l’élasticité des rythmes de vente par rapport aux prix.
Dans un deuxième temps, une analyse plus détaillée des flux du semestre
permet d’apprécier les équilibres du marché et d’en étudier les opportunités.
Ainsi les résultats du semestre sont-ils segmentés :
• Par types de logements, avec la mise en évidence des durées d’écoulement des
logements restant disponibles, et des prix unitaires moyens par types.
• Par ancienneté du stock, en fonction des dates de livraison, avec la mise en
évidence des durées d’écoulement des logements restant disponibles, et des prix
moyens au m² par tranches d’âge.
Ces indications font l’objet d’une comparaison par rapport à l’année précédente.
7
GRECAM
Note de Conjoncture
LES APPARTEMENTS NEUFS AU 1er SEMESTRE 2011
LES CHIFFRES-CLES EN ILE-DE-FRANCE
Mises en
vente
75
946
92
93
94
PC
évo./an*
Ventes
Stock fin
période
évo./an*
+97%
581
1 815
-9%
2 209
+25%
1 127
5 151
évo./an*
+28%
587
+166%
1 713
-3%
1 206
-18%
1 699
+34%
1 513
+9%
-1%
1 341
+3%
646
-33%
+3%
4 753
+8%
3 365
-12%
1 087
+7%
1 198
-2%
1 208
-7%
1 315
+17%
830
-2%
1 045
+29%
77
78
91
95
GC
2 012
-13%
1 692
-16%
1 674
+3%
1 299
5 713
NS
+11%
1 430
5 150
+26%
-1%
1 121
5 048
+15%
+7%
IDF
11 810
+10%
10 484
+4%
9 000
+3%
* évol entre périodes sept 2010 - sept 2011 / sept 2009 - sept 2010
Prix moyen au
m² **
évo./an
Taux d'écoul.
Ventes/prog/
mois
75
10 562 €
+16%
8,29%
2,85
92
93
94
PC
7 114 €
+15%
9,78%
2,34
4 185 €
+1%
8,82%
2,51
5 382 €
+14%
11,25%
2,60
5 465 €
+8%
9,76%
2,47
77
78
91
95
GC
3 951 €
+7%
8,30%
1,87
4 977 €
+16%
7,38%
1,89
4 000 €
+3%
8,38%
2,29
4 096 €
+8%
9,34%
2,77
4 212 €
+9%
8,42%
2,21
IDF
5 095 €
+12%
8,97%
2,35
** Les prix moyens s'entendent parking inclus
LE MARCHE DES APPARTEMENTS EN ILE-DE-FRANCE AU 1 er SEMESTRE 2011
appts
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
PARIS
HAUTS-DE-SEINE
SEINE-SAINT-DENIS
VAL DE MARNE
ventes
SEINE-ET-MARNE
YVELINES
ESSONNE
VAL D'OISE
stock
Septembre 2011
Observatoire Immobilier de l'Habitat Collectif
8
GRECAM
Note de Conjoncture
LES APPARTEMENTS NEUFS AU 1er SEMESTRE 2011
IMPACT DE LA TVA REDUITE
Sur les 744 programmes d’appartements en cours ou terminés au premier semestre 2011, 163
programmes (soit 19%) offraient la possibilité d’acquérir en TVA à 5,5% sous conditions de
ressources.
Ils représentent 1 610 ventes, soit 15 % des ventes totales du semestre en Ile-de-France.
Ce sont les départements de Seine-Saint-Denis et de l'Essonne, qui ont enregistré plus de la moitié
des ventes, notammen gràce à la ZAC Villette Quatre Chemins à Pantin et la ZAC du Noyer
Renard à Athis-Mons.
Cette proportion oscille depuis deux ans entre 15 et 20%, mais dans le recul observé ce semestre il
faut prendre en compte la fin du dispositif Pass Foncier, dont l'impact a été significatif en Grande
Couronne.
D'autres modalités de modération des prix se développent aussi, principalement en Petite
Couronne : il s'agit du PSLA , que pratiquent quelques promoteurs adossés à des bailleurs sociaux
comme Expansiel (Groupe Valophis) ; mais aussi des politiques de "prix maîtrisés" engagées par
certaines communes.
A Saint-Ouen, par exemple, 60% des ventes du semestre ont concerné des opérations vendues à
"prix maîtrisés"(autour de 4 000 €/m² PI).
Le tableau ci-dessous liste les communes ayant concentré le plus de ventes dans des programmes
proposant la TVA à 5,5%.
Source : Observatoire Immobilier de l’Habitat du Grecam
Septembre 2011
Observatoire Immobilier de l'Habitat Collectif
9
GRECAM
Note de Conjoncture
LES APPARTEMENTS NEUFS AU 1er SEMESTRE 2011
ILE-DE-FRANCE
Les ventes du 1er semestre 2011 se sont certes maintenues au niveau du semestre précédent. Mais,
après le record enregistré au 1er semestre 2010, le marché donne les premiers signes de tassement.
Les mises en vente ont évolué au même rythme, et le stock ne s’est donc pas trop gonflé. Il
représente encore à peine 5 mois de commercialisation au rythme actuel. La pression sur les prix ne
s’est toutefois pas relâchée et, en moyenne, le prix moyen de l’offre francilienne a dépassé les 5 000
€/m²PI.
Cependant la situation diffère de plus en plus entre les marchés de Paris et des Hauts-de-Seine, où le
prix moyen de l’offre a encore bondi de 15% en un an, et le reste de la Région où la progression des
prix n’est plus que très faible. Car les ventes ont commencé à se tasser, notamment en Grande
Couronne.
Dans Paris, où le prix moyen avait franchi la barre des 10 000 €/m²PI, l’offre s’est accrue, approchant
les 1 000 logements en six mois, et les ventes ont suivi.
Dans les Hauts-de-Seine, en revanche, l’offre s’est moins bien renouvelée en 2011, entraînant un
tassement des ventes. toutefois le taux d’écoulement des programme en cours demeure proche de
10%, bien que leur prix moyen dépasse aujourd’hui les 7 000 €/m² PI.
En Seine-Saint-Denis, où les ventes avaient marqué le pas au second semestre 2010, le rebond est
très net, grâce à une forte relance des mises en vente à un niveau de prix qui demeure stable, autour
de 4 100 €/m² PI.
En revanche, tous les départements de Grande Couronne enregistrent un recul des ventes, hormis le
Val d’Oise. Ce sont principalement les anciennes Villes Nouvelles (Cergy-Potnoise, Marne-la-Vallée,
Sénart, Evry-Centre-Essonne) qui connaissent un ralentissement des réservations notamment sur les
appartements de grandes surfaces, et on assiste même à un gonlflement du stock de l'Essonne et des
Yvellines.
Par ailleurs, on observe, depuis 2007, une augmentation des mises en ventes des petites surfaces
(studios et 2 pièces), qui sont passées de 3 400 par semestre en 2007 à plus de 5 000 au premier
semestre 2011, tout en restant dans des proportions relativement proches (entre 40% en 2007 et 45
% en 2010).
Après la remise en cause ou le rajustement de certains dispositifs financiers et fiscaux (Loi Scellier,
Pass Foncier, PTZ …) qui avaient soutenu grandement l’activité en 2009 et 2010, l’année 2012
s’annonce plus difficile. La réforme annoncée sur les plus-values à compter de février 2012, la fin de la
défiscalisation jusqu’à 22 % dans les programmes BBC, interviendront dans un contexte socioéconomique difficile (solvabilité des ménages toujours fragile) et un contexte politique également
empreint d’incertitudes.
Aussi les promoteurs cherchent-ils à écouler le plus vite que possible leurs logements non BBC.
Les diverses campagnes de publicité intensemenées par les promoteurs refletentent bien cette
tendance actuelle.
Septembre 2011
Observatoire Immobilier de l'Habitat Collectif
10
GRECAM
Note de Conjoncture
LES APPARTEMENTS NEUFS AU 1er SEMESTRE 2011 / ILE-DE-FRANCE
Analyse du marché par types de logements
Studios
Mises en vente
évo. sur six mois
Ventes
évo. sur six mois
2 Pièces
3 Pièces
4 Pièces
5 Pièces et +
Total
1 309
3 902
4 409
1 770
420
+23%
+12%
+14%
+14%
+23%
11 810
+15%
1 108
3 498
3 800
1 631
447
10 484
-4%
+4%
-4%
-5%
+6%
-1%
652
2 359
3 903
1 692
394
9 000
+42%
+15%
15%
+4%
-10%
+13%
4
3
4
6
6
4
évo. sur six mois
+55%
+32%
+41%
+16%
-43%
+30%
Prix unitaire moyen
évo. sur six mois
186k€
+8%
234k€
+10%
303k€
7%
413k€
+12%
624k€
+25%
311k€
+8%
Stock
évo. sur six mois
Nb mois écoulement
Source : Observatoire Immobilier de l'Habitat du GRECAM
5 000
4 500
4 000
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Studios
2 Pièces
3 Pièces
Mises en vente
4 Pièces
Ventes
5 Pièces et +
Stock
Source : Observatoire Immobilier de l'Habitat du GRECAM
Analyse de l'âge du stock de logements
stock livré depuis
+ 6 mois
- 6 mois
stock à livrer dans
- 6 mois
+ 6 mois
Total
Stock
Mises en
Vente
sept-11
72
77
325
8 526
9 000
11 810
sept-10
184
77
239
8 252
8 752
12 908
Nb mois écoulement
15
4
7
4
4
évo. sur un an (en mois)
+4
-9
+0
+0
+0
prix/m² habitable (*)
évo. sur un an
3 894 €
+2%
4 178 €
-1%
4 530 €
+2%
5 134 €
+13%
5 095 €
+12%
4 691 €
+18%
Source : Observatoire Immobilier de l'Habitat du GRECAM
(*) Les prix moyens s'entendent parking inclus
Situation en Septembre 2011
Situation en Septembre 2010
1%1% 4%
Analyse de l'âge du
stock de logements
2% 1% 3%
livré depuis plus de 6 mois
livré depuis moins de 6
mois
à livrer dans moins de 6
mois
94%
94%
à livrer dans plus de 6 mois
Source : Observatoire Immobilier de l'Habitat du GRECAM
Septembre 2011
Observatoire Immobilier de l'Habitat Collectif
11
GRECAM
Note de Conjoncture
LES APPARTEMENTS NEUFS AU 1er SEMESTRE 2011
ILE-DE-FRANCE
Evolution du Marché
Logements
1 er sem. 2011
évo./sem.
évo./an.*
Mises en vente
11 810
+15%
+10%
Ventes
Stock fin période **
10 484
9 000
-1%
+13%
+4%
+3%
Source : Observatoire Immobilier de l'Habitat du GRECAM
* évol entre périodes septembre 2010 - septembre 2011 / septembre 2009 - septembre 2010
** stock septembre 2011 / stock septembre 2010
L'activité des différents départements
d'Ile-de-France au 1er semestre 2011
Appts *
15 000
13 500
12 000
VENTES
10 500
% de IDF
Hauts-de-Seine
1 713
16,3%
7 500
Seine-Saint-Denis
1 699
16,2%
6 000
Essonne
1 692
16,1%
4 500
Val-d'Oise
1 430
13,6%
3 000
Val-de-Marne
1 341
12,8%
Seine-et-Marne
1 198
11,4%
Yvelines
830
7,9%
Paris
581
5,5%
9 000
1 500
0
2nd sem
2007
1er sem
2008
2nd sem
2008
1er sem
2009
2nd sem
2009
mises en vente
1er sem
2010
ventes
2nd sem
2010
1er sem
2011
stock
Source : Observatoire Immobilier de l'Habitat du GRECAM
* échelle différente selon les départements
Evolution des écoulements et des prix
sept-10
mars-11
sept-11
Nbre programmes
792
760
744
Taille programme
53
55
54
Ventes/prog/mois
2,51
2,33
2,35
4 535 €
9,61%
4 675 €
9,52%
5 095 €
8,97%
Prix moyen au m² (*)
Taux d'écoulement
L'offre des différents départements
d'Ile-de-France au 1er semestre 2011
STOCK
% de IDF
1 674
18,6%
Essonne
Source : Observatoire Immobilier de l'Habitat du GRECAM
Seine-Saint-Denis
1 513
16,8%
(*) Les prix moyens s'entendent parking inclus
Seine-et-Marne
1 208
13,4%
Hauts-de-Seine
1 206
13,4%
Yvelines
1 045
11,6%
Val-d'Oise
1 121
12,5%
Val-de-Marne
646
7,2%
Paris
587
6,5%
Prix en €/m²
6 500 €
TE
12%
11%
6 000 €
10%
5 500 €
9%
5 000 €
8%
4 500 €
7%
4 000 €
6%
3 500 €
5%
4%
3 000 €
3%
2 500 €
2%
2 000 €
1%
0%
1 500 €
2nd sem
2007
1er sem
2008
2nd sem
2008
1er sem
2009
2nd sem
2009
Prix moyen au m² (parking inclus)
1er sem
2010
2nd sem
2010
1er sem
2011
Taux d'écoulement
Source : Observatoire Immobilier de l'Habitat du GRECAM
Septembre 2011
Observatoire Immobilier de l'Habitat Collectif
12