Logements communaux - Document d`information

NOTE D’INFORMATION SUR LA
REHABILITATION
DES LOGEMENTS COMMUNAUX
conventionnés au titre de la
Prime à l’Amélioration de Logements
à Usage Locatif et à Occupation Sociale
P.A.L.U.L.O.S.
Avril 2013
Quel est l’objet de l’intervention départementale dans le cadre de la délégation des aides
à la pierre ?
Le Conseil Général, délégataire, est chargé d'attribuer les aides pour le compte de l'État. L’action
du Département permet la conservation du patrimoine bâti de la commune, tout en contribuant au
développement d’une offre locative à loyer modéré en milieu rural.
Qui peut bénéficier de la PALULOS ?
La Prime à l’Amélioration de Logements à Usage Locatif et à Occupation Sociale (PALULOS
communale) contribue à la mise sur le marché du logement locatif social des logements, le plus
souvent inoccupés, appartenant ou gérés par une commune ne disposant pas d’établissement public
placé sous sa tutelle. Il doit s’agir de biens appartenant au domaine privé de la commune.
Toutes les communes de la Côte d’Or peuvent y prétendre, exceptées celles du Grand Dijon, qui
dispose de sa propre délégation de compétences des aides à la pierre, et la commune de Beaune qui
dispose d’un Établissement Public à caractère Administratif sous tutelle de la Ville et gérant des
logements.
Quels logements peuvent faire l’objet d’une demande d’aide au Conseil Général ?
L’immeuble doit être achevé depuis au moins 15 ans ;
Il doit être la propriété de la commune ;
Seuls les logements existants à réhabiliter peuvent faire l’objet d’un agrément PALULOS ;
les logements créés par changement d’usage ne sont pas éligibles.
Le maître d’ouvrage doit s’engager à conserver l’immeuble dans le patrimoine communal pour la
location pendant une durée minimale égale à la durée du prêt, ou, en l’absence de prêt, pour une
durée minimale de neuf ans ;
Un délai minimum de cinq ans doit être observé avant de bénéficier à nouveau d’une PALULOS
dans un logement déjà conventionné. Dans ce cas, la demande devra concerner un bouquet de travaux (Cf. paragraphe suivant) et ne sera pas prioritaire dans le quota d'agréments délégués.
Quels types de travaux sont concernés par cette aide financière ?
Textes :
- art. R.323-3 du CCH
- arrêté du 30 décembre 1987 relatif à la nature des travaux finançables en PALULOS
Les travaux ayant pour effet de mettre les logements en conformité avec les normes minimales
d'habitabilité
Les travaux destinés à économiser l'énergie (gain à minima de 2 étiquettes après travaux),
Les travaux destinés à la réalisation d'économies de charges, au renforcement de la sécurité des
biens et des personnes ou d’améliorer la vie quotidienne (notamment par l’adaptation aux besoins
des personnes handicapées ou âgées) dans les immeubles existants.
Remarque 1 : la PALULOS concerne la réhabilitation d’anciens logements pour les louer en
loyers conventionnés ou la réhabilitation d’un logement avec reconduction du conventionnement
existant (avenant à la convention APL).
Remarque 2 : les travaux d’entretien visant au maintien de la qualité initiale du bâtiment et des espaces
collectifs ne sont pas concernés par la PALULOS. Ils doivent être financés par les ressources propres
de la collectivité territoriale.
Que doit contenir le dossier ?
Un dossier-type dûment complété doit être envoyé au Conseil Général. Celui-ci comprend la
notice descriptive du projet, la délibération du Conseil municipal et du Conseil communautaire
dans le cadre d’un contrat AmbitionS Côte d’Or et le tableau récapitulatif des surfaces.
De plus, des pièces complémentaires seront à fournir :
Diagnostic Performance Énergétique réalisé par une personne certifiée (ou étude thermique)
Plans du logement avant et après travaux
2
Devis des entreprises ou descriptif quantitatif estimatifs (DQE) du maître d’œuvre (pour les travaux) et devis relatifs à l’ingénierie (maîtrise d’œuvre, coordination SPS, bureaux de contrôle,
étude thermique, publicité, …)
Extrait cadastral modèle 1 à demander aux services des impôts:
Service du cadastre
Hôtel des Impôts
25 rue de la Boudronnée
21047 Dijon Cedex
Hôtel des Impôts
1 rue Gaston Roupnel
BP 94
21203 Beaune Cedex
Hôtel des Impôts
3 place de la Gare
21140 Semur-en-Auxois
Permis de construire / déclaration préalable de travaux si nécessaire (ou récépissé de la demande)
Téléchargement possible à l’adresse suivante :
Déclaration préalable https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_13404.do
Permis de construire
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_13409.do
Copie de la lettre d’offre de l’organisme de prêt, le cas échéant
Contrat de mandat avec une Communauté de Communes (délégation de maîtrise d’ouvrage), le cas
échéant
RIB si dispositif Eco Villages Avenir
A quels montants s’élèvent les subventions ?
La PALULOS de l’État déléguée au Conseil général :
Depuis 2012, à défaut d’aide directe de l’État le maître d’ouvrage peut bénéficier de financements
complémentaires : prêt complémentaire de la Caisse des Dépôts ou des Caisses d’Épargne dans la
limite de l’assiette subventionnable, subventions accordées par les collectivités locales.
Subvention propre au Conseil général de Côte d’Or :
Elle correspond à une aide complémentaire à l’agrément de l’État qui concerne l’ensemble des
communes du département, à l’exception du Grand Dijon et de Beaune. Elle s’élève à 15% du
montant HT des travaux subventionnables et est plafonnée à 7 600 par logement.
Elle peut être d’un montant plus élevé pour les projets inscrits dans un contrat AmbitionS Côte
d’Or (se référer aux modalités fixées par le contrat).
Subvention du Conseil régional de Bourgogne
(Ne concerne que les bâtiments dont la construction est antérieure à 1948):
Cœurs de Villages Plus
Subvention : 30% du montant HT si respect de la Réglementation Thermique 2012
Subvention : 40 % si Haute Performance Énergétique
Villages Avenir
Subvention : 30% du montant HT
Plafond : 30 000 € si Haute Performance Énergétique rénovation
Plafond : 40 000 € si Bâtiment Basse Consommation rénovation
Eco Villages
Subvention : 30% du montant HT
Plafond : 30 000 € si Haute Performance Énergétique rénovation
Plafond : 40 000 € si Bâtiment Basse Consommation rénovation
Quels sont les plafonds et seuils financiers à respecter ?
La part des aides publiques ne doit pas dépasser 80% du montant total des dépenses éligibles.
Il est recommandé un autofinancement (hors emprunt) d’au moins 10% du montant des travaux.
3
Quelles sont les différentes contreparties de la PALULOS ?
1/ Le conventionnement
L’octroi de la PALULOS est subordonné à la conclusion d’une convention avec l’État. Le maître
d’ouvrage s’engage alors à conserver l’immeuble dans le patrimoine communal pour la location
pendant une durée minimale égale à la durée du prêt, ou, en l’absence de prêt, pour une durée
minimale de neuf ans. La convention fixe les conditions de location, les ressources des familles,
les loyers maximaux et les engagements du bailleur.
Elle ouvre droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL).
Pour les logements déjà conventionnés, un avenant doit être signé.
NB : les aides de la CAF n’étant pas rétroactives, il est indispensable de transmettre le certificat
d’achèvement de travaux au Conseil Général ou à la DDT dans les meilleurs délais pour permettre
l’enregistrement de la convention par le Service des Hypothèques, faute de quoi le locataire ne
pourrait bénéficier de l’APL.
Remarque 1 : les pièces nécessaires à l’établissement de la convention APL doivent être adressées
à la DDT a minima 6 mois avant la mise en service du logement.
Remarque 2 : La convention APL est conclue pour une durée minimale de 9 ans. Elle se renouvelle par tacite reconduction tous les 3 ans. La convention prend fin à l’initiative du bailleur
lorsqu’il la dénonce par acte notarié ou par acte d’huissier de justice notifié au moins 6 mois
avant la date fixée pour son expiration (au terme de sa durée initiale ou de chaque période de
reconduction tacite). Il appartient au bailleur de faire connaître cette dénonciation aux services
des hypothèques (R.353-4).
2/ Le plafonnement des ressources des locataires :
Le ménage pressenti ne devra pas dépasser les plafonds de ressources applicables aux logements
HLM en général. Il s’agit du revenu fiscal de référence de chaque personne composant le ménage,
figurant sur les avis d’imposition établis au titre de l’avant-dernière année précédent celle de la
signature du contrat de location.
Exemple : pour une location en 2013, il faut prendre en compte l’avis d’imposition établi en 2012
au titre des revenus perçus en 2011.
Pour l’année 2013, le montant des ressources à prendre en compte est le suivant :
(arrêté du 28/12/2012):
Catégorie de
ménage
Composition
Revenu
imposable
1
Personne seule
19 834 €
2
3
4
5
6
Deux personnes sans personne à charge,
à l’exclusion des jeunes ménages (cat 3)
Trois personnes,
Une personne seule + une personne à charge
Jeune ménage sans personne à charge
Quatre personnes
Une personne seule + deux personnes à charge
Cinq personnes
Une personne seule + trois personnes à charge
Six personnes
Une personne seule + quatre personnes à charge
Personne supplémentaire
26 487 €
31 853 €
38 454 €
45 236 €
50 981 €
5 687 €
Ces données sont réactualisées chaque année. Pour tout renseignement, veuillez contacter le
Conseil Général de Côte d’Or (03.80.63.30.44 ou 03.80.63.67.46).
4
Sont réputées personnes à charge :
Les enfants du bénéficiaire ou de son conjoint qui n'ont pas établi une déclaration au titre de l'impôt sur le revenu en leur nom propre ;
Les ascendants du bénéficiaire ou de son conjoint qui sont âgés d'au moins soixante-cinq ans ou de
soixante ans en cas d'inaptitude au travail et dont les ressources ne sont pas passibles de l'impôt sur
le revenu ;
Les ascendants, descendants ou collatéraux au deuxième ou troisième degré du bénéficiaire ou de
son conjoint titulaires de la carte d'invalidité prévue à l'article 173 du code de la famille et de l'aide
sociale et dont les ressources ne sont pas passibles de l'impôt sur le revenu.
3/ Le plafonnement des loyers :
Formule pour calculer le loyer plafond ( €/mois ):
0.77 x (SU + 20) x
LM
La surface utile (SU) est égale à la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes. Cette formule est cependant plafonnée en cas d’annexes trop importantes.
•
Surface habitable : elle correspond à la surface de plancher construite supérieure à 1.80m
après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escaliers, gaines,
embrasures de portes et fenêtres pour les hauteurs sous plafond.
•
Surface des annexes : elle comprend les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les
séchoirs et celliers, les resserres, les combles et greniers, les balcons, les loggias, les vérandas et,
dans la limite de 9 m², les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage
enterré ou à moitié enterré. La hauteur sous plafond doit être au moins égale à 1,80 mètre.
Le Loyer Maximum de zone (LM) est de 5,05 € par mois par m2 de surface utile pour l’année
2013. Ce montant est réactualisé chaque année. Pour tout renseignement, veuillez contacter le
Conseil Général de Côte d’Or (03.80.63.30.44 ou 03.80.63.67.46).
Exemple :
Surface habitable du logement : 60 m2
Surface de la cave : 10m2
Surface utile : 60 + (10/2) = 65 m2
Plafond du loyer : 0.77 x (65+20) x 5,05 = 330.52 €
Quelles sont les conditions du recours à l’emprunt ?
La PALULOS permet l’obtention d’un prêt de la Caisse des Dépôts ou tout autre organisme
habilité à prêter aux collectivités locales. Actuellement, la décision de subvention de l'État permet
d'obtenir un prêt à un taux privilégié de 2,35 % auprès de la Caisse des Dépôts, (taux en vigueur
depuis le 01/02/2013) sur une durée de 25 ans au maximum. Ce taux est régulièrement réactualisé,
pour tout renseignement, veuillez contacter la Caisse des Dépôts au 03 80 40 09 50.
Quelle fiscalité s’applique ?
Depuis le 1er janvier 1998, les opérations de réhabilitation des logements locatifs sociaux
bénéficient du taux réduit de TVA, fixé à 7 % à compter du 1er janvier 2012. Le plan de
financement de l’opération doit donc être établi avec une TVA à 7%. Le prix de revient est
soumis à ce taux directement ou indirectement par le système dit de la « livraison à soi-même »
(récupération de la différence de la TVA entre 19,6% et 7%).
5
Quels sont les délais à respecter ?
Les travaux doivent être commencés dans un délai de six mois à compter de la décision d'octroi de
l’agrément et doivent être achevés dans un délai de deux ans à compter de cette même date. En cas
de force majeure, une prorogation de ce délai peut être accordée par le Conseil Général délégataire,
dans la limite d'un an.
Quelles sont les pièces à fournir pour le versement des aides financières ?
Une déclaration d’achèvement des travaux
Les factures des travaux et honoraires visées acquittées par le percepteur avec un état récapitulatif
Le Diagnostic de Performance Énergétique après travaux
Que dois-je faire si mon projet entre dans un accord proposé par le Conseil Régional (Cœur
de Village / Village Avenir/ Eco Village) ?
Si votre projet est éligible à une aide du Conseil Régional dans le cadre du dispositif Eco Villages
Avenir, une étude préalable devra être réalisée.
Quelles sont les pièces à fournir pour établir la convention APL ?
Vous devrez adresser, dès réception de la décision d’attribution de la PALULOS, un dossier
spécifique à :
Direction Départementale des Territoires
Service Habitat et Mobilité / Conventionnement.
57 rue de Mulhouse
BP 53317
21033 DIJON CEDEX
La procédure s’étale sur une durée d’au moins 6 mois en raison notamment de la publication aux
Hypothèques, il est donc vivement recommandé d’adresser dans les plus brefs délais le dossier
constitué comme suit :
copie de la décision de financement PALULOS
délibération du Conseil Municipal autorisant le Maire à signer la convention APL
note de présentation du projet de réhabilitation
acte de propriété ou document attestant l’origine de propriété (délibération ou attestation du Maire)
copie de l’arrêté de permis de construire (s’il y a lieu)
extrait cadastral modèle 1 de moins de 6 mois
tableau récapitulatif des surfaces de chaque logement
copie de la lettre d’accord de prêt ou copie du contrat de prêt (s’il y a lieu)
à compléter le moment venu par la déclaration d’achèvement de travaux indispensable pour la
prise en compte de la convention par la CAF.
6
LA PROCÉDURE D’ÉLABORATION DU PROJET
DIAGNOSTIC
PERFORMANCE
ENERGETIQUE
ETUDE DE FAISABILITE
DECISION FAVORABLE
DU CONSEIL MUNICIPAL
CONSULTATION ET CHOIX
DU MAITRE D’ŒUVRE
APPEL
D’OFFRES
AVANT PROJET / PROJET
DEMANDE EVENTUELLE DE
PERMIS DE CONSTRUIRE
OU DE DECLARATION
PREALABLE
MONTAGE DU DOSSIER
ENVOI DES DOSSIERS DE DEMANDE D’AIDE
CONTACT AVEC
LES DIFFERENTS
FINANCEURS
LA PROCÉDURE DE MONTAGE DU DOSSIER
Envoi des dossiers de demande de subvention
Subvention PALULOS
Subvention du CG
« Aide à la pierre », le cas
échéant dans un contrat
AmbitionS Côte-d’Or
Subvention du CR
« Eco Villages Avenir »
Présentation en Commission
Permanente du Conseil
Général
Présentation en Commission
Permanente du Conseil
Régional
Envoi du dossier au CG qui
transmet un exemplaire à la
D.D.T. pour instruction
Décision d’attribution de la
PALULOS
et calcul du loyer maximum
Envoi des dossiers de
conventionnement APL
Notification
Début des travaux
Convention APL
(État et maître d’ouvrage)
- Diagnostic de Performance Énergétique
après travaux
- Déclaration d’achèvement de travaux
- Factures visées acquittées
Versement de la subvention
Envoi de la convention à la CAF
Mise en location du logement
8
POUR TOUS RENSEIGNEMENTS SUPPLÉMENTAIRES
Conseil Général
Mme FRUGET (pré-instruction PALULOS): 03.80.63.30.44 / [email protected]
Mme PRÉTOT (pré-instruction PALULOS): 03.80.63.67.46 / [email protected]
Mme MORRIN (Contrat AmbitionS Côte d’Or): 03.80.63.67.34 / [email protected]
Mme SERRANO (paiement des subventions) 03 80 63 62 60 / marie-jose.serrano@cg21
Direction Départementale des Territoires
Mme SANQUER : 03.80.29.43.63 / [email protected] (instruction PALULOS)
Mme ADAM : 03 80 29 43 34 / [email protected] (instruction PALULOS)
Mme BURILLARD : 03.80.29.43.17 / [email protected] (convention APL)
Conseil Régional
Mme ARBEZ – Tél : 03.80.44.33.18 / [email protected]
Caisse des Dépôts
Mme SAUTREUIL : 03.80.40.09.71
M. PASCAULT : 03 80 40 09 90
Pour l’inscription de votre projet dans un Contrat AmbitionS Côte-d'Or
Communauté de Communes
Pour vous aider à monter votre dossier, vous pouvez vous adresser :
Au CDAH - PACT (0 800 101 128 ou www.cdah21.org)
A votre Communauté de Communes
A un maître d’œuvre
Pour établir le Diagnostic de Performance Energétique :
Au CDAH – PACT (0 800 101 128 ou www.cdah21.org)
ou tout autre organisme certifié
Pour tout renseignement juridique
ADIL de Côte d’Or
03.80.66.28.88
[email protected]
POUR TELECHARGER LE DOSSIER-TYPE
Télécharger le dossier-type :
sur WWW.cotedor.fr Rubrique « Guide des aides /Logement/ programme 3»
9