Agefi Actifs (L`) N° 273 - 27/10/2006 - 4

N° et date de parution : 273 - 27/10/2006
Diffusion : 20000
Périodicité : Hebdomadaire
LAGEFIACTIFS_273_10_4.pdf
Site Web : http://www.agefi.fr
Page : 10
Taille : 70 %
Pôle Immobilier
mthodes pour évaluer
un bien sa plus juste aleur
Les
9b
Ob
à
Les enjeux: Alors que immobilier représente une part majoritaire
du patrimoine sa valeur reste difficile appréhender notamment
en période de hausse du marché
Les solutions: Les experts utilisent différentes méthodes évaluation
type de bien La comparaison avec des immeubles similaires reste
l'
d'
selon
à
,
,
un bien immobilier
,
immobilier de Thesaurus Une fois
le
le
,
déclarer
l'
il
la
l'
ils
.
,
l'
d'
un partage
de faire face au risque
un redressement Ils veulent être sû
et
d'
.
,
s
acheter ou de vendre au bon prix
explique Jacques Lumbroso directeur
société Expert Presse
Ce qui freine
particulier reste
coût de expertise compris entre 400
3.000 euros voire plus en fonction
du bien expertisé En règle générale
se tour
vers un agent
pour un simple avis de valeur
Pourtant évaluation réalisée par un
expert représente une base de travail
pour lui ou son conseiller en gestion de patrimoine
Elle est point de départ
pour organiser optimiser patrimoine
immobilier de nos clients indique
la
.
,
,
.
la
le
le
l'
,
et
,
.
,
e
il
immobilier
«
»
/
l'
,
«
.
le
le
et
,
à
le
,
c'
,
d'
.
utilisé pour immobilier
Celui-ci apporte en complément
de estimation de
valeur un bien
l'
investissement
d'
.
,
l'
la
la
donné ou déclaré
ISF
notaire
constate une sous-évaluation de valeur
du bien son devoir de conseil est
d'
,
des éléments de prospective
de conseil
et
l'
d'
«
l'
.
la
Selon Denis François président
de CB Richard Ellis Valuation
recours
évaluateur est autant plus
à
la
la
attirer
.
Valeur vénale Parmi les différentes
missions confiées un expert
rechercher
valeur
principale consiste
vénale un bien
existe pas de
définition légale après Charte de
expertise en évaluation immobilière
rédigée par les professionnels lire Pour
valeur vénale
aller plus loin
somme
correspond
argent estimée
contre laquelle un immeuble serait
date évaluation entre
échangé
un acheteur consentant un vendeur
consentant dans une transaction
équilibrée après une commercialisation
où les parties ont une
adéquate
.
à
la
,
la
Il
n'
d'
.
D'
la
l'
(
la
,
)
à
la
d'
la
à
.
Si
le
,
»
.
«
l'
à
la
pour améliorer gestion tels que
réalisation de certains travaux
à
.
la
»
,
,
de
convenance
et
direction générale des
publié par
valeur vénale
impôts indique que
un bien correspond sa valeur
marchande
est-à-dire au prix auquel ce
bien pourrait être vendu ou acheté
Certains particuliers sont tentés de
minorer valeur du bien immobilier
,
»
d'
,
le
à
à
,
prudemment
,
.
«
autre agi en toute connaissance
sans pression Abstraction
est faite de toute valeur de
Le Guide de évaluation des biens
l'
la
valeur des biens connue des stratégies
peuvent être mises en oeuvre par exemple
pour rééquilibrer patrimoine constituer
des SCI préparer
succession
d'
.
procédé privilégié
.
,
d'
Vendre
.
responsable du pôle
Christine Vassal-Largy
,
acheter
donner
lors une succession ou
lors de ISF sont autant de
situations où est
nécessaire de connaître
valeur de
immeuble Le propriétaire peut choisir
estimer lui-même son patrimoine
ou de faire appel un expert
immobilier
La propension de particuliers
recourant
un professionnel est de
plus en plus significative En effet
sont soucieux de maintenir équilibre
l'
le
le
d'
,
,
et
l'
d'
attention sur
la
valeur réelle
.
choix final appartient au client
note Gilles Oury notaire Paris Or
administration fiscale contrôle les
valeurs ayant servi de base
un impôt peut établir
perception
insuffisance de évaluation
ensuit une
rectification de valeur inscrite par
cadre une
exemple dans
ISF lire avis expert
un acte de
donation ou un acte de vente Pour
valablement redresser les valeurs
administration doit nécessairement
gestion de patrimoine
appuyer
sur des mutations de biens
similaires intervenues avant fait
Toutefois
»
le
,
,
à
.
,
,
l'
la
à
d'
et
l'
l'
.
S'
la
,
le
d'
/
déclaration
d'
d'
,
(
)
«
d'
.
l'
,
s'
intrinsèquement
le
,
l'
et
et
,
1/2
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THESAURUS
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générateur de impôt Le redressement
une plus-value comporte une difficulté
supplémentaire pour fisc: établir que
prix affiché est pas sincère ce qui
de prouver existence un dessous de
table souligne Luc faillais avocat chez
CMS Bureau Francis Lefebvre
Page : 10
Taille : 70 %
l'
.
d'
le
le
n'
,
implique
l'
d'
»
,
sanitaires...
triques de plomberie
état de vétusté Sont également
pris en compte les risques amiante
termites plomb ainsi que perfor,
et
,
)
l'
.
et
,
et
la
,
mance énergétique
.
,
.
influant sur
Les éléments
Pour déterminer
la
valeur
.
valeur un bien
habitation expert recherche un
maximum informations
recueille
la
d'
d'
l'
,
d'
et
Le bien est encore analysé un
point de vue juridique expert examine entres autres les règles urbanisme
constructibilité des sols
d'
.
auprès du mandant des documents tels
titre de propriété
que
emplacement environnement
ville quartier ont plus influence
sur valeur ainsi que les potentialités
du marché immobilier local Toutes les
données socioéconomiques
situation du bien sont
quantifiées: les critères
emploi de
de
transport de scolarité
équipement
services
agrément de voisinage
immeuble est visité métré
apprécié en fonction de ses
physiques:
configuration du
terrain sa superficie son relief
nature des matériaux de construction
du bâti
date de construction
architecture
surface
composition
nombre de pièces leur configuration
les annexes... les équipements élec
le
.
L'
l'
la
,
,
L'
d'
,
,
la
,
,
les servitudes existantes
et
les condi-
le
le
,
d'
,
la
.
caractérisant
la
d'
,
d'
,
,
et
d'
.
,
,
tions
occupation fixées au bail
Dans cette dernière circonstance
valeur sera ainsi fortement minorée
pour un bail sous loi de 1948 avec
d'
.
la
,
la
L'
et
,
qualités
un loyer faible
et
faiblement réduite
la
,
et
la
,
la
l'
,
,
la
la
,
,
,
(
,
,
)
(
1/2
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Exemple
expertise
d'
une maison individuelle
d'
Un notaire demande en février 2006 une
naturelle sur laquelle est édifiée une petite construction en bois
expertise pour un de ses clients afin de
connaître valeurvénale une maison
Le terrain: Sa superficie totale est de 1.084 m2
La
individuelle
séjour cinq chambres une cuisine un office une salle
l'
la
d'
.
construction:
Entre 1914
.
séparé deux caves
méthodes comparatives par sol plus
oeuvre SDPHO est de 135 m2
,
eau
d'
constructions
(
par bâti terrain intégré
financières: par capitalisation du revenu
propriété est raccordée au tout
et
par discounted cash-flow
La
,
.
Après observation de 17 corps
.
Environnement: Située sur
s'
nord du Bassin
d'
un quartier
d'
Ille aux Oiseaux
à
de restauration
ostréicoles Les mutations de maisons en première ligne sont peu nombreuses
ONCLUSIO
.
et
des prix particulièrement élevés
à
Urbanisme:
d'
(
habitat
d'
D'
,
conséquence quant
de
zone urbaine
maison expertisée
la
la
détermination de
la
de 1.054 m2 pour prix de vente
engendre donc aucune
valeur vénale
n'
la
La
Description du bien: La maison dispose
un accès direct au bassin Le
d'
.
D'
612.608 terrain
)
mesure de
socioéconomiques
la
[
342.715
x
¬
(
prix de
¬
pour 1.084 m2
x
(
)
à
en raison de
63
%%
valeur
]
%%
900
x
)
¬
/
8.410
¬
valeur comparative par m2
135 m2 SDPHO
moins-value pour état entretien
(
)
¬
2001
)
1
x
)
900
¬
/
m2 valeur
(
à
neuf de
la
l'
(
x
]
(
-12%%
)
[
vétusté retenue 37 %%- 25
[
135
construction en janvier
,1655 variation de indice de réévaluation
%%
bt
des maisons
et
¬
m2
/
.
la
location: 8.000
électricité
taux de
%%
3
/
)
(
situation exceptionnelle du bien
la
location
la
)
)
réfection des pièces
¬
(
12.000
+
)
à
peintures
¬
(
12.000
+
)
¬
)
moyenne saison: 2.100
Taux
la
x
à
¬
x
4
semaines
1.500
+
/
x
6
¬
semaines
5
¬
x
semaines
)
«
¬
(
la
»
somme des revenus nets actualisés
maison capitalisée au ter
01 depuis
vétusté moyenne
janvier
d'
¬:
la
2
¬
(
l'
analyse
d'
valeur
)
revenus bruts de
%%:
(
taxe foncière ,assurance ,frais de gestion
location: 38.000¬
actualisation des revenus nets: ,50
de risque
%%
4
(
,
)
base OAT
+
1
point de prime
)
Taux de capitalisation de
Durée de horizon
]
à
713.608
+
)
de horizon
\e
,
,
)
¬(
impayé vacance-travaux
)
a
(
/
déduction des travaux nécessaires
(
31.400: E-charges de 6.690
]
d'
(
Une maison moyenne 25 %% de vétusté
maison expertisée
enregistre une moins- value: valeur de construction: 141.615
m2 SDPHO
après
d'
Revenus bruts des charges indexées au taux de
)
2001
valeur locative brute annuelle
6.000
+
actualisée de
x
(
(
)
261.028
=
[
¬
valeur moyenne est 8.410
la
,
discounted cash-flow
Estimation: 974.636 euros
)
Méthode comparative bâti terrain intégré
Estimation: 1.118.356 euros
=
E
Méthode du
1
)
bt
-16.994¬
.
¬
(
la
x
)
m2
neuf de construction en janvier 2001
,1655
variation de indice de réévaluation
01 depuis janvier 2001
à
3
bâtir,la parcelle de base est
soit 325
m2
¬
+
¬
vétusté de 37
valeur
la
(
,
(
)
emplacement du terrain
l'
à
342.715
à
forfait ameublement électroménager
Valeur locative annuelle: 31.400
haute saison: 2.800
x
l'
(
31.400:
humides
¬
x
(
(
secteur
le
)
%%
dans
¬
¬
.
Travaux nécessaires
+
la
Valeur des constructions: 89.217
135 m2 SDPHO
%%
capitalisation déterminée
scoring des critères
-38.000¬
prix de
une plus value de 51
=
le
3.902
parcelle de base de 1.054 m2
zone restante pondérée 40 %%: 30m2 325E 40 %%
la
(
par
et
)
Valeur du terrain: 523.392
=
=
(
pression foncière
1.120.000
et
Méthode par capitalisation
Estimation: 1.008.666 euros
constructions x162%% coefficient environnemental
+
(
la
¬
après les références des ventes de maisons individuelles
à vendre dans
une terrasse
d'
Méthode comparative par sol plus constructions
Estimation: 992.425 euros
établi par
maison= 1.013.000
la
plus-value obtenue par comparaison pour une situation en bordure de
mer est de 51
.
terrain est fortement pentu du côté littoral mais bénéficie
=
.
après les références des ventes de terrains
il
à
.
comparative par sol plus constructions est pondérée au coefficient
Détail des calculs des différentes méthodes
regroupant essentiellement des lotissements.Au regard des dispositions
urbanisme ne peut être envisagé aucune quelconque division
.
effectuer
à
Valeur vénale de
d:
une fourchette comprise entre 975.000
.
La maison est située en zone UD,zone
du terrain Le règlement de
:
Défavorable: maison sans confort intérieur comprenant des travaux
,
aux bassins
et
l'
,
.
.
une vue exceptionnelle face
d'
la
d'
Favorable: situation en première ligne avec vue exceptionnelle
Terrain de bonne superficie
Arcachon ,la maison
expertisée est établie au sein
.
l'
.
Appréciations
partie
la
égout
état vétusté de ensemble est estimée
à
Situation locative: Maison libre de toute occupation
presquile
la
de Lège-Cap Ferret qui étend sur
composé de résidences secondaires dans les années 40 En première ligne
elle bénéficie
.
.
à37%%
la
.
.
)
maison est sans particularité architecturale Le gros oeuvre est en
brique avec enduit de façade La couverture est en tuile artisanale La
et
Expert Presse
un
d'
un WC
et
sont utilisées ainsi que deux méthodes
,
,
,
un garage La surface développée pondérée hors
et
,
,
expert immobilier
directeur de société
,
Pour déterminer cette valeur deux
.
1947 La maison est composée
et
,
,
Par Jacques Lumbroso
Page : 10
Taille : 70 %
l'
d'
la
maison en fin
d'
horizon
d'
analyse:
3
%%
analyse: 15 ans
Source: Expertise réalisée aveclelogiciel Vademecum Pro
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somme des surfaces murs compris
pour des biens loués au prix du
marché correspondant
demande des
à
,
,
des différents niveaux de
immeuble
en les pondérant en fonction de leur
utilité ou de leur prix de revient
La méthode par terrain intégré
accorde moins importance au
terrain Elle multiplie
SDPHO par un
au
mètre
carré dégagé
prix moyen
après les mutations de biens terrain
intégré pris en comparaison Le tout
est corrigé par une plus ou
moinsvalue selon
état de vétusté du bien
la
investisseurs comme les studios
Page : 11
Taille : 100 %
l'
et
.
,
.
Méthodes comparatives Une fois
.
ces données recueillies
expert
une des différentes méthodes
évaluation
peut les combiner
conforter une méthode par une autre
lire Cas pratique
La méthode
privilégiée est celle par comparaison Elle
utilise
d'
l'
,
.
l'
et
Il
d'
.
d'
«
.
.
)
(
.
prend en référence les prix obtenus lors
de transactions récentes de biens
semblables dans une même localisation
précise Hervé Demanche président
de Institut français de
Pour trouver les
expertise immobilière
éléments de comparaison chaque
l'
..
d'
,
.
l'
,
les ventes des appartements en
,
la
,
et
,
.
,
il
(
même étage... Les méthodes
comparatives se déclinent suivant
type de biens En cas de location de
immeuble les références sont dans
une situation locative identique
.
,
)
le
.
l'
,
.
étant nombreuses une comparaison
directe permet de dégager des prix
moyens de biens intrinsèquement
similaires Par défaut de référence
appartement est estimé par
comparaison au prix moyen au mètre carré
habitable ou en référence
surface
utile pondérée La surface au mètre
surface
carré habitable constitue
de plancher construite après
des surfaces occupées par les
murs cloisons... sans tenir compte
de
superficie des combles non
aménagés caves garages terrasses
des parties de locaux une
hauteur inférieure
,80 mètre La
.
,
l'
à
.
,
sont retenues La méthode par
valeur
sol
constructions sépare
du terrain de celle de construction
première est déterminée selon
.
la
et
.
la
,a
et
valeur résultant de
la
analyse des références de terrains
La seconde est calculée partir de
surface développée pondérée hors
oeuvre SDPHO
de son coût de
remplacement auquel est appliqué un
abattement pour vétusté Ce procédé
la
.
la
déduction
,
,
la
,
Maisons.. Pour estimer une maison
individuelle deux méthodes
sa surface
vile
,
,
expert dispose de ses propres
filières notamment les bases de données
des notaires
conservation des
diverses
banques de
hypothèques
données professionnelles Toutefois
est impossible de trouver un bien
identique en tout point même
L
l'
un appartement cette dernière
méthode peut être utilisée Toutefois
expertise
.
comparatives
de
.
.
,
orientation
.
appartements.. Lors
»
,
l'
la
,
,
,
d'
ni
1
à
surface
.
utile pondérée permet de tenir
compte des parties ne répondant pas
définition de surface habitable
en leur affectant un coefficient en
à
la
la
fonction de leur utilité
.
.
l'
..
.
à
et
(
)
.
de reconstruction
d'
ailleurs
à
à
neuf représente
lui seul une méthode
qui ne prend pas en compte les
observations du marché La SDPHO
obtient en prenant en compte
technique
.
la
s'
ou terrains Pour estimer valeur
bâtir
méthode par
.
la
d'
la
un terrain
la
à
,
comparaison au mètre carré de
du terrain est principalement
utilisée Elle consiste
relever les ventes
de terrains comparables celui
évalué pour en dégager un prix unitaire
moyen Ce dernier est alors appliqué
au terrain en fonction de sa surface
Le résultat obtenu est valorisé ou
surface
.
à
à
.
.
2/2
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dévalorisé selon les caractéristiques
propres du terrain
Un autre procédé apprécié est celui
du compte rebours partir un prix
de vente une opération projetée sur
un terrain les différents coûts grevant
opération coût de construction frais
financiers honoraires marge sont
reconstitués sont déduits du prix de
vente du produit fini pour parvenir
valeur de charge foncière
.
.
A
d'
à
d'
,
l'
,
(
,
,
)
et
à
c'
la
la
,
part imputable au terrain
Cette méthode est couramment
utilisée en milieu urbanisé Pour définir
prix final du programme elle appuie
non seulement sur les références de
transactions pour des biens
celui devant être édifié mais
comparables
està-dire
.
à
la
le
.
valeur du bien est égale
ment volatils explique Denis François
Le rôle de expert consiste alors
somme
actualisée des revenus nets attendus
à
la
à
,
y
la
à
l'
.
«
il
d'
d'
,
taux dont
,
de
taux
le
argent faible risque généralement
rehaussé une prime variable tenant
moindre liquidité des biens
compte de
immobiliers des caractéristiques
principales de immeuble
à
l'
d'
la
et
»
l'
.
Profession: expert Le titre
.
encore sur une analyse de offre
demande normalement prévisibles
date de livraison du bien
de
à
une obligation
«
.
Il
a
estime
valeur vénale
de moyens
actuelle un bien mais ne certifie pas
.
Il
la
prix que
le
vendeur
le
et
acheteur vont
l'
négocier en cas de vente de
note Emmanuel Ducasse
côté des experts indépendants
des sociétés expertise adressent
aux institutionnels aux SCPI aux
foncières Les experts sont
au sein de syndicats
professionnelles La profession
organise La Charte de expertise
en évaluation immobilière signée par
l'
immeuble
»
.
,
A
,
d'
s'
,
,
.
d'
d'
.
et
associations
.
«
s'
.
l'
,
co
douze organisations est
de trois
enseignement supérieur
ducteur de
ans de stage les titulaires sont inscrits
expertise Elle reprend entre
autres les conditions exercice
sur une liste arrêtée par Ministère de l' Agriculture
le
et
d'
,
fil
l'
.
,
.
d'
«
n'
et
d'
,
la
professionnelle
regroupés
d'
Seul celui
est pas protégé
expert agricole foncier est
réglementé Sous justification
un diplôme
expert
à
et
L'
»
.
la
.
s'
,
l'
tendance du marché
expert est tenu de souscrire une
assurance de responsabilité civile
d'
l'
sur
de départ est fondée
appréciation
au client
donner
la
l'
actualisation de flux un
.
,
l'
par investisseur compris valeur
durée de
de revente
issue de
détention La Charte de expertise en
évaluation immobilière retient qû
est usage de retenir en matière
l'
Page : 11
Taille : 100 %
la
ici
,
l'
d'
le
,
Méthodes financiè es
.
A
côté de
méthodologie comparative
deux procédés financiers
adaptés aux immeubles de rapport
être loués La
ou ayant vocation
revenu consiste
méthode par
appliquer un taux de capitalisation
aux revenus constatés ou potentiels
pour obtenir une valeur vénale
effective ou théorique Le choix du taux de
capitalisation se déduit en fonction
du marché local des immeubles loués
varie en fonction de situation du
bien de sa catégorie de sa date de
construction Le taux est faible
bien se situe sur un marché où
lorsque
sera loué facilement
s'
la
appliquent
.
à
à
le
.
.
la
Il
et
,
.
le
.
il
Utilisée dans les pays anglo-saxons
méthode par actualisation des
cashflows
est développée en France La
,
la
.
s'
Un conseil national de
.
va bientôt encadrer cette
expertise
évaluation explique Hervé
De plus
profession oriente
vers une accréditation européenne
délivrée par groupement européen
TEGoVA
,
»
.
,
b
et
a
«
.
à
la
Demanche
le
»
.
Pour aller plus loin..
et
4-
une expérience
d'
déclare Hervé Demanche
En raison des données qu' doit
recueillir analyser expert doit
posséder des connaissances en matière
professionnelle
»
.
,
il
l'
et
,
s'
la
.
,
d'
justification
,
d'
indique Olivier de Kermenguy
Certains experts sont également des
xiliaires de justice interviennent
demande des tribunaux Les
experts judiciaires sont inscrits sur
une liste de cour appel sur dossier
profession
professionnelle les méthodes
éthique
l'
,
.
Expertise immobilière
de de Polignac J-P Monceau
Editions Eyrolles 3e édition
Evaluation immobilière Mémento
pratique Francis Lefebvre 2005
Vademecum expertise
immobilière de Lumbroso Duc
J.Vignolles Expert Presse 2001
Charte de expertise en évaluation
mobilière 3e édition ,juin 2006
15 euros disponible auprès
du comité application de Charte
B
.
et
,
,
,
,
technique juridique fiscale
erreur de expert
économique La marge
10
Sur un marché
varie entre
et
,
,
l'
.
d'
5
%%
et
«
.
qui évolue rapidement comme ces
valeur
écart entre
dernières années
expertise
prix de transaction peut
être plus important les prix étant forte
,
l'
la
,
d'
et
le
d'
J
B
.
.
,
,
,
,
l'
i
,
,
,
la
d'
,
2/2
Copyright (L'Agefi Actifs) Reproduction interdite sans autorisation
THESAURUS
N° et date de parution : 273 - 27/10/2006
Diffusion : 20000
Périodicité : Hebdomadaire
LAGEFIACTIFS_273_10_4.pdf
Site Web : http://www.agefi.fr
«
est lors de mutations que administration contrôle les valeurs déclarées
à
ISF
l'
l'
C'
FLORENT BROC
,
Agefi Actifs.- Avec hausse des prix de
ces dernières années certains
administration dispose un droit de reprise différent en
situation déclarative du contribuable Elle peut
d'
L'
la
L'
immobilier
l'
»
FIDAL
AVOCAT
,
Page : 11
Taille : 100 %
fonction de
,
.
la
revenir sur année en cours
propriétaires sous-évaluent valeur de leurs
biens lors de déclaration ISF alors que autres
les trois années antérieures en
et
l'
la
cas de sous-estimation de
d'
la
valeur
la
un bien déclaré ,tandis
d'
1
qu' en absence de toute déclaration
deviennent redevables de cet impôt sans penser
de dix ans
être Quelle valeur doit figurer
l'
.
sur
la
déclaration?
déclarer est
à
la
redevables de ISF lors de
valeur vénale
l'
il
l'
s'
d'
vente
la
déclaration de succession
du bien au lerjanvier de année imposition.S'
agit
une résidence principale un abattement de 20 %%
,
.
est fréquent que les contribuables se découvrent
Il
Florent Broc.- La valeur
droit de reprise est
le
l'
et
,
un bien ou lors
d'
d'
une
dans ce cas,ce sont les héritiers
,
plus souvent en indivision successorale qui sont redressés
le
.
,
d'
,
pliquer
peut être effectué autres décotes peuvent
bien est loué Dans ce cas abattement dépendra de
notamment
s':
D'
.
,
1i
Quels sont les moyens de défense du redevable
un bien est sous-évalué
En principe pour déterminer
la
l'
.
si
le
,
durée du bail restant
courir
à
et
du type de bail
?
.
administration
-
l'
si
,
,
conviendra de ne pas oublier de revaloriser
valeur du bien pour tenir compte des travaux amélioration ou
Dans
le
sens inverse
privilégie
il
,
évaluation par comparaison Les redressements
.
d'
doivent préciser les motivations ainsi que
d'
la
méthode
la
de réparation Lorsqu' un client nous demande conseil nous utilisons
les éléments de comparaison sur lesquels elle se fonde Les biens
la.méthode de réajustement des valeurs antérieures Elle consiste
comparés doivent être intrinsèquement similaires fournis en nombres
suffisants situés dans même zone géographique
.
,
.
à
.
,
acquisition du bien en se fondant,notamment ,sur
base de données des notaires
les indices fournis par
réactualiser
valeur
la
d'
.
la
.
et
la
Pour se défendre
le
,
contribuable peut apporter
d'
autres éléments de
comparaison contester ceux pris en référence par administration Par
exemple un bien retenu par administration peut avoir été surpayé par
l'
.
et
Dans quel cas
l'
administration redresse-t-elle des biens immobiliers
pour sous-évaluation
-
l'
,
un acquéreur qui
?
existe peu de propositions de rectification spontanées En revanche
administration est attentive aux mutations portant sur les biens
l'
à
,
,
à
éventuellement va procéder au redressement De même
administration fiscale peut initier
ISF,et
l'
l'
.
et
la
tout prix
le
à
le
,
.
contribuable dispose
d'
une
certaine marge de négociation Selon les arguments opposer les
rehaussements peuvent être réduits de 30 80 %% ou tout simplement
à
.
,
à
abandonnés
.
Cependant les conséquences financières un redressement peuvent
être lourdes.Outre les droits rehaussés faudra acquitter les intérêts de
d'
.
une procédure en cas de discordance entre les revenus fonciers
valeur du patrimoine immobilier locatif déclaré
voulait
,
,
immobiliers cessions donations succession ,apports ).C' est cette
occasion qu' elle procède généralement au contrôle des valeurs déclarées
(
le
Globalement sur ce type de dossiers
.
Il
,
,
il
,
retard de
de40%%
9
%%
ou ,80
4
%%
par an
et
en cas de mauvaise foi une pénalité
,
,
.
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prenant
Page : 11
Taille : 100 %
compte
Tout expert ne peut pas évaluer tout type de biens
habitation expert intervient sur autres biens bureaux entrepôts.. ).« Tout
ne
expert peut pas évaluer tout type de biens Certains tels que les hôtels les cliniques requièrent
Outre les biens
d'
.
l'
d'
(
,
,
.
,
,
une spécialisation
une connaissance poussée du marché
et
des expertises parisiennes au Crédit Foncier
,
note Emmanuel Ducasse directeur
»
,
,
.
une
En effet des éléments spécifiques distinguent certains biens Ainsi pour évaluation
exploitation agricole sont examinés morcellement des parcelles leur configuration qualité
des sols leur rendement potentiel les cultures réalisées Entrent également dans analyse bâti
.
l'
d'
,
,
la
le
,
,
,
.
l'
le
et
,
estimation approche une valeur entreprise La rentabilité chiffre affaires
équipement
lerésultat les éléments du bilan sont examinés souligne Olivier de Kermenguy président
«
d
l'
L'
et
s'
le
.
d'
d'
.
,
,
»
,
,
,
de
immobiliers CEAFI
Confédération nationale des experts agricoles fonciers
densité de pieds de vignes
hectare en fonction de
et
la
appellation
d'
à
l'
,
,
terroir mais égalementl'exploitation-matériel
le
,
du stock..
équipements importance
et
,
,
-et les conditions exploitation-conduite
d'
.
l'
la
,
origine contrôlée aptitude du vin au vieillissement les qualités des sols aptes
recevoirla vigne
à
)
«
l'
l'
.
et
(
Pour évaluation des vignobles
sontà prendre en compte
de
vigne production rendement..
la
.
,
,
explique Jean-Bernard Blondy président de France Vignobles
Comme pour les exploitations agricoles les méthodes retenues sont celles prenant en compte
les résultats de exploitation
rentabilité ainsi que plus-value long terme
»
.
,
,
,
la
à
.
la
l'
,
Pour évaluation des bois
l'
le
sol
et
et
forêts
méthode technique consiste
la
,
les valeurs annexes telles que
le
bâti ou les routes
estimer
à
le
fond
les peuplements Pour
et
.
,
c'
,
est-à-dire
parvenir sont
,
y
entre autres analysés avec comme support plan simple de gestion les essences forestières
fertilité du sol état sanitaire grosseur des arbres Ces éléments permettent de chiffrer valeur
le
,
,
,
.
la
la
l'
la
,
,
de consommation
dans les régions où
la
et
potentialité de croissance.« Lepoids dela valeurtechnique est prépondérant
massif est organisé pour produire comme dans les Landes En revanche
la
.
le
,
valeur de comparaison va être plus utilisée dans les zones où
la
forêt est considérée comme un bien
agrément telles qu'en Sologne ,explique Max Penneroux directeur général adjoint de
»
d'
,
Forestière de la Caisse des dépôts
la
Société
.
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