Titrisation immobilière à l`exemple de la caisse de pension Danzas

Titrisation immobilière à l’exemple de la caisse de pension Danzas
La caisse de pension de Danzas a converti un portefeuille immobilier en parts du groupe de placement Credit Suisse Fondation de
placement Real Estate Switzerland Dynamic. Avec cette titrisation, la caisse de pension maintient les caractéristiques positives de
la classe d’actifs immobiliers et se procure d’autres avantages, tels qu’une meilleure répartition des risques et des coûts plus bas.
sur les activités essentielles, ainsi que la possibilité d’acquérir
une participation dans le groupe de placement CSF RES Dynamic sur la base de la valeur nette d’inventaire (VNI) ce qui
permettait de maintenir le rendement à son taux antérieur.
Parler la même langue
Comme on s’y attendait, la titrisation a exigé un temps considérable. «Il faut tenir compte d’une foule de détails», explique
Beat Wuttke, en ajoutant: «A chaque instant, le Credit Suisse
a fait preuve d’une rectitude et d’une transparence totales.»
Parler la même langue entre partenaires, de même que les
compétences et l’expérience, sont décisifs pour le succès
d’un tel procédé. Beat Wuttke a qualifié la collaboration avec
les spécialistes de Real Estate Management du Credit Suisse
de «très positive, agréable et directe». A la question de savoir
s’il recommanderait une éventuelle titrisation à d’autres CP, il
a répondu oui spontanément.
Le 1er juin 2007, un portefeuille immobilier d’une valeur supérieure à CHF 50 millions, changeait de mains. Les partenaires
contractuels étaient une caisse de pension et une banque, en
l’espèce la CP de Danzas (DHL) et Real Estate Asset Management du Credit Suisse. La transaction portait sur la cession
d’un portefeuille de 15 objets (dont trois en copropriété) contre
l’achat de parts du groupe de placement CSF RES Dynamic.
Elimination de l’accumulation de risques à Bâle
Des onze immeubles d’habitation que la PC de Danzas possédait seule, sept se trouvent à Bâle et un à Reinach (BL).
Comme l’expliquait Beat Wuttke, membre du Conseil de fondation de la CP de Danzas, un important argument en faveur
de la titrisation était de se dégager de la forte concentration
dans la région bâloise. Les autres arguments pour la CP
étaient la diminution des coûts d’exploitation, la concentration
Onze mois de l’offre à la finalisation
Pour la titrisation d’un portefeuille, il faut prévoir suffisamment
de temps. Dans le cas de la PC de Danzas, la procédure a
commencé à fin juin 2006. La proposition soumise par le Credit
Suisse «Parts contre béton» a suscité tout de suite un écho positif chez le client. A telle enseigne que trois jours plus tard, le
dossier immobilier se trouvait déjà sur la table des spécialistes du
Credit Suisse. Au bout de trois bonnes semaines, la CP de Danzas a reçu une première estimation. En raison de nombreuses
questions non résolues et de divers malentendus, une discussion clarificatrice eut lieu à mi-septembre 2006, au cours de
laquelle des sujets, tels que la politique d’évaluation et l’optimisation fiscale furent discutés en détail et de manière transparente. Lors de cette rencontre, la CP a donné le feu vert pour la
«Due diligence». Vers la fin janvier 2007, le groupe de placement
CSF RES Dynamic a soumis une offre ferme. Ensuite, l’estimation des immeubles a été confirmée par le bureau indépendant
Wüest & Partner AG. La rencontre finale s’est déroulée le 23
avril 2007 et la transaction a été finalisée le 1er juin.
Bref portrait de la CP de Danzas
La caisse de pension des sociétés Danzas en Suisse est une institution de prévoyance autonome pour tous leurs collaborateurs et collaboratrices ainsi que pour ceux d’entreprises économiquement ou financièrement étroitement liées avec celles-ci. Le plan de prestation
est fondé sur le primat des contributions. Pour la gestion des titres,
il existe six mandats de gestion mixtes. Le Credit Suisse assure la
conservation et la comptabilité des titres, ainsi que la mesure des
performances. Actuellement, environ 15 % de toute la fortune est
placée en immeubles, la plus grande partie indirectement.
Fondée en 1815, Danzas, entreprise suisse de transport et de logistique, a été reprise par le Deutsche Post World Net en 2000. Le
groupe opère dans le monde entier sous la marque DHL.
Chiffres-clés du paquet Danzas
Nombre d’immeubles
Nombre de copropriétés
Nombre d’appartements
13
3
189
Répartition par cantons
Thurgovie
8,57%
Bâle-Ville
28,10%
Saint-Gall
Berne
Neuchâtel
Bâle-Campagne
9,01%
10,66%
7,56%
15,23%
Genève
6,26%
Zurich
14,61%
Affectation
Appartements
Bureaux
77,20 %
7,76 %
Magasins
1,57 %
Cinémas et/ou restaurants
4,10 %
Entrepôts, divers
5,41 %
Parking
3,96 %
Interview d’André Winkler, Relationship Manager Institutional Clients
«Diversifier à des conditions attractives»
sait à une titrisation, mais les instruments faire manquaient.
Selon un calendrier préétabli, la CP de Danzas fait procéder
à une analyse actif-passif individuelle comme base de décision pour la stratégie de placement. A l’occasion de la présentation des résultats de cette analyse devant le Conseil de
fondation, en juin 2006, j’ai à nouveau parlé de titrisation, car
cette fois, nous disposions d’un véhicule approprié, le groupe
de placement CSF RES Dynamic. Par la suite, ma tâche
consistait avant tout à assurer activement la liaison entre le
client et les spécialistes de Real Estate. Finalement, j’ai organisé une rencontre entre la direction de Real Estate Management et le client, où tous les points encore ouverts furent
discutés et mis au clair.
Monsieur Winkler, en tant que Relationship Manager
pour clients institutionnels au Credit Suisse à Bâle,
quel a été votre rôle dans la titrisation du portefeuille
immobilier de Danzas?
Je m’occupe de la CP de Danzas depuis plusieurs années. Il
appartient aux Relationship Managers de repérer les besoins
du client et de lui faire part des tendances actuelles, afin que
la CP puisse être dirigée en fonction des nouvelles connaissances. Depuis quelques temps, la CP de Danzas s’intéres-
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Quel est le principal argument qui a déterminé DHL/
Danzas à donner son feu vert?
Je pense qu’il y en avait plusieurs, le plus important étant certainement la possibilité de diversification à des conditions attractives, car le portefeuille ne comprenait presque que des immeubles
d’habitation, dont près de la moitié situés dans la région de Bâle.
Un autre argument était que le rendement ne serait pas dilué. Ce
dernier correspond actuellement aux attentes de rendement de
notre groupe de placement CSF RES Dynamic. En outre, la liquidité plus grande accroît la négociabilité de la fortune.
Le Groupe DHL/Danzas n’aurait-il pas obtenu davantage en vendant les immeubles séparément à la faveur
de la forte demande sur le marché?
On ne peut l’exclure mais la CP aurait dû négocier avec beaucoup de partenaires, ce qui aurait pris beaucoup plus de
temps. Et puis, une titrisation complète n’aurait été possible
que de manière limitée. Avec le produit des ventes, la CP
aurait pu acquérir un placement immobilier indirect mais à un
prix plus élevé, en raison de l’agio. D’ailleurs le client a vendu
au propriétaire principal une participation minoritaire de CHF
8 millions dans la région bâloise et a obtenu un prix plus
élevé.
Combien de temps tout le processus a-t-il duré?
Aurait-on pu aller plus vite?
De la première discussion à la finalisation, onze mois exactement se sont écoulés. D’après notre expérience, une période
de douze mois est tout à fait normale. Dans le cas présent, la
première phase du processus de décision fut assez rapide.
Par contre, la phase de l’offre a duré plus longtemps. C’est
surtout pour l’analyse des conséquences fiscales et leur optimisation que le client a dû préparer un grand nombre de documents «historiques».
En quoi le portefeuille du groupe de placement CSF
RES Dynamic est-il intéressant?
Tous les immeubles correspondent entièrement aux exigences, sont répartis dans toute la Suisse et promettent un niveau de rendement attractif.
10.1.2008 13:12:09 Uhr